Дело № 2-3001/2025 <данные изъяты>
78RS0005-01-2024-014823-06
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 24 июля 2025 года
Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего – судьи Максимовой Т.А.
при секретаре Коваленко Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, возврате имущества, взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5, неоднократно уточнив требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества: № доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, обязании ответчика передать истцу недвижимое имущество по акту приема-передачи в 30-дневный срок, аннулировать запись о государственной регистрации перехода права собственности на имя ответчика, восстановить запись о государственной регистрации перехода права собственности на имя истца, взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 75 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 400 руб. В обоснование заявленных требований указано, что 30.01.2024 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО5 продал ФИО6 № доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, за 2 300 000 руб. В действительности денежные средства истец от ответчика в полном объеме не получил. По устной договоренности между сторонами ФИО6 обязался выплатить ФИО5 полную стоимость передаваемых долей в праве общей долевой собственности в течение полугода с момента подписания договора. Фактически ответчик перевел истцу и его матери в счет оплаты по договору денежные средства на общую сумму 936 000 руб. Поскольку ответчиком не исполнены в полном объеме обязательства покупателя по договору, учитывая, что в добровольном порядке недвижимое имущество истцу не возвращено, постольку ФИО5 обратился с настоящим иском в суд.
Истец ФИО5 и его представитель ФИО7, допущенная к участию в деле на основании письменного ходатайства, в судебное заседание явились, на удовлетворении требований в уточненной редакции настаивали.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, указав, что полностью исполнил предусмотренные договором обязательства по оплате переданного недвижимого имущества.
Представитель третьего лица ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, указал, что непосредственно перед заключением сделки и продавец, и покупатель подтвердили, что взаиморасчеты по договору произведены до подписания договора, предоставив в подтверждение факта передачи денежных средств расписку продавца о получении денежных средств.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст.486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п.1 ст.425 Гражданского кодекса РФ).
Цена относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры (статья 555 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Как следует из материалов дела и установлено судом, спорная квартира, расположенная по <адрес>, является отдельной, трехкомнатной, общей площадью 58,60 кв.м.; жилая площадь составляет 38,1 кв.м. и состоит из трех изолированных комнат: 10,20 кв.м., 10,20 кв.м., 17,7 кв.м..
Истцу ФИО5 принадлежит № долей (комната площадью 10,20 кв.м.) в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчику ФИО6 принадлежит № долей в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (в пользовании находится комната площадью 17,7 кв.м.).
Собственниками № долей в праве общей долевой собственности также являются ФИО1 и ФИО2 (по № доли в праве каждый).
Согласно справке о регистрации, ФИО6 и члены его семьи, а также ответчик зарегистрированы по месту жительства по <адрес>
30.01.2024 между ФИО5 (продавцом) и ФИО6 (покупателем), заключен договор купли-продажи № долей в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>
Договор удостоверен нотариусом ФИО4
В соответствии с п.1 договора в пользование покупателя переходит: комната № площадью 10,20 кв.м.
Согласно п.п.3, 4 договора отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности продается по цене 2 300 000 руб. Покупатель выплатил денежные средства до подписания договора вне помещения нотариальной конторы.В соответствии с п.5 договора продавец обязуется подать документы для снятия с регистрационного учета в течение одного года после заключения договора, а также освободить жилое помещение и передать его по акту приема-передачи в течение одного месяца после заключения договора.
В ходе судебного заседания истцом подтвержден факт непроживания по адресу спорного жилого помещения, то есть по месту регистрации.
17.09.2024 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке ввиду неоплаты его стоимости в полном объеме.
Из текста искового заявления и пояснений истца, данных в ходе судебного заседания, следует, что он действительно писал расписку о получении от ответчика денежных средств в полном объеме по договору, однако фактически денежные средств ему не передавались, а перечислялись ответчиком истцу и его матери на банковскую карту. Фактически в счет оплаты переданной ответчику доли в праве общей долевой собственности в квартире истцом получены денежные средства на общую сумму 936 000 руб.
Из пояснений ответчика, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что денежные средства по договору купли-продажи он передал истцу в полном объеме до подписания договора. Он, ФИО6, действительно переводил истцу денежные средства, однако делал это из жалости, поскольку истец пояснял ему, что денежные средства от продажи доли квартиры у него украли, но он просил не говорить об этой его матери. Поскольку ответчик желал пользоваться проданной ему комнатой, он выразил готовность перечислять истцу денежные средства, чтобы ФИО5 свою комнату освободил. Данное желание ответчика было обусловлено образом жизни истца.
