Решение по делу № 2-772/2023 от 19.09.2023 - о признании добросовестным приобретателем, прекращении права залога.

Дело №2-772/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 19 сентября 2023 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Ивановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ООО «Гала-М», ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», АКБ «СПУРТ» (ПАО) о признании права собственности на жилое помещение, признании отсутствующим (прекращенным) права залога в отношении права требования на квартиру, возложении обязанности на третье лицо по погашению записей о регистрации права собственности на квартиру,

по встречному исковому заявлению ООО «Гала-М» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, АКБ «СПУРТ» (ПАО) о признании сделок недействительными, расторжении договора участия в долевом строительстве, возврате квартиры в собственность,

по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, АКБ «СПУРТ» (ПАО) к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании права собственности на объект недвижимости, погашении записей о регистрации права собственности на квартиру, возложении обязанности на третье лицо по регистрации права собственности на квартиру,

по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО2 к ООО «Гала-М», ФИО1, АКБ «СПУРТ» (ПАО) о признании добросовестным приобретателем, прекращении права залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Гала-М» и ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», АКБ «СПУРТ» (ПАО) в котором в окончательно сформулированных требованиях просил о признании права собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью с холодными помещениями 61,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; признать отсутствующим (прекращенным) залог в пользу АКБ «СПУРТ» (ПАО) в отношении права требования на двухкомнатную <адрес>, общей площадью с холодными помещениями 61,4 кв.м, расположенную по указанному адресу; обязать третье лицо Управление Росреестра по Республике Марий Эл произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН в отношении права требования на указанную двухкомнатную квартиру.

В обоснование иска указано, что <дата> между участником долевого строительства ООО СК «Союз» и застройщиком ООО «Гала-М» заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась указанное помещение. В результате заключения договора уступки от <дата> права требования участника долевого строительства перешли к истцу. Срок окончания строительства – 4 квартал 2016 года, срок передачи – 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. ООО «Гала-М» в установленные сроки строительство многоквартирного дома не завершило. Строительство дома завершено ответчиком ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад». Право залога АКБ «СПУРТ» (ПАО) в отношении спорной квартиры основаны на недействительном праве требования, поскольку строительство оканчивало не первоначальный застройщик ООО «Гала-М», а ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», с которым договор первоначальным дольщиком не заключался. В действиях АКБ «СПУРТ» (ПАО) имеется злоупотребление правом, в связи с чем залог должен быть прекращен.

В ходе судебного разбирательства ответчик ООО «Гала-М» обратилось со встречными исковыми требованиями к ФИО1, а также ФИО5, ФИО3 ФИО2, АКБ «СПУРТ» (ПАО), в силу которых просит признать договор уступки прав требования от <дата>, заключенный между ООО СК «Союз» и ФИО1 недействительной сделкой; признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО4, недействительной сделкой; признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительной сделкой; признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО2, недействительной сделкой; расторгнуть договор участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, заключенный между ООО СК «Союз» и ООО «Гала-М»; вернуть в собственность ООО «Гала-М» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что <дата> между участником долевого строительства ООО «Строительный комбинат Союз» и застройщиком ООО «Гала-М» заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлось указанное помещение. ООО СК «Союз» не исполнило обязательств по оплате по договору, в связи с чем договор подлежит расторжению, квартира должна быть возвращена в собственность первоначального застройщика, а все последующие сделки, касающиеся спорной квартиры должны быть признаны недействительными.

Также в ходе судебного разбирательства третьим лицом АКБ «СПУРТ» (ПАО) заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора, согласно которым оно просило: признать недействительным договор уступки прав требования (цессии) от <дата>, заключенный между ФИО1 и ООО «Строительный комбинат «Союз»; признать недействительным договор уступки прав требования (цессии) от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата> заключенный между ФИО1 и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между ФИО4 и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Росреестра по Республике Марий Эл зарегистрировать переход права требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, в том числе право требования передачи в собственность следующего помещения: двухкомнатная квартира на шестом этаже во втором подъезде, в осях (7-13; А-Д), с проектным номером <номер> (<номер>), общей проектной площадью 60,7 кв.м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> севернее <адрес> (поз.2). Указанное в настоящем пункте помещение находится в многоквартирном жилом доме, строительство которого ведется на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка <номер> за АКБ «Спурт» (ПАО); признать право собственности на объект недвижимости (квартира с кадастровым номером <номер>, расположенная по адресу: <адрес>) за АКБ «Спурт» (ПАО); обязать Управление Росреестра по Республике Марий Эл погасить запись о регистрации права собственности на квартиру за ФИО2; обязать Управление Росреестра по Республике Марий Эл зарегистрировать право собственности на объект недвижимости (квартира с кадастровым номером <номер>, расположенная по адресу: <адрес>) за АКБ «Спурт» (ПАО); взыскать с ФИО1, ФИО5, ФИО3 ФИО2, ООО «Гала-М», ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» в пользу АКБ «Спурт (ПАО) расходы по оплате государственной пошлины в размере 36000 руб.

