УИД 50RS0014-01-2025-001197-92
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2025 года
Ивантеевский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ирхиной М.В.,
при секретаре Дю Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1328/2025 по административному иску ФИО8 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным уведомления,
установил:
ФИО8 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным уведомления.
Административный иск мотивирован тем, что 08.08.2024г. Арбитражным судом Московской области по делу № А41-2276/24 ФИО2 объявлен несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющем назначен ФИО3.
29.12.2024г. состоялись публичные торги по реализации имущества должника ФИО2, а именно квартира расположенная по адресу: <адрес>. Победителем торгов признан ФИО8
13.01.2025г. между организатором торгов финансовым управляющим ФИО2 – ФИО3 и административным истцом заключен договор купли-продажи квартиры.
17.06.2025г. административный истец и финансовый управляющий обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанного имущества.
25.06.2025г. уведомлением государственного регистратора ФИО10 регистрация права приостановлена со ссылкой в том числе на обязательное нотариальное удостоверение сделки, по которой происходит отчуждение долей в общем имуществе, а также что у финансового управляющего отсутствуют полномочия на подписание договора купли-продажи от имени сособственников.
При объявлении Арбитражным судом гражданина банкротом, и открытии конкурсного производства (т.е. реализации имущества), реализации подлежит се имущество данного гражданина банкрота, как совместная, так и долевая собственность, заявление от собственника не требуется.
На основании изложенного, административный истец просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области № КУД-001/2025-32441760 (MFC-0558/2025-781042) от 17.06.2025 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области повторно рассмотреть заявление ФИО8 т 17.06.2025г. № КУД-001/2025-32441760 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 3-5).
Определением суда от 03.07.2024г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФИО2, финансовый управляющий ФИО3, ФИО9, ПАО «Росбанк» (л.д. 32).
Стороны в судебное заседание не явились, извещены.
Административный истец представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д. 41).
Исследовав материалы административного дела и оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
В соответствии с частями 9 и 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ на лицо, обратившееся в суд, возлагается обязанность доказывания обстоятельств: нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца; соблюдение сроков и обращения в суд.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 и пунктом 1 статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае не устранения причин препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.
В силу ч.1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как следует из п.3 ч.3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Из пункта 1 статьи 1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», следует, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.
При этом нормы Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, и не предусматривает необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.
В ходе рассмотрения дела установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 08.08.2024г. ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.р. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализация имущества (л.д. 17).
Согласно выписке из ЕГРН, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право: за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.р. – ? доли в праве, за ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ.р. – ? доля в праве, за ФИО4 – ? доля в праве, за ФИО5 – ? доля в праве, обременений не зарегистрировано (л.д. 83-86).
09.01.2025г. были проведены электронные торги имущества должника ФИО2: квартира по адресу: <адрес>, административный истец признан победителем торгов (л.д. 16, 18-19).
13.01.2025г. между ФИО2, ФИО9, ФИО4, ФИО6 – в лице финансового управляющего ФИО3 и административным истцом ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, КН №, в простой письменной форме. Подписан акт приёма-передачи (л.д. 9-12).
17.06.2025г. административный истец обратился в Управление Росреестра по Московской области (Сергиево-Посадский отдел) с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН № на основании заключенного договора купли-продажи.
В оспариваемом уведомлении от 25.06.2025г. № КУВД-001/2025-32441760/1 Управление Росреестра по Московской области (Сергиево-Посадский отдел) указало, что основанием для приостановления регистрации перехода прав собственника на основании предоставленного договора купли-продажи квартиры от 13.01.2025г. является то, что необходимо заключить договор купли-продажи в нотариальной форме, в соответствии со ст. 163 ГК РФ, п.2 ст. 54 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости», так как стороной сделки являются не совершеннолетние, представить в регистрирующий орган документы подтверждающие полномочия ФИО3 действовать от имени ФИО9, ФИО4, ФИО5, в том числе на подписание от их имени договора купли-продажи, представить заявление о переходе прав собственности на квартиру от имени ФИО9, ФИО4, ФИО5 Документы представить в срок до 24.09.2025г. (л.д. 13).
Проверяя обоснованность данного уведомления, суд учитывает, что исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно пунктам 5, 7 и 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
Установлено, что уведомление подписано уполномоченным лицом - государственным регистратором, в рамках предоставленных полномочий, так как в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав отнесены к компетенции Росреестра.
