Дело № 2а-231/2026
УИД 47RS0006-01-2025-004274-90
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гатчина 27 января 2026 года
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Арикайнен Т.Ю.,
при секретаре Гуща А.Ю.,
с участием представителя административных истцов ФИО1, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО2, ФИО3 к администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, заинтересованное лицо: Комитет по сохранению культурного наследия Ленинградской области, об оспаривании решения от 14.04.2025 № 2889 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату, обязании произвести действия,
установил:
административные истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с вышеуказанным иском к администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области (далее – администрация), указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от 06.10.2005 истцы приобрели квартиру в общую совместную собственность общей площадью 31.7 кв.м. с кадастровым № №, расположенную по адресу: <адрес>. Указанная квартира располагалась в жилом доме с кадастровым № № ранее присвоенный государственный учетный № - <данные изъяты> площадью 59.7 кв.м., назначение: жилой дом. Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № 2-1081/2023, вступившим в законную силу 09.09.2023, квартира № 1 с кадастровым № №, признана блок-секцией № № вышеуказанного жилого дома, право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО4 на квартиру №, прекращено, за ФИО3 и ФИО2 признано право общей долевой собственности по ? доли за каждым на блок-секцию № 1 в жилом доме блокированной застройки № №, расположенном по адресу: <адрес>. Квартира № №, расположенная по адресу: <адрес>, признана блок-секцией № 2 вышеуказанного жилого дома, право муниципальной собственности признано за МО «город Гатчина». В настоящее время объект капитального строительства, образованный из объекта недвижимости с КН №, состоит на кадастровом учете, согласно выписке из ЕГРН с кадастровым № №, площадью 47,2 кв.м., назначение: жилое, блок-секция № 1 жилого дома блокированной застройки. Согласно сведениям технического паспорта по состоянию на 20.05.2004 при домовладении всегда имелся земельный участок, на котором располагались вспомогательные постройки, необходимые для обслуживания жилого дома. Истцы обратились к главе администрации с заявлением об отверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала № № площадью 233 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность, цель использования – блокированная жилая застройка. Указанный объект капитального строительства расположен в зоне ОИ-1.10 (зона объектов жилого и общественного назначения в историческом центре). 14.04.2025 истцами получен ответ от 14.04.2025 исх. № 2889 с отказом в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельного участка на основании пп. 1 п. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) со ссылками на ст. 11.9, пп. 3 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ. Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке. Таким образом, в законодательстве отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. При этом собственник каждого блока после государственной регистрации прав на такой блок вправе обеспечить образование земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока. Для эксплуатации принадлежащего блока необходимо образовать границы земельного участка по периметру отмостки блок-секции № 1 жилого дома блокированной застройки (1 метр от фундамента дома). Кроме того, разрешительной документации с приложением согласования Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области на возведенные строения в границах образуемого участка не представлены. С отказом администрации административные истцы не согласны, считают его незаконным и необоснованным, ссылаясь на положения ч.1 ст.16 Федерального закона № 476-ФЗ, п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, учитывая основополагающие признаки дома блокированной застройки, как наличие отдельного земельного участка под каждым домом. Представленная истцами схема не подтверждает наличие изломанности границ, вклинивания и вкрапливания, чересполосицы. Предложение об образовании земельного участка по периметру отмостки блок-секции № 1 жилого дома блокированной застройки соответствует формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что прямо противоречит положениям ст.ст. 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Кроме того, испрашиваемый земельный участок, как и жилой дом блокированной застройки, принадлежащий истцам, согласно Правилам землепользования и застройки г. Гатчины (далее – ПЗЗ) расположен в территориальной зоне ОИ-1.10 (зона объектов жилого и общественного назначения в историческом центре), что предполагает наличие вида разрешенного использования «Блокированная застройка», минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка не установлены. Истцы при формировании земельного участка исходили из сложившегося землепользования даже в меньшем размере, что усматривается в техническом плане по состоянию на 2004 год. Участки под домами блокированной застройки могут использоваться для обустройства огорода, отдыха, озеленения. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН год завершения строительства ОКС – 1937 (до образования зоны культурного наследия), решением Гатчинского городского суда Ленинградской области признан жилым домом блокированной застройки, что само по себе предполагает отсутствие в необходимости предоставления разрешительной документации на строительство. Просят признать незаконным отказ администрации от 14.04.2025 № 2889, возложить на ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление административных истцов.
Определением от 16.10.2025, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по сохранению культурного наследия Ленинградской области.
Административные истцы, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили представителя, которая поддержала в судебном заседании исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что установление охранной зоны в данном случае никак не влияет на оборот земель, поскольку объект на момент установления зоны существовал. Администрация неправомерно исходила из предоставления земельного участка под многоквартирный дом.