В обоснование требований указано, что <дата> между участником долевого строительства ООО СК «Союз» и застройщиком ООО «Гала-М» заключен договор участия в долевом строительстве. Право требования получения в собственность квартиры по указанному договору ООО СК «Союз» было передано в залог АКБ «Спурт» (ПАО) в счет обеспечения обязательств ООО «Альянс ЛС» по кредитному договору от <дата>. Договор залога зарегистрирован в ЕГРН <дата>. В дельнейшем, несмотря на залог, <дата> между ООО СК «Союз» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования данной квартиры, в соответствии с которым право требования перешло к ФИО1, несмотря на отсутствие согласия залогодержателя. Решением Арбитражного уда Республики Марий Эл от <дата> обращено взыскание на принадлежащее ООО СК «Союз» право требования получения указанного помещения. В ходе исполнительного производства право требования передано взыскателю АКБ «Спурт» (ПАО) как нереализованное в принудительном порядке имущество должника. Несмотря на это, договор уступки от <дата> прошел государственную регистрацию, после чего было признано право собственности ФИО1 на спорную квартиру, впоследствии в результате оспариваемых сделок право собственности на квартиру перешло к ФИО2

Также в ходе судебного разбирательства третьим лицом ФИО2 заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора, согласно которым она просила признать ее добросовестным приобретателем спорной квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 12:05:3301001:8073; признать прекращенным право залога АКБ «Спурт» (ПАО) на спорную квартиру.

В обоснование требований указано, что спорную квартиру ФИО2 приобрела у ФИО3 по договору купли-продажи от <дата>, согласно сведениям ЕГРН каких-либо прав в отношении спорной квартиры зарегистрировано не было, о каких-либо правопритязаниях АКБ «Спурт» (ПАО) в отношении квартиры ей не было известно, в связи с чем она является добросовестным приобретателем.

В судебное заседание истец не явился, извещен, его представитель ФИО6 иск поддержал, просил его удовлетворить.

Представитель ООО «Гала-М» ФИО7 возражал против удовлетворения требований ФИО1, а также требований третьих лиц, встречный иск поддержал.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, АКБ «Спурт» (ПАО) ФИО8 требования данного третьего лица поддержал, возражал относительно требований ФИО1, ООО «Гала-М», ФИО2

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ФИО2 свои требования поддержала, против удовлетворения требований иных лиц возражала.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО3 ФИО9 поддержал требования ФИО1 и ФИО2 возражал против требований АКБ «Спурт» (ПАО) и ООО «Гала-М».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО4 ФИО10 поддержал требования ФИО1 и ФИО2 возражал против требований АКБ «Спурт» (ПАО) и ООО «Гала-М».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Росреестра по Республике Марий Эл, ФИО11 оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, ФИО4, ФИО3, ФИО12, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл, администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», ООО «Альянс ЛС» в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы настоящего гражданского дела, а также дело <номер>, материалы исполнительных производств <номер>-ИП, <номер>-ИП, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между ООО «Гала-М» (застройщиком) и ООО СК «Союз» (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве <номер> (т.1 л.д.7-17), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, севернее <адрес> (поз.2) на основании разрешения на строительство №<номер> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства находящийся в многоквартирном доме объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру с проектным номером <номер>, общей проектной площадью 60,7 кв.м, расположенную на 6 этаже в 2 подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, севернее <адрес> (поз.2), на земельном участке <номер>.

Договор от <дата> зарегистрирован <дата>.

Пунктом 2.6 договора участия в долевом строительстве <номер> срок окончания строительства (создания) многоквартирного дома (получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) определен 2 квартал 2016 года. Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства установлен в течение 6 месяцев с момента сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (п.2.9 договора).

Стоимость квартиры (цена договора), подлежащая уплате застройщику участником долевого строительства, – 1424000 руб. (п.3.1 договора).

<дата> между ООО «СК «Союз» (ИНН <***>) как залогодателем и АКБ «СПУРТ» (ПАО) как залогодержателем заключен договор залога <номер> (т.1 л.д.202-205), в соответствии с которым указанное право требования ООО «СК «Союз» как участника долевого строительства передано в залог АКБ «СПУРТ» (ПАО) в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору <номер> от <дата>, заключенному между кредитором АКБ «СПУРТ» (ПАО) и ООО «Альянс ЛС».

