Решение по делу № 2-1528/2023 от 25.05.2023

Дело №2-1528/2023

УИД 52RS0016-01-2023-000409-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2023 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Тюгина К.Б., при секретаре Кавиной А.В., с участием представителя ответчика – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Кстовского муниципального округа, Министерству строительства Нижегородской области о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ

ФИО2 обратился в Кстовский городской суд с указанным иском к ответчику, в обоснование ссылается на следующее. Истец является собственником нежилого здания конторы с кадастровым №52:25:0010227:41, общей площадью 293,6 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский муниципальный округ, (адрес обезличен)-В. Право собственности на здание конторы зарегистрировано в ЕГРН за (номер обезличен) от 09.12.2021г.

Земельный участок, площадью 385 кв.м., расположенный под зданием конторы, принадлежит Истцу по праву собственности, о чем сделана регистрационная запись (номер обезличен) от 22.02.2018г.

Разрешенное использование земельного участка установлено для малоэтажной жилой застройки в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения «город Кстово», утвержденными решением Городской думы гор. Кстово от 29.12.2009г за (номер обезличен).

На кадастровом учете состоят три нежилых помещения в составе здания конторы с кадастровыми (номер обезличен) (площадь 97,9 кв.м.), (номер обезличен) (площадь 98,6 кв.м.), (номер обезличен) (площадь 97,1 кв.м.). Сумма площадей нежилых помещений равна общей площади нежилого здания конторы.

В 2022 году без получения каких-либо разрешений и согласований Истец произвел перепланировку внутренних перегородок, не затрагивая несущих строительных конструкций.

В соответствии с экспертным заключением (номер обезличен) от 12.12.2022г, выполненным проектной мастерской «Технологии Строительства» установлено следующее: Основные конструктивные элементы, несущие и ограждающие конструкции здания находятся в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии. Монтаж ненесущих также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Просит суд:

1. Признать за ФИО2, (дата обезличена) года рождения, место рождения - (адрес обезличен)а (адрес обезличен), право собственности на двухэтажное здание из пенобетонных блоков с кадастровым (номер обезличен), общей площадью 293,6 кв.м., назначение - жилой дом, находящееся по адресу: (адрес обезличен)-В.

2. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен).1); сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен) сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен) Считать решение суда основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Росреестра по Нижегородской области, в качестве соответчика - Министерство строительства Нижегородской области.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежаще, от представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель администрации Кстовского муниципального округа в удовлетворении иска просит отказать по доводам письменного отзыва.

Остальные участвующие по делу лица не явились, извещены надлежаще, об отложении не ходатайствовали.

От представителя Министерства строительства Нижегородской области поступило письменное возражение на иск.

Суд, с учетом мнения сторон, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

По правилам ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. При этом в соответствии со статьями 1 и 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 28.12.2013) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" гражданин свободен в выборе места жительства, в качестве которого может являться жилой дом,. квартира, комната, помещение в специализированном фонде и т.д.

По правилам ч. 2 ст. 15 ЖК РФ любое жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), отнесено к объектам жилищных прав гражданина. Под жилищными правами следует понимать право на использование жилого помещения по прямому назначению (для проживания) без каких-либо ограничений прав лица.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии со ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Судом установлено, что истец является собственником нежилого здания конторы с кадастровым (номер обезличен), общей площадью 293,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен), Кстовский муниципальный округ, (адрес обезличен)-В. Право собственности на здание конторы зарегистрировано в ЕГРН за (номер обезличен) от 09.12.2021г.

В 2022 году без получения каких-либо разрешений и согласований Истец произвел перепланировку внутренних перегородок здания.

В соответствии с экспертным заключением (номер обезличен) от 12.12.2022г, выполненным проектной мастерской «Технологии Строительства» основные конструктивные элементы, несущие и ограждающие конструкции здания находятся в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии. Монтаж ненесущих также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с экспертным заключением от 22.05.2023г, выполненным проектной мастерской «Технологии Строительства», помещения, расположенные в здании жилого дома, и фактически представляют собой три отдельных объекта, в каждый из которых имеются отдельные входы, коммуникации, газо-, водо-, электроснабжение, канализация, отдельная кровля /крыша/ и по всем имеющимся признакам могут быть отнесены к квартирам. Раздел здания на три квартиры технически возможен, не требует дополнительных работ по реконструкции и перепланировке указанного объекта. Дальнейшая эксплуатация указанного объекта является безопасной для жизни и здоровья граждан при соблюдении действующих норм и правил.

Согласно справке МЧС России от 17.05.2023 года нарушений правил пожарной безопасности не выявлено.

Истец обратился в администрацию округа с заявлением о переводе здания из нежилого в жилое. Согласно протоколу заседания межведомственной комиссии №1 от 07.04.2022 года администрация Кстовского муниципального округа отказала истцу в удовлетворении его заявления.

