Решение по делу № 3А-227/2022 от 15.03.2023 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

УИД 61OS0000-01-2022-000319-66

дело 3а-24/2023 (3а-227/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2023 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее АО «Тандер», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что Обществу принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 4 219 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации магазина комплексной торговли и Центра здоровья, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 37 888 223,22 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость в размере 12 277 290 руб., установленную на эту же дату в отчете об оценке от 12 декабря 2022 г. № К-22-95-44. АО «Тандер» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Решением Комиссии заявление было отклонено. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 г., в размере 12 277 290 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, письменно уточнил заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы. Окончательно административный истец просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 4 219 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 27 470 000 руб. с момента применения для целей налогообложения. Просил рассмотреть административное дело в отсутствие представителя АО «Тандер».

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Таганрога.

В ходе предварительной подготовки произведена замена административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестр» его правопреемником ППК «Роскадастр».

Представитель ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО1, действующая по доверенности, в письменном отзыве указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ранее учтенный, с площадью 4 219 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина комплексной торговли и Центра здоровья. Участок поставлен на государственный кадастровый учет 28 марта 2006 г., собственником является Акционерное общество «Тандер», дата регистрации права 12 марта 2010 г. Кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. и внесена в ЕГРН 29 декабря 2014 г. в размере 37 888 223,22 руб. на основании постановления Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области». 30 сентября 2016 г. на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 сентября 2016 г. №08-13/2016-274 в сведения ЕГРН внесены изменения в части размера кадастровой стоимости, которая указанным решением Комиссии была установлена в размере 6 101 265 руб. Решением Ростовского областного суда от 16 марта 2017 г. внесенным по административному делу №3а-124/2017 (вступило в силу 17 мая 2017 г.) из ЕГРН исключена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 6 101 265 руб. установленная по состоянию на 1 января 2014 г. решением Комиссии. В соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» 13 января 2023 г. в ЕГРН внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 18 301 642,29 руб., установленной по состоянию на 1 января 2022 г. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, установленная по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 37 888 223,22 руб., является архивной. В дополнении к отзыву представитель указала, что архивная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации в период с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г. Просит провести судебное заседание в отсутствие представителя филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области, с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2, действующая по доверенности, изложила письменную позицию, согласно которой Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере, установленном в соответствии с результатом судебной экспертизы. Просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Правительства Ростовской области.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО3 действующего по доверенности, государственная кадастровая оценка проводилась в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель Администрации г.Таганрога в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) по состоянию на 1 января 2014 г. На основании его положений осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 г.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. №269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 г.), которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Учитывая то обстоятельство, что административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка 26 декабря 2022 г., то есть до 1 января 2023 г. (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 219 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации магазина комплексной торговли и Центра здоровья, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации общество является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 37 888 223,22 руб. Административный истец считает указанную кадастровую стоимость завышенной. Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. Установлено, что административный истец в досудебном порядке урегулирования спора дважды обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области. 30 сентября 2016 г. на основании решения Комиссии от 19 сентября 2016 г. №08-13/2016-274 были внесены изменения в части размера кадастровой стоимости, которая установлена в размере 6 101 265 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости могли применяться для целей налогообложения с 1 января 2016 г., однако решением Ростовского областного суда от 16 марта 2017 г. (административное дело №3а-124/2017) которое вступило в силу 17 мая 2017 г., указанная кадастровая стоимость исключена из сведений ЕГРН, восстановлена оспариваемая кадастровая стоимость установленная по состоянию на 1 января 2014 г. 21 декабря 2022 г. Общество в лице своего представителя вновь обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-44 оценщика ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 12 277 290 руб. Решением от 10 января 2023 г. №11-30/2022-231 Комиссия по рассмотрению споров отклонила указанное заявление. Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. Согласно заключению экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» от 21 февраля 2023 г. № 20/2023, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 27 470 000 руб. Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертное заключение содержит анализ местоположения объекта оценки. Осмотр объекта исследования эксперт признал нецелесообразным ввиду ретроспективного характера производимой оценки. Исследование произведено на основании содержания документов и информации, приведенной на портале «yandex.карты». Эксперт установил, что объект расположен в территориальной зоне «Ж-4 – зона жилой застройки смешанного типа - индивидуальными и многоэтажными жилыми домами», относится к классу земель «Земельные участки под офисно-торговую застройку»; рынок указанных земельных участков в г.Таганроге по состоянию на 1 января 2014 г. характеризуется как активный. Исходя из информации о земельном участке, предоставленной представителем истца, договоров купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости от 23 июля 2008 г. и 25 августа 2008 г., а также анализа информации имеющейся на карте «Яндекс.Панорама», эксперт исходил из допущения о наличии на участке на дату определения стоимости инженерных коммуникаций. В заключении содержится анализ фактических данных о ценах предложений по состоянию на заданную дату (таблица 17). Эксперт отобрал три аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (таблица 20), определил интервал стоимости (таблица 19). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка, на период между датами сделки, на площадь (таблица 21). Установлена средневзвешенная величина стоимости 1 кв.м объекта оценки, расчетная стоимость исследуемого земельного участка. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» от №20/2023 от 21 февраля 2023 г. и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 27 470 000 руб.

В данном случае отчет об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-44 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Суд принимает во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определенная по состоянию на 1 января 2014 г., приобрела архивный статус, поскольку в ЕГРН внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7.

Оспоренная кадастровая стоимость была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776, ее результаты подлежали применению в целях налогообложения, начиная с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2016 г., указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости отражает дату начала применения кадастровой стоимости внесенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров от 19 сентября 2016 г., которому дана оценка вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 16 марта 2017 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 27,49 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 32 000 руб. и ее финансово-экономическое обоснование.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 32 000 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 219 кв.м, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации магазина комплексной торговли и Центра здоровья, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, применявшуюся с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г., установив ее, по состоянию на 1 января 2014 г., равной рыночной в размере 27 470 000 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 32 000 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу №3а-24/2023.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В. Журба