Представители административного ответчика и заинтересованного лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представителем Комитета по сохранению культурного наследия представлен письменный отзыв (л.д. 139-146), согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: <...>, находится на территории ОКН и полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия.
В порядке ст.ст. 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Суд, выслушав представителя административных истцов, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Конституция Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод, а также право обжалования в суд решения и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц (части 1 и 2 статьи 46).
Право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений в том числе органа местного самоуправления, если лицо полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов, установлено частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу положений ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Как следует из содержания пункта 1 статьи 39.16. ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося - в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
В судебном заседании установлено, что 06.10.2005 ФИО3 и ФИО2 приобрели в общую совместную долевую собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 31,7 кв.м., что подтверждается копией договора купли-продажи № (л.д. 21-22), право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2005 № (л.д. 23).
Согласно выписке из ЕГРН жилой дом <адрес> поставлен на государственный кадастровый учет 06.07.2012 с присвоением кадастрового № №, представляет собой одноэтажный жилой дом, 1937 года постройки с ранее присвоенным инвентарным № 1480, снят с кадастрового учета 16.01.2025 (л.д. 24).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 30.05.2023 по делу № 2-1081/2023, вступившим в законную силу 04.07.2023, квартира №, признана блок-секцией № 1 вышеуказанного жилого дома; право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО4 на квартиру <адрес> прекращено, за ФИО3 и ФИО2 признано право общей долевой собственности по ? доли за каждым на блок-секцию №, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым № №, расположенная по адресу: <адрес>, признана блок-секцией № 2 вышеуказанного жилого дома, право муниципальной собственности признано за МО «город Гатчина» (л.д. 25-28, 29-35, 36-37).
Согласно выписке из ЕГРН блок-секция № 1 жилого дома блокированной застройки с кадастровым № №, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 47,2 кв.м. представляет собой жилой рубленый одноэтажный дом 1937 года постройки, кадастровый № объекта недвижимости, из которого образован – №, сведения о включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия отсутствуют, указанный объект недвижимости находится в общей долевой собственности по ? в праве ФИО3, ФИО2 (л.д. 38-42, 43-45).
Из технического паспорта по состоянию на 20.05.2004 на жилой дом усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, расположен на земельном участке с размещенными на нем вспомогательными постройками: веранда, пристройка, сарай, туалет (л.д. 45-48).
Из технического паспорта на многоквартирный жилой дом по состоянию на 20.10.2020 усматривается, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> года постройки является двухквартирным, с указанными выше вспомогательными постройками (л.д. 50-63).
05.04.2025 ФИО3 и ФИО2 обратились в администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала № площадью 233 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность с целью использования – блокированная жилая застройка с приложением схемы расположения испрашиваемого земельного участка. Решением администрации, выраженном в ответе от 14.04.2025 № 2889, на основании пп. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ истцам отказано по существу заявления по ссылками на пп. 3 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ, ввиду разработки схемы расположения испрашиваемого земельного участка с нарушением требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ. Дополнительно разъяснено, что в законодательстве отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. При этом собственник каждого блока после государственной регистрации прав на такой блок вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока, ввиду чего необходимо образовать границы земельного участка по периметру отмостки блок-секции № 1 жилого дома блокированной застройки (1 метр от фундамента дома). Дополнительно указано, что здание с кадастровым № №, назначение здания – жилой дом, наименование вида использования – блок-секция № 1 жилого дома блокированной застройки находится в собственности № МО «город Гатчина»; а также согласно ПЗЗ испрашиваемый земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования – защитной зоне объекта культурного наследия «Приоратский парк». Вместе с тем, разрешительной документации с приложенным согласованием Комитета культурного наследия Ленинградской области на возведенные строения в границах образуемого участка не предоставлены (л.д. 64-67, 80-88).
Согласно выписке из ЕГРН от 22.09.2025 земельный участок с кадастровым № №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 885 кв.м., на котором расположен объект недвижимости с кадастровым № №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения насосной станции, полностью расположен в границах зоны с реестровым № № (третья подзона приаэродромной территории аэродрома совместного базирования «Пушкин»), в границах зоны с реестровым № № (четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома совместного базирования «Пушкин») (л.д. 97-100, 101-102).
Из представленной в материалы дела информации об испрашиваемом земельном участке, он имеет частичное наложение границ с земельным участком с кадастровым № №, с видом разрешенного использования: для размещения районной насосной станции (л.д. 103-106, 117-118). Вместе с тем, согласно сведениям Комитета по управлению имуществом от 16.10.2025 в настоящее время принято решение с снятии вышеуказанного земельного участка с государственного кадастрового учета ввиду реестровой ошибки (л.д. 110- 111).
