Решение по делу № 2-1088/2023 от 05.12.2023

36RS0№...-34

Дело № 2-1088/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 декабря 2023 года рп. Рамонь Воронежской области

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Федосова М.Е.,

при секретаре Мутасовой С.И.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности от 17.11.2023 года № 36 АВ 4219395 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Рамонского городского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома домом блокируемой застройки, признании права собственности на самовольные постройки, жилые блоки в жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к администрации Рамонского городского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома площадью 242,3 кв. м., расположенного по адресу: <.......>, жилым домом блокированной застройки, состоящим из следующих отдельных жилых блоков: жилого блока № 1 площадью 60,8 кв.м., жилого блока № 2 площадью 60,5 кв. м., жилого блока № 3 площадью 60,6 кв.м., жилого блока № 4 площадью 60,4 кв. м., признании права собственности на самовольные постройки, жилые блоки в жилом доме,

Иск мотивирован тем, что истец является собственником жилого дома и земельных участков с кадастровыми №... по вышеуказанному адресу соответственно с номерами 58/1, 58/2, 58/3, 58/4. Разрешенное использование земельных участков из земель населенных пунктов – «блокированная жилая застройка». Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке. В настоящее время жилой дом состоит из четырех жилых блоков. Однако зарегистрировать право собственности на отдельные жилые блоки в установленном законом порядке не представляется возможным, поскольку своевременно не получил разрешение на строительство. Возведенный объект не нарушает прав и интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, выполнен в соответствии со строительными, санитарно-эпидемиологическими и противопожарными нормами. В связи с чем истец обратился в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, удовлетворении исковых требований. Ранее в предварительном судебном заседание также поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик администрация Рамонского городского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области надлежащим образом уведомлена о месте и времени судебного разбирательства. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений против иска не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Воронежской области, надлежащим образом уведомлено о месте и времени судебного разбирательства. Представитель в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений против иска не представил.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 233 кв.м. с кадастровым №... из земель населенных пунктов для блокированной застройки, расположенный по адресу: <.......>, о чем в ЕГРН 23.01.2013 года сделана запись регистрации (л.д. 31-33).

ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 140 кв.м. с кадастровым №... из земель населенных пунктов для блокированной застройки, расположенный по адресу: <.......>, Рамонский муниципальный район, Рамонское городское поселение, <.......>, о чем в ЕГРН 23.01.2013 года сделана запись регистрации (л.д. 25-27).

ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 201 кв.м. с кадастровым номером 36:25:0100034:1310 из земель населенных пунктов для блокированной застройки, расположенный по адресу: <.......>, о чем в ЕГРН 23.01.2013 года сделана запись регистрации (л.д. 34-36).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 19.06.2023 года на указанных земельных участках расположен блокированный жилой дом площадью 242,3 кв. м., право собственности на который не зарегистрированном в установленном законом порядке (л.д. 37-41).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как указано в п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

ГрК РФ разделены понятия жилого дома блокированной застройки и объекта индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В ч. 2 ст. 49 ГрК РФ закреплено, что под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России № 725/пр от 20 октября 2016 г.). Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Из Письма Минэкономразвития России от 14.03.2017 г. № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки», следует, что с учетом СП 55.13330.2011 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенного в действие с 20.05.2011 г. приказом Минрегиона России от 27.12.2010 г. № 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

По смыслу положений ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

За получением разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления с приложением предусмотренного ч. 7 ст. 51 ГрК РФ пакета документов.

Положениями ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии со ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1).

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Федеральным законом от 21.12.2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен главой 6.1, регулирующей в том числе образование недвижимых вещей.

Согласно п. 2 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

При этом п. 1 ст. 141.5 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.

Правовой нормой, содержащейся в ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Вместе с тем, в случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

В этой связи, учитывая, что индивидуальный жилой дом представляет собой целостную, единую строительную систему (Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), обеспечение выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания может потребовать осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «дом блокированной застройки», который представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ, содержащимися в статьях 48, 49, 51, 55.

Так, в целях строительства или реконструкции объекта капитального строительства (в том числе домов блокированной застройки) застройщик направляет заявление о выдаче испрашиваемого разрешения в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган с приложением документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, включая градостроительный план земельного участка и подготовленную проектную документацию.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ также закреплено, что собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент правил землепользования и застройки включает в себя виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, а также параметры и ограничения их использования.

