№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2025 года <адрес>
Волжский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Свиридовой О.А.,
при секретаре Гурьяновой Е.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Администрации муниципального района <адрес>, Министерству природных ресурсов и экологии <адрес>; Отделу водных ресурсов Нижне-Волжского БВУ о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального района <адрес>, о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование своих требований истец указала, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником земельного участка площадью 1372,00 кв.м. с кадастровым номером №№ расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> № имеющий категорию земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства и рекреационного использования. В 2012г. прежним собственником земельного участка возведен жилой дом площадью 136,9 кв.м. Таким образом покупка земельного участка была осуществлена с существующим на нем объектом недвижимости – жилым домом.
В целях осуществления реконструкции жилого дома и дальнейшей регистрации прав собственности на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию муниципального района <адрес> с уведомлением о планируемом строительстве и реконструкции жилого дома, расположенного на принадлежащем ей земельном участке.
Уведомлением от 17.11.2020г. № она была извещена о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства по следующим основаниям:
Земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО1, не входит в проект планировки и проект межевания в части застройки <адрес> утвержденный постановлением администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.
Зарегистрировать право собственности на жилой дом во внесудебном порядке не представляется возможным. Вместе с тем возведенный жилой дом соответствует установленным строительным, градостроительным, техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, что подтверждается соответствующими заключениями специалистов.
На основании изложенного, истец просит суд признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 136,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>:17:1301002.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации муниципального района <адрес> по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении иска отказать.
Ответчики Министерство природных ресурсов и экологии <адрес>; Отдел водных ресурсов Нижне-Волжского БВУ явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица: Управление Росреестра по <адрес>; Администрация сельского поселения <адрес>; Филиал ППК "Роскадастр" по <адрес> явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260) ГК РФ.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из разъяснений, содержащихся в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Вместе с тем, в силу абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из указанных правовых норм и акта по их разъяснению следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.05.2021г. принадлежит земельный участок площадью 1372,00 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства и рекреационного использования, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.05.2021г.
Земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> 18.01.2012г.
Который в свою очередь был образован путем раздела земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> №
Приказом №п от 09.12.2008г. Министерства строительства и ЖКХ <адрес> «О включении земельного участка в границы <адрес> муниципального района <адрес>» земельный участок площадью 2113457 кв.м., с кадастровым номером №, включен в границы <адрес> с переводом из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.
На указанном земельном участке расположен жилой дом.
Из технического паспорта на жилой дом, составленного по состоянию на 08.02.2024г. следует, что жилой дом расположен по адресу: <адрес>, <адрес> № общей площадью 136,9 кв.м. и состоит из следующих помещений: котельная площадью – 4,2 кв.м., помещение площадью – 6.7 кв.м., жилая площадью – 12.2 кв.м., кухня-гостиная площадью – 65.4 кв.м., санузел – 9.9 кв.м., коридор площадью – 13,4 кв.м.; санузел площадь – 2.6 кв.м., помещение площадью – 5.5 кв.м. кв.м., жилая площадью – 12.5 кв.м., тамбур площадью – 4.5 кв.м.
Постройка жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> № была осуществлена в 2012г., что подтверждается техническим паспортом от15.06.2012г. изготовленным ООО «Аналитический центр».
Право собственности на жилой дом в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
В целях осуществления реконструкции жилого дома и дальнейшей регистрации прав собственности на жилой <адрес>.11.2021г. ФИО1 обратилась в Администрацию муниципального района <адрес> с уведомлением о планируемом строительстве и реконструкции жилого дома, расположенного на принадлежащем ей земельном участке.
Уведомлением от 17.11.2020г. № она была извещена о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства
Согласно Технического заключения, выполненного ООО «Проектный институт «Поволжпромтехпроект» №-ТЗ от 2024 года реконструированный жилой дом, соответствует требованиям СП 55.13330.2016 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».
По результатам обследований установлено, что имеющиеся проектные решения соответствуют действующим на территории РФ строительным и санитарным нормам и противопожарным требованиям и обеспечивают устойчивость, надежность и безопасность сооружения. Угрозу жизни и здоровью граждан не создают.
Согласно схематичному плану земельного участка с нанесением существующих границ земельного участка с указанием границ жилого дома до и после реконструкции становится очевидным, что минимальные отступы от границ земельных участков - соблюдены.
По все характерным признака объект – жилой дом относится к объектам капитального строительства. Жилой дом может эксплуатироваться по своему назначению.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» процессы проектирования, строительство (реконструкции) и последующей эксплуатации зданий и сооружений должны осуществляться с учетом требований пожарной безопасности и подлежат контролю со стороны органов пожарной безопасности.
