УИД: 29RS0004-01-2022-000833-57
Дело № 2-561/2022
20 декабря 2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Виноградовский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Якивчука С.В.,
при секретаре судебного заседания Мухряковой И.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Шенкурск гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Федорогорское» Шенкурского района Архангельской области о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии, признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,
установил:
ФИО1 обратился с указанным иском к администрации муниципального образования «Федорогорское» Шенкурского района Архангельской области (далее - администрация МО «Федорогорское») о сохранении жилого помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в перепланированном, переустроенном состоянии, признании права собственности на указанную квартиру в реконструированном виде.
В обоснование иска указал, что он является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 59,3 кв.м. 26.12.2013 администрацией Шенкурского муниципального района с истцом на 3 года заключен договор аренды земельного участка № 13/264 с кадастровым номером № по указанному адресу в целях строительства пристройки к жилому дому. Данная пристройка возведена в 2015 году, площадь квартиры стала составлять 102,6 кв.м. Реконструкция помещения выразилась в строительстве одноэтажной пристройки из пеноблоков с размещением в ней жилой комнаты, кухни, санузла, коридора и кладовой, для чего выполнены ограждающие конструкции, а также строительстве каркасной веранды, обшитой доской. Кроме того, проведены работы по разборке перегородки между жилой комнатой и коридором, в результате чего образовались новые жилые помещения. В период действия договора аренды земельного участка истцом не оформлены разрешительные документы на реконструкцию квартиры. Ссылаясь на нормы гражданского законодательства, регулирующего вопросы признания права собственности на самовольную постройку, а также на экспертное заключение ООО «Архангельское бюро оценки» от 17.09.2022, просил сохранить квартиру с кадастровым номером № в перепланированном (переустроенном) состоянии, признать за ним право собственности на указанную квартиру в реконструированном виде.
Истец ФИО1, ответчик администрация МО «Федорогорское», третьи лица администрация Шенкурского муниципального района Архангельской области, ФИО2, ФИО3, Управление Росреестра по Архангельской области и НАО в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении судебных повесток, распиской в получении судебной повестки (л.д. 104-110).
От главы Шенкурского муниципального района Архангельской области ФИО4 поступило заявление, в котором у третьего лица возражений по существу иска не имеется, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. Иных заявлений и ходатайств не представлено.
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что отсутствие у администрации Шенкурского муниципального района сведений об обращениях ее доверителя с заявлением о разрешении реконструкции квартиры обусловлено тем, что ФИО1 обращался с устными заявлениями. С момента окончания действия договора аренды земельного участка, со стороны муниципальных органов не поступало возражений относительно возведенной к квартире пристройки.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав представителя истца ФИО5, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению в силу следующего.
В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - далее - ГрК РФ).
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью 59,3 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 93).
26.12.2013 между администрацией Шенкурского муниципального района Архангельской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, сроком на три года до 26.12.2016, по условиям которого истцу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 278 кв.м., для строительства пристройки к жилому дому (л.д. 99-102).
В тот же день сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи (л.д. 26).
Шенкурским отделением ГБУ АО «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» по состоянию на 17.06.2022 подготовлен технический паспорт на здание конторы по адресу: <адрес>, инвентарный №.
Их содержания технического паспорта усматривается, что в состав указанного здания входят нежилые помещения, а также два жилых помещения, общая площадь одного из которых составляет 102,6 кв.м. и включает в себя: жилую комнату № площадью 37,7 кв.м., жилую комнату № площадью 21,9 кв.м., жилую комнату № площадью 17,7 кв.м., коридор № площадью 7,3 кв.м., кладовую №, площадью 1,7 кв.м., санузел № площадью 4,8 кв.м., кухню № площадью 11,5 кв.м. (л.д. 32).
Учитывая, что ФИО1, согласно выписке из ЕГРН, на праве собственности принадлежит жилое помещение по указанному адресу площадью 59,3 кв.м., суд приходит к выводу, что факт строительства истцом пристройки к своей квартире является установленным.
В исковом заявлении приведен перечень работ, по реконструкции квартиры: разобраны перегородки между жилой комнатой и коридором, разобрана часть перегородки и образован дверной проем между жилой комнатой № и коридором №, заложен оконный проем в жилой комнате №, образованы новые жилые помещения №№. Кроме того, в новых жилых помещениях установлены сантехнические приборы (душевая кабина, унитаз, умывальник), в новом помещении кухни установлена мойка.
