Решение по делу № 3А-111/2023 от 05.04.2023 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

355002, <...>,

тел.: <***>, факс <***>.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

дело № 3а-111/2023

УИД: 26OS0000-04-2022-000441-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 апреля 2023 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Шафорост П.М.,

с участием представителя административного истца ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» ФИО1, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» обратилось с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 52178 кв.м., для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды с 01 мая 2003 года до 01 мая 2013 года, в соответствии с дополнительным соглашением продлен до 01 мая 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09 октября 2017 года определена в размере 49 081 235,7 рублей (акт определения кадастровой стоимости земельного участка №б/н от 09 октября 2017 года).

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной в отчете об оценке Центр экспертизы и оценки «Трайко» № от 20 декабря 2022 года, по состоянию на 09 октября 2017 года в размере 13 227 000 рублей.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр», администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, Управления имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края - не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3 в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» ФИО1 поддержал административные исковые требования и письменные замечания к экспертному заключению №36 от 27 января 2023 года. Просил назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 просил принять законное и обоснованное решение. Пояснил, что замечаний к заключению судебной экспертизы не имеется. Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

Исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО4, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ административный истец ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 52178 кв.м., для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес> Срок аренды с 01 мая 2003 года до 01 мая 2013 года, в соответствии с дополнительным соглашением продлен до 01 мая 2019 года.

Административный истец, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно акту определения кадастровой стоимости земельного участка №б/н от 09 октября 2017 года на основании изменения его площади кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09 октября 2017 года определена в размере 49 081 235,70 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2022 года №КУВИ-001-2022-225966299 (л.д. 15).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке Центр экспертизы и оценки «Трайко» № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 09 октября 2017 года определена в размере 13 227 000 рублей (л.д. 103).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 12 января 2023 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО СЭБ «Профи» № от 27 января 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09 октября 2017 года определена в размере 31545775,24 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО СЭБ «Профи» №36 от 27 января 2023 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение АНО СЭБ «Профи» №36 от 27 января 2023 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

В связи с тем, что дата оценки является ретроспективной, осмотр объекта исследования экспертом не проводился, в качестве фотоматериалов эксперт исследовал материалы дела.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Эксперт ФИО4 установил, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта оценки – земельный участок под производственную деятельность.

Экспертом установлено, что объект оценки относится к сегменту «Земельные участки под индустриальную застройку», находится на рынке земельных участков, не относится к рынку коммерческой недвижимости, не является доходной недвижимостью, относится ко вторичному рынку.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В качестве источника информации для анализа экспертом использован архив площадки объявлений.

Эксперт указал, что в настоящем исследовании для расчета земельного участка применялся один подход – сравнительный.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного заседания у представителя административного истца ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» ФИО1 возникли замечания к проведенной судебной экспертизе, в связи с чем судом вызван и допрошен эксперт ФИО4, который проводил судебную оценочную экспертизу № 36 от 27 января 2023 года.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, относительно возражения 1 пояснил, что эксперту для определения данных объекта достаточно материалов из открытых источников, а также материалов дела. Эксперт на странице 13-18 приводит анализ местоположения объекта оценки на карте, а на странице 19 указывает, что ссылается для анализа местоположения на данные материалы дела (том 1, лист 81-82).

Относительно приказа Минюста РФ от 20 декабря 2002 года № 346, в соответствии с пунктом 1 указанного приказа «Настоящие методические рекомендации (далее - Рекомендации) используются при определении возможных сроков производства судебных экспертиз и составлении заключения эксперта или комиссии экспертов в государственных судебно- экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации (далее - СЭУ)». Эксперт поясняет, что АНО СЭБ «Профи» является негосударственным экспертным учреждением. Эксперт указал, что в пункте 2.4 нет указания на то, что «в исследовательской части заключения необходимо отразить результаты осмотра представленных на экспертизу объектов».

Эксперт ФИО4 также пояснил относительно пункта 16 Ф3-73 и сообщил, что провел исследование материалов дела при проведении своего исследования. В соответствии с вышеуказанным федеральным законом эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам». Согласно статье 12 Ф3-73 «Объектами исследований являются вещественные доказательства, документы, предметы, животные, трупы и их части, образцы для сравнительного исследования, а также материалы дела, по которому производится судебная экспертиза».