Из представленных истцом выписок по счету и квитанций о перечислении денежных средств следует и ответчиком данное обстоятельство подтверждено, что 01.02.2024 ФИО6 перечислил на банковский счет истца денежные средства в размере 797 000 руб., затем 15.03.2024, 16.04.2024, 17.07.2024, 16.08.2024 – по 30 000 руб. – на счет ФИО3 (матери истца), 20.09.2024, 16.10.2024, 18.11.2024 – по 16 000 руб. на счет ФИО3 (матери истца).
Из всех платежных поручений следует, что в назначении платежа указано на наличие долга ответчика перед истцом, однако сумма долга указана в размере до 540 000 руб.
Из выписки по счету <данные изъяты> на имя ФИО5 за 21.02.2024 следует, что ответчик перечислил ему денежные средства в размере 797 000 руб., указав в качестве назначения платежа «договор купли-продажи за комнату».
По ходатайству истца в ходе судебного заседания 24.07.2024 прослушана аудиозапись, представленная представителем истца. Между тем, данная аудиозапись не отвечает требованиям ст.ст.55, 59-60 ГПК РФ, поскольку не содержит данных о дате, времени и месте аудиозаписи (разговора), а также об участниках разговора, в связи с чем не принимается судом в качестве доказательства по делу, поскольку не подтверждает доводы истца в рамках рассматриваемого спора.
Согласно п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № "О последствиях расторжения договора" если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.
Согласно ст.1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Из пунктов 2 и 4 статьи 453 ГК РФ, пунктов 4 - 6.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № "О последствиях расторжения договора", следует, что после расторжения договора обязательства сторон договора переходят в ликвидационную стадию, в рамках которой происходит справедливое определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.
Суд обращает внимание, что заявляя о расторжении договора, истец не изъявляет намерений выплатить ответчику не оспариваемые ФИО5 денежные средства, полученные в счет переданного жилого помещения, на общую сумму 936 000 руб. Тогда как при расторжении договора купли-продажи, учитывая изложенные выше нормы права, покупатель вправе претендовать на часть денежных средств, переданных по договору до момента его расторжения.
Между тем, суд, разрешая заявленные требования о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, а также пояснения истца, ответчика и представителя третьего лица, не усматривает предусмотренных законом оснований для их удовлетворения, поскольку из представленных истцом и ответчиком доказательств следует факт исполнения покупателем обязательств по оплате переданного ему жилого помещения, то есть в данном случае № доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес> что подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.
При разрешении требований суд учитывает, что расписка о получении денежных средств содержит указание на проверку продавцом переданных по договору купюр и отсутствие сомнений в их подлинности, а также содержит собственноручно выполненные истцом записи: «Ознакомлен, получил и полностью согласен 30.01.2024. ФИО5». Факт подписания расписки истцом подтвержден.
Из пояснений представителя третьего лица – нотариуса ФИО4 – следует, что сторонам до момента заключения сделки были разъяснены все ее последствия, стороны в присутствии нотариуса подтвердили факт проведения участниками сделки взаиморасчетов.
Представленные истцом выписка по счету и платежные поручения могут свидетельствовать о наличии между сторонами долговых обязательств в объеме, определенном в назначениях платежа, однако, по мнению суда, не подтверждают доводы истца в части неисполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2024.
Само по себе отсутствие по истечении месяца, согласно п.5 договора, акта приема-передачи жилого помещения, не свидетельствует о том, что договор не исполнен со стороны продавца, поскольку факт пользования приобретенным ФИО6 жилым помещением и неиспользование жилого помещения истцом объективно установлен в ходе рассмотрения спора. Факт выезда ФИО5 из жилого помещения, переданного по договору купли-продажи ответчику, истцом подтвержден.
Поскольку предусмотренные законом основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствуют, следовательно, в силу ст.98 ГПК РФ предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате услуг представителя и расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявленных к ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ требований о расторжении договора купли продажи, возврате имущества, взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга.
Судья <данные изъяты>
<данные изъяты>
Решение принято в окончательной форме 07 августа 2025 года.