Руководствуясь положениями ГрК РФ, суд приходит к выводу, что истцом произведена реконструкция принадлежащей ему на праве собственности квартиры путем строительства пристройки.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пунктах 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Из содержания ответа главы Шенкурского муниципального района Архангельской области ФИО4 следует, что истец не обращался с заявлением о разрешении реконструкции жилого помещения по адресу: <адрес> (л.д. 97).
Следовательно, возведенная к указанной квартире пристройка имеет признаки самовольной постройки.
Экспертным учреждением ООО «Архангельское бюро оценки» подготовлено заключение №, согласно которому экспертами сделан вывод о том, что пристройка к зданию по адресу: <адрес> соответствует строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, а также не создает угрозу для жизни и здоровья граждан (л.д. 33-86).
Оценивая данное экспертное заключение № суд, на основании части 3 статьи 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что данное заключение отвечает требованиям к доказательствам, является относимым и допустимым, эксперты Ч.Н.С. и Б.М.П., проводившие экспертизу имеют необходимое строительно-техническое образование и стаж работы. Эксперт Ч.Н.С. имеет действующий сертификат соответствия судебного эксперта.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств, следует, что спорная пристройка к квартире истца, возведена на земельном участке, предназначенном для указанных целей и предоставленном истцу на праве аренды. Технические характеристики пристройки, с учетом заключения экспертов, свидетельствуют о ее соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам, и о том, что она не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о правомерности сохранения жилого помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в реконструированном виде.
Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
Факт отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка № от 26.12.2013, на котором ФИО1 возведена самовольная пристройка к квартире, не является основанием для отказа в ее легализации.
В пункте 17 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего.
Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В рамках спорных правоотношений достоверно установлено, что договор аренды земельного участка № сроком на 3 года, заключенный между ФИО1 и администрацией Шенкурского муниципального района не прошел процедуру регистрации.
На основании пункта 3 постановления главы МО «Шенкурский муниципальный район» от 26.12.2013 № 963-па обязанность по совершению действий направленных на регистрацию договора аренды была возложена на истца (л.д. 98).
Учитывая то, что договор аренды не был в установленном законом порядке зарегистрирован, на арендатора не распространяются предусмотренные законом преимущества, вытекающие из зарегистрированного договора аренды. Однако подписанный акт приема-передачи от 26.12.2013 и согласование между арендодателем и арендатором всех существенных условий договора аренды фактически привели к возникновению арендного правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:20:090301:320 на котором ФИО1 был вправе возводить пристройку к принадлежащей ему квартире.
Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.
С учетом установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на принадлежащую истцу квартиру в реконструированном виде.
В соответствии со статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
Поскольку право собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 59,3 кв.м. ранее было зарегистрировано, удовлетворение настоящего иска является основанием для внесения в ЕГРН изменений по данному объекту недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 191-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Федорогорское» Шенкурского района Архангельской области о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии, признании права собственности на квартиру в реконструированном виде - удовлетворить.
Сохранить жилое помещение по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 102,6 кв.м., включающей в себя: жилую комнату № площадью 37,7 кв.м., жилую комнату № площадью 21,9 кв.м., жилую комнату № площадью 17,7 кв.м., коридор № площадью 7,3 кв.м., кладовую №, площадью 1,7 кв.м., санузел № площадью 4,8 кв.м., кухню № площадью 11,5 кв.м., в перепланированном, переустроенном состоянии, в соответствии с данными, указанными в техническом паспорте, составленном Государственным бюджетным учреждением <адрес> «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» Шенкурское отделение, инвентарный №, по состоянию на 17.06.2022 года.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> паспорт серии № № выдан Территориальным <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 102,6 кв.м., включающей в себя: жилую комнату № площадью 37,7 кв.м., жилую комнату № площадью 21,9 кв.м., жилую комнату № площадью 17,7 кв.м., коридор № площадью 7,3 кв.м., кладовую №, площадью 1,7 кв.м., санузел № площадью 4,8 кв.м., кухню № площадью 11,5 кв.м., в перепланированном, переустроенном состоянии, в соответствии с данными, указанными в техническом паспорте, составленном Государственным бюджетным учреждением Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» Шенкурское отделение, инвентарный №, по состоянию на 17.06.2022 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 29:20:090301:336.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда в течение месяца с момента изготовления судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Виноградовский районный суд Архангельской области.
Председательствующий С.В. Якивчук
Мотивированное решение суда изготовлено 22 декабря 2022 года.