УИД 77OS0000-02-2024-000591-93Дело № 3А-62/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 марта 2025 года г. Москва
Московский городской суд в составе
судьи Полыги В.А.,
при секретаре Баевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Физика-Риэлти», ООО «Технопарк «Меридио» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
АО «Физика-Риэлти», ООО «Технопарк «Меридио» обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3.
В административном исковом заявлении заявители просят установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «АК Консалтинг Груп», а именно в размере 252 365 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 140 557 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 47 277 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что АО «Физика-Риэлти» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, а ООО «Технопарк «Меридио» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ2, ЗУ3, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 386 828 317 рублей 64 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 209 279 090 рублей 91 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 61 955 220 рублей 92 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
Поскольку административные истцы являются арендатором и собственником земельных участков, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков арендной платы и земельного налога, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Представитель административных истцов возражал относительно выводов судебной экспертизы.
Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения относительно заявленных требований.
Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец АО «Физика-Риэлти» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, а ООО «Технопарк «Меридио» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ2, ЗУ3, что подтверждается договором аренды, выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости. Также арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 является заинтересованное лицо ООО «ДНК-Технология ТС».
По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 установлена в размере 386 828 317 рублей 64 копеек, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 в размере 209 279 090 рублей 91 копейки, земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 в размере 61 955 220 рублей 92 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 влияют на права и обязанности АО «Физика-Риэлти» как плательщика арендной платы.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ административный истец ООО «Технопарк «Меридио» является плательщиком земельного налога. Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Соответственно, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ2, ЗУ3 влияют на права и обязанности ООО «Технопарк «Меридио» как плательщика земельного налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы 31 декабря 2023 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
АО «Физика-Риэлти», ООО «Технопарк «Меридио» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков представили в суд отчеты, подготовленные ООО «АК Консалтинг Груп», в которых по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 определена в размере 252 365 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 в размере 140 557 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 в размере 47 277 000 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости, представленные административными истцами, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2022 года действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 определена в размере 372 249 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 в размере 206 140 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 в размере 69 090 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителями отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО «АК Консалтинг Груп», и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения. В ответ на возражения административного истца экспертом ФБУ РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России Х.Е.Н. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.
Эксперт пояснил, что провел полный и всесторонний анализ фактических данных о ценах объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты исследования, и максимально сопоставимых с ними по своим основным ценообразующим факторам, что и послужило причиной выбора того или иного объекта-аналога как имеющего минимальное количество отличий от объектов исследования.
Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.
Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что АО «Физика-Риэлти», ООО «Технопарк «Меридио» не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ1, ЗУ2 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2022 года.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителей с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 31 декабря 2023 года.
Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований административного истца ООО «Технопарк «Меридио» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
От ФБУ РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России поступило ходатайство о возмещении расходов на проведение экспертизы в общей сумме СУММА. Согласно калькуляции стоимость проведения экспертизы в отношении каждого их оцениваемых объектов недвижимости составила по СУММА.
Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего. Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.
Определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 отличается от оспариваемой кадастровой на 3,8%, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 на 1,5%, то есть менее 30%, что находится в пределах допустимых отклонений.
Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках не имеется, расходы по проведению судебной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 подлежат взысканию с АО «Физика-Риэлти» как его арендатора, а в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 с ООО «Технопарк «Меридио» как его собственника.
Также, принимая во внимание, что в удовлетворении заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 административному истцу ООО «Технопарк «Меридио» отказано, в связи с чем решение в указанной части нельзя считать постановленным в пользу заявителя, понесенные по делу судебные расходы по проведению экспертизы указанного участка по правилам ст. 111 КАС РФ подлежат возложению на административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 372 249 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 в размере 206 140 000 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 декабря 2023 года.
В удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ3, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, отказать.
Взыскать в пользу ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ расходы по проведению судебной экспертизы с АО «Физика-Риэлти» (ИНН) в размере СУММА, с ООО «Технопарк «Меридио» (ИНН) в размере СУММА (получатель).
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда В.А. Полыга
Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2025 года