При этом решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Срок обращения с настоящими требованиями административным истцом соблюден.
Установлено, что 13.01.2025г. административным истцом в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры.
Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса РФ.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020г., по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Пункт 2 статьи 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Частью 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости.
Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
Учитывая то, что на регистрацию предоставлен договор о приобретении всей квартиры, а ФИО2, признанный банкротом, при этом имеет только ? доли в праве на спорную квартиру, 2/4 долей владеют несовершеннолетние, ? долей владеет ФИО9, которые доверенность финансовому уполномоченному на продажу своей доли в праве собственности не выдавали, таким образом действия государственного регистратора по приостановлению регистрации права являются законными, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Не является основанием для удовлетворения исковых требований довод административного истца, о том, что спорная квартира являлась залоговым имуществом, следовательно в силу ст. 163 ГК РФ договор купли-продажи не требует нотариального заверения.
Согласно материалам регистрационного дела на объект недвижимости: квартира, расположенная по адресу: <адрес>, КН №, запрошенного судом, между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО2 12.07.2016г. заключен кредитный договор <***>, сумма кредита 2 560 000 руб., цель кредита – приобретение квартиры по адресу: <адрес>, которая также являлась предметом ипотеки (л.д. 44-91).
Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 05.02.2021г. (№ 2-79/2021) исковые требования ФИО9 к ФИО2 о разделе имущества удовлетворены, разделено совместно нажитое имущество, определив доли супругов по 1/2. Суд признал за ФИО9, ФИО2, ФИО6, ФИО4 право общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, доля в праве 1/4 за каждым. Решение вступило в законную силу 02.04.2021г.(л.д. 87-91).
Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 19.01.2022г. (№ 2-41/2022) удовлетворены исковые требования публичного акционерного общества «Росбанк» к ФИО2, ФИО9 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд
решил:
«Расторгнуть кредитный договор <***>, заключённый 12 июля 2016 г. между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО2.
Взыскать со ФИО2, ФИО9 в пользу публичного акционерного общества «Росбанк» денежные средства в счёт погашения задолженности по кредитному договору <***> от 12 июля 2016 г. по состоянию на 29 июля 2021 г. в размере 2 095 779 рублей 53 копейки, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 457 рублей, а всего взыскать 2 120 236 рублей 53 копейки (два миллиона сто двадцать тысяч двести тридцать шесть рублей 53 копейки).
Обратить взыскание на предмет залога – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4 216 117 рублей 60 копеек (четыре миллиона двести шестнадцать тысяч сто семнадцать рублей)».
Решение вступило в законную силу 02.04.2022 года.
На основании исполнительного листа от 21.04.2022 № ФС 034397213, выданным Ивантеевским городским судом – предмет исполнение обращение взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – возбуждено исполнительное производство №-ИП от 28.07.2022г., в рамках которого было принудительно зарегистрировано долевое право собственности ФИО2 на спорную квартиру (л.д. 45).
18.11.2024г. исполнительное производство прекращено, так как должник ФИО2 признан банкротом. 15.01.2025г. Начальником отделения-старшим судебным приставом ФИО7 Л.И. вынесено постановление об отмене окончания (прекращения) ИП, исполнительное производство возобновлено (л.д.110-112).
Таким образом, спорная квартира была продана с публичных торгов, не в рамках исполнения решения Ивантеевского городского суда Московской области от 19.01.2022г. (№ 2-41/2022).
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Кроме того, суд полагает, что обращение в суд с повторным иском, но с разными договорами купли-продажи и попытками зарегистрировать право собственности в разных отделах Росреестра (л.д. 9, 107, 13, 100, 113-114) свидетельствует о злоупотреблении административным истцом своими процессуальными правами.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Исходя из названных положений следует, что суд удовлетворяет заявленные требования при одновременном наличии двух условий: оспариваемое решение или действие (бездействие) принято либо совершено в нарушение требований закона, а также нарушает права и охраняемые законом интересы административного истца. В ином случае суд отказывает в удовлетворении заявления.
Указанная совокупность условий, при которых возможно признание незаконным действий административного ответчика в настоящем деле отсутствует.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд
решил:
В удовлетворении административного иска ФИО8 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным уведомления - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Ирхина
Решение суда составлено в окончательной форме 15.08.2025г.