Дело № 3а-386/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 12 декабря 2022 г.

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вершинина А.В.,

при помощнике судьи Мещанской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Леденьга» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области, государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Леденьга» (далее – ООО «Леденьга», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра), Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области (далее – Министерство), государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – ГБУ АО «АрхОблКадастр») об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1200 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 638 000 рублей.

В обоснование заявления указало, что является собственником данного земельного участка. Его кадастровая стоимость составляет 4 355 112 рублей. Вместе с тем, определенная в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности рыночная стоимость этого имущества составляет 2 638 000 рублей. Установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, являясь завышенной, нарушает права и затрагивает интересы истца как плательщика налога.

Впоследствии от Общества поступил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 3 149 000 рублей.

Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания представителя в судебное заседание не направило. От представителя Общества поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители административных ответчиков: Министерства – ФИО1, ГБУ АО «АрхОблКадастр» – ФИО2 в судебном заседании считали, что кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, подлежит установлению на основании заключения судебной экспертизы. В связи с выявленными нарушениями действующего законодательства отчет о рыночной стоимости земельного участка, представленный суду ООО «Леденьга» принят быть не может.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра, Правительство Архангельской области, заинтересованные лица администрация городского округа «Город Архангельск», ФИО3, ООО Фирма «Северная» в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ввиду отсутствия препятствий для рассмотрения дела суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статья 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Общество является собственником спорного объекта недвижимости.

Министерство в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 г. № 655-33-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений» постановлением от 21 ноября 2019 г. № 16-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области» утвердило по состоянию на 1 января 2019 г. результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Архангельской области (приложение №1).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена указанным выше постановлением в Приложении (подпункт 7518) в размере 4 355 112 рублей.

Указанное Постановление вступило в силу 1 января 2020 г.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В материалы дела Обществом представлены отчеты ООО «Респект», специалиста-оценщика ФИО4 №1410/22 от 23 июля 2022 г. (т. 1, л.д. 10-106, т.2, л.д. 2 – 98), согласно которым рыночная стоимость земельного участка составляет 2 638 000 рублей и 3 149 000 рублей, согласно уточненного отчета.

Министерством и ГБУ АО «АрхОблКадастр» суду предоставлены мотивированные возражения с указанием недостатков отчета об оценке (т.1, л.д. 143 – 145, 151 – 153).

Судом по ходатайству Министерства 12 октября 2022 г. назначена судебная экспертиза (т. 2, л.д. 124 – 127).

Согласно заключению судебной экспертизы № 138-Э/2022 (проводилась с 14 октября 2022 г. по 7 ноября 2022 г.) ООО Экспертное агентство «Формула Оценки», экспертом ФИО5 (т. 2, л.д. 137 – 192), отчет №1410/22, составленный ФИО4 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается (ответ на вопрос №1).

По заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 4 337 000 рублей (ответ на вопрос №2).

В качестве недостатков отчета, непосредственно влияющих на результат оценки эксперт отметила следующие недостатки.

На странице 14 Отчета информация о коммуникациях земельного участка не подтверждена.

Не подтверждена информация об инженерных коммуникациях района, об экологической ситуации на странице 18 Отчета.

На странице 81 Отчета информация об отсутствии ветхих строений для объекта аналога №3 не подтверждена. При описании объекта аналога №3 представлен скрин-шот карты расположения объекта и выявлено, что на участке имеется ветхое строение, которое подлежит сносу, данные подтверждаются панорамными снимками из сети интернет. В описании объекта аналога указано, что он свободен от застройки.

На страницах 84-85 указано, что для объекта-аналога №6 он реализуется на праве собственности, а на страницах 90, 91 и 115 указано, что продается на праве краткосрочной аренды. Информация противоречива и вводит в заблуждение пользователя отчета.

На странице 95 Отчета оценщик не обосновывает в расчетах применение скидок для неактивного рынка.

При обосновании согласования результатов полученных в рамках сравнительного подхода (страница 117 Отчета) оценщик ссылается на методику. В отчете отсутствует ссылка на автора методики расчета и возможность проверить обоснованность введенных расчетов.

При описании ближайшего окружения объектов аналогов на странице 119 имеется следующая информация: объект-аналог №1 расположен в спальном микрорайоне современной высотной застройки. Согласно источнику информации на который ссылается оценщик коэффициент на местоположение внутри населенного пункта по данной зоне составляет: 0,8. На странице 120 Отчета по этому же аналогу окружение, указанное оценщиком – зона застройки индивидуальными жилыми домами, коэффициент принятый оценщиком: 0,67. Рассмотрено максимальное значение диапазона по территории: окраины городов, промзоны. Обоснование введенной величины отсутствует. Информация противоречива.

Оценщиком указано, что объект-аналог №2 расположен в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки. Согласно источнику информации на который ссылается оценщик коэффициент на местоположение внутри населенного пункта по данной зоне составляет: 0,75. На странице 120 по этому же аналогу окружение, указанное оценщиком – зона застройки индивидуальными жилыми домами, коэффициент принятый оценщиком: 0,67. Рассмотрено максимальное значение диапазона по территории: окраины городов, промзоны. Обоснование всех введенных величин отсутствует. Информация противоречива.

