РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2022 года адрес

Тушинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-5293/22 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 и просит взыскать с ответчика в свою пользу задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи от 12.03.2022 в двойном размере – в сумме сумма, ссылаясь на то, что 12.03.2022 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 23.03.2022 (включительно) подписать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом в отношении следующих объектов недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 50:42:0030208:47, по адресу: адрес, мкр-н Шереметьевский, адрес, площадью 1360 кв.м.; жилой дом с кадастровым номером 50:42:0030208:164, по адресу: адрес, мкр-н Шереметьевский, адрес, площадь. 221,3 кв.м. В соответствии с п. 1.4 предварительного договора истец передала ответчику денежные средства в размере сумма в качестве задатка. В соответствии с п. 2.1.3 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что до подписания основного договора истец осмотрит техническую составляющую дома. 20.03.20222 истцом, ответчиком и представителем ООО «Эгида» был совершен осмотр указанного выше жилого дома, по результатам которого были выявлены недостатки о которых истцу не было сообщено и которые являлись существенными и были отражены в акте осмотра. 22.03.2022 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о невозможности заключения основного договора в связи с наличием в доме существенных недостатков, о которых истцу не было сообщено. Кроме того указывает на то, что ответчик не предоставил истцу согласие супруга на продажу недвижимости, выписку из домовой книги на жилой дом, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за эксплуатацию недвижимости, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец на учете в таких диспансерах не состоит, обязанность по предоставлению которых была установлена п. 3.1.1 предварительного договора. Кроме того в отношении земельного участка, являющегося предметом договора было установлено обременение – занят объектом недвижимости, о чем также не было сообщено истцу. Таким образом истец полагает, что незаключение основного договора произошло по вине ответчика, в связи с чем у нее возникла обязанность вернуть задаток в двойном размере. 28.03.2022 в адрес ответчика была направлена претензия о возврате задатка в двойном размере, которая была оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец, ее представитель, в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объёме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, указав на то, что оснований для возврата задатка в двойном размере не имеется, напротив, он подлежит оставлению у нее, поскольку истец сама отказалась от заключения основного договора, тогда как препятствия к его заключению отсутствовали.

Суд, огласив исковое заявление, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 12.03.2022 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 23.03.2022 (включительно) подписать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом в отношении следующих объектов недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 50:42:0030208:47, по адресу: адрес, мкр-н Шереметьевский, адрес, площадью 1360 кв.м.; жилой дом с кадастровым номером 50:42:0030208:164, по адресу: адрес, мкр-н Шереметьевский, адрес, площадь. 221,3 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора истец передала ответчику денежные средства в размере сумма в качестве задатка.

В соответствии с п. 2.1.3 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что покупатель до подписания основного договора осмотрит техническую составляющую жилого дома.

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора стороны гарантировали отсутствия обстоятельств, препятствующих заключению и/или исполнению настоящего договора, за исключением запрета на регистрационные действия от 23.06.2021 за № 50:42:0030208:164-50/144/2021-1, зарегистрированном на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации № 772870116/7747, 52857/21/77047-ИП, выдан 17.06.2021 МОСП по ВАШ № 3. Продавец обязуется осуществить необходимые и достаточные действия для снятия вышеуказанного запрета.

В соответствии с п. 3.1.1 предварительного договора стороны обязались не позднее, чем за один день до подписания основного договора, подготовить все документы, необходимые и достаточные для подписания основного договора (согласие супруга на продажу недвижимости, выписку из домовой книги на жилой дом, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за эксплуатацию недвижимости, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец на учете в таких диспансерах не состоит).

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора установлено, что в случае, если основной договор не будет подписан в срок, указанный в п. 1.1 настоящего договора, по вине продавца и/или продавец изменит условия продажи недвижимости и/или увеличит цену недвижимости, то продавец обязуется выплатить покупателю двойную сумму задатка не позднее трех дней с даты, указанной в п. 1.1 договора.

В соответствии с п. 4.3 предварительного договора, установлено, что в случае если основной договор не будет подписан в срок, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, по вине покупателя, в том числе по причине отсутствия у покупателя денежных средств для приобретения недвижимости, то задаток остается у продавца.

Суд, разрешая заявленные истцом требования по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Настаивая на удовлетворении заявленных требований, истец указывает на то, что ответчиком не были доведены сведения о наличии в жилом доме существенных недостатков, которые были выявлены по результатам осмотра, проведенного с участием специалиста, а кроме того не предоставила истцу документы, указанные в п. 3.1.1 предварительного договора, земельный участок имел обременения, в связи с чем 22.03.2022 она направила в адрес ответчика уведомление о невозможности заключения основного договора.

Так, 20.03.2022 истцом, совместно с ответчиком и приглашенным истцом специалистом ООО «Эгида» - фио произведен осмотр жилого дома с кадастровым номером 50:42:0030208:164, по адресу: адрес, мкр-н Шереметьевский, адрес, по результатам которого составлен акт осмотра.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра наружные стены имеют вертикальные и горизонтальные трещины, что свидетельствует о деформации несущих стен, также в ходе тепловизионного обследования обнаружены тепло потери (мостики холода) в угловых соединениях наружных стен и примыканий перекрытия, установлены недостатки кровли, а именно указано, что строительная группа выполнена из некачественных материалов (доска – горбыль), конструкции несущих опор установлены хаотично, на наружных стенах дома видны протечки, также установлено, что на электрическую проводку возможны избыточные нагрузки.

