Дело № 2-8/2025 (2-11/2024; 2-41/2023; 2-960/2022; 2-2530/2021;)

47RS0011-01-2021-003457-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2025 года город Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Полторака Е.Г.,

при секретаре Васильевой-Ефимовой Д.С.,

прокурор Кретова Е.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании обязательства соглашения, в части временного проживания и пользования объектами недвижимости, прекращенными, обязании ответчика возвратить истцу земельный и садовым домом, взыскании упущенной выгоды, фактически понесенных затрат и судебных расходов, исковое заявление ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, обязании осуществить раздел вновь созданного земельного участка с кадастровым номером № на земельные участки, из которых он образован №, возвращении в собственность ФИО3 спорного имущества, взыскании судебных расходов, исковые требования ФИО5 об истребовании из чужого незаконного владения ФИО3 земельного участка и расположенного на нем садового дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО3 о признании обязательства соглашения, в части временного проживания и пользования объектами недвижимости, прекращенными, обязании ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1208 кв.м и садовым домом площадью 360 кв.м расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1134 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>» <адрес>, взыскании упущенной выгоды, фактически понесенных затрат и судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО1 и ФИО3 29.12.2015 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1208 кв. м., садового дома площадью 360 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1134 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>» <адрес>.

В последствие, указанные земельные участки с кадастровыми номерами №, были объединены в единый земельный участок с кадастровым номером №, так как имеют общие границы и, по факту, представляют единое пространство, о чем 01.06.2021 была сделана соответствующая запись в Росреестре.

Расчеты по Договору были проведены 29.01.2016 года, что подтверждается распиской Ответчика, в которой также указано об отсутствии к Истцу финансовых и иных претензий, связанных с осуществлением обязательств по Договору.

Заключив и исполнив договор купли-продажи, Истец и Ответчик заключили Соглашение на временное проживание и пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1208 кв.м, садовым домом площадью 360 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес> и земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1134 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>» <адрес>, которые были переданы Ответчику для временного проживания и пользования.

Срок Соглашения, а равно период действия права временного проживания и пользования объектами недвижимости, составлял 12 (двенадцать) месяцев с даты заключения Соглашения. Временное проживание и пользование объектами недвижимости было предоставлено Ответчику в счет уплаты коммунальных услуг, взносов в СНТ «ВОЗРОЖДЕНИЕ» и любых других платежей, связанных с проживанием и эксплуатацией объектов недвижимости, а также налог на имущество и земельный налог (п. 3.1. Соглашения).

Однако, по истечении срока действия Соглашения (Дата истечения срока действия - 29.01.2017 г.) Ответчик не прекратил временное проживание и пользование объектами недвижимости и Соглашение было пролонгировано на неопределенный срок.

В связи с необходимостью проведения работ в арендованных Ответчиком объектах недвижимости Истцом было направлено уведомление 16.03.2021 о расторжении Соглашения и обязанности Ответчика передать объекты недвижимости Истцу. В уведомлении указана просьба об освобождении объектов недвижимости в срок до 01.05.2021 года.

16 марта 2021 года Уведомление было передано Ответчику Представителем Истца ФИО10 ФИО13 в присутствии свидетеля ФИО2 ФИО12 Однако, Ответчик отказался поставить свою подпись в акте о получении уведомления. В связи с чем, дополнительно, были направлены уведомления почтовым отправлением по адресу <адрес>, <адрес> (Опись вложения от 26.04.2021 г., номер почтового идентификатора №) и по электронной почте (<данные изъяты>) 23.04.2021 г. на известную Истцу электронную почту Ответчика.

Объекты недвижимости были предоставлены Истцом Ответчику с уплатой, в качестве арендных платежей, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием недвижимого имущества.

Неправомерный отказ от возврата арендованного имущества Истцу повлек убытки, которые должны быть возмещены в порядке, предусмотренном ст. 15 ГК РФ.

Изначально, Истец предполагал, что объекты недвижимости приобретаются им для передачи в аренду третьим лицам. С целью определения рыночного размера арендной платы, Истец запросил коммерческое предложение у агентства недвижимости «Аватерра» и получил ответ от 17.03.2017 г., в котором указана сумма аренды в месяц в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей.

