Дело № 2-469/22

25RS0010-01-2021-007337-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.06.2022 г. г. Находка

Находкинский городской суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Шулико О.С.

при секретаре Шемендюк В.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи недействительным и не заключенным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора незаключенным, взыскании судебных расходов, указав, что 20.08.2021 г. между ФИО4 и ФИО16 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, ответчики договорились о продаже в срок до 03.09.2021 г. недвижимого имущества: квартиры, площадью 36,4 кв.м., расположенной по адресу: . При этом, стоимость квартиры в договоре стороны определили в сумме 3 150 000 руб. и также пришли к соглашению об указании в основном договоре суммы в размере 1 520 000 руб. и также о том, что в стоимость квартиры входит стоимость кладового помещения, являющегося отдельным недвижимым имуществом. При подписании указанного договора ФИО4 приняла от ФИО2 денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 руб. Он узнал о заключении между ответчиками данного договора уже после заключения договора. Однако, при заключении договора на названных условиях ФИО4 согласия истца не получала и предварительно перед заключением договора с текстом истца не знакомила. Он и ФИО4 являются супругами. Указанный договор нарушает права истца, в связи с тем, что ответчиками достигнуто соглашение о реализации недвижимого имущества также принадлежащего истцу, в связи с наличием брачных отношений между ним и ФИО4 Истец полагает, что в данном случае ответчиками заключена ничтожная сделка, нарушающая требования закона. В связи с достижением между ответчиками договоренности об отражении недействительной цены в основном договоре. Просит суд на основании ст. 168 ГК РФ признать предварительный договор купли-продажи от 20.08.2021 г., заключенный между ФИО4 и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки, признать договор незаключенным в связи с его ничтожностью, взыскать с ответчиков в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Впоследствии, истец уточнил исковые требования, в связи с чем, просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 20.08.2021 г., заключенный между ФИО4 и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по недействительной сделке, обязать ФИО4 вернуть ФИО2 полученные денежные средства в сумме 50 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 20.08.2021 г., признать договор незаключенным в связи с ничтожностью.

Истец ФИО3 и его представитель ФИО13 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по указанным в иске основаниям, дополнив, что том, что ФИО4 был заключен указанный предварительный договор истец узнал в день его заключения, своего согласия на заключение предварительного договора он не давал, основной договор купли- продажи между ФИО4 и ФИО2 не был заключен, т.к. между сторонами не была достигнута договоренность по согласованию его условий. При этом, указанную квартиру хотела продать его жена, ФИО4, он на условиях, предусмотренных предварительным договором о цене, т.к. по условиям предварительного договора стороны договорились указать недействительную стоимость квартиры, в связи с чем, квартиру продавать он не хотел. В настоящее время указанная квартира продана другому лицу. Указали, что заключением предварительного договора нарушаются права истца на распоряжение имуществом на невыгодных условиях, поскольку при заключении предварительного договора создавался риск отчуждения совместно нажитого имущества на несогласованных условиях. Кроме того, на момент заключения предварительного договора кладовое помещение не находилось в собственности ФИО4, а принадлежало застройщику, в связи с чем, она не могла им распоряжаться. Полагают, что ответчики заключили ничтожную сделку в связи с согласованием незаконных условий вследствие согласования которых в ЕГРП были бы внесены недействительные данные о стоимости и тем самым были бы нарушены как интересы истца так и неопределенного круга лиц. Также указали, что решением Находкинского городского суда Приморского края от 25.11.2021 г. с ФИО4 в пользу ФИО2 был взыскан задаток в размере 100 000 руб., уплаченный по предварительному договору от 20.08.2021 г., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17.03.2022 г. решение Находкинского городского суда Приморского края от 25.11.2021 г. отменено в части и принято в отмененной части новое решение, в связи с чем, с ФИО4 в пользу ФИО2 взыскано 50 000 руб. и судебные расходы в размере 13 200 руб. Указанные денежные средства в размере 50 000 руб. возвращены ФИО4 ФИО2 на прошлой неделе (точную дату не указали).

Ответчицы ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не и ходатайство об отложении слушания дела не заявляли.

При указанных обстоятельствах, с учетом требований ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчицы ФИО2 - ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, истец не является стороной предварительного договора, при этом, предварительный договор был расторгнут ФИО4, на момент заключения предварительного договора ФИО4 являлась единственным собственником жилого помещения. Просит принять во внимание, что основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, как в настоящее время, так и на момент обращения в суд с настоящим иском, квартира продана другому лицу. В настоящее время предварительный договор не действует. Кроме того, согласие истца, как супруга, при заключении предварительного договора не требовалось, оно необходимо только при заключении основного договора. Полагает, заключенным между сторонами предварительным договором права истца не могли быть нарушены, т.к. в отсутствие согласия истца квартира не могла быть продана. Также указал, что денежные средства в размере 50 000 руб. ФИО2 были переданы около 2-х недель назад.

