Дело № 2-348/2023 УИД: 78RS0<№>-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Санкт-Петербург 14 сентября 2023 года
Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Севостьяновой С.Ю.,
при секретаре Кузьмине М.В.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о принуждении заключить договор купли-продажи,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 (Вл.О.) об обязании заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым ответчик обязуется передать 244/999 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, а истец обязуется принять и оплатить вышеуказанные доли в сумме 1 200 000 руб.
В судебное заседание истец ФИО1 явилась, требования поддержала. Показала, что 21.02.2020 года между ней (продавец) и ФИО8 Вл.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи 244/999 доли в праве общей собственности на <адрес>. На основании указанного договора ответчику была передана комната площадью 24,4 кв.м. Указанная доля в праве собственности была отчуждена за 1 200 000 руб., данные денежные средства были ею (ФИО1) получены. При этом намерения отчуждать указанную в договоре купли-продажи комнату она (ФИО1) имела лишь на время, в связи с чем, между ней и ФИО8 Вл.О. было заключено дополнительное соглашение о заключении в дальнейшем договора купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 вновь станет собственником указанной комнаты, выплатив при этом ФИО8 Вл.О. 1 200 000 руб.
В ходе судебного заседания установлено, что в настоящее время доля в праве собственности на спорную квартиру ответчиком ФИО8 Вл.О. отчуждена в пользу его родного брата ФИО3.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2
Представитель ответчиков ФИО8 Вл.О., ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, требования не признала, показала, что намерений заключать договор купли-продажи с ФИО1 ответчики не имели и не имеют. Между сторонами имелась договоренность, изложенная в дополнительном соглашении к договору купли-продажи, в соответствии с которой ФИО8 Вл.О. обязался не продавать указанную комнату в течение двух лет.
Адвокат ФИО6 представляющий интересы ФИО8 Вл.О. в судебное заседание явился, требования не признал. Показал, что между сторонами каких-либо соглашений, предполагающих возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество не заключалось, при этом любое такое соглашение подлежит государственной регистрации.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, оценив их в совокупности с исследованными в ходе судебного заседания доказательствами, приходит к следующему.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.
В соответствии с о ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с ст.434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).
В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что 21.02.2020 года между ФИО1 (продавец) и ФИО8 Вл.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи 244/999 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. На основании указанного договора ответчику была передана комната площадью 24,4 кв.м. Указанная доля в праве собственности была отчуждена за 1 200 000 руб., денежная сумма в указанном размере получена ФИО1 (л.д.10-12).
Согласно выписки из ЕГРН в настоящее время собственниками спорных долей в праве собственности на квартиру являются ФИО2 и ФИО8 Вл.О. по 122/199 долей каждый (л.д.5-9).
Согласно справки о регистрации стороны зарегистрированы по спорному адресу (л.д.29).
В ходе судебного заседания ФИО1 показала, что при заключении договора купли-продажи между ней (ФИО1) и ФИО5 (представляющей интересы ФИО8 Вл.О.) была достигнута договоренность о последующей продаже спорных долей ФИО1
В обоснование своих доводов о достигнутой между сторонами договоренности истицей представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи комнаты по адресу: <адрес> (л.д.13), а также соглашение без даты и без подписи, написанное собственноручно ФИО1 (л.д.14-15).
Согласно дополнительного соглашения к договору купли-продажи комната 24,4 кв.м не может быть продана в течение 2 лет, то есть не ранее 10 марта 2022 года, а свыше этого срока как найдется покупатель на всю квартиру в целом. ФИО2 возвращается сумма 1 200 000 руб. и в качестве моральной компенсации за продажу комнаты 24,4 кв.м, является сумма эквивалентная 5000 долларов США (л.д.13).
Согласно соглашению ФИО1 пункт 6 – проживание не менее 2 лет продажа комнаты после 2 лет - возложить расходы плюс налог на прибыль на покупателя, возврат денежных средств в сумме 1 200 000 плюс компенсация 5 000 долларов ФИО8 Вл.О. после 5 лет если ФИО1 не покупает – продаю по своей цене. Указанное соглашение подписей сторон не имеет (л.д.14-15).
Оценивая указанные соглашения, суд не может расценивать их в качестве надлежащих доказательств возникновения между сторонами каких-либо обязательств, либо заключения между сторонами предварительного договора.
Частью 1 статьи 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
В соответствии с п.49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).
Текст представленного в обоснование заявленных требований дополнительного соглашения к договору купли-продажи звучит следующим образом: комната 24,4 кв.м не может быть продана в течение 2 лет, то есть не ранее 10 марта 2022 года, а свыше этого срока как найдется покупатель на всю квартиру в целом ФИО2 возвращается сумма 1 200 000 руб. и в качестве моральной компенсации за продажу комнаты 24,4 кв.м, является сумма эквивалентная 5000 долларов США. Налог на прибыль от продажи комнаты ранее 5-ти лет.
Данное дополнительное соглашения лишь устанавливает, что комната 24,4 кв.м не может быть продана в течение двух лет, то есть не ранее 10 марта 2022 года (договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО8 Вл.О. заключен в феврале 2020 года).
Из буквального толкования текста соглашения к договору купли-продажи (л.д.13), а также соглашения ФИО1 (л.д.14-15) невозможно прийти к однозначному выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения, в которых истец выступает покупателем, а ответчик - продавцом, что ответчик взял на себя обязательство продажи истице спорной комнаты, а также о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Аналогичным образом о каких-либо обязательствах между сторонами не может служить и собственноручное соглашение ФИО1 (л.д.14-15), с учетом того обстоятельства, что указанное соглашение сторонами вообще подписано не было.
Иных документов, подтверждающих наличие каких-либо договорных отношений между сторонами, в материалы дела не представлено.
Ссылка ФИО1 на ст. 445 ГК РФ, как основание заключения договора купли-продажи в обязательном порядке не состоятельна, поскольку указанная норма регулирует порядок и сроки заключения договора в тех случаях, когда ГК РФ или иными законами установлена обязанность заключить договор, к которым договор купли-продажи недвижимого имущества не относится.
Принимая во внимание изложенное, с учетом представленных доказательств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО8 Вл.О., ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 198-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья С.Ю. Севостьянова
Мотивированное решение суда изготовлено 18.09.2023 года.