Вместе с тем, предварительным договором не установлено, что указанный жилой дом ранее находился в эксплуатации, более того, стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали обратного.

Дефекты фасада в виде трещин, неравномерность установления несущих опор кровли дома, являются очевидными, что следует из приложенных к акту осмотра фотографий, для их выявления не требуется каких-либо специальных познаний, что касается вывода специалиста о некачественности использованного в конструкции опор кровли материалов, то он никак не мотивирован, не указано, каким именно требованиям не соответствуют использованные материалы, а также результаты исследований в ходе которых были выявлены несоответствия требованиям к качеству материала, что касается результатов тепловизионного обследования, то они также не могут быть признаны достоверными, поскольку в акте осмотра содержится указание лишь на модель примененного тепловизора, вместе с тем документация (в частности сертификаты, сведения о поверке) в отношении него к акту не приложена.

При этом в акте указано, что общая минимальная стоимость работ для приведения объекта к нормальным эксплуатационным свойствам составляет сумма, что, учитывая стоимость недвижимости, согласованной сторонами в предварительном договоре – сумма, вопреки доводам истца, не позволяет квалифицировать установленные дефекты как существенные.

При этом суд учитывает, что ответчик допустила истца и приглашенного ей специалиста для осмотра жилого дома, что соответствует условиям заключенного между сторонами предварительного договора, каких-либо препятствий в осмотре не чинила, действий, направленных на сокрытие недостатков жилого дома не предпринимала.

В связи с изложенным, суд считает, что поскольку жилой дом находился в эксплуатации, предварительным договором не установлена обязанность продавца передать дом без наличия недостатков, выявленные в ходе осмотра недостатки не являются существенными, постольку их наличие не являлось основанием для отказа истца от заключения основного договора, а отказ истца от заключения договора в связи с их наличием не может быть обусловлен виновными действиями ответчика, которая не предпринимала каких-либо действий по сокрытию недостатков жилого дома, о чем свидетельствует то обстоятельство, что она допустила истца и приглашенного ей специалиста к осмотру жилого дома.

Доводы о том, что ответчиком не были предоставлены истцу документы, предусмотренные п. 3.1.1 предварительного договора суд находит несостоятельными.

Так, согласно п. 3.1.1 предварительного договора стороны обязались не позднее, чем за один день до подписания основного договора, подготовить все документы, необходимые и достаточные для подписания основного договора (согласие супруга на продажу недвижимости, выписку из домовой книги на жилой дом, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за эксплуатацию недвижимости, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец на учете в таких диспансерах не состоит).

Таким образом предварительным договором установлена обязанность ответчика подготовить документы, указанные в п. 3.1.1 договора, а не передать их истцу.

При этом, из материалов дела следует, что справки из наркологического, психоневрологического диспансеров, о том, что она не находится на диспансерном наблюдении и не обращалась ща лечебно-профилактической помощью, были получены ответчиком 26.02.2022

Согласие супруга на совершение сделки было получено ответчиком 02.03.2022.

11.03.2022 судебным приставом-исполнителем МОСП по ВАШ № 3 было вынесено постановление об отмене запретов на совершение регистрационных действий и снятии арестов с земельного участка и жилого дома, в отношении которых между сторонами должен был быть заключен основной договор, согласно предварительному договору купли-продажи, что свидетельствует и о выполнении ответчиком условий, предусмотренных п. 1.5 предварительного договора.

Согласно сведениям из ЕГРН от 16.03.2022 какие-либо ограничения прав и обременение объекта недвижимости на 16.03.2022, вопреки доводам истца, отсутствовали (раздел 2 лист 3 выписки из ЕГРН).

Непредставление истцу выписки из домовой книги и сведений об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных услуг, не являлось препятствием к заключению основного договора, при этом, как указано выше, обязанность представления данных документов истцу, предварительным договором не предусмотрена, доказательств наличия задолженности по оплате эксплуатационных услуг не представлено, кроме того истец направила уведомление о невозможности заключения основного договора купли-продажи 22.03.2022, то есть до наступления даты заключения основного договора, что исключало передачу истцу документов, предусмотренных п. 3.1.1 предварительного договора.

При этом суд отмечает, что отказ истца от заключения основного договора со стороны истца был обусловлен наличием недостатков жилого дома, установленных по результатам осмотра 20.03.2022, которые, как указано выше, не являлись существенными, их отсутствие не было гарантировано продавцом, а их наличие не скрывалось продавцом.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что отказ истца от заключения с ответчиком основного договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями предварительного договора, обусловлен волеизъявлением исключительно самого истца в отсутствие каких-либо виновных действий ответчика, таким образом истец является стороной, ответственной за неисполнение договора, в связи с чем уплаченный истцом задаток по предварительному договору, согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. 4.3 договора, задаток подлежит оставлению у ответчика.

Принимая во внимание изложенное, суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

решил

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные......) к ФИО2 (паспортные данные......) о взыскании задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 03.02.2023.

фио ФИО3