Согласно выписке из ЕГРН от 10.11.2025 земельный участок с кадастровым № № в пределах которого находится объект недвижимости с кадастровым № №, снят с кадастрового учета 18.10.2025 (л.д.117).
Из информации, предоставленной комитетом по территориальному развитию и градостроительной деятельности от 02.12.2025, подтвержденной Комитетом по сохранению культурного наследия Ленинградской области (л.д. 124, 131-132, 147), испрашиваемый земельный участок полностью расположен в зоне с особыми условиями использования – защитная зона объекта культурного наследия «Приоратский парк», на основании Приказа Комитета по культуре Ленинградской области от 16.09.2016 № 01-03/16-166 «Об установлении границы территории объекта культурного наследия федерального значения «Приоратский парк».
В соответствии с п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» в защитной зоне объектов культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Правилами землепользования и застройки г. Гатчины не предусмотрены какие-либо специальные ограничения для защитной зоны объекта культурного наследия «Приоратский парк», дополняющие федеральное законодательство в области защиты объектов культурного наследия.
Из содержания части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ следует, что Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с федеральным законом сведений.
С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 476-ФЗ), которым среди прочего внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу статьи 30.20 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, вызвано необходимостью эксплуатации зданий, строений.
Таким образом, блок-секция <адрес>, принадлежащая ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой собственности, является самостоятельным объектом недвижимости, обособленным и изолированным от других частей жилого дома, имеющим признаки дома блокированной застройки, что также установлено вступившим в законную силу решением суда по делу № 2-1081/2023, который расположен в пределах испрашиваемого земельного участка, в связи с чем административные истцы вправе приобрести земельный участок под принадлежащим им объектом недвижимости в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, а доводы оспариваемого отказа в указанной части несостоятельны.
Не основаны на законе и доводы оспариваемого отказа в части непредставления разрешительной документации с приложением согласования Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области. Так, из материалов дела усматривается, что блок-секция № 1, принадлежащая истцам на праве собственности, выделенная решением суда в блок-секцию, расположена в жилом доме 1937 года постройки, на испрашиваемом земельном участке также по состоянию на 2004 год имеются вспомогательные постройки, тогда как приказ о включении земельного участка в защитную зону объекта культурного наследия вынесен 16.09.2016, в связи с чем на момент строительства дома и вспомогательных помещений такого разрешения не требовалось.
Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
С 01.03.2022 в законодательство, устанавливающее правовой режим домов блокированной застройки, внесены изменения, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 за 2016 года, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20 декабря 2016 года).
Соответственно, уполномоченный орган не вправе отказать собственнику здания, сооружения в предоставлении земельного участка для целей эксплуатации таких объектов недвижимости по основаниям исключения Федеральным законом № 476-ФЗ требований по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что административный истец обладает исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка в целях эксплуатации жилого дома. Нахождение земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия не может препятствовать ФИО2 и ФИО3 в реализации указанного права на землю, занятой и необходимой для эксплуатации принадлежащего им блок-секции жилого дома, право собственности на которую приобретено в установленном законом порядке до внесения земельного участка в защитную зону.
При изложенных обстоятельствах, с учетом вышеуказанных правовых норм, решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении испрашиваемого ФИО3 и ФИО2 земельного участка по изложенным в нем основаниям нельзя признать законным.
Таким образом, с учетом положений п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, требования административного истца законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 9 статьи 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.
Однако, суд, в соответствии с закрепленным в ст. 10 Конституции Российской Федерации принципом разделения властей не подменяет органы исполнительной власти, а, следовательно, не может принять решение, относящееся к компетенции администрации, в реализации их властных и административных полномочий, в рассматриваемой сфере.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 и ФИО3 о предоставлении земельного участка в собственность с учетом правовой позиции и всех обстоятельств, установленных при рассмотрении дела (ст. 16 КАС РФ).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 175, 179-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2, ФИО3 к администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, заинтересованное лицо: Комитет по сохранению культурного наследия Ленинградской области, об оспаривании решения от 14.04.2025 № 2889 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату, обязании произвести действия удовлетворить.
Признать незаконным решение администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, выраженное в письме от 14.04.2025 № 2889 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату.
Обязать администрацию Гатчинского муниципального округа Ленинградской области повторно рассмотреть заявление ФИО2, ФИО3 от 05.04.2025 вх. № 2889 с учетом правовой позиции и всех обстоятельств, установленных при рассмотрении дела, сообщив об этом в суд и административным истцам ФИО2 и ФИО3 в течение месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Меры предварительной защиты, принятые определением суда от 10.06.2025, в виде запрета администрации совершать действия по распоряжению земельным участком площадью 233 кв.м. на кадастровом плане территории кадастрового квартала № в указанных координатах, отменить по вступлении решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в порядке подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья: подпись
Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.02.2026