Не согласившись с отказом ФИО2 обратился в кстовский суд с административным исковым заявлением. 31.08.2022 года Кстовским судом производство по административному делу по административному иску ФИО2 к администрации Кстовского муниципального района о признании необоснованным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое, возложении обязанности осуществить перевод, на основании п.3 ч.1 ст.194 КАС РФ, в связи с отказом административного истца от административного иска.

Рассматривая заявленные истцом требования, суд исходит из следующего.

Из материала дела следует, что нежилое здание с КН 52:25:0010227:41, расположенное по адресу: (адрес обезличен)-В, было истцом самовольно реконструировано в жилой дом.

Учитывая, что законом для нежилого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу статьи 6 ГК РФ, статьи 7 ЖК РФ применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются из общих начал и смысла законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч.1 ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.4 ст.22 ЖК РФ, перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно п.6) ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", здание -результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Согласно п. 14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;

В п.9 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 06.04.2022) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" также указано, что жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Более того, как усматривается из представленного проекта перепланировки, собственником здания предполагается произвести реконструкцию, однако в соответствие с п.2 ст.51 Грк РФ, для этого требуется получения разрешения в установленном законодательстве порядке, отличном от порядка перевода нежилых помещений в жилые, предусмотренном ст.22-24 ЖК РФ.

Если для использования здания по новому назначению нужно изменить его параметры (например, возвести к нему пристройку, изменить этажность, площадь), то необходимо провести реконструкцию (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно ч. 14 п. 1 ГрК РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Основными этапами реконструкции являются, в частности:

подготовка проектной и рабочей документации и в некоторых случаях проведение экспертизы проектной документации (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49, п. 1.2 ст. 52 ГрК РФ);

получение разрешения на строительство (по общему правилу) для осуществления работ по реконструкции (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);

проведение кадастровых работ после реконструкции. Это необходимо для оформления технического плана, который нужен как для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, так и впоследствии для кадастрового учета изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);

получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

После реконструкции здания должен быть проведен кадастровый учет, в рамках которого в ЕГРН вносятся изменения в части новых данных о здании. Обращаться за кадастровым учетом изменений в этом случае должен тот орган, который выдал разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию, если реконструкция здания осуществлена на основании разрешения на строительство. Если разрешения на строительство не требовалось, то обратиться за кадастровым учетом вправе собственник здания. Для учета потребуются установленные законом документы (ч. 21 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Вместе с тем, как указано в ч.1 ст.22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

ЖК РФ не предусматривает возможность перевода нежилого помещения в жилое и обратно в случае необходимости проведения реконструкции. Согласно ГрК РФ, в этом случае необходимо соблюсти указанный выше порядок.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок (к.н. 52:25:0010227:33), здание заявителя расположено на земельном участке с видом разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Согласно Генерального плана и Правил землепользования и застройки муниципального образования городского поселение «город Кстово» земельный участок заявителя расположен в зоне Ж-3 - зона застройки малоэтажными жилыми домами (многоквартирными домами). Размещение в данной зоне индивидуальных жилых домов не предусмотрено.

Согласно ч.4 ст.22 ЖК РФ, перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч.9 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 06.04.2022) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Статья 11 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также ст.8 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ ) закрепляет за органами местного самоуправления полномочия по установлению правил землепользования и застройки городских и сельских поселений.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства (ст.30 ГрК РФ).

В соответствии с требованиями статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Пункт 3 той же статьи указывает, что Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно пункту 9 статьи 1, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным и земельным законодательством, правилами землепользования и стройки.

Учитывая изложенное, в границах территориальной зоны Ж-3 не допустимо размещение индивидуальных жилых домов согласно Правилам землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки городского поселения «город Кстово» Кстовского района в соответствии с действующим законодательством при их принятии проходили публичные слушания, возражений в части отнесения земельного участка истца к территориальной зоне Ж-3 не поступало, никем в этой части не оспорены и являются действующими. Таким образом, перевести здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:25:0010227:33, расположенном по адресу: (адрес обезличен)В, в жилое помещение невозможно в виду нарушения требований градостроительного законодательства.

В таком переводе истцу уже было отказано, отказ ФИО2 не оспорен.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Судебный порядок перевода нежилого здания в жилое, сам по себе, не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований о признании за истцом права собственности на жилой дом.

Поскольку в удовлетворении основного требования истца отказано, производные требования – об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен)); сведений о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен)); сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен) считать решение суда основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН, также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 6 и 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО2 (данные обезличены)

- о признании права собственности на двухэтажное здание из пенобетонных блоков с кадастровым (номер обезличен), общей площадью 293,6 кв.м., назначение - жилой дом, находящееся по адресу: (адрес обезличен)-В,

- исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен) сведений о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен)); сведения о нежилом помещении с кадастровым (номер обезличен) (местоположение: (адрес обезличен)). Считать решение суда основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН, отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд Нижегородской области.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 01 июня 2023 года.

Судья Кстовского

городского суда

Нижегородской области: К.Б.Тюгин