Дело № 2-99/2025
65RS0008-01-2024-000626-83
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
31 марта 2025 года город Невельск Сахалинской области
Невельский городской суд Сахалинской области
В составе: председательствующего судьи – Асмадяровой Е.Л.,
при секретаре – Добровольской Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 ФИО2 к администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок,
установил :
Конкурсный управляющий ИП – главы КФХ ФИО1 ФИО2 обратился в Невельский городской суд Сахалинской области с настоящим иском к администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области (до 21.12.2009 – администрация Невельского муниципального района, до 01.01.2025 – администрация Невельского городского округа), указывая, что 10.11.2008 между администрацией Невельского муниципального района и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> в 18 метрах на север от жилого дома с почтовым адресом <адрес> для индивидуального жилищного строительства (далее – договор аренды ЗУ от 10.11.2008 №), сроком на 5 лет – с 27.09.2007 по 26.09.2012. После истечения срока договора ФИО1 продолжил фактически пользоваться этим земельным участком. На данном земельном участке расположено принадлежащее по праву собственности ФИО1 здание – жилой дом с кадастровым номером № При этом ответчик администрация Невельского муниципального округа Сахалинской области уклоняется от заключения с ФИО1 в лице его конкурсного управляющего ФИО2 письменного соглашения о продлении договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № на неопределенный срок ввиду наличия не зарегистрированного в установленном законом порядке дополнительного соглашения от 29.05.2012 № о расторжении договора аренды ЗУ от 10.11.2008 №.
В связи с этим в своем исковом заявлении конкурсный управляющий ИП – главы КФХ ФИО1 ФИО2 поставил требования о признании договора от 10.11.2008 № аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенного между администрацией Невельского городского округа и ФИО1 в лице его конкурсного управляющего ФИО2 возобновленным на неопределенный срок; возложении на администрацию Невельского муниципального округа Сахалинской области обязанности заключить с ФИО1 в лице его конкурсного управляющего ФИО2 дополнительное соглашение о продлении договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № на неопределенный срок.
В судебное заседание участвующие в деле лица, их представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела участвующие в деле лица извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела не ходатайствовали. Поэтому суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, их представителей.
Исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального округа (муниципального района, городского округа) в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа (муниципального района, городского округа).
По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 22, пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ; аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с действовавшей до 01.03.2015 статьей 30.1 ЗК РФ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (пункт 2).
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (абзац первый пункта 3). В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет». В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 30.1 ЗК РФ).
Согласно действовавшей до 01.03.2015 статье 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 1).
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина в месячный срок со дня поступления указанных заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).
Орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (пункт 8 статьи 36 ЗК РФ).
В силу действующей с 01.03.2015 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1). Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5).
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пунктов 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, постановлением мэра Невельского муниципального района (с 01.01.2025 – Невельского муниципального округа Сахалинской области) от 27.09.2007 № оформлено решение органа местного самоуправления о предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по <адрес>, в 18 метрах на север от жилого дома с почтовым адресом <адрес> для индивидуального жилищного строительства, сроком на 5 лет.
10.11.2008 между администрацией Невельского муниципального района и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> в 18 метрах на север от жилого дома с почтовым адресом <адрес>, для индивидуального жилищного строительства (договор аренды ЗУ от 10.11.2008 №), сроком на 5 лет – с 27.09.2007 по 26.09.2012. 20.10.2010 произведена государственная регистрация этого договора.
На данном земельном участке фактически расположен жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и <адрес>. 11.04.2012 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на этот жилой дом.
29.05.2012 между администрацией Невельского городского округа и ФИО1 подписано дополнительное соглашение № к договору аренды ЗУ от 10.11.2008 №, которым оформлено решение сторон договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № о его расторжении.
При этом государственная регистрация этого дополнительного соглашения не произведена.
Доказательств, подтверждающих иное, сторонами спора суду не указано и не представлено.
