УИД 77RS0020-02-2025-005889-08
Дело № 2-5045/2025
Решение
Именем Российской Федерации
31 октября 2025 года адрес
Перовский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Вальчук А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5045/2025 по иску ФИО1 к ООО «БТИ» о признании права отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «БТИ» о признании отсутствующим право собственности ООО «БТИ» на объект с кадастровым номером 77:03:0004010:2818, площадью 26 кв. м, расположенный по адресу: адрес, д. 12.
В обоснование исковых требований истец указала, что истец, ФИО1 является собственником помещения с к/н 77:03:0004010:2814, назначение - нежилое, площадь 12,3 кв. м, расположенного по адресу: адрес Энтузиастов, адрес. этаж 1, пом. V, комн. 11. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 26.10.2023 г. на основании договора купли-продажи от 21.10.2023 г., заключенного между ФИО1 и фио Согласно сведениям ЕГРН, проход к помещению обеспечен через коридор, к/н 77:03:0004010:2818, учтенный как самостоятельный объект права собственности ответчика. Помещения технически связаны и расположены в пределах одного объекта (здания) с кадастровым номером 77:03:0004010:1080, назначение - жилое, площадь.- 4 451 кв. м, количество этажей - 6, количество подземных этажей - 1, год ввода в эксплуатацию - 1959, расположенное по адресу: адрес, адрес. Ответчик требует оплату за пользование общим имуществом (коридором), угрожает прекратить доступ к помещению истца, отключить свет и перекрыть иные коммуникации. Истец полагает зарегистрированное право ответчика на помещение коридора отсутствующим, не позволяющим ему препятствовать доступу либо взимать плату за доступ истца, по следующим основаниям.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, доводы иска поддерживала, настаивала на удовлетворении требований в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «БТИ» по доверенности фио в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать по доводам ранее представленного письменного отзыва.
Представитель третьего лица УФРС Москвы в судебное заседание не явился, извещен, ранее представил в адрес суда письменный отзыв, просил в удовлетворении иска отказать, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. Право частной собственности охраняется законом.
Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии п. 52, п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Далее - Постановление 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу изложенных разъяснений, а также с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 04.09.2012 № 3809/2012, от 24.01.2012 № 12576/11, признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения), и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 № 1307-0, требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Данный способ защиты обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014№2109- О, от 28.01.2016 № 140-0, от 07.07.2016 № 1421-0).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления № 10/22, пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим собственником.
Согласно части 4 пункта 52 постановления N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.
Таким образом, иск о признании права отсутствующим направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее право одного лица и отсутствие прав другого лица на один и тот же объект.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 февраля 2015 года N 301-ЭС14-8344 изложена позиция, согласно которой право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.
При этом, избранный способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 11 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
По смыслу указанных выше норм в данной ситуации, когда в установленном порядке зарегистрированного права собственности ответчика на нежилые помещения, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, то есть нарушенное право может быть восстановлено только путем оспаривания уже существующего права.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 N 304-ЭС22-1324).
На основании пункта 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
В соответствии с пунктом 1 статьи 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.
До введения в действие положений п. 2 ст. 259.2 ГК РФ применялись положения п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
В пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником помещения с к.н. 77:03:0004010:2814, назначение - нежилое, площадь 12,3 кв. м, расположенного по адресу: адрес Энтузиастов, адрес. этаж 1, пом. V, комн. 11.
Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 26.10.2023 г. и возникло на основании договора купли-продажи от 21.10.2023 г., заключенного между ФИО1 и фио, представленного в адрес суда.
Согласно сведениям ЕГРН, проход к помещению обеспечен через коридор, имеющий к.н. 77:03:0004010:2818, учтенный как самостоятельный объект права собственности ответчика.
Помещения технически связаны и расположены в пределах одного объекта (здания) с кадастровым номером 77:03:0004010:1080, назначение - жилое, площадь. - 4 451 кв. м, количество этажей - 6, количество подземных этажей - 1, год ввода в эксплуатацию - 1959, расположенное по адресу: адрес, адрес.
Как отмечает истец и следует по тексту иска, стороной ответчика выставляются в адрес истца требования о внесении платы за пользование объектом общего имущества (коридора), вместе с тем, истец считает, что зарегистрированное право ответчика на помещение коридора необходимо признать отсутствующим, не позволяющим ему препятствовать доступу либо взимать плату за доступ истца.
Как следует из представленных по запросу суда, материалов реестрового дела, направленного ПКП «Роскадастр», в ЕРГН содержатся сведения в отношении помещения 26 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0004010:2818, расположенного по адресу: адрес, адрес. Внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «БТИ» (реестровая запись № 77:03:0004010:2818-77/051/2023-1 от 15.02.2023), на основании: Решение Арбитражного суда адрес по делу № А40- 146384/21-92-959.
Внесена запись о сервитуте фио (реестровая запись № 77:03:0004010:2818-77/051/2023-3 от 06.09.2023), на основании: Соглашение об установлении сервитута от 01.06.2023.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, как основанные на неверном способе защиты своего права.
Заинтересованным лицом в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право другого лица на недвижимое имущество, а не сама содержащаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права. Однако с такими требованиями истец не обращался.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В силу изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку спорные нежилые помещения не принадлежат истцу на каком-либо вещном праве и признание отсутствующим права собственности ответчика не приведет к восстановлению тех права истца, которые он считает нарушенными. Избрание ненадлежащего способа защиты своих прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При этом, судом отмечается, что заявленное истцом требование, в случае его удовлетворения судом об исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости, будет неисполнимым.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «БТИ» о признании права отсутствующим – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес.
Мотивированное решение составлено 13.03.2026 г.
Судья А.С. Вальчук