Согласно представленному письменному отзыву на иск, ответчица ФИО4 исковые требования признает, указав, что 20.08.2021 г. между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли- продажи. Впоследствии, в связи с не заключением основного договора, ФИО2 обратилась в Находкинский городской суд Приморского края с иском о взыскании с нее денежных средств, решением суда с нее были взысканы денежные средства. После ознакомления с исковым заявлением она поняла и ей стало известно, что в действительности между ней и ФИО2 была заключена ничтожная сделка, преследующая противоправную цель, а именно сокрытие действительной стоимости реализуемого имущества, а также и то, что между ними не были достигнуты договоренности о предмете сделки. Об этой ей стало известно только после заключения названной сделки, что также подтверждается тем обстоятельством, что она полагала, что они с ФИО2 договорились о продаже квартиры и нежилого помещения, в то время как ей стало известно, что ФИО2 приобретает только квартиру. Об этих обстоятельствах она узнала только в сентябре 2021 г. Также не момент подписания договора она не учла, что права собственности на нежилое помещение у нее отсутствовало и договариваться о его продаже она не могла.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о заключении брака ФИО3 и ФИО8 заключили брак 17.10.1986 г., после чего, жене была присвоена фамилия "ФИО15".

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 15.03.2018 г., собственником жилого помещения, расположенного по адресу: являлась ФИО4, государственная регистрация права произведена 15.03.2018 г.

Согласно свидетельству о заключении брака ФИО9 и ФИО10 заключили брак 21.08.2021 г., после чего, жене была присвоена фамилия "ФИО14".

20.08.2021 г. между ФИО4 и ФИО10 был заключен предварительный договор купли- продажи, по условиям которого, стороны, ФИО4 (продавец) и ФИО10 (покупатель) обязались в срок до 03.09.2021 г. заключить договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался продать, а покупатель - купить и принять в собственность следующее имущество: квартиру, общей площадью 36,4 кв.м., этаж 8, расположенную по адресу: (п.1); квартира принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.12.2015 г. №. Право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (п.2); согласованная сторонами цена квартиры составляет 3 150 000 руб. Указанная цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Покупатель оплачивает стоимость квартиры частично за счет собственных средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю под залог (ипотеку) квартира ПАО "Примсоцбанк". Полный расчет стоимости квартиры будет произведен в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на квартиру и регистрации залога квартиры в пользу банка. Стороны пришли к соглашению, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана в сумме 1 520 000 руб. В стоимость квартиры входит кладовое помещение, которое присоединено к квартире и продается по предварительному договору купли-продажи (п.3); при подписании настоящего договора покупатель передал продавцу деньги в сумме 50 000 руб. Переданные покупателем и принятые продавцом денежные средства в размере 50 000 руб. входят в цену квартиры, и рассматриваются сторонами в качестве задатка, переданного в счет обеспечения обязательств Сторон по заключению основного договора на условиях, зафиксированных в настоящем договоре, на основании ст. 380, 381 ГК РФ (п.4).

20.08.2021 г. между ФИО4 и ФИО10 было заключено соглашение о задатке при покупке квартиры, согласно которому ФИО10 (покупатель) передала ФИО4 (продавцу) денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет покупки по предстоящему договору купли-продажи квартиры по адресу: доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Стоимость квартиры составляет 3 150 000 руб., включая принимаемый по настоящему соглашению задаток. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью предварительного договора купли- продажи от 20.08.2021 г.

Получение указанной денежной суммы ФИО4 в размере 50 000 руб. подтверждается представленной в материалы дела распиской от 20.08.2021 г.

02.09.2021 г. ФИО4 направила в адрес ФИО10 претензию, в которой указала, что у нее имеются сомнения в отношении совершаемой сделки, поскольку в предварительном договоре указано, что стоимость квартиры составляет 3 150 000 рублей, однако в основном договоре будет указана сумма в размере 1 520 000 рублей. Кроме того, в предварительном договоре указано, что в стоимость квартиры входит стоимость кладовой, в то время как данное помещение является нежилым и право собственности на него не зарегистрировано. Более того, кладовая фактически присоединена к квартире, однако перепланировка помещения не узаконена. Также в письменном отказе ответчика от заключения основного договора имеется указание на ущемление прав ответчика пунктом договора о том, что она освобождается от штрафных санкций только в случае неисполнения договора по причине отказа банка в выдаче ипотечного кредита покупателю, в то время как выдача такого кредита не производится без заключения договора купли-продажи.

