Решение по делу № 2-380/2023 от 30.05.2023 - о признании права собственности на квартиру, признании договора недействительным, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» к <ФИО> о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома расторгнутым.

Дело № 2-380/2023 30 мая 2023 года город Котлас

29RS0008-01-2023-000037-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Смирнова Д.В.

при секретаре Рура И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер», ФИО2 о признании права собственности на квартиру, признании договора недействительным, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома расторгнутым,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (далее - ООО «СЗ «Лидер») о признании права собственности на квартиру.

В обоснование требований указано, что 21 октября 2020 года между сторонами заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., кадастровый №, стоимостью 1 822 000 рублей. Истцом произведена оплата в размере 530 000 рублей. Ответчик в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры не заключил. Решением Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ его требования к ООО «СЗ «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве удовлетворены. Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, однако право собственности не передано ответчиком истцу. Просил признать за ним право собственности на квартиру.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2

ООО «СЗ «Лидер» заявлен встречный иск к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В обоснование требований указано о ненадлежащем исполнении ФИО1 обязательств по договору в части внесению платы за объект.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 и его представитель - ФИО3, действующая на основании доверенности, требования поддержали и просили также признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный __.__.__ между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО2

Ответчик (истец по встречному иску) ООО «СЗ «Лидер», извещенное о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, своего представителя в суд не направило. В представленном отзыве представитель ответчика ФИО4 иск ФИО1 не признала. Встречный иск уточнила и просила признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируется право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2 статьи 35).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Судом установлено, что 25 мая 2018 года администрацией муниципального образования «Котлас» обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер» (далее - ООО «СК «Лидер») было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., № со сроком разрешения до __.__.__.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от 8 июня 2021 года № «О внесении изменений в разрешение на строительство № от 25 мая 2018 года» срок разрешения на строительство продлен до 1 июля 2024 года.

21 октября 2020 года между ООО «СК «Лидер» и ФИО1 в письменной форме заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи .... многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., кадастровый №, и право собственности на которую на момент передачи квартиры ФИО1 будет принадлежать ООО «СК «Лидер».

Согласно пункту 1.1 указанного соглашения квартира, подлежащая в последующем передаче в собственность ФИО1 будет представлять собой однокомнатную квартиру, находящуюся на 2 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 45,3 кв.м. с учетом лоджии с k=0,5 (проектная площадь к моменту заключения договора купли-продажи подлежит уточнению на основании обмеров органом технической инвентаризации).

Пунктами 1.2.1, 1.2.3 соглашения предусмотрены обязанности ООО «СК «Лидер» оформить после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру, в течение 90 календарных дней со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома оформить в Управлении Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу право собственности на квартиру и получить подтверждающие наличие такого права документы.

В соответствии с пунктом 1.2.6 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 календарных дней со дня уведомления ООО «СК «Лидер» ФИО1 о получении ООО «СК «Лидер» правоустанавливающих документов на квартиру и о готовности квартиры к передаче в собственность ФИО1, но в любом случае заключение основного договора купли-продажи должно состояться не позднее 30 июня 2022 года.

Пунктами 2.1, 3.1 соглашения предусмотрен предмет основного договора купли-продажи, цена и порядок ее уплаты, а именно ООО «СК «Лидер», имея в собственности, передает в собственность, а ФИО1 принимает в собственность и оплачивает однокомнатную квартиру общей проектной площадью 45,3 кв.м. (общая площадь при заключении основного договора купли-продажи подлежит уточнению на основании данных, содержащихся в кадастровом паспорте на квартиру), находящуюся на 2 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., с кадастровым номером №.

По соглашению сторон договора предварительная стоимость квартиры составляет 1 822 000 рублей из расчета 40 220 рублей 76 копеек за 1 квадратный метр общей площади с учетом лоджии с коэффициентом 0,5.

Наименование ООО «СК «Лидер» 7 апреля 2022 года изменено на ООО «СЗ «Лидер».

