Решение по делу № 2-468/2023 от 21.02.2023

№2-468/2023

УИД: 27RS0007-01-2022-007820-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2023 года г.Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Куркиной Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Сычуговой А.В.,

с участием представителя истца (ответчика) Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) – ФИО1 действующей на основании доверенности от (дата),

представителей ответчика (истца) ФИО2 – ФИО3, ФИО4, действующих на основании доверенности от (дата),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, возложении обязанности, по встречному иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом администрации (адрес) о признании договора аренды земельного участка от (дата) (№) недействительным, применений последствий недействительности сделки, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации (адрес) (далее по тексту КУМИ или Комитет) обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, возложении обязанности передать по акту приема-передачи земельный участок. В обоснование требований указано на то, что между Комитетом (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор), был заключен договор аренды земельного участка от (дата) (№) в отношении земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного: г. Комсомольск-на-Амуре, микрорайон (№) третьего жилого района «(иные данные)», площадью (иные данные) кв.м., с целью строительства капитального объекта. Цена договора установлена в соответствии с протоколом аукциона. Согласно пункту 2.1 вышеуказанного договора срок действия установлен с (дата) по (дата). (дата) ФИО2 путем заключения договора о передаче (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка передал все права и обязанности арендатора по договору аренды (№) ФИО5, в пределах срока основного договора аренды, до (дата). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата). (дата) ФИО5 переуступил право аренды земельного участка по договору аренды (№) ФИО6. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата). Договор аренды земельного участка от (дата) (№) до настоящего времени не расторгнут, ответчик продолжает пользоваться земельным участком. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) по делу (№) признан недействительным договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО5; признан недействительным договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО5 и ФИО6 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) было установлено, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) по делу (№) является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО5; признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО5 и ФИО6 На основании вышеуказанных судебных актов были внесены изменения в сведения в ЕГРН. Согласно п. 3.3. договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально, до 10 числа первого месяца текущего квартала. В связи с тем, что ответчиком не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей за период с (дата) по (дата) образовалась задолженность, которая согласно расчету составила 6 832 860 рублей 43 копейки. Пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение срока вышеуказанного договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере (иные данные)% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени за период с (дата) по (дата) составила 2 614 891 рубль 38 копеек. Всего задолженность по договору аренды земельного участка составила 9 447 751 рубль 81 копейка. (дата) в адрес ответчика было направлено письмо (№) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в тридцатидневный срок, а в случае неисполнения обязательства по оплате, о намерении расторгнуть договор в судебном порядке. Однако до настоящего времени ответ на письмо от ответчика не поступил. При этом указанная задолженность по арендной плате не погашена. На основании изложенного, просил суд взыскать со ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) сумму задолженности по арендным платежам в размере 6 832 860 рублей 43 копейки, пени в размере 2 614 891 рубль38 копеек, всего задолженность – 9 447 751 рубль 81 копейка. Расторгнуть договор аренды земельного участка от (дата) (№), заключенный между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом администрации (адрес). Обязать ФИО2 передать Комитету по управлению имуществом администрации (адрес) земельный участок с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., в том числе земельный участок ограниченного пользования площадью (иные данные) кв.м., имеющий местоположение: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, микрорайон (№) третьего жилого района «(иные данные)», по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и разрешенному использованию.

Представителем ответчика ФИО2 – ФИО3 подано встречное исковое заявление к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) о признании договора аренды земельного участка недействительным, исключении сведений о государственной регистрации договора аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал следующее.