Согласно ч. 1 ст. 38 ГрК РФ в составе предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включаемых в обязательном порядке в градостроительный регламент, устанавливаются:

1) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

2) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Действующее законодательство о градостроительной деятельности не содержит ограничения или прямого запрета на строительство нескольких объектов капитального строительства, включая жилых и садовых домов, в границах одного земельного участка. Однако возможность такого строительства должна определяться в каждом конкретном случае индивидуально с учетом соблюдения требований градостроительного регламента.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено, блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании (часть 1).

При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки» и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки (часть 4).

Как следует из материалов дела, конструктивно-планировочное решение жилого дома и, учитывая нормы СНиП, предъявляемые к жилым помещениям, санитарно-технические и противопожарные нормы, учитывая площади, приходящиеся на выделяемую долю, имеется техническая возможность раздела жилого дома на две изолированные и обособленные части (блоки).

Согласно акту экспертного исследования № 262 от 04.07.2023 года, исходя из архитектурно планировочного решения спорный блокированный жилой м № 58/1, № 58/2, № 58/3, № 58/4 по <.......> состоит из 4 жилых изолированных друг от друга блока. Эксперт предлагает вариант раздела спорного дома с образованием 4-х жилых изолированных друг от друга автономных блоков. Выделяемые части дома имеют изолированные выходы, инженерные коммуникации, не имеют общих чердаков и подполий и соответствуют признакам «блокированных автономных». По предложенному варианту раздела исследуемого жилого дома №58/1, № №58/3, №58/4 по <.......> установлено, что данный блокированный жилой дом является жилым домом площадью 242,3 кв.м., блокированной застройки, состоящим из 4-х жилых блоков. Блокированный жилой дом лит. А, расположенный на земельном участке № 58/1, № 58/2, № 58/3, № 58/4 по <.......> соответствует строительно-техническим нормам и правилам, в том числе, параметрам установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; санитарно-эпидемиологическим, экологическим и противопожарным нормам. По техническому состоянию блокированный жилой дом, относится к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, следовательно, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, пригоден к эксплуатации (л.д. 10-19).

Указанный акт суд расценивает как надлежащее доказательство.

Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, суд считает установленным, что жилой дом общей площадью 242,3 кв. м., расположенный по адресу: <.......>, является жилым домом блокированной застройки, состоящим из четырех индивидуальных зданий (блоков), отвечающих требованиям ст. 49 ГрК РФ.

Из материалов дела следует, что под каждой изолированной блок - секцией непосредственно для его использования сформирован земельный участок. Разрешенное использование земельного участка допустимо изменить после присвоения статуса дома блокированной застройки.

Таким образом, суд считает необходимым признать право собственности на отдельный блок жилого дома блокированной застройки соответственно с № 1/2/3/4, расположенные по адресу: <.......>.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Рамонского городского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома домом блокируемой застройки, права собственности на самовольные постройки, жилые блоки в жилом доме удовлетворить.

Признать жилой дом общей площадью 242,3 кв. м., расположенный по адресу: <.......>, жилым домом блокированной застройки, состоящим из следующих отдельных жилых блоков: жилого блока № 1 площадью 60,8 кв.м., жилого блока № 2 площадью 60,5 кв. м., жилого блока № 3 площадью 60,6 кв.м., жилого блока № 4 площадью 60,4 кв. м., жилым домом блокируемой застройки.

Признать за ФИО1 право собственности на блок жилого дома блокированной застройки № 1 общей площадью 60,8 кв.м., расположенный по адресу: <.......>.

Признать за ФИО1 право собственности на блок жилого дома блокированной застройки № 2 общей площадью 60,5 кв.м., расположенный по адресу: <.......>.

Признать за ФИО1 право собственности на блок жилого дома блокированной застройки № 3 общей площадью 60,6 кв.м., расположенный по адресу: <.......>.

Признать за ФИО1 право собственности на блок жилого дома блокированной застройки № 1 общей площадью 60,4 кв.м., расположенный по адресу: <.......>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Е. Федосов

Решение в окончательной форме

изготовлено 06.12.2023 года