28 сентября 2021 года, 26 октября 2021 года, 25 ноября 2021 года, 14 декабря 2021 года, 26 января 2022 года, 25 февраля 2022 года, 28 марта 2022 года, 25 апреля 2022 года, 24 мая 2022 года, 24 июня 2022 года между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 заключены договоры займа, по которым ФИО1 (займодавец) передано ООО «СЗ «Лидер» (заемщик) в общей сложности 530 000 рублей (30000 + 365000 + 15000 + 15000 + 15000 + 15000 + 15000 + 15000 + 15000 + 15000 + 15000).

Согласно договорам займа они являются беспроцентными, сумма займа должна быть возвращена не позднее 31 декабря 2022 года.

4 июля 2022 года ФИО1 направил ООО «СЗ «Лидер» претензию, в которой указал, что считает заключенное между сторонами соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 октября 2020 года договором долевого участия в строительстве, просил подготовить и предоставить документы для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

22 июля 2022 года ООО «СЗ «Лидер» направило ФИО1 уведомление с предложением заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, .....

Согласно проекту договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 1 августа 2022 года ООО «СЗ «Лидер» (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., на земельном участке площадью 5670 кв.м. с кадастровым номером 29:24:050104:1076, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в настоящем договоре. ФИО1 (участник) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрены характеристики жилого помещения - однокомнатная квартира, проектный №, находящаяся на 2 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 45,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 1 августа 2022 года цена договора определена сторонами в размере 2 004 200 рублей.

Пунктом 7.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 1 августа 2022 года предусмотрены отделочные работы и комплектация квартиры, стены и перегородки - черновая отделка; потолки - выравнивание поверхностей в виде заделки рустов; окна - установка рам; двери - установка входных дверей; система электроснабжения - электротехнические работы, включая установку оборудования; теплоснабжение - установка котла; отопление - установка радиаторов отопления; система канализации и водоснабжения - монтаж с использованием пластиковых, полимерных, полипропиленовых труб, установка счетчиков учета расхода холодной воды, газа, электроэнергии.

26 сентября 2022 года администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., на земельном участке с кадастровым номером №.

28 октября 2022 года ООО «СЗ «Лидер» направило ФИО1 предупреждение о неисполнении просроченного обязательства по приемке квартиры и оплате цены договора, а также одностороннем расторжении договора.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Котласского городского суда Архангельской области от 31 октября 2022 года, имеющим в силу статьи 61 ГПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, которым соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - однокомнатной ...., расположенной на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., общей проектной площадью 45,3 кв.м., заключенное 21 октября 2020 года между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1, признано договором долевого участия в строительстве.

В силу части 2 стать 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Согласно сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, право собственности на .... в г. Котласе зарегистрировано за ФИО2

Право собственности на спорный объект недвижимости передано ООО «СЗ «Лидер» ФИО2 на основании договора купли-продажи от 27 октября 2022 года.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу разъяснений, данных в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, отчуждение спорной квартиры произведено ответчиком ООО «СЗ «Лидер» при наличии в производстве суда возбужденного гражданского дела по иску ФИО1 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган и до вынесения решения судом 31 октября 2022 года.

В рамках данного спора ООО «СЗ «Лидер» 21 сентября 2022 года был заявлен встречный иск о возложении обязанности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Таким образом, поведение ответчика ООО «СЗ «Лидер», заявляющего исковые требования к ФИО1 о возложении на последнего обязанности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на условиях ООО «СЗ «Лидер», при этом отчуждение объекта недвижимости до вынесения судом решения нельзя признать добросовестным поведением.

Кроме того, пункт 4.1 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 октября 2020 года, признанного судом договором участия в долевом строительстве, возлагает на застройщика обязанность не совершать с третьими лицами сделок в отношении квартиры.

