Решение по делу № 02-7255/2024 от 24.02.2025 - о признании недействительным пункта договора купли-продажи, расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании предварительной оплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-7255/24

УИД 77RS0024-02-2024-010725-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2024 года адрес

Симоновский районный суд адрес в составе судьи Рощиной О.Н., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7255/2024 по исковому заявлению ФИО1 к адрес «Московский Бизнес Инкубатор» о признании недействительным пункта договора купли-продажи, расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании предварительной оплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к адрес «Московский Бизнес Центр» о признании недействительным п. 7.4 предварительного договора купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11.12.2023, заключенного между ФИО1 и адрес «Московский Бизнес Центр», расторжении предварительного договора купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11.12.2023, взыскании предварительной оплаты стоимости квартиры в размере сумма, неустойки в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, расходов на оплату юридических услуг в размере сумма

Требования мотивированы тем, что 11.12.2023 между ФИО1 и адрес «Московский Бизнес Центр» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 250И-ЦП-1.2-А2, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, вн. тер. м.адрес, общей площадью 71,20 кв.адрес стоимость квартиры составляет сумма Размер предварительной оплаты квартиры составляет сумма, которая была оплачена истцом. Оставшаяся сумма, подлежащая оплате, должна была быть выплачена с привлечением ипотечных средств, предоставляемых Банком «УРАЛСИБ». Между тем, Банк «УРАЛСИБ» отказал истцу в получении ранее одобренной ипотеки. Таким образом, основной договор купли-продажи не может быть заключен по обстоятельствам, не зависящим от истца. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств, которое оставлено ответчиком без удовлетворения. Кроме того, п. 7.4 Договора нарушает права истца как потребителя, в связи с чем, данный пункт подлежит признанию недействительным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в судебное заседание представителя фио, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика адрес «Московский Бизнес Центр» в судебное заседание явился, возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях, просил отказать в удовлетворении исковых требований. В случае взыскания неустойки и штрафа, просил их снижения в порядке ст. 333 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В силу ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.12.2023 между ФИО1 и адрес «Московский Бизнес Центр» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 250И-ЦП-1.2-А2, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, вн. тер. м.адрес, общей площадью 71,20 кв.м.

Согласно п. 2.1 Договора, стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет сумма

В соответствии с п. 4.1 Договора, покупатель производит оплату стоимости квартиры в рублях на расчетный счет продавца в следующем порядке:

сумма оплачиваются покупателем за счет собственных денежных средств в течение 7 календарных дней с момента подписания настоящего договора (п.4.1.1 Договора).

сумма оплачиваются покупателем после заключения договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п.4.1.2 Договора).

Согласно п. 7.1 Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения встречных обязательств покупателем, в том числе в любом из следующих случаев:

- просрочки исполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.1.1 Договора, на срок более 15 календарных дней;

- неявки покупателя для подписания договора купли-продажи и (или) неподписания покупателем указанного договора и (или) несовершении покупателем действий, предшествующих согласно условиям настоящего договора заключению договора купли-продажи.

Просрочка исполнения покупателем каждого из платежей, предусмотренных разделом 4 настоящего договора, является самостоятельным основанием для направления продавцом уведомления или требования, указанных в настоящем пункте.

Взятые на себя обязательства, по предварительной оплате договора, в размере сумма, исполнены истцом в полном объеме, что сторонами не оспаривалось и подтверждается платежными документами.

Как следует из искового заявления, оставшаяся сумма, подлежащая оплате, должна была быть выплачена с привлечением ипотечных средств, предоставляемых Банком «УРАЛСИБ». Между тем, Банк «УРАЛСИБ» отказал истцу в получении ранее одобренной ипотеки. Таким образом, основной договор купли-продажи не может быть заключен по обстоятельствам, не зависящим от истца. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Довод представителя ответчика о том, что предварительным договором не предусмотрено требование об оплате оставшейся части посредством привлечения ипотечных средств, а также право одностороннего отказа покупателя от договора, признается судом несостоятельным, поскольку истец, являющийся потребителем, в рамках Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32).

При таких обстоятельствах отказ ответчика в расторжении предварительного договора купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11.12.2023 признается судом неправомерным, в связи с чем, суд считает необходимым расторгнуть предварительный договор купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11.12.2023 года, заключенный между ФИО1 и адрес «Московский Бизнес Инкубатор».

Разрешая требование истца о признании п. 7.4 предварительного договора купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11.12.2023 недействительным, суд исходит из следующего.

Согласно п. 7.4 Договора, в случае расторжения настоящего Договора Продавцом по вине Покупателя согласно п. 7.1. настоящего Договора или по решению суда, возврат денежных средств осуществляется за вычетом штрафа 10 (десяти) % от общей стоимости Квартиры. В случае расторжения настоящего Договора, внесенные Покупателем денежные средства, передаются Продавцом Покупателю в течение 3(Трех) месяцев с момента расторжения настоящего Договора. Размер вычета не может превышать общей суммы внесенных Покупателем по настоящему Договору денежных средств на момент расторжения настоящего Договора. Продавец вправе с момента расторжения настоящего Договора по собственному усмотрению распорядиться Квартирой.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Как следует из искового заявления, п. 7.4 Договора является недействительным, поскольку устанавливает для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона.

Вместе с тем суд не может согласиться с данным доводом, поскольку согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истец был ознакомлен с условиями на которых заключался предварительный договора и не возражал против них, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований в данной части.

С учетом того, что судом был расторгнут предварительный договор купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11.12.2023 года, а также судом отказано в удовлетворении требований о признании п. 7.4 недействительным, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца предварительную оплату стоимости квартиры по договору № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11 декабря 2023 года в размере сумма, из расчета: сумма – 10%.

Согласно ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика неустойки, за период с 14.02.2023 г. по 11.03.2024 г., обоснованы на сумму сумма, из расчета: сумма х 27 х 16%/366.

Между тем п. 1 ст. 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая, что данная мера ответственности носит компенсационный характер и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, а также исключать неосновательное обогащение лица, в пользу которого она подлежит взысканию, учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств и его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости устранения недостатков объекта строительства, периода просрочки исполнения требований потребителя по устранению недостатков, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до суммы сумма

На основании ст.151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», чп.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере сумма, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере сумма, из расчета: (сумма + сумма + сумма)/2.

Руководствуясь ст. 333 ГК РФ, а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, суд считает необходимым снизить размер штрафа до сумма

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере сумма Однако доказательств, подтверждающих несение указанных расходов суду не представлено.

В связи с чем, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11 декабря 2023 года, заключенный между ФИО1 и адрес «Московский Бизнес Инкубатор».

Взыскать с адрес «Московский Бизнес Инкубатор» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 предварительную оплату стоимости квартиры по договору № 250И-ЦП-1.2-А2 от 11 декабря 2023 года в размере сумма, неустойку за период с 14.02.2024 г. по 11.03.2024 г. в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, а всего взыскать сумма

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Предоставить адрес «Московский Бизнес Инкубатор» (ОГРН <***>) отсрочку исполнения решения суда в отношении уплаты неустойки (штрафов, пени) процентов, возмещения убытков до 31 декабря 2024 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2025 года

Судья О.Н. Рощина