Задолженность по арендной плате по спорному земельному договору аренды земельного участка образовалась у ФИО2 вследствие признания недействительным соглашения о переуступке прав и обязанностей по спорному договору аренды от (дата), заключенному между ФИО2 и ФИО5 согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) по делу (№). Судебная коллегия по гражданским делам (адрес)вого суда принимая такое решение, руководствовалась положениями части 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которой победитель торгов не вправе уступать свои права по спорному договору другому лицу. Вместе с тем, ФИО2 заключая соглашение, признанное недействительным по спорному договору аренды руководствовался правами, предоставленными арендатору установленным пунктом 4.3.2 спорного договора аренды, позволяющие ему передавать права и обязанности арендатора по спорному договору аренды третьему лицу (новому арендатору) без дополнительного согласования с арендодателем, при условии его уведомления в течение 3-х рабочих дней. Таким образом, (адрес)вой суд, признавая недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора от (дата), заключенного между ФИО2 и ФИО5 фактически указал на то, что пункт 4.3.2 спорного договора аренды противоречит действующему законодательству. Вместе с тем, для ФИО2 данный пункт спорного договора аренды является существенным и если бы на момент заключения спорного договора аренды земельного участка, он знал о том, что указанное условие спорного договора аренды противоречит действующему законодательству, он такой договор вообще бы не заключал и не подавал бы заявления на участие в торгах. При этом на сайте администрации г. Комсомольска-на-Амуре до проведения торгов был размещен проект именно спорного договора аренды земельного участка с правом арендатора переуступать свои права и обязанности по договору арены земельного участка. Более того, Комитет до ФИО2 ни разу не оспаривал соглашения о переуступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков, заключивших договор аренды по результатам торгов, по основаниям ч. 7 ст. 448 ГК РФ. Из этого следует, что ФИО2 при заключении спорного договора аренды земельного участка был введен Комитетом в заблуждение относительно существенных для него условий спорного договора аренды земельного участка. ФИО2 заключая спорный договор аренды земельного участка, полагался на добросовестность Комитета и исходил из обстоятельств того, что Комитет предоставил ему возможность переуступить свои права и обязанности по спорному договору аренды земельного участка, то есть фактически разрешил это сделать. С учетом изложенного, просил суд признать договор от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (иные данные) (адрес)», заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) и ФИО2 недействительным по основаниям статьи 178 ГК РФ. Исключить сведения о государственной регистрации договора от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, микрорайон (№) третьего жилого района «(иные данные)», заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации (адрес) и ФИО2, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания встречное исковое заявление принято к производству.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 уточнил встречные исковые требования. В обоснование указал, что ФИО2, подавая заявление на заключение оспариваемого договора аренды, вынужден был в соответствии с условиями аукционной документации внести задаток в размере 1515164,74 рублей. С учетом изложенного, просил суд признать договор от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (адрес) заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) и ФИО2 недействительным по основаниям статьи 178 ГК РФ с даты его заключения. Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) в рамках применения последствий недействительности сделки вернуть ФИО2 денежные средства в размере 1 515 164 рублей 74 копейки, внесенные ФИО2 (дата) в виде задатка при заключении договора от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (адрес)». Направить настоящее решение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в целях исключения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, микрорайон (№) третьего жилого района «(иные данные)», заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) и ФИО2.

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания уточнения к встречному исковому заявлению приняты к производству.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Комитета по управлению имуществом администрации горда Комсомольска-на-Амуре – ФИО1, действующая на основании доверенности от (дата), исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении по основаниям изложенным в исковом заявлении. Уточненные встречные исковые требования не признала, привела в обоснование доводы, изложенные в представленном отзыве на встречное исковое заявление. Заявила о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

В судебном заседании участия ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 не принимал о дате, времени и месте проведения судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, о причинах не явки суду неизвестно, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности от (дата), первоначальные исковые требования не признали, на удовлетворении уточненных встречных исковых требованиях настаивали, привели в обоснование доводы, изложенные в представленных возражениях на исковое заявление.

Выслушав пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску), представителей ответчика (истца по встречному иску), исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом администрации (адрес) и ФИО2 на основании протокола по итогам аукционов по продажам права аренды земельных участков от (дата) (№) был заключен договор аренды земельного участка от (дата) (№) в отношении земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного(адрес)», площадью (иные данные) кв.м., с целью строительства капитального объекта. Цена договора установлена в соответствии с протоколом аукциона.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата).

(дата) ФИО5 переуступил право аренды земельного участка по договору аренды (№) ФИО6. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) по делу (№) признан недействительным договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО5; признан недействительным договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО5 и ФИО6

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) было установлено, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам (адрес)вого суда от (дата) по делу (№) является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО5; признании недействительным договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от (дата), заключенный между ФИО5 и ФИО6

На основании вышеуказанных судебных актов были внесены изменения в сведения в ЕГРН.

Пунктами 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.5.1 договора аренды земель от (дата) (№) предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью (иные данные) кв.м. с кадастровым номером (№) по адресу: (адрес)», категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: многофункциональные развлекательные комплексы.

Целевое использование земельного участка - для строительства капитального объекта.

Договор аренды земель населенных пунктов заключен на срок 7 лет с (дата) по (дата).

Согласно пункту 3.1 вышеуказанного договора, размер годовой арендной платы составляет 3 030 329,48 рублей в год.

Согласно п. 3.2 договора внесение первого платежа по арендной плате производится за вычетом суммы задатка в течение 5 дней с даты заключения настоящего договора, задаток засчитывается в счет арендной платы за земельный участок.

Неиспользование арендатором участка не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.3.7).

Согласно п. 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с договором.

Согласно п. 3.3. договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально, до 10 числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение срока вышеуказанного договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере (иные данные)% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 6.2 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном Гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора, в том числе неисполнением обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендной платы, установленной пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 настоящего договора более двух раз подряд.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в состоянии пригодном для его дальнейшего использования по целевом назначению и разрешенному использованию.

