Решение по делу № 3А-663/2022 от 21.03.2023

УИД 59OS0000-01-2022-000589-82

Дело № 3а-69/2023 (3а-663/2022;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Юрченко И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Гатиной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 18 ноября 2022 2022 года № ОРС-59/2022/002594, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК»), об оспаривании решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 18 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002594 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, одновременно заявлены требования об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2022 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта капитального строительства – нежилого помещения площадью 389,9 кв.м., расположенного по адресу: ****, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку влечет уплату налога в завышенном размере.

Решением ГБУ «ЦТИ ПК» от 18 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002594 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал ему в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, приведенные в решении от 18 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002594 являются необоснованными и незаконными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 4775000 рублей по состоянию на 20 октября 2022 года.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца, представитель административного ответчика ГБУ «ЦТИ ПК» в судебное заседание не явились, направили заявления о рассмотрении дела без своего участия, с выводами судебной экспертизы согласны.

Заинтересованное лицо Администрация г.Перми в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением – ГБУ «ЦТИ ПК» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ:

1. Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

2. Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

7. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

11. Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

12. В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

15. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Исходя из пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 387,9 кв.м. с кадастровым номером **:648, расположенного по адресу: ****.

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в размере16174382,67 рублей по состоянию на 27.10.2020..

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Административным истцом 26 октября 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:648 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 октября 2022 года в размере 4775000 рублей, определенной в отчете об оценке № 175/Н-22 от 20 октября 2022 года.

ГБУ «ЦТИ ПК» 18 ноября 2022 года, в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/002594 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО №3, пункта 10 ФСО №1, подпункта «б» пункта 22 ФСО №7.

Из содержания решения следует, что оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр.49-50 Отчета) для расчета рыночной стоимости земельного участка объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: локальное местоположение (объекты-аналоги №№ 1, 2, 3) - корректировка проведена некорректно, физическое состояние (объекты-аналоги №№ 1, 2, 3) отсутствует подтверждение года постройки, качество отделки (объекты аналоги №№ 1, 2, 3) - корректировка выполнена некорректно, фото отсутствуют или не читаются. Объект оценки расположен на красной линии участка автодороги с низким транспортным и пешеходным трафиком.

В связи с чем, отчет об оценке № 175/Н-22 от 20 октября 2022 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности – Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком.

Сроки рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения ГБУ «ЦТИ ПК» № ОРС-59/2022/002594 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения ГБУ «ЦТИ ПК» соблюден.

На основании определения Пермского краевого суда от 20 января 2023 года, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2.

Во исполнение указанного определения Пермского краевого суда экспертом представлено заключение эксперта № 23/05 от 14 февраля 2023 года.

Согласно заключению эксперта № 23/05 от 14 февраля 2023 года Отчет об оценке № 175/Н-22 от 20 октября 2022 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером **:648 по состоянию на 18 октября 2022 года составляет 5702000 рублей.

Экспертом выявлены неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, а именно:

- стр.53-58 – Оценщиком применена корректировка «локальное местоположение» в размере -19% к аналогу № 1. Аргументом послужило то, что здание, в котором расположен аналог находится на первой линии улицы Куйбышева. При этом оценщик не учел, что доступ к объекту сравнения затруднен – он осуществляется со стороны двора, при этом двор огорожен. Данное расположение аналога не позволяет утверждать, что он расположен на первой линии. Также оценщиком не был учтен один из значимых ценообразующих факторов для коммерческой недвижимости – наличие парковки. Проанализировав местоположение объектов сравнения для расчета стоимости объекта оценки, можно прийти к выводу, что у аналогов №№ 1, 3 парковка отсутствует, что не было учтено оценщиком.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Выявленные экспертом в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Таким образом, в оспариваемом решении ГБУ «ЦТИ ПК» указаны причины, послужившие основанием для принятия такого решения, которые нашли свое подтверждение в заключении эксперта. Поскольку экспертом установлено наличие в отчете недостатков, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом отчет не мог быть принят ГБУ ЦТИ ПК в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих прийти к выводу о том, что отчет об оценке № 175/Н-22 от 20 октября 2022 мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответственно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решение ГБУ «ЦТИ ПК» от 18 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002594, в связи с чем в удовлетворении административного иска о признании незаконным решение ГБУ «ЦТИ ПК» от 18 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002594 следует отказать.

В связи с тем, что в отчете об оценке № 175/Н-22 от 20 октября 2022 года имеются неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, экспертом определен размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **:648 в размере 5702000 рублей по состоянию на 18 октября 2022 года.

В данном случае заключение эксперта ФИО2 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение эксперта № 23/05 от 14 февраля 2023 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего наличие в отчете об оценке, представленном административным истцом, ошибок, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 октября 2022 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы судебной оценочной экспертизы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:648 следует установить в размере 5702000 рублей по состоянию на 18 октября 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 26 октября 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения площадью 387,9 кв.м., расположенного по адресу ****, кадастровый номер **:648, равной его рыночной стоимости в размере 5702000 рублей по состоянию на 18 октября 2022 года.

В удовлетворении административного иска ФИО1 о признании незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 18 ноября 2022 года № ОРС-59/2022/002594, отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 октября 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья - подпись