Данные действия позволяют суду сделать вывод, что продажа спорного объекта осуществлена ООО «СЗ «Лидер» в целях усложнения для ФИО1 возможности оформления права на объект недвижимости, то есть фактически на причинение вреда имущественным интересам истца.

Поскольку судом установлено злоупотребление правом при совершении договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, а также принимая во внимание, что сделка совершена застройщиком вопреки воли ФИО1, как участника долевого строительства и залогодержателя в силу части 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, суд приходит к выводу, что данная сделка нарушает требования закона, что влечет ее недействительность.

При этом ответчик ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем спорой квартиры.

Приобретая спорный объект недвижимости у организации, являющейся специализированным застройщиком, ФИО2 мог и должен был убедиться в притязаниях иных лиц на данный объект, при этом информация о рассмотрении гражданского дела является общедоступной и размещена на официальном сайте Котласского городского суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., заключенный 27 октября 2022 года между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО2 в соответствии с правилами, установленными статьей 167 ГК РФ не влечет никаких юридических последствий и недействителен с момента его совершения.

Рассматривая требования ООО «СЗ «Лидер» о признании договора расторгнутым, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что оплата по договору участия в долевом строительстве состояла из оплаты первоначального платежа в размере 10% от стоимости объекта, а в последующем путем внесения ежемесячных платежей не менее 15 000 рублей и до полного исполнения обязательств по оплате.

В августе 2022 года ФИО1 перестал вносить платежи в счет оплаты по договору.

28 октября 2022 года ООО «СЗ «Лидер» направило в адрес ФИО1 предупреждение о неисполнении просроченного обязательства по приемке квартиры и оплате цены договора, которое получено последним 1 ноября 2022 года.

Вместе с тем, в нарушение положений Закона № 214-ФЗ уведомление об одностороннем отказе от договора направлено застройщиком одновременно с предупреждением.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом, до направления 28 октября 2022 года в адрес ФИО1 предупреждения о неисполнении просроченного обязательства ООО «СЗ «Лидер» 27 октября 2022 года заключило договор купли-продажи спорного объекта с ФИО2, что не позволяет признать поведение ООО «СЗ «Лидер» добросовестным.

С учетом установленных судом обстоятельств, встречный иск ООО «СЗ «Лидер» к ФИО1 о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не подлежит удовлетворению.

Отсутствие оплаты со стороны ФИО1 обусловлено действиями ответчика, оспаривающего в судебном порядке стоимость договора.

При этом ФИО1 в подтверждение готовности оплаты по договору представлена выписка о наличии на его счете денежных средств, необходимых для полной оплаты по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частями 1-3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Исходя из установленных обстоятельств, учитывая, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено ответчиком 26 сентября 2022 года, объект фактически создан за счет средств, инвестированных истцом, объект долевого строительства до настоящего времени не передан истцу, суд признает право собственности ФИО1 на .... в городе Котласе Архангельской области.

При этом право ФИО1 на квартиру возникает после выплаты в пользу ООО «СЗ «Лидер» денежных средств в размере 1 292 000 рублей.

Право собственности ФИО2 на спорную квартиру подлежит прекращению.

На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика ООО «СЗ «Лидер» подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в размере 6500 рублей, в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» - 21 705 рублей, с ответчика ФИО2 также подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» в размере 10 895 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер», ФИО2 о признании права собственности на квартиру, признании договора недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», город Котлас, ...., заключенный __.__.__ между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН №) и ФИО2 (паспорт №

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт № на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», город Котлас, .....

Признать за ФИО1 (паспорт № собственности на квартиру, площадью 43 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», город Котлас, .....

Право собственности ФИО1 (паспорт №) на квартиру, площадью 43 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», город Котлас, ...., возникает после выплаты в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН №) денежных средств в размере 1 292 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В иске обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН №) к ФИО1 (паспорт № о признании договора расторгнутым отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН №) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 21 705 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 10 895 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Смирнов

Мотивированное решение суда составлено 6 июня 2023 года.