Решение по делу № 3А-129/2023 от 13.09.2023 - о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

по делу № 3а-129/2023

13 сентября 2023 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Верховного Суда Республики Дагестан Омарова Д.М.,

с участием представителя административного истца ФИО9 по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан по доверенности ФИО3,

при секретаре судебного заседания Омарове М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО9 о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО9 в лице своего представителя по доверенности ФИО4 обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан и ГБУ РД «Дагтехкадастр» о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17 исх. ГКО-275/3 от 01.02.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 05:40:000045:7265, площадью 8137 кв.м., расположенного по адресу <...>, в размере его рыночной стоимости равной 145319431 руб.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что установленная в отношении принадлежащего административному истцу ФИО9 нежилого здания и используемая в целях налогообложения кадастровая стоимость в размере 273 810809,91 руб., значительно превышает рыночную стоимость нежилого здания, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт необоснованное увеличение размера уплачиваемого им имущественного налога. Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17 исх. ГКО-275/3 от 01.02.2023 г. в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, отказано.

В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО5 просила отказать в удовлетворении заявленных истцом требований, полагая, что обжалуемое по делу решение является законным и обоснованным, а установленную в отношении принадлежащего административному истцу объекта недвижимости кадастровую стоимость соответствующей его рыночной стоимости на дату оценки.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО9 по доверенности ФИО1 заявленные административные исковые требования уточнил и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, признав обжалуемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» незаконным и установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определённом представленным в суд заключением эксперта ООО «ИМА-КОМ» ФИО6 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, т.е. в размере 148474 000 руб.

В судебном заседании представители административных ответчиков ФИО2 и ФИО3 просили отказать в удовлетворении требований административного истца в связи с их необоснованностью.

Административный истец ФИО9, представители административного ответчика Управления Росреестра по Республике Дагестан и заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» и администрации ГОсВД «город Махачкала», извещённые о месте, дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей сторон по делу, исследовав заключение эксперта и представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).

С 1 января 2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.

Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 19.12.2022 г. № 546-ФЗ) переходный период Закона о государственной кадастровой оценке продлен до 01.01.2026 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2026 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2026 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.

Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.

ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с вышеуказанной даты, то есть с 15.02.2022 г., на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».

Материалами дела установлено, что административному истцу ФИО9 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 05:40:000045:7265, площадью 8137 кв.м., расположенного по адресу <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении принадлежащего административному истцу объекта недвижимости была установлена кадастровая стоимость в размере 273810809,91 руб.

Вышеуказанная кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2019 г., была внесена в ЕГРН 06.02.2020 г. и применялась с 01.01.2020 г.

В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец 21.12.2022 г. обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания в размере рыночной стоимости равной 164264 941 руб. по состоянию на 05.11.2022 г., т.е. в размере, определённом отчётом об оценке № 22/11-219 от 05.11.2022 г. эксперта-оценщика ФИО7 ООО «Республиканское Управление независимых экспертиз и проектирования».

Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-275/3 от 01.02.2023 г. в удовлетворении заявления ФИО9 отказано в связи с многочисленными нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.

Не согласившись с вышеуказанным решением, ФИО9 в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании принятого по его заявлению решения ответчика незаконным и установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания в размере 145 319431 руб. согласно отчёту об оценке № 22/11-219 от 05.11.2022 г.

Оценивая заявленные ФИО9 административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-275/3 от 01.02.2023 г., суд приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО9, бюджетным учреждением в оспариваемом по делу решении указано на многочисленные нарушения положений ФСО № 3 и № 7, допущенные оценщиком в ходе оценки объекта недвижимости, в связи с чем, по мнению государственного бюджетного учреждения, выводы отчёта вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование.

Исследовав представленный в суд отчёт об оценке № 22/11-219 от 05.11.2022 года, суд считает выводы оспариваемого по делу решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-275/3 от 01.02.2023 г. о несоответствии отчёта положениям законодательства об оценочной деятельности, обоснованными.

Допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения требований федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, выразившиеся, в том числе, в неполном исследовании того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, не позволяют, по мнению суда, признать отчёт доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания на дату его оценки.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-275/3 от 01.02.2023 г. об отказе в удовлетворении заявления ФИО9 является обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.

Разрешая административные исковые требования ФИО9 в части установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В связи с недостатками представленного в суд отчёта об оценке, определением суда от 04.05.2023 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости принадлежащего ФИО9 нежилого здания по состоянию на 05.11.2022 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка экспертом-оценщиком ФИО7 в отчёте № 22/11-219 от 05.11.2022 г.

В соответствии с заключением № 149/23 от 04.08.2023 г. эксперта ООО «ИМА-КОМ» ФИО6, предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 05:40:000045:7265 по состоянию на 05.11.2022 г. составляла 148474 000 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам статей 82, 84 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания на дату его оценки.

Установленная экспертом в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке рыночная стоимость нежилого здания и содержащиеся в заключении расчёты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведённые расчёты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной).

Заключение проведённой по делу судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; в экспертизе расчёт рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Не соглашаясь с выводами заключения проведенной по делу экспертизы, представителем ГБУ РД «Дагтехкадастр» в суд представлен акт проверки экспертного заключения № 38 от 22.08.2023 г., согласно которому заключение требует дополнительного обоснования и корректировки в связи с нарушениями экспертом требований ФСО № 7, выразившимися в том, что выбранные объекты аналоги № 1 и № 3 несопоставимы по площади и столь сильное расхождение даёт слишком большую погрешность при корректировке на масштаб (стр. 18 ЗЭ). Экспертом не указано, как наиболее эффективное использование «административное здание», которое с финансовой точки зрения не максимизирует её продуктивность, не выявлено наиболее прибыльное использование объекта недвижимости (стр. 23 ЗЭ). В расчётной таблице на стр. 28 разрешённое использование объекта оценки указано «коммерческое назначение», однако при подборе корректировок на «торг», и на «красную линию», эксперт подбирает для офисных и других общественных помещений и зданий (ст. 28, 30 ЗЭ). В сравнительном подходе корректировка на «торг» принята для торговых помещений и зданий (стр. 34 ЗЭ), тогда как корректировку на «красную линию» эксперт применяет для офисных и других общественных зданий (стр. 36 ЗЭ). Не единообразия в подборе корректировок. Индекс изменения цен на 1984 год по сравнению с 1969 годом принят для объектов бытового обслуживания, тогда как объект аналог принят как магазин из сборника УПВС.

При таких обстоятельствах ответчик полагает, что представленное на проверку экспертное заключение требует исправления выявленных ошибок.

Вышеуказанные доводы представителя административного ответчика о нарушениях, допущенных экспертом при проведении экспертизы, суд считает необоснованными и полностью опровергающиеся представленными в суд письменными отзывами эксперта ФИО6 и представителя административного истца ФИО1 к акту проверки ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 38 от 22.08.2023 г., их пояснениями, данными в судебном заседании, а также доказательствами, исследованными в суде.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По результатам рассмотрения дела суд приходит к выводу, что правильность заключения эксперта ФИО6 административными ответчиками по делу не опровергнута, в связи с чем, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого здания, в размере, определённом заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы № 149/23 от 04.08.2023 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной следует считать дату обращения ФИО9 в суд с административным иском, то есть 16.03.2023 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

административные исковые требования ФИО9 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 05:40:000045:7265, площадью 8137 кв.м., расположенного по адресу <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 ноября 2022 г. в размере 148474000 (сто сорок восемь миллионов четыреста семьдесят четыре тысячи) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости считать 16.03.2023 г.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО9 о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-275/3 от 01.02.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Дагестан.

В окончательной форме решение суда принято 28 сентября 2023 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Д.М. Омаров