Договор залога зарегистрирован <дата> (запись <номер>).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата> по делу №<номер> АКБ «СПУРТ» (ПАО) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с неисполнением обязательств должником ООО «Альянс ЛС» 21.06.2018 кредитор АКБ «СПУРТ» (ПАО) обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> по делу <номер> постановлено взыскать в солидарном порядке с ФИО12, ФИО13, ООО «Марийская топливная компания», ООО «Инфраструктура», ООО «Стальстройсервис», ООО «Лидерстрой», ООО СК «Союз» (ИНН <***>) в пользу АКБ «Спурт» (ПАО) в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» задолженность по кредитному договору <номер> от <дата> в общем размере 11788468,86 руб., в том числе: 6368000 руб. – остаток по кредиту; 4283509,32 руб. – проценты за пользование заемными денежными средствами; 56450 руб. – неустойка за просроченный кредит; 1080509,55 руб. – неустойка за просроченные проценты. Обратить взыскание на принадлежащее ООО СК «Союз» право требование участника долевого строительства, вытекающее из Договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, в том числе право требования передачи в собственность следующего помещения: двухкомнатная квартира на шестом этаже во втором подъезде, в осях (7-13; А-Д), с проектным номером <номер> (Сорок семь), обшей проектной площадью 60,7 кв.м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> севернее <адрес> (поз.2) в погашение задолженности по кредитному договору <номер>. Установить начальную продажную стоимость в размере 985600 руб.

Решение в апелляционном порядке не обжаловано, вступило в законную силу.

В ходе исполнительного производства <номер>-ИП, возбужденного <дата> на основании исполнительного листа от <дата> <дата>, выданного по делу <номер>, постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> (т.4 л.д.234) объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: указанного права требования участника долевого строительства, вытекающее из Договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, в том числе право требования передачи в собственность помещения: двухкомнатная квартира на шестом этаже во втором подъезде, в осях (7-13; А-Д), с проектным номером 47 (Сорок семь), обшей проектной площадью 60,7 кв.м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> севернее <адрес> (поз.2).

В ЕГРН сведения о запрете внесены <дата> (т.5 л.д.56).

<дата> между ООО «СК «Союз» и ФИО1 заключен договор об уступке права требования (т. 1 л.д.19-21), согласно которому цедент уступает цессионарию право требования с ООО «Гала-М» передачи и оформлению в собственность объекта долевого строительства: однокомнатную квартиру №<номер>, расположенную на 6 этаже в 2 подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>, севернее <адрес> (поз. 2), общей проектной площадью 60,7 кв.м, принадлежащее ООО «СК «Союз» по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>.

Договор уступки от <дата> зарегистрирован <дата>.

<дата> ФИО1 (цессионарием) и ООО Строительная компания «Союз» (цедентом) в лице ФИО12, действовавшего на основании доверенности от <дата>, обратились в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлениями о регистрации указанного договора об уступке права требования от <дата> (т.4 л.д.223-228). Стоимость уступаемого права – 1424200 руб. Факт исполнения ФИО1 обязательства подтверждается материалами дела, лицами, участвующими в деле, не оспаривался (на это указано в самом договоре – п.2.2.; кроме того в деле имеются иные доказательства – т.4 л.д.87-88; 250).

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Республике Марий Эл от <дата> №<номер>, направленному в адрес ФИО12 (т.4 л.д.232), и от <дата> №<номер>, направленному в адрес ФИО1 (т.5 л.д.99), государственная регистрация прав по указанному соглашению приостановлена в связи с наличием записей в ГРН:

1) о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: указанного права требования участника долевого строительства, вытекающее из Договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, в том числе право требования передачи в собственность помещения: двухкомнатная квартира на шестом этаже во втором подъезде, в осях (7-13; А-Д), с проектным номером <номер> (Сорок семь), обшей проектной площадью 60,7 кв.м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> <адрес> севернее <адрес> (поз.2), наложенного указанным постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> (запись в ЕГРН от <дата>).

2) запрета на совершение регистрационных действий, наложенного в отношении права ООО «Гала-М» аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, наложенного согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от <дата> (в рамках исполнительного производства <номер>-ИП – не связано с предметом настоящего спора).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> по делу №<номер> (т.2 л.д.2-5) по делу по иску АКБ «Спурт» (ПАО) к ООО «СК «Союз» (ИНН <***>) постановлено обратить взыскание на принадлежащее ООО «СК «Союз» право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора долевого участия в строительстве <номер> от <дата>, в том числе право требования передачи в собственность помещения – двухкомнатной квартиры с проектным номером <номер>, общей проектной площадью 60,7 кв.м, расположенную на 6 этаже в 2 подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, севернее <адрес> (поз.2) в счет погашения задолженности по кредитному договору <номер> от <дата> с установлением начальной продажной стоимости в размере 985600 руб.