Доказательств признания указанного Договора аренды незаконным, недействительным полностью или в части, о расторжении Договора, сведений об отмене или изменении, заключении дополнительных соглашений к Договору и т.п. в установленном законом порядке, сторонами в судебное заседание не представлено и судом не установлено.

Согласно ст. ст. 56, 60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору пеню в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что ФИО2 не исполняет свои обязанности по договору аренды и не вносит арендную плату с (дата) по (дата), то есть, более чем за два месяца.

Как следует из представленного истцом заявления, расчета, задолженность по договору аренды земельного участка от (дата) (№) за период с (дата) по (дата) составляет 6 832 860 рублей 43 копейки, по пени – за период с (дата) по (дата) составляет 2 614 891 рубль 38 копеек.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок арендаторы уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором или уведомлением днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату истечения срока очередного платежа, в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального банка РФ. Неустойка (пеня) перечисляется на счет, указанный в п. 3.4 Договора.

Принимая во внимание исследованные в судебном заседании письменные доказательства в их совокупности, на основании вышеперечисленных норм материального права суд установил, что взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей ответчик не выполнял в полном объеме, в связи с чем, задолженность по арендной плате по договору аренды от (дата) (№) составляет 9 447 751 рубль 81 копейка.

Представленный истцом расчет арендной платы и пени по Договору от (дата) (№) проверен судом и признан правильным. Указанный расчет произведен специалистом администрации (адрес), с использованием специальной компьютерной программы и на основании требований действующего законодательства о порядке и правилах определения размера и производства расчета арендной платы. Не доверять указанному расчету, произведенному специалистом, обладающим специальными знаниями, у суда оснований не имеется.

На основании изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) подлежат удовлетворению и со ФИО2 необходимо взыскать задолженность по арендной плате в пользу Комитета за период времени: с (дата) по (дата) в размере 6 832 860 рублей 43 копейки.

Из пункта 1 статьи 330 ГК РФ следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 69, 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

При этом, как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 г. N 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

При этом, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; заявления ответчика (истца по встречному иску).

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В данном случае, исследовав обстоятельства дела, представленные доказательства, с учетом компенсационной природы неустойки, существа допущенного ответчиком нарушения, принципа разумности и справедливости, периода действия договора и просрочки исполнения обязательств, размера задолженности, непринятия истцом мер к своевременному взысканию задолженности и расторжению договора аренды (п. 4.1.1. Договора), а также с учетом ставки рефинансирования и действия моратория в указанный период времени, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка в размере по договору аренды от аренды от (дата) (№), явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, подлежит снижению до 300 000 рублей.

Разрешая требования истца (ответчика по встречному требованию) о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности на ФИО2 по передаче Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) спорного земельного участка суд исходит из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пунктов 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в пункте 2 данной статьи форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что ФИО2 арендные платежи по договору аренды земельного участка от (дата) (№) не производил в нарушение принятых обязательств.

Таким образом, установив, что договор аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке, размере и сроках внесения арендной платежей, и факт владения ответчиком земельным участком с момента перехода права на земельный участок, а также нарушение ФИО2 условий договора по внесению арендных платежей, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

В связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (адрес) к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и разрешенному использованию.

Разрешая встречные исковые требования представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 о признании договора аренды земельного участка от (дата) (№) недействительным, применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания денежных средств в размере 1 515 164 рублей 74 копейки, внесенных ФИО2 (дата) в виде задатка при заключении договора от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (адрес)», суд приходит к следующему выводу.

Так между Комитетом (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор), был заключен договор аренды земельного участка от (дата) (№) в отношении земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного: (адрес)», площадью (иные данные) кв.м., с целью строительства капитального объекта.

В силу пункта 4.3.2 договора арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

(дата) ФИО2 путем заключения договора о передаче (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка передал все права и обязанности арендатора по договору аренды (№) ФИО5, (дата) ФИО5 переуступил право аренды земельного участка по договору аренды (№) ФИО6. Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес).

Представитель ответчика (истца) указывает на то, что заключенный с ним договор аренды от (дата) является недействительным, поскольку форма договора аренды, размещенная в составе аукционной документации, содержала пункт 4.3.2, позволяющий арендатору передавать свои права и обязанности по заключенному договору, и тем самым ФИО2 при заключении договора аренды был введен в заблуждение относительно своих прав и обязанностей по договору. В связи с чем просил признать договор недействительным применительно к положениям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и применить последствия его недействительности в виде взыскания с Комитета денежных средств в размере 1 515 164 рублей 74 копейки, внесенных ФИО2 (дата) в виде задатка при заключении договора от (дата) (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: (адрес)», уплаченных предпринимателем по договору в качестве арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ). Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Условия типовых договоров аренды земельных участков, заключаемых по результатам аукционов, до (дата) действительно предусматривали возможность перехода прав и обязанностей по таким договорам аренды к третьим лицам, в связи с чем, в этой части противоречили законодательству.