Оценщиком указано, что объект-аналог №3 расположен в районе крупных автомагистралей города. Согласно источнику информации на который ссылается оценщик коэффициент на местоположение внутри населенного пункта по данной зоне составляет: 0,74. На странице 120 по этому же аналогу окружение, указанное оценщиком – спальный микрорайон высотной застройки, коэффициент принятый оценщиком: 0,80. Рассмотрено среднее значение диапазона по данной территории. Объект аналог №3 с одной стороны окружен жилыми многоэтажными домами, с другой стороны гаражи и железная дорога, значение по средней границе диапазона не отражает фактического состояния объекта аналога. Обоснование всех введенных величин отсутствует.

На странице 121 отчета не верно определена корректировка на красную линию для объекта аналога №3. При описании корректировки на красную линию оценщик указывает, что под удаленностью от красной линии понимается расположение участка внутри квартала или расположение земельного участка вдоль улиц с более низкими транспортными и пешеходными потоками. Но при введении корректировки утверждает, что расположение объекта оценки, расположенного по улице Садовая и объекта аналога №3 по улице Октябрьская, расположенного, где нет интенсивных пешеходных и транспортных потоков является сопоставимым. Данное утверждение не верно и не обосновано.

На странице 122 отчета в сравнительном подходе отсутствует корректировка на наличие строения для объекта аналога №2.

Отчет по приведенным выше нарушениям вводит в заблуждение заинтересованных лиц.

Указанные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 4 337 000 рублей.

Все объекты – аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости №1 (т.2, л.д. 174, стр. 72 экспертного заключения) сравнительным подходом являются земельными участками на праве аренды, расположены в центральной части города, выставлены на продажу до даты оценки.

Исходя из содержания заключения судебной экспертизы, описания объектов-аналогов суд пришел к выводу, что они по своим экономическим характеристикам наиболее схожи с местоположением оцениваемого земельного участка, поэтому суд отдает предпочтение судебной экспертизе и берет ее за основу при принятии решения.

Довод представителя Общества о недостоверности заключения судебной экспертизы со ссылкой на предоставленную суду рецензию №138-Э/22 от 7 ноября 2022 г. подготовленную специалистом оценщиком ООО «Респект» ФИО4 судом отвергается как юридически неверный.

Рецензия на судебную экспертизу является недопустимым доказательством по административному делу. Рецензент к участию в административном деле не привлекался, ходатайство о его допуске для целей изготовления рецензии не заявлялось, его квалификация, наличие специальных познаний судом не проверялись, он не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе главы 6 не предусматривают такого вида доказательства как рецензия специалиста на заключение судебной экспертизы. По своей сути представленная суду рецензия является не имеющим правового значения частным мнением лица, не являющегося участником судебного разбирательства и не привлеченным к участию в деле в ином процессуальном статусе.

Кроме того, специалист оценщик ООО «Респект» ФИО4 является заинтересованным лицом, поскольку предметом проверки судебной экспертизы как раз и являлся отчет №1410/22, подготовленный специалистом оценщиком ООО «Респект» ФИО4

С учетом того, что заключение судебной экспертизы является полным и ясным, судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, о чем вынесено определение, которое занесено в протокол судебного заседания.

Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения метода сравнения продаж и метода земельной ренты произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости.

Оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в предоставленном истцом отчете об оценке не имеется, поскольку в нем допущены ошибки, не позволяющие признать его соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению по состоянию на 1 января 2019 г. в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28), суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи административного искового заявления в суд является 23 августа 2022 г.

При этом суд не делает вывода относительно даты начала применения кадастровой стоимости, поскольку вопрос определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объекта недвижимого имущества не являлся предметом настоящего административного спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 Постановления № 28 с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В то же время постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Как следует из представленных материалов, Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Министерством в размере 4 355 112 рублей. Кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости определена судом в размере 4 337 000 рублей.

Следовательно, представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости земельного участка, незначительно (на 0, 42 %, то есть менее чем в 2 раза) менее величины кадастровой стоимости, определенной в ходе государственной оценки, что, безусловно не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную Конституционным Судом Российской Федерации, обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что административный истец не имеет права на возмещение понесенных в связи с рассмотрением данного административного дела судебных расходов.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стоимость судебной экспертизы, согласно счету на оплату ООО Экспертное агентство «Формула Оценки» № 138 от 9 ноября 2022 г. (т. 2 л.д. 136) составила 25 000 рублей.

Согласно копии платежного поручения № 804866 от 28 октября 2022 г. Министерством произведена предоплата за проведение данной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей, которая на основании определения судьи Архангельского областного суда от 11 ноября 2022 г. по платежному поручению № 6207 от 15 ноября 2022 г. перечислена на счет ООО Экспертное агентство «Формула Оценки».

Следовательно, с административного истца в пользу Министерства надлежит взыскать расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Леденьга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1200 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 4 337 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Леденьга» в пользу Министерства имущественных отношений Архангельской области расходы за проведение экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 августа 2022 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2022 г.

Председательствующий:

судья Архангельского областного суда А.В. Вершинин