В ходе исполнительного производства <номер>-ИП, возбужденного <дата> на основании исполнительного листа от <дата>, выданного по делу №<номер>, постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> <номер> (т.2 л.д.6) указанное право требования должника ООО Строительная компания «Союз», на которое было обращено взыскание решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата>, передано взыскателю АКБ «Спурт» (ПАО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов». Также <дата> подписан акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю АКБ «Спурт» (ПАО) (т.2 л.д.7).

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по Республике Марий Эл от <дата> (т.4 л.д.235) вышеуказанное постановление судебного пристава-исполнителя от <дата> отменено в связи с окончанием исполнительного производства <номер>-ИП в соответствии с п.1 ч.1 ст.46 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Управлением Росреестра по Республике Марий Эл данный запрет в ЕГРН погашен <дата> (т.5 л.д.42,43,55,56).

Также постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> снят запрет на совершение регистрационных действий, введенный в отношении прав аренды земельных участков постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата>.

Управлением Росреестра по Республике Марий Эл данный запрет в ЕГРН погашен <дата> (т.5 л.д.42,43,55,56).

<дата> Управлением Росреестра по Республике Марий Эл осуществлена регистрация договора об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ФИО1 и ООО СК «Союз» <дата>.

<дата> ФИО1 заключил с ФИО14 договор переуступки прав требований (т.5 л.д.120), согласно которому первым передано последней право требования передачи и оформления в собственность объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве от <дата> <номер> – вышеуказанной двухкомнатной квартиры.

В этот же день <дата> ФИО1 и ФИО14 обратились в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлениями о регистрации указанного договора о переуступке права требования от <дата> (т.5 л.д.114-119).

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Республике Марий Эл от <дата> №<номер>, направленному в адрес ФИО1 (т.5 л.д.133), и от <дата> № <номер>, направленному в адрес ФИО4 (т.5 л.д.134), государственная регистрация прав по указанному соглашению приостановлена в связи с тем, что данная квартира является предметом ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя АКБ «Спурт» (ПАО) на основании договора залога от <дата> <номер>ммй-зпт-4, заключенного между АКБ «Спурт» (ПАО). В связи с этим необходимо представить письменное согласие залогодержателя АКБ «Спурт» (ПАО) на уступку имущественного права требования в отношении двухкомнатной квартиры №<номер> в многоквартирном жилом доме на земельном участке <номер>, либо документы для погашения записи об ипотеке запись <номер> в порядке, установленном положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

<дата> ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество по заявлению №КУВД-001/2021-40582153 на срок до <дата> для сбора необходимых документов (т.5 л.д.135-13)

<дата> государственная регистрации прав на недвижимое имущество по указанному заявлению приостановлена до <дата> (т.5 л.д.138-139).

<дата> в государственной регистрации права отказано в связи с непредставлением документов, а также в связи с регистрацией права собственности на квартиру за ФИО1 <дата>, с регистрацией права собственности на квартиру за ФИО4 15.02.2022

Обязательство по передаче объекта долевого строительства застройщиком ООО «Гала-М» участнику долевого строительства по договору <номер> от <дата> исполнено не было. В дальнейшем решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.09.2022 по делу №<номер> ООО «Гала-М» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

С 10.03.2018 в Республике Марий Эл вступил в законную силу Закон Республики Марий Эл от 27.02.2018 № 10-З «О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл», которым устанавливаются меры по защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в установленном порядке в единый реестр проблемных объектов, и перед которыми недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В целях исполнения Закона от 27.02.2018 №10-З Правительством Республики Марий Эл было принято Постановление от 05.05.2018 №194 «Об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья», которым были утверждены:

- Порядок проведения конкурса по отбору нового застройщика в целях организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья;

- Порядок заключения соглашения об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл и органом местного самоуправления;

- примерная форма соглашения об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл и органом местного самоуправления;

- примерная форма соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл, органом местного самоуправления и новым застройщиком, ставшим победителем конкурса;

- примерная форма соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл, органом исполнительной власти Республики Марий Эл, осуществляющим распоряжение государственной собственностью Республики Марий Эл, и новым застройщиком, ставшим победителем конкурса.

<дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл (уполномоченным органом), администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» (администрацией) и ООО «Казанский Посад» (новым застройщиком – победителем конкурса; в настоящее время – ООО Специализированный застройщик «Казанский посад») заключено соглашение <номер>-пр (л.д.59-73) о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, по условиям которого новый застройщик обязался предоставить меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья в форме предоставления жилых помещений в срок до <дата>.