Таким образом, основываясь на среднерыночной стоимости аренды, Истцом рассчитана упущенная выгода в период: с даты передачи объектов недвижимости, указанной в Уведомлении о прекращении Соглашения (01.05.2021) до дня подачи искового заявления в суд и составляет 325 000 (Триста двадцать пять тысяч) руб. 00 коп.

Также, в ходе аренды объектов недвижимости, Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг, взносов и любых других платежей, связанных с проживанием и эксплуатацией объектов недвижимости, а именно: образовалась задолженность по оплате коммунальных платежей (электроэнергия), а также взносы на оплату в СНТ в период с 2016 по 2020 год в размере 89 500 (восемьдесят девять тысяч) рублей, а также задолженность по земельному и имущественному налогам в размере 20 900 (двадцать тысяч девятьсот) рублей, уплаченных Истцом самостоятельно, что подтверждается документами, имеющимися в материалах дела.

ФИО5 подала заявление о признании третьим лицом с самостоятельными требованиями, просила истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № и расподоженный на нем садовый дом, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>.

ФИО3, в свою очередь, подала исковое заявление, которым оспаривалась первоначальная сделка между Истцом и Ответчиком, по которой первоначальный Истец ФИО1 приобрела в собственность у Ответчика земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1208 кв.м и садовым домом площадью 360 кв.м расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1134 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>» <адрес>.

ФИО3 указывает, что 29 декабря 2015 года между ней, ФИО3, (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно пункту 1.1 которого продавец продала покупателю принадлежащее ей по праву собственности:

- земельный участок площадью 1208 кв.м. с кадастровым №, согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) №, выданного 28 сентября 2009 года Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области, территориальный отдел по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 26 марта 2009 года и расположенный на нем садовый дом – жилое строение без права регистрации проживания, расположенный на садовом земельном участке, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 360 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>,

- земельный участок площадью 1134 кв.м. с кадастровым номером №, согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) № выданного 28 сентября 2009 года Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области, Территориальный отдел по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 26 марта 2009 года.

Вышеуказанное недвижимое имущество (земельный участок и расположенный на нем садовый дом, земельный участок) было передано ФИО1 в собственность, что подтверждается актом приема-передачи указанных объектов.

ФИО3 указала также, что в соответствии с пунктом 2 договора ФИО1 обязывалась оплатить ей стоимость недвижимого имущества в размере <данные изъяты> копеек.

29 декабря 2015 года между истом и ответчиком было подписано гарантийное письмо, из содержания которого следует, что ФИО1 гарантировала произведение оплаты по договору в срок до 29 декабря 2018 года.

ФИО3 отметила, что, помимо заключенного договора, ФИО1 также был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 (<данные изъяты> ФИО3) на тех же условиях, в том числе, подписывалось гарантийное соглашение с рассрочкой платежа на тех же условиях.

В январе 2019 года, <данные изъяты> ФИО14Р. – ФИО4 обратился в юридическую фирму для защиты имущественных прав как самого ФИО4, так и ФИО3, в том числе, были переданы оригиналы договоров и гарантийных писем.

ДД.ММ.ГГГГ года, <данные изъяты> ФИО2 – ФИО4 скончался, какой-либо информацией относительно юридической компании, с которой был заключен договор, а также самого договора оказания услуг в распоряжении ФИО3 не имелось, в связи с чем, ФИО3 не могла обратиться с заявлением в суд в защиту своих нарушенных прав. В последующем, в 2021 году, юридическая фирма, в ходе проверки документации, обнаружила оригиналы документов (договор купли-продажи и гарантийное письмо от 29 декабря 2015 года) и в последующем связалась со ФИО3 для целей их возврата.

Между тем, ФИО1 как в срок до 29 декабря 2018 года, так и в срок до даты подачи соответствующего искового заявления оплаты по договору не произвела, что является неразумным и недобросовестным.

Также следует отметить, что несмотря на заключение договора между истцом и ответчиком, а также подписания соответствующих актов, между сторонами была достигнута устная договоренность, что до момента оплаты ФИО3 будет проживать в проданном доме по причине того, что не имеет денежных средств и не может приобрести имущество для проживания, однако, после проведения оплаты ФИО3 приобретет имущество для последующего проживания.

ФИО3 указала также, что с момента подписания договора 29 декабря 2015 года и до даты составления настоящего заявления она проживает в садовом доме по адресу: <адрес>, <адрес> Иного имущества, пригодного для проживания, в собственности ФИО3 не имеется.