В части синонимов значения слова «исследование», эксперт не готов дать свои комментарии, так как обладает высшим образованием только в части оценочной деятельности и не обладает филологическим высшим образованием.

Эксперт обратил внимание на то, что не делал никаких допущений в части осмотра, а чётко указывает на достаточность данных в материалах дела и в открытых источниках для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный перед экспертом. Заключение эксперта действительно содержит данные сайта Яндекс. Карты, фотоматериалы содержатся в материалах дела.

В соответствии с пунктом 5 раздела III. Общие требования к проведению оценки ФСО 7 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра». Эксперт не нарушил указанный пункт.

Эксперт кроме того указал, что решением № от 05 августа 2020 года кадастровая стоимость указанного участка снижалась до уровня 19 008 000,00 рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил по расположению относительно транспортной магистрали и указал, что на странице 21 заключения эксперта № приложен маршрут от <адрес> к объекту оценки, время которого составляет 2 минуты, а в метрах - 860.

Также эксперт учел, что в соответствии с пунктом 1 раздела I. Общие положения ФСО 7 «Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (далее соответственно - ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости».

В соответствии с пунктом 8 ФСО 1 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Таким образом, эксперт не мог применять указанную литературу для корректировки на транспортную доступность. В связи с чем, считает указанное возражение необоснованным.

Относительно возражения 3 эксперт ФИО4 пояснил, что на странице 100 заключения эксперта №36 представлена корректировка «14. Благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков». В указанной корректировке приведены параметры, по которым можно считать участок благоустроенным. В частности объект оценки обеспечен подъездной автомобильной дорогой общего пользования, огорожен по периметру, обеспечен системой освещения на территории.

В соответствии с пунктом 38 статьи 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе ГрК РФ «элементы благоустройства - декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории».

В соответствии с пунктом 3 СВОДа ПРАВИЛ БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИЙ СП 82.13330.2016 элементами благоустройства в том числе являются бордюры (фото 1 в возражении), зеленые насаждения (фото 1 и 2 в возражении), клумбы (фото 1 в возражении).

Более того, в ответе на возражение 1 приводятся фотографии из Отчёта об оценке рыночной стоимости на 01 января 2019 года, из которых видно, что участок благоустроен.

Относительно состояния зданий, то данное описание никак не влияет на стоимость объекта оценки, так как на странице 26 заключения эксперта №36 указано «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20, ФСО №7 - Приказ Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611)». Таким образом, их личный осмотр не отразится на стоимости земельного участка.

Более того, в ответе на возражение 1 приводятся фотографии из Отчёта об оценке рыночной стоимости на 01 января 2019 года, по которым видно, что не все объекты капитального строительства находятся в ветхом состоянии, как заявлено. Часть из них пригодна для эксплуатации и эксплуатируется.

Считает указанное возражение необоснованным.

Эксперт ФИО4 относительно возражения 4 пояснил, что на странице 41-47 заключения эксперта №36 представлена выборка объявлений из архива авито в городе Георгиевск и приведена причина дальнейшего анализа объявлений для понимания диапазона стоимости.

На странице 48 эксперт указал, что требуется расширить диапазон исследования и представляет на странице 49-50 анализ <адрес> и <адрес>.

На странице 51 указал, что требуется расширить диапазон исследования и представляет на странице 53-54 анализ объявлений, у которых возможно определить кадастровый номер и которые отстоят от даты оценки не более чем на 12 месяцев по дате публикации.

Далее эксперт описывает аналог 2 на странице 73-77. Эксперт проводит необходимые корректировки в расчётах на странице 103-107.

Далее в возражении приводится таблица с выборкой объявлений. Эксперт не готов комментировать указанные данные и для проверки корректности указанной информации необходимо проводить дополнительное исследование.

Более того, в указанной части возражения представитель истца приводит противоречивую информацию. В частности приводит диапазон стоимости от 186 до 1060 рублей за 1 кв.м., но при этом удельный показатель в размере 1000 рублей за 1 кв.м., который входит в указанный диапазон, считает не соответствующей рынку.

Далее приводится ещё одна таблица с выборкой. Однако указанная информация может быть использована только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, так как в выборке представлены данные после даты оценки. Для проверки указанной информации так же необходимо проведение дополнительного исследования.