Согласно приложению <номер> к соглашению в число пострадавших участников строительства жилья истец не включен.

<дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл (уполномоченным органом), администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» (администрацией) и ООО «Казанский Посад» (новым застройщиком) заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников, согласно которому новый застройщик принял на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046.

<дата> ООО «Казанский Посад» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, севернее <адрес> (поз.2), <номер> (л.д.81-82).

<дата> ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» выдано разрешение <номер> на ввод объекта в эксплуатацию – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, севернее <адрес> (поз.2), на земельном участке <номер> (л.д.83-84).

<дата> квартира, расположенная по адресу: <адрес>, поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый <номер>.

<дата> между ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» как новым застройщиком и ФИО1 подписан акт приема-передачи квартиры №<номер>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>. Квартира передана в состоянии строительной отделки согласно договору долевого участия в строительстве <номер> от <дата> (т.1 л.д.22-23).

<дата> ФИО1 обратился в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с иском к ООО «Гала-М», ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» о признании права собственности на указанную квартиру.

Определением суда от <дата> постановлено принять отказ истца ФИО1 от исковых требований к ООО «Гала-М» о признании права собственности на жилое помещение. Прекратить производство по гражданскому делу в данной части. Утвердить мировое соглашение, заключенное между истцом ФИО1 и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» по гражданскому делу по иску о признании права собственности на жилое помещение, пунктом 1 которого предусмотрено признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру №<номер>, площадью 57,7 кв.м, общей площадью с холодными помещениями 61,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый номер <номер>.

Право собственности за ФИО1 зарегистрировано <дата> (т.3 л.д.8).

<дата> ФИО1 как продавец и ФИО4 как покупатель заключили договор купли-продажи указанной квартиры, стоимостью 1424200 руб. (т.4 л.д.102-103). Согласно п.2.2.2 договора передача денежных средств произведена до подписания договора.

Право собственности ФИО4 зарегистрировано <дата>.

<дата> приостановлена государственная регистрация прав по заявлению АКБ «СПУРТ» (ПАО) №<номер> от <дата> (т.5 л.д. 150-153). В уведомлении в числе прочего указано на то, что право требования по договору участия в долевом строительстве от <дата> <номер> перешло от ООО СК «СОЮЗ» к ФИО1 на основании договора от <дата>, зарегистрированного <дата>. Также указано, что правообладатель ФИО1 уже зарегистрировал право собственности на основании указанных документов.

<дата> в регистрации прав по заявлению АКБ «СПУРТ» (ПАО) от <дата> №<номер> отказано (т.5 л.д.158-159).

<дата> между ФИО4 как продавцом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор купли-продажи указанной квартиры стоимостью 3700000 руб. (т.3 л.д.127-129).

Факт передачи денежных средств подтверждается расписками от <дата> и от <дата> (т.3 л.д.227), сведениями из АО «Тинькофф Банк» (т.5 л.д.212-216).

Право собственности ФИО3 зарегистрировано <дата>.

Определением от <дата> Арбитражным судом Республики Марий Эл принято к рассмотрению заявление АКБ «СПУРТ» (ПАО) об оспаривании действий Управления Росреестра по Республике Марий Эл по регистрации перехода права требования по договору уступки от <дата>, заключенного между ООО СК «Союз» и ФИО1, регистрации права собственности на квартиру за ФИО1, регистрации перехода права собственности на квартиру от ФИО1 к ФИО4, отказе в регистрации права собственности за АКБ «СПУРТ» (ПАО) (дело №<номер>).

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> к участию в деле привлечен в качестве третьего лица ФИО3

<дата> ООО СК «Союз» прекратило свою деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности (т.5 л.д.211).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> по делу №<номер>, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от <дата>, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от <дата>, в удовлетворении требований АКБ «СПУРТ» (ПАО) отказано.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> определение Йошкар-Олинского городского суда от <дата> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Йошкар-Олинский городской суд.

<дата> между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры (т.5 л.д.230).

<дата> между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной квартиры стоимостью 4200000 руб. (т.5 л.д.234-236). В п.2 договора указано, что до подписания договора покупатель ознакомился с выпиской из ЕГРН от <дата>, подтверждающей право собственности продавца, а также документами-основаниями права собственности (договором купли-продажи от <дата>). В п.5 договора указано, что продавце гарантирует, что на момент подписания договора и передачи документов на регистрацию перехода права собственности квартира никому не продана, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом не обременена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>, расчет за квартиру перед предыдущим собственником и застройщиком произведен.

Факт передачи денежных средств подтверждается расписками от <дата> и от <дата> (т.6 л.д.1,3), расходными и приходными кассовыми ордерами ПАО Сбербанк (т.6 л.д.2,4).

Право собственности ФИО2 зарегистрировано <дата>.

Разрешая требования ФИО1, суд приходит к следующему.

В силу п.1,2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из п.1 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ФИО1 продал спорную квартиру ФИО4 по договору купли-продажи от <дата>, то есть произвел отчуждение данного имущества, следовательно, его право собственности на квартиру прекратилось.

В настоящее время спорная квартира принадлежит на праве собственности ФИО2

В связи с этим исковые требования ФИО1 к ООО «Гала-М» и ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» о признании права собственности на квартиру не подлежат удовлетворению.

Также суд отмечает, что в соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу п.1 ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.

Согласно ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется следующими способами: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушений прав и законных интересов истца непосредственно ответчиком.

Поскольку ФИО1 не является собственником квартиры, не подлежат также удовлетворению заявленные им требования о признании отсутствующим права залога АКБ «СПУРТ» (ПАО) в отношении права требования на спорную квартиру, поскольку данным залогом права ФИО1 не нарушаются.

Встречные исковые требования ООО «Гала-М» о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> <номер> не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Согласно положениям ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора участия в долевом строительстве от 12.12.2016) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч.1). В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 настоящего Федерального закона (ч.4). В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч.5).

Исходя из ст.407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п.3.2 договора от <дата> участник долевого строительства обязуется произвести оплату общей стоимости квартиры в срок не позднее даты вводы дома в эксплуатацию, предусмотренной п.2.6 договора. Участник долевого строительства имеет право произвести оплату стоимости квартиры, как частями, так и в полной сумме стоимости, ранее указанного срока в период действия договора. Оплата стоимости квартир производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения наличных денежных средств в кассу застройщика. Обязательство участника долевого строительства по оплате стоимости квартиры может прекращаться путем проведения зачета встречного однородного требования в соответствии с заключенным соглашением о зачете встречных однородных требований.

В подтверждение исполнения обязательств по договору от <дата> в материалы дела представлены справка об исполнении обязательств от <дата> <номер> и соглашение о зачете встречных однородных требований от <дата>, датированное <дата>, заключенное в соответствии со ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО СК «Союз», ООО «Каркасное строительство», ООО «Гала-М» (т.5 л.д.12,13), в частности касающееся прекращения обязательства ООО СК «Союз» перед ООО «Гала-М» по указанному договору участия в долевом строительстве от <дата> <номер>. Указанные документы подписаны в частности директором ООО «Гала-М» ФИО15

Доказательств опровергающих данные обстоятельства, а именно факт исполнения обязательств, ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве от <дата> по основаниям, предусмотренным ст.5 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ, не имеется.

Разрешая требования ООО «Гала-М» и АКБ «СПУРТ» (ПАО) о признании недействительными договора уступки прав требования (цессии) от <дата>, заключенного между ФИО1 и ООО «Строительный комбинат «Союз»; договора купли-продажи квартиры от <дата> заключенного между ФИО1 и ФИО4; договора купли-продажи квартиры от <дата>, заключенного между ФИО4 и ФИО3; договора купли-продажи квартиры от <дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО2, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п.1 ст.388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.2 ст.389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу положений ч.1,2 ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено положениями ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п.1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2).

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п.4).

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в п.4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (п.5).

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст.234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п.6).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с подп.1 п.1 ст.339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Согласно ч.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В силу п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с положениями ст.39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 и 2 ст.37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подп.3 п.2 ст.351, подп.2 п.1 ст.352, ст.353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Исходя из п.1 ст.353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп.2 п.1 ст.352 и ст.357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем

В силу подп.2 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с п.39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей» если залогодатель - третье лицо произвел отчуждение находящейся у него во владении заложенной вещи без необходимого согласия залогодержателя (п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации), залогодержатель вправе предъявить к нему требование о возмещении причиненных этим убытков.

Требование к новому собственнику не может быть удовлетворено, если заложенная вещь возмездно приобретена лицом, которое не знало и не должно было знать, что она является предметом залога (подп.2 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также если к отношениям сторон применяются правила о залоге товаров в обороте (ст.357 Гражданского кодекса Российской Федерации). В указанных случаях залог прекращается.