Требование ФИО3 о расторжении договора, возврате переданного имущества и об уплате ФИО1 оставила без ответа.

ФИО3 также отметила, что в настоящий момент земельные участки, ранее ей принадлежащие с кадастровыми №№ и №, а также третий земельный участок с кадастровым № были объединены во вновь созданный земельный участок с кадастровым №.

Определением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 04 октября 2022 года дела объединены в единое производство.

В судебном заседании представитель ФИО1 -ФИО6 поддержал доводы иска ФИО1, ФИО5, возражал против требований ФИО3 Представитель ФИО3 ФИО7 возражал против иска ФИО1, ФИО5, поддержал исковые требования ФИО3

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, прокурора, полагавшего возможным истребовать имущество, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с положениями статей 160, 161, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Как следует из текста договора купли-продажи от 29.12.2015 года расчет между сторонами будет произведен полностью в течение семи календарных дней с момента получения документов с государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя в установленном законом порядке.

Согласно расписке к договору от 29 января 2016 года ФИО3 подтверждает, что взаиморасчеты по данному договору купли-продажи произведены полностью, согласно условиям, указанным в договоре, стороны по договору, не имеют финансовых и иных претензий друг к другу.

Факт подписания договора купли-продажи и расписки ФИО3 материалами дела не опровергнут.

Оценив представленные по делу доказательства и руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 29.12.2015, обязании осуществить раздел вновь созданного земельного участка №, возвращении в собственность ФИО3 спорного имущества, взыскании судебных расходов, поскольку покупателем по договору купли-продажи сторон стоимость имущества полностью оплачена. Оснований для расторжения договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества по изложенным истцом доводам не имеется.

В соответствии с п. 2. ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, в соответствии с п. 6.2. Соглашение считается выполненным, если выполнены взаимные обязательства Сторон по нему.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ при одностороннем отказе договора прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора. В соответствии с п.1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Согласно информации Почты России, письмо с уведомлением о расторжении Соглашения и об обязанности Ответчика передать объекты недвижимости Истцу, не было получено адресатом. В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, Ответчик считается уведомленным с момента второй неудачной попытки вручения письма.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон при аренде недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, Ответчиком должны быть переданы объекты недвижимости не позднее 16.06.2021 года. Соответственно Соглашение считается расторгнутым с 16.06.2021 года.

В нарушение указанных норм, обязательства по передаче недвижимого имущества Ответчиком, выполнены не были, в связи с чем требования собственника ФИО5 об истребовании из чужого незаконного владения ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный Истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права и разъяснений, на ФИО1 по настоящему делу лежала обязанность представить доказательства, подтверждающие факт возникновения у нее убытков в виде упущенной выгоды в результате действий ФИО3 и невозможности сдачи недвижимости в аренду в заявленный период с 01.05.2021, а также доказательства, обосновывающие с разумной степенью достоверности размер неполученных доходов, которые она могла бы получить при обычных условиях гражданского оборота.

Истцом ФИО1 не представлено доказательств в обоснование своих доводов о взыскании упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы, каких-либо доказательств реальности заключения и исполнения договора найма жилого помещения суду не представлено. Представленное истцом в материалы дела коммерческое предложение от 17 марта 2017 года, при отсутствии сведений о заключении договора найма жилого дома и земельного участка сам по себе не свидетельствует о реальности его заключения.

Вместе с тем, требования ФИО1 о взыскании со ФИО3 фактически понесенных затрат, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате коммунальных услуг, взносов и других платежей, связанных с проживанием и эксплуатацией объектов недвижимости в размере 110400 руб. подлежат удовлетворению согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ, а также в силу статьи 210 ГК РФ.

Статья 98 ГПК РФ гласит стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования ФИО1 удовлетворены частично, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика расходов на оплату государственной пошлины в размере 3 408 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 194-198Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обязании осуществить раздел вновь созданного земельного участка с кадастровым номером № на земельные участки, из которых он образован № возвращении в собственность ФИО3 спорного имущества, взыскании судебных расходов – отказать в полном объеме.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 расходы, предусмотренные п. 3.1 соглашения сторон от ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 400 (сто десять тысяч четыреста) рублей 00 коп., судебные расходы 3408 руб. 00 коп., в остальной части заявленных требований отказать.

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем садовый дом, по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области.

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2025 года

Судья Е.Г. Полторака