Согласно экспертному заключению № от 2024 года выполненного ООО «Стройбезопасность» установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома требованиям пожарной безопасности, действующими на территории РФ. Параметры эвакуационных выходов соответствуют требованиям СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Жилой дом пригоден для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, на момент рассмотрения исключена возможность превышения значений допустимого пожарного риска.
Как следует из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ФБЗУ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» установлено, что проектно-техническая документация по реконструкции жилого дома соответствует государственным санитарным нормам и правилам СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-21.
Согласно отзыва Администрации муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Лопатино муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № (с изм. и доп.) земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах поселка Самарский в функциональной зоне – зоне рекреационного назначения «Р1 Зона природного ландшафта, скверов, парков».
В соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> от 25.12.2013г. № (с изм. и доп.) указанный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж8 (Зона комплексной застройки). При этом перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для зоны Ж8 не применяется до вступления в силу администрации поселения об утверждении проектов планировки и межевания территории указанной территориальной зоны. Проект планировки и межевания территории в составе с земельным участком с кадастровым номером № не утверждался.
В соответствии с картой градостроительного зонирования поселка Самарский земельный участок с кадастровым номером № расположен в прибрежной защитной полосе и в водоохранной зоне водного объекта.
На основании п. 6 ст. 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.
Как следует из схемы расположения земельного участка, подготовленной ООО Кадастрово-риэлторского центра «Спектр» от 31.03.2025г. минимальное расстояние от крайней точки жилого дома до уреза воды составляет 20,10 метров.
При этом сведений об охранных зонах, береговой полосе в ГКН не содержится.
Право собственности истца на указанный земельный участок никем не оспаривается.
Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их, суд исходит из того, что истец является собственником земельного участка, жилой дом соответствует техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, возражений по поводу расположения жилого здания не имеется.
Из представленных документов: технического плана спорного жилого дома, плана границ земельного участка следует, что указанное строение расположено в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности и находится в границах земельного участка, с соблюдением расстояния от здания до дорог, проездов, водного объекта, границ земельного участка.
Отсутствие у истца разрешения на строительство жилого дома и акта ввода в эксплуатацию, само по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольное строение – жилое здание. Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
При этом следует учесть, что строительство жилого дома было осуществлено в 2012г., что подтверждается техническим паспортом, изготовленным ООО «Аналитический центр», т.е. до утверждения Правил землепользования и застройки сельского поселения Лопатино муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №.
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование – для комплексного освоения в целях жилищного строительства и рекреационного использования (Ж8). Согласно градостроительному регламенту территориальная зона Ж8 предназначена для обеспечения правовых условий формирования перспективных жилых районов на основании подготовленных и утвержденных документации по планировке территории, основным видом разрешенного использования в данной зоне является, в том числе индивидуальное жилищное строительство.
Судом установлено, что в рамках мероприятий по внесению изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения Лопатино и приведения их в соответствие с Генеральным планом сельского поселения Лопатино 28.02.2022г. вступила в законную силу новая редакция Правил, согласно которой земельный участок, на котором находится жилой дом, вошел в территориальную зону Р1 «Зона природного ландшафта, скверов, парков».
Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Пункт 3 той же статьи указывает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Согласно п. 9 ст. 1, ч. 1 ст. ГрК РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным и земельным законодательством, правилами землепользования и застройки.
Вместе с тем указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку земельные участки приобретены, и строительство дома осуществлено задолго до внесения изменений в Правила землепользования и застройки и Генеральный план сельского поселения Лопатино м.<адрес>.
По смыслу ч. 1 ст. ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать согласование прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на земельные участки, с одной стороны, и защищаемых законом прав, и интересов иных физических, и юридических лиц, а также публичных интересов, с другой стороны, установление между ними разумного и справедливого баланса.
Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит истцу на праве собственности, жилой дом расположен в границах земельного участка, соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, строительным нормам и требованиям, не создает угрозы жизни и здоровью людей, соответствует разрешенным видам использования земельного участка, не превышает предельные параметры разрешенного строительства, не нарушает права и законные интересы других собственников, строение расположено в районе сложившейся застройки, на безопасном расстоянии от дорог, проездов и водных объектов, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ <адрес> <адрес>, право собственности на жилой дом, состоящий из помещений литера А, общей площадью 136,9 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> №, с кадастровым номером №
Считать решение суда основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья /подпись/ О.А. Свиридова
-----------------------------------------¬
¦"КОПИЯ ВЕРНА" ¦
¦подпись судьи _______________________ ¦
¦ ¦
¦Наименование должности ¦
¦уполномоченного работника аппарата ¦
¦федерального суда общей юрисдикции ¦
¦ ¦
¦ _______________________¦
¦ (Инициалы, фамилия) ¦
¦"__" _____________ 20__ г. ¦
L-----------------------------------------