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (п.1 ст.37, ст.39 Закона об ипотеке, абз.1 п.1 ст.173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, ст.460 - 462 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям п.1 ст.173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Исходя из п.2 ст.173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из п.35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

21.04.2023 Конституционным Судом Российской Федерации принято постановление №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20», в котором указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Из материалов дела, как установлено выше следует, что обратившись за регистрацией договора <дата> ФИО1 узнал (должен был узнать) из уведомления Управления Росреестра по Республике Марий Эл от <дата> №<номер> о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: указанного права требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, наложенного указанным постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> (запись в ЕГРН от <дата>), вынесенным в рамках исполнительного производства <номер>-ИП, где взыскателем являлось АКБ «Спурт» (ПАО).

Оснований полагать, что он узнал или должен был узнать о каких-либо возможных правопритязаниях АКБ «Спурт» (ПАО) как залогодержателя, до момента заключения договора уступки от <дата>, по материалам дела не имеется.

При этом ФИО1 регистрирующим органом Управлением Росреестра по Республике Марий Эл не было сообщено о том, что данное право требования является предметом ипотеки в силу предметом ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя АКБ «Спурт» (ПАО) на основании договора залога от <дата> <номер>, заключенного между АКБ «Спурт» (ПАО).

Более того, <дата> запись о запрете в ЕГРН была погашена Управлением Росреестра по Республике Марий Эл, а <дата> договор уступки, заключенный между ООО Строительная компания «Союз» и ФИО1, был зарегистрирован при отсутствии совершения каких-либо действий ФИО1

Управление Росреестра по Республике Марий Эл в нарушение императивных положений ч.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществило государственную регистрацию договора уступки от <дата>, в отсутствие письменного согласия залогодержателя, при том, что залог являлся действующим, право АКБ «Спурт» (ПАО) было зарегистрировано в установленном порядке и никем оспорено не было. В сложившейся ситуации ФИО1 был вправе полагать законными действия регистрирующего органа, принявшего документы и осуществившего регистрацию договора.

Также суд отмечает, что исполнительное производство <номер>-ИП об обращении взыскании на право требования по договору <номер> от <дата> возбуждено, равно как и решение Йошкар-Олинского городского суда от <дата> (на основании которого выдан исполнительный лист, по которому данное исполнительное производство возбуждено) вынесено в отношении иного лица – ООО «СК «Союз» ИНН <***> (юридический адрес которого находится в г.Москве), а не ООО СК «Союз» ИНН <***> (юридический адрес которого находится в г.Йошкар-Оле), которое являлось стороной договора <номер> от <дата>. Решение об обращении взыскания на указанный объект по иску к ООО СК «Союз» ИНН <***> принято только Арбитражным судом Республики Марий Эл <дата>.

О существующим залоге в отношении права требований спорной квартиры в пользу залогодержателя АКБ «Спурт» (ПАО) ФИО1, также как и ФИО4 узнали (должны были узнать) лишь из уведомлений Управления Росреестра по Республике Марий Эл от <дата>.

Сведения из ЕГРН, содержащие указание на ипотеку в пользу АКБ «Спурт» (ПАО) (т.т.5 л.д.59), не содержат указания на то, что ипотекой было обременено именно право требования ООО СК «Союз» по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем (п.2 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации) ни при заключении договора уступки от <дата>, ни при регистрации данного договора у суда не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает, что залог был прекращен, в связи с чем оснований для признания сделки от <дата> недействительной у суда не имеется.

Суд также отмечает, что при заключении между ФИО1 и ФИО4 договора купли-продажи от <дата> (т.5 л.д.95) в нем в п.1.2 было указано, что объект принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании определения Йошкар-Олинского городского суда от <дата>, о чем Управлением Росреестра по Республике Марий Эл внесена соответствующая запись регистрации. В п.3.4 договора указано, что объект не отчужден, не заложен в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Каких-либо сведений о наличии залога в отношении спорной квартиры в ЕГРН не регистрировалось (выписка из ЕГРН – т.3 л.д.8-9), доказательств обратного не представлено. С учетом регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру, несмотря на сведения, содержащиеся в уведомлении Управления Росреестра по Республике Марий Эл от <дата>, суд полагает, что само по себе получение информации из такого уведомления не влияет оценку добросовестности ФИО4

Аналогичным образом, добросовестными приобретателями в силу п.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть признаны:

- ФИО3 – при заключении с ФИО4 договора купли-продажи от <дата> исходя из содержания п.5 данного договора (т.5 л.д.234-236), а также выписки из ЕГРН от <дата>, не содержащей каких-либо сведений о залоге квартиры (т.4 л.д.99-101);

- ФИО2 при заключении договора купли-продажи от <дата> исходя из содержания п.5 данного договора (т.5 л.д.231-232), а также выписки из ЕГРН от <дата>, не содержащей каких-либо сведений о залоге квартиры (т.5 л.д.244-245).

