Судья Буравихина Ю.В. Дело №33-8108/2023 (№2-2457/2023)
УИД 22RS0013-01-2023-002014-11
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 сентября 2023 года город Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего
судей
при секретаре
ФИО1,
ФИО2, Варнавского В.М.,
ФИО3,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ФИО4 на решение Бийского городского суда Алтайского края от 16 июня 2023 года по делу
по иску ФИО4 к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» о возложении обязанности заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земли.
Заслушав доклад судьи Варнавского В.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (далее – МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», Управление), в котором просил признать земельные участки с кадастровым номером *** и кадастровым номером *** идентичными, фактически являющимися одним земельным участком; обязать МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» заключить с ФИО4 соглашение о внесении изменений в договор аренды земли от 5 апреля 2022 года №108 в части уточнения в п.1.1 договора кадастрового номера земельного участка.
В обоснование исковых требований указано, что 5 апреля 2022 года по результатам проведения 17 марта 2022 года аукциона между ФИО4 и МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» заключен договор аренды земли №108, в соответствии с которым ФИО4 предоставлялся в пользование на условиях аренды сроком на 58 месяцев земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2041 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
18 мая 2022 года Управление уведомило ФИО4 о необходимости расторжения данного договора аренды в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером *** снят с государственного кадастрового учета.
В тот же день администрацией г.Бийска принято постановление №976 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала *** в границах муниципального образования город Бийск», в соответствии с которым данный земельный участок 13 июля 2022 года был поставлен на государственный кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер ***
ФИО4 обратился в МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» с вопросом о возможности отмены государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером *** и восстановлении земельного участка с кадастровым номером ***
28 ноября 2022 года МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» уведомило ФИО4 о невозможности восстановления земельного участка с кадастровым номером *** с приложением копий обращения в Управление Росреестра по Алтайскому краю и ответа на данное обращение.
20 февраля 2023 года кадастровым инженером по заявлению ФИО4 выдано экспертное заключение, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером *** и земельный участок с кадастровым номером *** являются одним земельным участком. Характеристики указанных земельных участков: площадь, описание местоположения границ, координаты характерных точек, категория земель, вид разрешенного использования полностью идентичны.
На момент проведения аукциона и подведения итогов аукциона земельный участок с кадастровым номером *** существовал и был снят с государственного кадастрового учета только 29 марта 2022 года.
Таким образом, изменение предмета договора аренды от 5 апреля 2022 года №108 выразилось только в изменении кадастрового номера земельного участка.
По мнению истца, в данной ситуации отсутствуют какие-либо законные основания для отказа от заключения соглашения о внесении изменений в спорный договор аренды земли.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 16 июня 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец ФИО4 просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что судом не разрешено требование о признании земельных участков с кадастровым номером *** и кадастровым номером *** идентичными, при этом оставлено без внимания, что земельные участки с кадастровым номером *** и кадастровым номером *** фактически являются одним земельным участком и отличаются друг от друга лишь кадастровыми номерами; суд неправомерно пришел к выводу о существовании требования о незаконности снятия земельного участка с государственного кадастрового учета, поскольку таковое истцом не заявлялось.
Истец не просил изменить предмет договора аренды, поскольку изменение кадастрового номера не влечет за собой изменение объекта права, кадастровый номер не является уникальной характеристикой земельного участка, установленные законом уникальные характеристики земельного участка после смены кадастрового номера остались идентичными.
Судом не принято во внимание, что обращение в суд с настоящим иском вызвано необходимостью устранения препятствий в государственной регистрации договора аренды, отсутствие которой влечет нарушение прав истца; судом высказаны противоречивые мнение относительно того, является ли договор аренды действующим, а также относительно прав и обязанностей истца по данному договору; сторонами по делу не оспаривалось, что договор аренды является действующим, имеются лишь разногласия относительно внесения изменений в таковой, в связи с чем в силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат изменению по решению суда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, 20 января 2016 года земельному участку площадью 2041 кв.м., относящемуся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> имеющему вид разрешенного использования – предоставление коммунальных услуг, хранение автотранспорта, железнодорожные пути, обслуживание железнодорожных перевозок, энергетика, связь, трубопроводный транспорт, благоустройство территории, склады, был присвоен кадастровый номер ***
При этом в статусе записи об объекте недвижимости, содержащемся в ЕГРН, указано, что сведения об объекте недвижимости имеют статус «временные», дата истечение временного характера сведений об объекте недвижимости 1 марта 2022 года. Отмечено, что земельный участок подлежит снятию с государственного кадастрового учета по истечение пяти дет со дня его государственного кадастрового учета, если на него не будут зарегистрированы права.