К указанной претензии приложено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 20.08.2021 г., подписанное только со стороны ФИО4

Решением Находкинского городского суда Приморского края от 25.11.2021 г. исковые требования ФИО2 к ФИО4 о взыскании денежных средств были удовлетворены частично, взыскано с ФИО4 в пользу ФИО2 задаток в размере 100 000 руб., расходы по оплате услуг представителя 10 000 руб. и государственную пошлину 3 200 руб., всего 113 200 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17.03.2022 г. решение Находкинского городского суда Приморского края от 25.11.2021 г. было отменено в части и принято в отмененной части новое решение, которым с ФИО4 в пользу ФИО2 взыскано 50 000 руб. и судебные расходы в размере 13 200 руб., в остальной части решение оставлено без изменения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости от 09.03.2022 г., собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: являются: ФИО11, ФИО12 (общая совместная собственность), государственная регистрация права произведена 14.10.2021 г.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется принцип свободы договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 данной статьи).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, ФИО3 указал, что вышеуказанное недвижимое имущество было приобретено в период его брака с ответчицей ФИО4 Данная сделка с ним не согласовывалась, нотариальное согласие на ее совершение не давалось, кроме того, в предварительном договоре указана недействительная стоимость квартиры, соответственно заключением предварительного договора создалась угроза отчуждения совместно нажитого имущества за несогласованную с истцом стоимость, также, сторонами были согласованы незаконные условия вследствие согласования которых в Единый государственный реестр недвижимости были бы внесены недействительные данные.

Положениями статьи 164 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

На основании п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ получение нотариально удостоверенного согласия супруга требуется в случае совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и регистрации в установленном законом порядке.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, заключение ФИО4 оспариваемого предварительного договора с ФИО2, при отсутствии нотариального согласия супруга ФИО3, не может являться основанием для признания его недействительным.

Суд приходит к выводу об отсутствии необходимости государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, поскольку законом таких требований к данному виду сделок не предусмотрено.

Установленное статьей 551 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости не является элементом формы этого договора.

При рассмотрении данного спора было установлено, что предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждал обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Условия о нотариальном согласии другого супруга на продажу недвижимости не являются элементами формы этого договора. В связи с чем, предварительный договор не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям отсутствия согласия одного из супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в период брака.

Факт отсутствия согласия истца на переход прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи не имеет правового значения для правильного разрешения возникшего спора при том, что на момент заключения оспариваемого истцом предварительного договора основной договор купли-продажи заключен не был, право собственности у ФИО2 на спорный объект недвижимости не возникло.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а статья 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом, как следует из пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения (абзац 2 пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление N 25).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 78 Постановления N 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

С учетом указанных правовых норм и разъяснений, истец, предъявляя по настоящему делу требование о признании недействительной сделки, должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он является лицом, заинтересованным в признании спорного договора недействительным, и что в результате признания спорного договора недействительным будут непосредственно восстановлены нарушенные этим договором права и законные интересы самого истца.

Кроме того, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено, что истец не являлся стороной предварительного договора от 20.08.2021 г., его права и законные интересы оспариваемым предварительным договором не нарушаются, а применение последствий недействительности сделки от 20.08.2021 г., не может повлечь за собой восстановление его прав и интересов, а также он не является заинтересованным лицом (по смыслу указанных выше положений закона) для предъявления требования о признании спорной сделки недействительной, доказательств иного истцом в нарушение требований ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ суду не представлено.

Данный вывод суда также соответствует п. 2.1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 года N 289-О-О, согласно которому заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Суд принимает во внимание, что как на момент обращения в суд с настоящим иском, так и в настоящее время обязательства сторон ФИО4 и ФИО2 по предварительному договору прекратились, поскольку основной договор купли- продажи квартиры между ФИО4 и ФИО2 заключен не был; с 14.10.2021 г. спорное жилое помещение перешло в собственность ФИО11, ФИО12 по договору купли- продажи, заключенному с ФИО4

Таким образом, полагать о наличии у истца правового интереса для заявлении исковых требований, оснований не имеется.

Довод истца о нарушении его прав оспариваемой сделкой ввиду создания риска отчуждения совместно нажитого имущества на несогласованных условиях отклоняется судом, поскольку на момент разрешения спора данный довод не имеет правового значения, т.к. еще до обращения в суд с настоящим иском спорное жилое помещение было продано другим лицам, ФИО11, ФИО12

Поскольку к указанному в предварительном договоре сроку до 03.09.2021 г. основной договор не был заключен, суд считает, что предварительный договор прекратил свое действие и правовые основания для его признания недействительным и применении последствий недействительности сделки, отсутствуют.

Разрешая требования истца о признании предварительного договора от 20.08.2021 г. незаключенным в связи с его ничтожностью, суд также не усматривает оснований для их удовлетворения, поскольку правовых оснований для признания предварительного договора ничтожной сделкой, судом не установлено.

Обсуждая требования истца о возложении на ответчицу ФИО4 обязанности вернуть ФИО2 полученные денежные средства в сумме 50 000 руб. по предварительному договору купли-продажи, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку в судебном заседании было установлено, что денежные средства в указанном размере были возвращены, что подтвердили участники судебного разбирательства в судебном заседании.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4, ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи недействительным и не заключенным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Находкинский городской суд Приморского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда составлен (с учетом выходных дней) 23.06.2022г.

Судья: О.С. Шулико