ФИО3 о правопритязаниях АКБ «СПУРТ» (ПАО) не мог и не должен был узнать ранее привлечения его к участию в деле определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> по делу №<номер>

ФИО2 о правопритязаниях АКБ «СПУРТ» (ПАО) не могла и не должна была узнать ранее привлечения ее к участию в деле в рамках настоящего гражданского спора определением от <дата> (была извещена о судебном разбирательстве <дата> – т.3 л.д.51).

Поскольку в ЕГРН, сведения в котором по общему правилу должны отвечать требованиям достоверности, каких-либо сведений о залоге АКБ «СПУРТ» (ПАО) не содержалось, следовательно, все указанные покупатели в силу п.6 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть признаны добросовестными.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

АКБ «СПУРТ» (ПАО) не лишено возможности защитить свое нарушенное право путем предъявления соответствующих требований о возмещению убытков к Управлению Росреестра по Республике Марий Эл, осуществившему регистрацию договора уступки права требования от <дата> в нарушение ч.4 ст.53 Федерального закона от <дата> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку действия именно данного государственного органа привели к утрате права требования спорной квартиры.

Требования АКБ «СПУРТ» (ПАО) о признании недействительным договор уступки прав требования (цессии) от <дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО4, не подлежат удовлетворению, поскольку данный договор не проходил государственную регистрацию, следовательно, он не порождает каких-либо правовых последствий. Какие-либо права по нему у ФИО4 не возникли, в связи с чем прав АКБ «СПУРТ» (ПАО) он не нарушает.

Также суд отмечает, что данные договоры не нарушают каких-либо прав ООО «Гала-М», поскольку, как указано выше, оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве не имеется, обязательства участником долевого строительства ООО СК «Союз» были исполнены, в отличие от обязательств ООО «Гала-М» как застройщиком по строительству дома, введению его в эксплуатацию и передаче объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Гала-М» и АКБ «СПУРТ» (ПАО) как об оспаривании сделок, так сопутствующие требование ООО «Гала-М» о возврате в свою собственность спорной квартиры, требования АКБ «СПУРТ» (ПАО) о применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на объект недвижимости, возложении обязанности на Управление Росреестра по Республике Марий Эл зарегистрировать право собственности на объект недвижимости должны быть оставлены без удовлетворения в полном объеме.

Соответственно, должны быть удовлетворены требования ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 12:05:3301001:8073.

Согласно п.4 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ч.3 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст.8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С учетом передачи права требования спорной квартиры в собственность взыскателя АКБ «СПУРТ» (ПАО) и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию данная квартира должна находиться у АКБ «СПУРТ» (ПАО) в залоге.

Вместе с тем, поскольку ФИО2 признана добросовестным приобретателем указанной квартиры, право залога АКБ «СПУРТ» (ПАО) в отношении указанной квартиры следует считать прекращенным.

Таким образом, требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО2, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 (паспорт <номер> <номер>) к ООО «Гала-М» (ИНН <***>), ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» (ИНН <***>), АКБ «СПУРТ» (ПАО) (ИНН <***>) о признании права собственности на жилое помещение, признании отсутствующим (прекращенным) права залога в отношении права требования на квартиру, возложении обязанности на третье лицо по погашению записей о регистрации права собственности на квартиру в полном объеме.

Отказать в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Гала-М» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт <номер> <номер>), ФИО2 (паспорт <номер> <номер>), ФИО3 (паспорт <номер> <номер>), ФИО4 (паспорт <номер> <номер>), АКБ «СПУРТ» (ПАО) (ИНН <***>) о признании сделок недействительными, расторжении договора участия в долевом строительстве, возврате квартиры в собственность в полном объеме.

Отказать в удовлетворении заявления третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, АКБ «СПУРТ» (ПАО) (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт <номер> <номер>), ФИО2 (паспорт <номер> <номер>), ФИО3 (паспорт <номер> <номер>), ФИО4 (паспорт <номер> <номер>) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании права собственности на объект недвижимости, погашении записей о регистрации права собственности на квартиру, возложении обязанности на третье лицо по регистрации права собственности на квартиру в полном объеме.

Удовлетворить требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО2 (паспорт <номер> <номер>) к ООО «Гала-М» (ИНН <***>), ФИО1 (паспорт <номер> <номер>), АКБ «СПУРТ» (ПАО) (ИНН <***>) о признании добросовестным приобретателем, прекращении права залога.

Признать ФИО2 (паспорт <номер> <номер>) добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>.

Признать прекращенным право залога АКБ «СПУРТ» (ПАО) (ИНН <***>) на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 26.09.2023.