Сведения о наличии у объекта временного статуса находились в свободном доступе.
17 марта 2022 года МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 2041 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> В описании земельного участка отражено, помимо прочего, что таковой имеет площадь 2041 кв.м., кадастровый номер ***
Победителем аукциона признан истец ФИО4 Срок аренды составил 58 месяцев, размер ежегодной арендной платы – 50 400 руб. (л.д.7-8).
29 марта 2022 года земельный участок с кадастровым номером *** был снят с государственного кадастрового учета, что подтверждается сведения ЕГРН (л.д.19-21).
5 апреля 2022 года на основании постановления Администрации города Бийска от 20 февраля 2021 года №2284, протокола от 17 марта 2022 года о результатах аукциона, между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договора аренды земельного участка №***, по условиям которого арендодателем сдан, а арендатором принят в пользование на условиях договора аренды сроком на 58 месяцев земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2041 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> категории земель- земли населенных пунктов (п.1.1)
18 мая 2022 года Администрацией города Бийска принято постановление №976 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала *** в границах муниципального образования город Бийск».
В тот же день МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» в адрес ФИО4 направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земли от 5 апреля 2022 года №108.
13 июля 2022 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок поставлен с кадастровым номером *** площадью 2041 кв.м., относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> имеющий вид разрешенного использования – предоставление коммунальных услуг, хранение автотранспорта, железнодорожные пути, обслуживание железнодорожных перевозок, энергетика, связь, трубопроводный транспорт, благоустройство территории, склады. При этом графе ЕГРН «Особые отметки» отмечено, что земельный участок подлежит снятию с государственного кадастрового учета по истечение пяти дет со дня его государственного кадастрового учета, если на него не будут зарегистрированы права (л.д.22-23).
Аналогичные сведения о данном земельном участке отражены в публичной кадастровой карте (л.д.24).
10 октября 2022 года МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» направило в адрес Управления Росреестра по Алтайскому краю заявление об отмене статуса «архивный» для земельного участка с кадастровым номером *** и снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером *** ссылаясь на то, что 20 февраля 2021 года по результатам аукциона был заключен договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** арендатором полностью оплачена арендная плата (л.д.11).
В ответе от 3 ноября 2022 года Управление Росреестра по Алтайскому краю сообщило о невозможности восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером *** в силу действующего законодательства. При этом указано, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 20 января 2016 года на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 15 января 2016 года №30-2883759 со статусом «временный». Данный объект недвижимости с кадастровым номером *** снят с государственного кадастрового учета 29 марта 2022 года по истечению срока временного характера сведений (л.д.10)
28 ноября 2022 года Управление сообщило ФИО4, на обращение последнего от 9 ноября 2022 года, о невозможности восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером *** (л.д.9).
Из заключения кадастрового инженера-эксперта <данные изъяты> Ф.И.О. от 20 февраля 2023 года, представленного истцом, следует, что в результате сопоставления сведений ЕГРН установлено, что местоположение на поверхности земли земельного участка с кадастровым номером *** полностью соответствует местоположению земельного участка с кадастровым номером ***
Разночтения в адресе земельных участков с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> и кадастровым номером *** по адресу: <адрес> связаны с дополнением адреса - <адрес> сведения о котором внесены в Государственный адресный реестр после внесения в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером ***
Иные характеристики объектов (площадь, категория земель, вид разрешенного использования) - земельных участков с кадастровым номером *** и кадастровым номером *** полностью идентичны, в связи с чем специалист пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> являются одним и тем же земельным участком (л.д.14-18).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, суд первой инстанции, исходя из того, что на момент заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером *** как предмет данного договора и объект права не существовал, был снят с кадастрового учета в силу действующего законодательства, право аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, пришел к выводу о том, что внесение изменений в договор аренды земли в части уточнения кадастрового номера земельного участка, который является предметом спорного договора аренды, не представляется возможным. При этом судом принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером *** был поставлен на государственный кадастровый учет 13 июля 2022 года, то есть после заключения договора аренды земли от 5 апреля 2022 года, соответственно, данный земельный участок не может быть предметом спорного договора аренды, а возникшая спорная ситуация в рассматриваемом случае не может быть разрешена путем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды.