Выводы о том, что аналог 2 нельзя использовать в качестве аналога, не обоснованы и строятся на данных после даты оценки.

В пояснении по возражению 5, относительно свободного подъезда к аналогу 1, то описание аналога 1 представлено на странице 67-72 заключения эксперта №. На странице 70 вполне очевидно указано, что заезд на участок осуществляется только через участок с кадастровым номером №. Прилагается схема проезда. На схеме в возражении указывается проезд на другую территорию (участок с кадастровым номером №). Таким образом, представитель истца некорректно определил проезд к аналогу.

Относительно нетипичной конфигурации аналога 3, эксперт пояснил, что аналог 3 описан на странице 78-86 заключения эксперта №. Корректировка описана на странице 100. В своём же возражении представитель истца представил схему расположения участков, где видно, что аналог 3 имеет конфигурацию с угловой формой одной из частей участка, на которой проблематично что-то строить, в том числе осуществлять складирование. Остальные же аналоги имеют удобную конфигурацию. Объект оценки так же обладает нормальной конфигурацией, учитывая его площадь порядка 5 га.

Считает указанное возражение необоснованным.

Позиция эксперта по возражению 7, что касается ограждения аналога 2, то на странице 101 применена корректировка и указанный факт учтён в расчётах (корректировка «15. Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений»). Также полагает указанное возражение необоснованным.

Позиция эксперта по возражению 8, касаемо благоустройства, то «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20, ФСО № - Приказ Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611)». Объект оценки оценивается без строений и благоустройства. Аналоги корректируются к объекту оценки и при наличии различий, необходимо применять корректировку. На странице 100 описана корректировка «14. Благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков». Наличие строений учитывается в иной корректировке («15. Снос ветхих зданий, строений и сооружений»), которая описана на странице 101 и для аналога 2 и 3 такое различие учтено. Аналог 1 не имеет собственного забора, что можно определить на актуальной фотографии из объявления аналога 1 на странице 67-68.

Эксперт высказал позицию по возражению 9 и пояснил, что приказ министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края № 221-о/д от 26 июня 2017 года применен им легально, так как в соответствии с пунктом 25 раздела VII. Подходы к оценке ФСО 7 «Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки». Корректировка приведена на странице 89-95.

Эксперт пояснил, что принцип сопоставимости не нарушал, так как исследовал п. «б» главы 5 «Оценка недвижимости (ФСО №7)» и установил, что «Если рынок недвижимости не развит и данных позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Анализ рынка показал необходимость расширения территории исследования.

Касаемо динамики стоимости по земельному участку с кадастровым номером №, то представитель истца не указал что на 01 января 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка составляла 57 014 677,80 рублей и не оспаривалась правообладателем.

Представитель истца указывает на то, что установлена стоимость на 01 января 2022 года в размере 22 011 289,30 рублей, а далее указывает, что ГБУ СК «Ставкрайимущество» самостоятельно снизили кадастровую стоимость до 27 069 946,40 рублей на ту же дату, что не подтверждается данными Росреестра и данными сайта ГБУ. В указанном возражении не задаётся конкретного вопроса эксперту и не указывается нарушение, которое допустил эксперт.

Считает, что данное возражение вытекает за рамки заключения эксперта №, так как эксперт определяет рыночную стоимость совсем на другую дату.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Отчет об оценке Центр экспертизы и оценки «Трайко» № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие величины кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО СЭБ «Профи» №36 от 27 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 09 октября 2017 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 26 декабря 2022 года (т. 1 л.д. 7).

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения АНО СЭБ «Профи» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 60 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Определением Ставропольского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 12 января 2023 года расходы по ее оплате возложены на административного истца.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске земельного участка, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 52178 кв.м., для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 09 октября 2017 года в размере 31 545 775,24 (тридцать один миллион пятьсот сорок пять тысяч семьсот семьдесят пять) рублей (двадцать четыре) копейки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать с административного истца – ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» в пользу Автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Автономная некоммерческая организация судебно-экспертное бюро «ПРОФИ»:

Юридический адрес: <адрес>

ИНН №

КПП №

Филиал «Ставропольский» АО «Альфа-Банк» г. Ставрополь

БИК №

Сч.№

Сч.№

Заявление административного истца ЗАО «Георгиевский кожевенный завод» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 26 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 12 апреля 2023 года.

Судья Э.А. Шеховцова