В целях приведения условий заключаемых договоров в соответствие с законом, приказом Комитета от (дата) были утверждены новые типовые формы договоров аренды, предусматривающие запрет на передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным по результатам торгов.

Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации введен Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в части первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (начало действия редакции – 01.06.2015).

Таким образом, на момент заключения договора аренды фактически действовал законодательный запрет на переуступку права аренды по договору, заключенному на торгах.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу 1 июня 2015 года) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение защиты интересов публично-правового образования, соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Судом установлено, что ФИО2 не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка может быть заключен только на торгах и фактически заключен со ФИО2 по итогам проведенных аукционных процедур. В этой связи ФИО2 в силу указанного законодательного запрета не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Договоры уступки, при заключении которых был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Принимая во внимание, что заключенные сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка посягают на публичные интересы, поскольку заключены в нарушение принципа конкуренции при проведении торгов, так как ФИО5, ФИО6 не участвуя в торгах, приобрели право пользования спорными земельными участками в обход установленной законодателем процедуры, суд пришел к выводу, что данные соглашения являются ничтожными.

С учетом изложенного, исходя из пояснений стороны истца по встречному иску, согласно которым для ФИО2 данный пункт спорного договора аренды является существенным и если бы на момент заключения спорного договора аренды земельного участка, он знал о том, что указанное условие спорного договора аренды противоречит действующему законодательству, он такой договор вообще бы не заключал и не подавал бы заявления на участие в торгах, суд приходит к выводу, что участие в аукционе с целью последующей переуступки права аренды (первая переуступка произведена через 10 дней с момента заключения договора) изначально осуществлялось с намерением избежать договорной ответственности в виде арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Согласно абзацам 4 - 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Из пункта 70 Постановления N 25 следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, из приведенных выше положений закона и акта разъяснения следует, что при применении предусмотренных п. 5 ст. 166 ГК РФ последствий недобросовестного поведения в виде отказа в защите нарушенного права суд должен учитывать конкретные обстоятельства дела, характер и последствия недобросовестного поведения.

По смыслу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ поведение является недобросовестным, в частности, в том случае, когда после заключения сделки оно формирует у других участников сделки ложное представление об отсутствии оснований ее недействительности.

Оценивая поведение ФИО2 как недобросовестное, суд исходит из того, что договор аренды между истцом содержит согласованные сторонами условия о порядке, размере и сроках внесения арендных платежей, и намеренное совершение сделок по переуступке прав на земельный участок, привело к нарушению обязанности оплаты за пользование спорным земельным участком.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Поскольку о нарушенном праве ФИО2 узнал с момента подачи Комитетом по управлению имущества администрации (адрес) встречного иска о признании недействительным договора переуступки, который являлся предметом рассмотрения суда Центрального районного суда (адрес), и решением суда от (дата) встречный иск был удовлетворен. Следовательно, с указанного момента ((дата)) следует исчислять исковую давность по заявленным требованиям.

Представитель ответчика обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды недействительным лишь (дата), то есть по истечению срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая изложенное, суд, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о признании договора аренды земель от (дата) (№) недействительным, и произвольных от данного требования требований о взыскании денежных средств, внесении сведений в ЕГРН.

Поскольку требования истца (ответчика по встречному иску) удовлетворены частично, а последний в силу требований ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины при обращении с требованием в суд, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика (истца по встречному иску) в доход местного бюджета государственную пошлину на основании ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 43 864 рублей 30 копеек.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, возложении обязанности – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии (№)) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) задолженность по арендным платежам в размере 6 832 860 рублей 43 копейки, пени в размере 300 000 рублей, всего – 7 132 860 рублей 43 копейки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от (дата) (№), заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации (адрес) и ФИО2.

Возложить обязанность на ФИО2 по вступлению настоящего решения в законную силу, передать Комитету по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре (адрес), земельный участок, площадью (иные данные) кв. м, с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: (адрес)», по акту приема-передачи, в состоянии пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и разрешенному использованию.

Взыскать со ФИО2 государственную пошлину в местный бюджет в размере 43 864 рублей 30 копеек.

Встречный иск ФИО2 к Комитету по управлению имуществом администрации (адрес) о признании договора аренды земельного участка от (дата) (№) недействительным, применений последствий недействительности сделки, возложении обязанности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Куркина

Решение суда в окончательной форме будет принято 27 февраля 2023 года.