В части требования о признании идентичными земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** суд первой инстанции указал, что таковое не носит самостоятельного характера, является основанием для внесения изменений в договор аренды, в связи с чем его удовлетворение не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они являются подробными, опираются на действующее в данной сфере законодательство. Мотивы, по которым суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворения исковых требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии оснований не имеется. Решение достаточно полно мотивировано и аргументировано.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
По смыслу п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что договор аренды земли от 5 апреля 2022 года №108 предусматривал срок 58 месяцев, заключен с юридическим лицом, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Между тем, в установленном порядке государственная регистрация указанного договора аренды не была осуществлена.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм действующего законодательства указанный договор не может считаться заключенным.
В силу ст.450 ГК РФ внесение изменений возможно лишь в действующий договор, внесение изменений в незаключенный договор не допускается.
Указание в жалобе на то, что договор аренды является действующим, противоречит установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежит отклонению.
Вопреки доводу жалобы, судебный акт не содержит противоречий в части выводов о незаключенности договора аренды. Указание суда на необходимость внесения платы за пользование земельным участком основано на принципе платности использовании земли и не было предметом судебного разбирательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение кадастрового номера земельного участка не влечет за собой изменение объекта права в рамках договора аренды, а равно изменение уникальных характеристик земельного участка, подлежат отклонению в силу нижеследующего.
Земельный участок в понимании п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации это часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (п.1 ст.26 ЗК РФ).
Согласно п.1 ст.37 ЗК РФ, подлежащей применению по аналогии к спорным правоотношениям, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с ч.7 ст.1 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (ч.1 ст.5 Федерального закона № 218-ФЗ).
Согласно ч.6 ст.5 Федерального закона № 218-ФЗ содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые номера, номера регистрации, реестровые номера границ обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах, а также при межведомственном информационном взаимодействии.
В силу ч.1 ст.8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч.2 ст.8 Федерального закона № 218-ФЗ).
Из положений ч.4 ст.8 названного Федерального закона следует, что к основным сведениям об объекте недвижимости, помимо прочего, относится кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения.
Частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года, то есть на момент постановки земельного участка на кадастровый учет 20 января 2016 года) было предусмотрено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Согласно ч.7 ст.72 Федерального закона № 218-ФЗ временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер (за исключением сведений о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которых до 1 января 2017 года была осуществлена государственная регистрация безвозмездного пользования), исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости.
Как установлено по делу, кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера *** был произведен 20 января 2016 года. Сведения о данном земельном участке носили временный характер в соответствии с ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ч. 7 ст. 72 Федерального закона № 218-ФЗ.
Следовательно, в силу вышеприведенных правовых норм, по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости сведения о нем подлежали аннулированию и исключению из государственного кадастра недвижимости 20 января 2022 года, о чем должно было быть известно как организатору, так и участникам аукциона в силу общедоступности сведений о предмете аукциона.
Вместе с тем, несмотря на данное обстоятельство, 17 марта 2022 года был проведен аукцион по результатам которого 5 апреля 2022 года оформлен договор аренды.
29 марта 2022 года земельный участок с кадастровым номером *** был снят с государственного кадастрового учета в силу действующего законодательства.
Таким образом, с 29 марта 2022 года предмет договора аренды от 5 апреля 2022 года, а именно земельный участок с кадастровым номером *** отсутствовал, то есть не существовал как объект гражданских прав, что исключает также возможность совершения в отношении него каких-либо действий, в том числе заключение договора аренды в силу отсутствия предмета такого договора.
То обстоятельство, что 13 июля 2022 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером *** имеющий идентичные характеристики (местоположение, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования), с учетом вышеизложенных обстоятельств об отсутствии заключенного договора аренды не является основанием для удовлетворения иска и внесения изменений в спорный договор аренды путем заключения к нему соглашения.
Земельный участок с кадастровым номером *** является самостоятельным объектом гражданских прав, предоставление такового в аренду должно производиться в установленном законом порядке.
Оснований для удовлетворения требования о признании идентичными земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** суд первой инстанции правомерно не усмотрел, поскольку данное требование не носит самостоятельного характера, являлось основанием для внесения изменений в договор аренды.
Избранный истцом способ защиты своего права является ненадлежащим.
Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Бийского городского суда Алтайского края от 16 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО4 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение составлено 21 сентября 2023 года.