Соответственно, в силу правил статьи 164 ГК РФ, факт подписания дополнительного соглашения от 29.05.2012 к договору аренды ЗУ от 10.11.2008 № его сторонами не повлек прекращения действия договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № ранее истечения установленного этим договором срока его действия.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу пункта 1 статьи 621 ГК Ф, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В то же время, согласно пункту 8.6 договора аренды ЗУ от 10.11.2008 №, истечение срока действия настоящего договора является основанием для его расторжения. Пролонгация (продление) договора на очередной срок осуществляется до истечения срока его действия на основании постановления главы муниципального образования Невельский район. При этом арендатор подает арендодателю в установленном порядке заявление о продлении договора на новый срок либо о его расторжении не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия настоящего договора. При отсутствии заявления со стороны арендатора о прекращении или продлении настоящего договора по истечении срока его действия – договор считается расторгнутым.
Таким образом, договором аренды ЗУ от 10.11.2008 № установлены специальные правила его продления и прекращения.
При разрешении настоящего спора судом сторонами спора не указано и судом не выявлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что ФИО1 не позднее 28.08.2012 обратился в администрацию Невельского муниципального округа с заявлением о продлении срока действия договора аренды ЗУ от 10.11.2008 №, а также, что до 26.09.2012 постановлением главы Невельского муниципального округа (иным актом) было оформлено решение органа местного самоуправления о продлении этого договора на очередной срок. Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств такого рода, сторонами спора суду не указано и не представлено.
Напротив, как установлено судом при разрешении настоящего спора, 29.05.2012 между администрацией Невельского городского округа и ФИО1 достигнуто соглашение о расторжении договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № (дополнительное соглашение от 29.05.2012 к договору аренды ЗУ от 10.11.2008 №), после чего ФИО1 прекратил внесение арендных платежей по этому договору.
При этом, постановлением администрации Невельского городского округа от 24.05.2012 № «О предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО1 для эксплуатации жилого дома по <адрес> в г. Невельске» оформлено решение органа местного самоуправления о прекращении права аренды на земельный участок, предоставленный ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес> в г. Невельске, площадью <данные изъяты> кв.м., и предоставлении ему этого земельного участка в собственность за плату с изменением кадастрового номера объекта на №.
В то же время, кадастровый учет с присвоением этому земельному участку кадастрового номера № завершен не был, в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости с таким кадастровым номером.
22.07.2013 этот земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № и почтовым <адрес>. 09.08.2022 данный объект снят с кадастрового учета с таким кадастровым номером ввиду истечения 5 лет со дня его государственного кадастрового учета при отсутствии регистрации прав на него.
По состоянию на день разрешения настоящего спора судом, единственные имеющиеся в ЕГРН сведения об этом объекте недвижимости со статусом «актуальные» – земельный участок с кадастровым номером №. Соглашение (договор) о купле-продаже этого земельного участка между администрацией Невельского муниципального округа и ФИО1 не заключен и не исполнен.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что срок действия договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № прекратился 27.09.2012 (последний день действия договора – 26.09.2012), этот договор не был продлен и(или) возобновлен его сторонами на иной определенный либо неопределенный срок в установленном условиями этого договора специальном порядке. В мае 2012 года стороны договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № начали процедуру возмездной (за плату) передачи арендуемого земельного участка в собственность арендатора, но по состоянию на день разрешения настоящего спора судом (спустя более 13 лет) ее не завершили.
В данном случае фактическое использование ФИО1 земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему по праву собственности дом с кадастровым номером №, после прекращения действия договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № само по себе не влечет возобновления этого договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает фактических и правовых оснований для признания договора от 10.11.2008 № аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между администрацией Невельского городского округа и ФИО1, возобновленным на неопределенный срок, а также для возложения на администрацию Невельского муниципального округа Сахалинской области обязанности заключить с ФИО1 в лице его конкурсного управляющего ФИО2 дополнительное соглашение о продлении договора аренды ЗУ от 10.11.2008 № на неопределенный срок.
При этом, истец не лишен права на приобретение земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом с кадастровым номером №, в собственность либо в аренду в порядке, установленном статье 39.20 ЗК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
В удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 ФИО2 к администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области о признании договора от 10 ноября 2008 года № аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между администрацией Невельского муниципального района и ФИО1, возобновленным на неопределенный срок, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении договора от 10 ноября 2008 года № аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между администрацией Невельского муниципального района и ФИО1, на неопределенный срок – отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Невельский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова
Решение в окончательной форме принято 14 апреля 2025 года.
Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова