Решение по делу № 2-27/2025 от 22.04.2025 - о взыскании убытков, судебных расходов и встречному иску <ФИО> к <ФИО> о взыскании невозвращенного задатка, процентов.

Дело № 2-27/2025

УИД 65RS0001-01-2024-005285-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2025 года г. Анива Сахалинской области

Анивский районный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Невидимовой Н.Д.

при секретаре судебного заседания Молчановой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании убытков, судебных расходов и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании невозвращенного задатка, процентов,

установил:

06 августа 2024 года в Анивский районный суд Сахалинской области по подсудности поступило гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании убытков, судебных расходов.

03 мая 2024 года ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о взыскании убытков, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указал, что 07 ноября 2023 года между ним и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи до 15 декабря 2023 года. Предметом договора являлась <адрес> в <адрес>. Согласно соглашению о задатке № от 07 ноября 2023 года, во исполнение предварительного договора купли-продажи от 07 ноября 2023 года покупатель внес 200 000 рублей в качестве задатка. Истец был заинтересован в заключении договора купли-продажи квартиры, в ее совершении не имелось сомнений, ввиду чего истец пошел навстречу и согласился на просьбу покупателей вселиться в квартиру до подписания основного договора купли-продажи, так как они пояснили, что свою квартиру уже продали, им негде жить. Дата заезда 07 ноября 2023 года.

04 декабря 2023 года покупатель сообщила истцу по телефону об отказе от сделки. В переписке с мужем покупателя ФИО3 истец ответил, что в связи с отказом покупателя от сделки, он готов вернуть задаток в течение двух недель. Однако квартира была освобождена от несостоявшихся покупателей лишь 23 декабря 2023 года. В этот же день путем банковского перевода истец вернул часть задатка в сумме 60 000 рублей, 26 декабря 2023 года вернул еще 90 000 рублей, пояснив, что окончательно рассчитается при передаче ключей 31 декабря 2023 года. Возражений от ответчиков не поступило.

31 декабря 2023 года, осмотрев квартиру, истец увидел, что в квартире отсутствует мебель (угловой диван, письменный стол, офисный стул и две прикроватные тумбы), а также без ведома истца были просверлены стены в двух помещениях, торчали дюбеля. Для приведения квартиры в прежнее состояние необходимо было производить ремонт стен (задела отверстий, оклейка обоев). На месте истец высказал претензии ответчику относительно состояния квартиры, так как планировал квартиру сдать в аренду, получать от нее доход.

09 января 2024 года истец обратился к ответчикам с целью урегулирования возникшей спорной ситуации, просил привести квартиру в первоначальное состояние, которое было при въезде временных жильцов. Конструктивного ответа не последовало. 10 января 2024 года истец вновь обратился с данным вопросом, ответчик предложил два варианта – либо они самостоятельно подыскивают в квартиру аналогичную мебель, либо истец оставляет себе оставшиеся 50 000 рублей. Истец ответил, что этих денег не хватит на мебель и ремонт стен, ответчики перестали выходить на конструктивный диалог.

Для определения суммы, необходимой для устранения вышеуказанных недостатков, истец обратился в независимую оценочную компанию ООО «Орси». Согласно отчета № «Об оценке рыночной стоимости права требования убытков, причиненных в результате временного занятия жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>», рыночная стоимость права требования убытков составляет 367 200 рублей, в том числе 41 000 рублей – стоимость ремонта (восстановление внутренней отделки), 91 000 рублей – стоимость мебели (закупка новой, аналогичной утраченной), 234 600 рублей – упущенная выгода в виде неполученных доходов по причине невозможности сдать квартиру, в связи с отсутствием предметов мебели и недостатками внутренней отделки. За минусом 50 000 рублей, оставленных с согласия ответчика при возврате задатка, размер убытков оставляет 317 200 рублей.

Изложив в заявлении указанные обстоятельства, истец ФИО4 просит взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3 солидарно убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды в сумме 317 200 рублей, а также судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 6 237 рублей.

26 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ФИО1 привлечено ООО «Самолет Плюс-Сахалин».

26 февраля 2025 года истцом ФИО1 представлено заявление об увеличении исковых требований (том 3 л.д. 195-199), в обоснование которых указано, что ознакомившись с заключением эксперта № от 17 января 2025 года и с заключением эксперта № от 12 декабря 2024 года, истец увеличивает исковые требования в части взыскания стоимости ремонта (восстановления внутренней отделки квартиры).

Представленные в заключении эксперта № локальные сметные расчеты № и № признаются истцом обоснованными, общее состояние квартиры оценивается как хорошее, отделка стен на кухне и в гостиной – обои улучшенные. Согласно выводам эксперта на странице 26 заключения, рыночная стоимость восстановительного ремонта жилого помещения с учетом необходимости переклейки обоев в жилых помещениях, где были повреждены стены после демонтажа анкеров (гостиная и кухня) (в ценах 4 квартала 2024 года) составляет 80 055 рублей.

С выводами, изложенными в заключении эксперта № от 12 декабря 2024 года, об оценке предметов мебели истец не согласен. По тексту заключения имеют место многочисленные опечатки (говорится о проведении автотехнической экспертизы, указывается, что исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании предъявленного автомобиля и документов к нему, тогда как предметом спора автомобили не являются, указаны на стандарты и литература, касающаяся машин, оборудования и транспортных средств, приведена таблица с перечнем объектов оценки, не являющихся предметами спора в рамках настоящего дела – посудомоечная машина, водонагреватель, барный стул и т.д.). Истец не согласен с примененным коэффициентом износа 27,5%, поскольку эксперту предоставлялся также первоначальный отчет ООО «Орси», где оценщик указывает коэффициент физического износа 15,5%, ссылаясь на таблицу экспертных оценок (научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» № (39) 2012 год). При этом эксперт не поясняет, почему им использовался иной источник, тогда как в заключении №, с которым истец согласен, эксперт дает пояснения, по какой причине выводы двух экспертов значительно отличаются, а именно указывает, что предыдущим оценщиком сумма рассчитана с учетом только прямых затрат производителя работ, что противоречит действующей методике определения сметной стоимости строительства. Указывает о причинах неприменения в данном заключении затратного подхода, далее указывает, что определение стоимости закупки будет произведена по методологии затратного подхода. Истец считает, что экспертом были выбраны самые дешевые варианты объявлений по продаже бывшей в употреблении мебели, тогда как ориентировочно меньше 10-15 000 рублей в объявлениях продается аналогичная мебель в ненадлежащем состоянии, имеющая дефекты, что противоречит выводу эксперта о том, что внешний вид, отсутствие видимых дефектов говорит о хорошем техническом состоянии. Экспертом выбран всего лишь один сайт, на котором выбрана самая дешевая мебель. Отсутствует анализ рынка и экономической ситуации в Сахалинской области.

За минусом 50 000 рублей, оставленных с согласия ответчика при возврате задатка, размер убытков оставляет 355 655 рублей (80055+91000+234600=405655-50000=355655).

Изложив в заявлении об увеличении исковых требований обстоятельства, истец ФИО1 просит взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3 солидарно убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды в сумме 355 655 рублей, а также судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 6 237 рублей.

22 августа 2024 года ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 о взыскании невозвращенного задатка, процентов (том 2 л.д. 1-3). В обоснование встречных исковых требований указано, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 07 ноября 2023 года. Согласно п. 5 соглашения о задатке № от 07 ноября 2023 года, если за неисполнение предварительного договора купли-продажи ответственен покупатель, то задаток остается у другой стороны. Если ответственен продавец, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Так как сделка не состоялась по вине ответчика по встречному иску, у покупателя возникло право требования выплаты двойной суммы задатка. В адрес ответчика направлялось требование об уплате суммы задатка по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежным средствами от 12 января 2024 года. Ответчиком осуществлен возврат денежных средств в размере 150 000 рублей, оставшиеся 50 000 рублей истцу возвращены не были. Двойную сумму задатка сторона не выплатила, хотя взяла на себя такое обязательство.

Изложив во встречном исковом заявлении указанные обстоятельства, истец ФИО2 просит взыскать с ФИО1 остаток от полученных денежных средств по соглашению о задатке № от 07 ноября 2023 года в размере 50 000 рублей; взыскать неустойку за неправомерное пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 25 090 рублей 84 копейки.

30 сентября и 16 октября 2024 года истцом по встречному иску ФИО2 представлено заявление об уточнении встречных исковых требований (том 2 л.д. л.д. 63-65, 85-86), в котором указано, что из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 07 ноября 2023 года следует, что стоимость объекта недвижимости составляет 11 200 000 рублей. Часть стоимости объекта в сумме 200 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в качестве задатка по предварительному договору от 07 ноября 2023 года. Сумма в размере 5 600 000 рублей оплачивается в момент подписания договора купли-продажи. Сумма в размере 5 400 000 рублей оплачивается продавцу в 10-дневный срок с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на квартиру путем безналичного перечисления за счет заемных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором, заключенным покупателем и ПАО «ВТБ» на сумму 5 400 000 рублей.

Пунктами 5,6 соглашения о задатке установлено, что если за неисполнение предварительного договора ответственен покупатель, задаток остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственен продавец, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

ФИО2, ФИО3 предприняты все шаги по покупке данной недвижимости: на счете имелась денежная сумма в размере 5 600 000 рублей, имелось одобрение ПАО «ВТБ» о предоставлении денежных средств по ипотечному кредиту на сумму 5 400 000 рублей, которые должны были быть перечислены продавцу в 10-дневный срок с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на квартиру, уплачен задаток в размере 200 000 рублей продавцу.

Продавцом не были выполнены обязательства по продаже недвижимости в указанный договором срок (до 15 декабря 2023 года). Кроме того, ФИО1 в конце ноября 2023 года уехал работать вахтовым методом, то есть тем самым отказался от продажи квартиры.

По мнению истца по встречному иску, денежная сумма 200 000 рублей являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок, однако это не случилось. Истец считает, что ответственность за неисполнение предварительного договора лежит на продавце. Квартира по адресу: <адрес>, принадлежащая продавцу являлась объектом залога банка ВТБ (залогодержатель). При подписании предварительного договора продавцом не было заявлено об отсутствии у продавца согласия банка на отчуждение предмета ипотеки или передаче его в последующую ипотеку. Отсутствие такого согласия напрямую является срывом проведения сделки купли-продажи по вине продавца и соответственно подтверждением вины продавца в не заключении договора купли-продажи.

Изложив в заявлении об уточнении встречных исковых требований указанные обстоятельства, истец ФИО2 просит взыскать с ФИО1 сумму задатка, уплаченную по соглашению о задатке № от 07 ноября 2023 года в двойном размере 250 000 рублей – 50 000 рублей оставшиеся денежные средства от полученных продавцом по соглашению, 200 000 рублей – двойной задаток; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07 ноября 2023 года по 23 сентября 2024 года в размере 38 636 рублей 12 копеек.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО5, действующая по доверенности, на исковых требованиях настаивала по изложенным в исковом заявлении и заявлении об увеличении исковых требований основаниям, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просила отказать.

Из представленного письменного отзыва на встречное исковое заявление (том 3 л.д. 52-57) следует, что согласно предварительному договору от 07 ноября 2023 года, продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи до 15 декабря 2023 года. Согласно соглашению о задатке № № от 07 ноября 2023 года, во исполнение предварительного договора купли-продажи от 07 ноября 2023 года покупатель ФИО2 внесла 200 000 рублей в качестве задатка.

Ответчик по встречному иску был заинтересован в совершении сделки, в заключении договора купли-продажи квартиры, любым доступным образом содействовал этому, не сомневался в ее совершении, согласившись на просьбу покупателей вселиться в квартиру до подписания основного договора купли-продажи. Оформлением сделки занималась риэлтор риэлторского агентства ООО «Самолет Плюс-Сахалин» ФИО6 Сделка не состоялась, в связи с тем, что как сообщили продавцу, покупателям не была одобрена ипотека. Обращались ли покупатели в другие банки продавцу не известно. Денежных средств на покупку квартиры (личных) у покупателей по всей видимости не было. Отказ о сделки имел место со стороны именно покупателей С-вых, но никак со стороны продавца ФИО1 Если кто и должен требовать оплаты двойной суммы задатка, так это продавец. Но продавец, не желая вступать в конфликт, спокойно принял информацию, что сделка не состоится и попросил лишь привести квартиру в первоначальное состояние, которое было при въезде несостоявшихся продавцов, так как планировал дальше сдавать квартиру в аренду предыдущему нанимателю.

Дата выезда ответчиков 23 декабря 2023 года. Между сторонами предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры заключен не был. Истцы по встречному иску предложения заключить основной договор купли-продажи в срок до 15 декабря 2023 года не направляли, следовательно, договорные обязательства между сторонами по предварительному договору прекратились.

По правовой природе переданная по предварительному договору купли-продажи сумма в размере 200 000 рублей не является задатком в силу закона, поскольку предварительный договор купли-продажи в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору. Данная сумма является авансом. Оснований требовать возврата двойной суммы внесенного аванса (задатка) у истцов не имеется.

Во встречном иске не указывается, в чем конкретно выражена вина истца, отсутствует соотнесение поведения (действий или бездействия) ФИО1 с результатом сделки, выразившемся в не подписании сторонами основного договора купли-продажи квартиры, а также прекращением предварительного договора купли-продажи в связи с не заключением в установленный срок договора купли-продажи квартиры. Требования о заключении договора купли-продажи квартиры от С-вых не поступало, так же как и не поступало соответствующих претензий. С-вы сообщили, что им не одобрена ипотека и стороны договорились мирно разойтись, однако впоследствии возник спор относительно причинения убытков имуществу ФИО1

ФИО1 не присваивал себе чужие денежные средства, он лишь согласился с предложением ФИО3 оставить их у себя в счет нанесенных С-выми убытков его имуществу. Из стоимости убытков в размере 367 200 рублей вычтена сумма 50 000 рублей, как оставленная с согласия ФИО3

В случае признания судом данной суммы как незаконно удержанной, просит суд уменьшить неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как предъявляемая сумма неустойки явно несоразмерна сумме нарушенных по мнению ответчика обязательств. При расчете неустойки истцы необоснованно включают период с 07 ноября 2023 года. Если неустойка и подлежит расчету, то с даты, указанной в претензии С-вых. Требование о возврате аванса (задатка) было направлено почтой 12 января 2024 года, которое ФИО1 не получал, соответственно, срок не установлен, начисление неустойки не обоснованно. С учетом срока хранения невостребованной корреспонденции 30 дней, времени на пересылку до г. Холмска 7 дней, расчет неустойки возможен с 27 февраля 2024 года.

Изложив в отзыве на встречное исковое заявление указанные обстоятельства, представитель ответчика ФИО5 просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчики ФИО2, ФИО3 по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 исковые требования ФИО4 не признали, истец ФИО2 настаивала на встречных исковых требований.

Из представленных письменных возражений на исковое заявление (том 1 л.д. 229-230, 243-246) следует, что после выезда из квартиры в ней отсутствовал угловой диван, стол, стул, две тумбы, были просверлены стены в двух помещениях, торчали дюбеля. Данный довод не соответствует действительности. Истец не приводит доказательств причинно-следственной связи между поведением ответчика и причиненными убытками.

Относительно требования о взыскании упущенной выгоды, то истец не зарегистрирован в качестве ИП, не приводит доказательств того, что он на постоянной основе занимается деятельностью по сдаче спорной квартиры в аренду. Не приводит доказательств того, что у него имелось реальное намерение сдавать данную недвижимость. Сам по себе факт того, что ответчики проживали в спорном жилом помещении до момента совершения сделки, внеся необходимый задаток, не свидетельствует о противоправности их действий.

Истец при расчете использует среднюю рыночную стоимость арендной платы за 1 кв.м жилого помещения, которая составляет 941 рубль 79 копеек в месяц. Не указано, о каком найме идет речь – о посуточном, о месячном. Реальная стоимость аренды квартиры истца гораздо ниже, чем он заявляет.

Находящаяся в квартире мебель была в исключительно непотребном для использовании состоянии (порванная, сломанная, имелся запах от дивана, холодильник сломан – имелась течь по задней стенке). Представленный истцом отчет об оценке № от 31 октября 2023 года также не может служить доказательством наличия мебели в квартире, так как не является оценкой мебели, а оценкой недвижимости. Целью оценки являлось определение стоимости объекта оценки для предоставления в банк АО «Альфа-Банк» для целей ипотечного кредитования. Документы для кредитования в АО «Альфа-Банк» не направлялись, так как получение ипотеки было одобрено другими банками.

Обстоятельство того, что истцом был заключен, а затем расторгнут договор аренды с прежним квартиросъемщиком по причине отсутствия мебели не является доказательством упущенной выгоды. После выезда из квартиры утилизированная мебель была заменена на аналогичную, но в наилучшем состоянии (с новым холодильником) и у истца не возникло вопросов по замене мебели.

Истец ФИО4, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ФИО1 ООО «Самолет Плюс-Сахалин» в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Под убытками, в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Вина причинителя вреда презюмируется, если им не будет доказано иное (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие следующих обязательных условий: совершение противоправных действий конкретным лицом, то есть, установить лицо, совершившее действие (бездействие), размер заявленных убытков и причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившим вредом. Ответчику, в свою очередь, следует представить доказательства отсутствия его вины в наступлении неблагоприятных последствий.

При этом для удовлетворения требований истца о взыскании материального ущерба (убытков) необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в Российской Федерации осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 65:01:0406001, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Квартира истца была обременена залогом в пользу Банка ВТБ (ПАО), поскольку квартира была приобретена на условиях заключенного кредитного договора, обеспеченного залогом квартиры.

В соответствии с агентским договором от 10 октября 2023 года, заключенным между ФИО1 и ООО «Самолет Плюс-Сахалин», ООО «Самолет Плюс-Сахалин» приняло на себя обязательство за вознаграждение осуществить сопровождение сделки об отчуждении объекта недвижимости – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

07 ноября 2023 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец и ответчик обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенное по адресу: <адрес>, до 15 декабря 2023 года. Сделка сопровождалась риэлторским агентством ООО «Самолет Плюс-Сахалин».

Во исполнение предварительного договора купли-продажи от 07 ноября 2023 года и согласно соглашению о задатке № от 07 ноября 2023 года, являющемуся приложением к предварительному договору купли-продажи, ФИО2 оплатила ФИО1 задаток в сумме 200 000 рублей.

Из пояснений сторон в судебном заседании установлено, что ФИО2 на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 07 ноября 2023 года было известно, что приобретаемый объект недвижимости обременен ипотекой.

Из пояснений сторон в судебном заседании также установлено, что ФИО2 и ее супруг ФИО3 07 ноября 2023 года вселились в квартиру истца до заключения договора купли-продажи квартиры по их просьбе и с согласия истца и стали там проживать.

С целью исполнения обязательств, возложенных на ФИО2 предварительным договором купли-продажи квартиры от 07 ноября 2023 года, она обратилась в Банк ВТБ (ПАО) с заявкой на ипотечное кредитование для приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.

17 ноября 2023 года Банк ВТБ (ПАО) предоставил ФИО2 отказ в ипотечном кредитовании по причине отказа по объекту недвижимости, отказа по продавцу.

В связи с указанными обстоятельствами основной договор купли-продажи квартиры заключен не был и 23 декабря 2023 года ФИО2 и ФИО3 освободили квартиру истца.

23 и 26 декабря 2023 года ФИО1 частично возвратил на банковскую карту ФИО3 60 000 рублей и 90 000 рублей.

После выезда ФИО2 и ФИО3 из квартиры истца 31 декабря 2023 года было обнаружено, что в квартире отсутствует мебель (угловой диван, письменный стол, офисный стул, две прикроватные тумбы), также без получения согласия собственника квартиры ответчиками были просверлены стены в двух помещениях, торчали дюбеля.

В связи с указанными обстоятельствами между истцом и ответчиками возник спор, который в досудебном порядке разрешить не удалось. Истец ФИО1 оставшуюся часть задатка в размере 50 000 рублей ФИО2 не вернул.

12 января 2024 года ФИО2 ФИО1 по адресу: <адрес>В, <адрес> заказным письмом (номер оправления 69402164007070) направила требование об уплате суммы задатка по предварительному договору и процентов за пользование денежным средствами, котором им получено не было. Указанное требование ФИО2 также направила ФИО1 12 января 2024 года в мессенджере WhatsApp.

16 января 2024 года истец путем интернет-обращения подал заявление по факту возможных противоправных действий ФИО2, ФИО3, выразившихся в порче имущества, в УМВД России по г. Южно-Сахалинску, на которое 22 января 2025 года дан ответ об отсутствии в нем достаточных сведений об обстоятельствах, указывающих на признаки преступления, с разъяснением о праве обратиться в суд общей юрисдикции.

Для определения суммы, необходимой для устранения вышеуказанных недостатков квартиры, истец обратился в независимую оценочную компанию ООО «Орси».

Согласно отчета ООО «Орси» № от 09 апреля 2024 года «Об оценке рыночной стоимости права требования убытков, причиненных в результате временного занятия жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>», рыночная стоимость права требования убытков составляет 367 200 рублей, в том числе 41 000 рублей – стоимость ремонта (восстановление внутренней отделки), 91 000 рублей – стоимость мебели (закупка новой, аналогичной утраченной), 234 600 рублей – упущенная выгода в виде неполученных доходов по причине невозможности сдать квартиру, в связи с отсутствием предметов мебели и недостатками внутренней отделки.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании не отрицали, что за время проживания в квартире истца просверлили стены в двух комнатах для мебели (в связи с чем остались торчать анкера), безвозмездно отдали третьим лицам за ненадобностью угловой диван, письменный стол, офисный стул, две прикроватные тумбы, принадлежащие истцу, обживаясь таким образом в квартире, поскольку не сомневались в заключении договора купли-продажи квартиры.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству ответчиков определением от 13 ноября 2024 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Гакс».

Согласно заключению эксперта АО «Гакс» № от 12 декабря 2024 года, рыночная стоимость утраченного имущества (диван, стол письменный, стул офисный, тумбы прикроватные 2 шт.) составляет 18 800 рублей; рыночная стоимость закупки новой мебели аналогичной утраченной мебели (диван, стол письменный, стул офисный, тумбы прикроватные 2 шт.) на дату 23 декабря 2023 года составляет 62 100 рублей; рыночная стоимость закупки новой мебели аналогичной утраченной мебели (диван, стол письменный, стул офисный, тумбы прикроватные 2 шт.) на дату оценки составляет 66 700 рублей.

Согласно заключению эксперта АО «Гакс» № от 17 января 2025 года, сметная стоимость ремонта после демонтажа анкеров (в гостиной комнате (2 анкера) и в кухне (2 анкера) на дату 23 декабря 2023 года составляет 70 837 рублей (округленно 70 800 рублей); рыночная стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, с учетом необходимости переклейки обоев в жилых помещениях, где были повреждены стены после демонтажа анкеров (гостиная и кухня), на 23 декабря 2023 года составляет 70 837 рублей (округленно 70 800 рублей; рыночная стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, с учетом необходимости переклейки обоев в жилых помещениях, где были повреждены стены после демонтажа анкеров (гостиная и кухня), на дату оценки составляет 80 055 рублей (округленно 80 000 рублей).

С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также закона подлежащего применению по данному делу (статьи 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из того, что ответчиками в период пользования принадлежащей истцу квартирой совместно был причинен ущерб жилому помещению, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании ущерба с ответчиков в солидарном порядке в размере 146 755 рублей, из них - 66 700 рублей - стоимость закупки новой мебели аналогичной утраченной мебели (диван, стол письменный, стул офисный, тумбы прикроватные 2 шт.) на дату проведения экспертизы (оценки), 80 055 рублей - рыночная стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, с учетом необходимости переклейки обоев в жилых помещениях, где были повреждены стены после демонтажа анкеров (гостиная и кухня) на дату проведения экспертизы (оценки).

Доводы истца и ответчика о несогласии с заключениями экспертов (истец в части стоимости закупки новой мебели аналогичной утраченной, считая определенный размер стоимости необоснованно заниженным; ответчики в части стоимости восстановительного ремонта жилого помещения, считая определенный размер стоимости необоснованно завышенным) суд признает необоснованными.

Судебные экспертизы проведены в порядке, установленном статьей 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, экспертами, квалификация которых и стаж работы сомнений не вызывает, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, доказательств личной заинтересованности экспертов в исходе спора материалы дела не содержат, вопросы, поставленные на разрешение экспертов, имеют непосредственное отношение к предмету спора, направлены на установление юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию, и охватывают весь спектр противоречий сторон, требующих специальных познаний, оценка стоимости причиненного ущерба (восстановительного ремонта) производилась экспертом с непосредственным натурным осмотром квартиры, с учетом всех имеющихся в материалах дела документов, с применением необходимых методик и расчетов. Выводы экспертов на поставленные вопросы мотивированы. В этой связи размер стоимости восстановления жилого помещения, установленный судебным экспертным заключением, отвечает разумной степени достоверности. При этом выбор методов исследования относится к компетенции эксперта, определяется лицом, проводящим исследование и обладающим для этого специальными познаниями.

Представленное ответчиками ФИО2, ФИО3 заключение специалиста (рецензия) ООО «Премиум-оценка» № от 11 марта 2025 год на заключение эксперта АО «Гакс» № от 17 января 2025 года, суд не принимает во внимание. Представленное ответчиками заключение специалиста (рецензия) не может являться надлежащим доказательством, опровергающим выводы судебного эксперта, поскольку заключение специалиста подготовлено по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе дела, специалист, дающий рецензию, не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Рецензия является субъективным мнением составителя, вследствие чего не может быть признана доказательством, опровергающим достоверность проведенной судом экспертизы.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчиков упущенной выгоды, поскольку в связи с отсутствием в квартире дивана, стола письменного, стула офисного, 2 тумб прикроватных, истец был лишен возможности заключить договор аренды принадлежащего ему жилого помещения с иными лицами и получать доход в виде арендных платежей в период с 24 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года. В качестве доказательств представлены: договор аренды квартиры от 03 декабря 2022 года, заключенный с ФИО7, расторгнутый 22 октября 2023 года по соглашению сторон, и договор аренды квартиры от 25 декабря 2023 года, заключенный с ФИО7, расторгнутый 31 декабря 2023 года, по причине отсутствия в квартире предметов мебели.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержатся разъяснения о том, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункта 3 указанного Постановления, при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений для взыскания упущенной выгоды судам следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Вместе с тем, при разрешении настоящего дела не представлено доказательств, которые бы являлись достаточными для вывода о том, что действиями ответчиков истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды, а именно неполученных доходов от сдачи жилья в наем.

В разрешаемой ситуации нельзя полагать, что действия ответчиков явились единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду и все остальные необходимые приготовления для ее получения были сделаны. При этом истцом не представлено сведений о невозможности сдачи квартиры другому лицу.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения требований о взыскании упущенной выводы в виде недополученных доходов от сдачи жилья в наем отсутствуют.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о взыскании суммы задатка, суммы задатка в двойном размере, процентов суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отмечено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено, в частности, задатком (часть 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный законодатель раскрывает понятие задатка посредством анализа его функций, к которым относятся:

- платежная - задаток передается «в счет причитающихся платежей», то есть задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору;

- доказательственная (удостоверительная) - задаток передается «в доказательство заключения договора», при этом если не возникло основное обязательство, то не может быть и соглашения о задатке;

- обеспечительная - задаток передается в обеспечение основного обязательства.

Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Однако если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если за неисполнение ответственен получатель задатка, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.

Следовательно, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и в надлежащем виде оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет обеспечения исполнения обязательства по договору, то в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества.

Анализ приведенных положений закона свидетельствуют также о том, что в правоотношениях по купле-продаже задаток, являясь способом обеспечения исполнения денежного обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемого им имущества, может иметь место лишь при возникновении у покупателя данного обязательства на предусмотренных законом основаниях.

Анализируя вышеизложенные положения действующего законодательства, а также учитывая фактические обстоятельства дела, судом установлено и не опровергается сторонами спора, что основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - квартиры по адресу: <адрес>, между ФИО1 и ФИО2 в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями гражданского законодательства не определялись.

Разрешая вопрос относительно уплаты задатка, суд полагает, что условия о внесении денежной суммы в размере 200 000 рублей, указанные в предварительном договоре купли-продажи от 07 ноября 2023 года, нельзя признать соглашением о задатке, поскольку это противоречит положениям статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, переданная истцом по встречному иску ФИО2 в пользу ответчика ФИО1 денежная сумма в размере 200 000 рублей не может быть признана задатком, поскольку она не выполняет платежную функцию, так как с учетом буквального содержания условий предварительного договора она фактически передается в счет оплаты полной стоимости квартиры, в связи с чем может рассматриваться в качестве аванса.

Кроме того, переданная денежная сумма не выполняет обеспечительную функцию задатка, поскольку обязательство, которое следовало бы сторонам надлежащим образом исполнить, не возникло (доказательства заключения между сторонами какой-либо гражданско-правовой сделки отсутствуют, основной договор купли-продажи квартиры не заключался).

Так как задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается в будущем, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, то оно может существовать лишь при условии действия основного обязательства по заключенному договору.

Поскольку аванс, в отличие от задатка, не выполняет обеспечительной функции, так как независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, то в силу пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации полученная сумма аванса подлежит возвращению как неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 данного Кодекса, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Поскольку обе стороны – ФИО1 и ФИО2 - впоследствии отказались продолжать отношения по купле-продаже квартиры, какой-либо договор, заключенный в установленной законом форме и порядке между ними отсутствует, то переданная истцом ФИО2 денежная сумма в размере 200 000 рублей определятся как авансовый платеж и подлежит возврату ей, поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу (утрата у обеих сторон интереса к планируемой в будущем сделке).

Довод истца ФИО2 о том, что уплаченная ею денежная сумма по предварительному договору в пользу ответчика ФИО1 является задатком, а не авансом, суд признает несостоятельным и отвергает его как основанный на неверном установлении фактических обстоятельств дела и ошибочном толковании норм действующего законодательства.

23 и 26 декабря 2023 года ФИО1 частично возвратил на банковскую карту ФИО3 60 000 рублей и 90 000 рублей, оставшуюся часть задатка в размере 50 000 рублей ФИО2 не вернул.

Из заявленных встречных исковых требований ФИО2 следует, что она также просит взыскать двойную сумму задатка в связи с тем, что ей было отказано в предоставлении ипотеки, в связи с отказом по объекту залога, по продавцу.

Между тем, доказательств виновности в не заключении основного договора со стороны ответчика ФИО1 истцом не представлено. Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик ФИО1 не вводил в заблуждение истца относительно обременения квартиры, учитывая также, что полученная сумма в размере 200 000 рублей как установлено, является авансом, следовательно, основания для взыскания задатка в двойном объеме отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно части 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

12 января 2024 года ФИО2 ФИО1 в мессенджере WhatsApp направила требование об уплате суммы задатка по предварительному договору и процентов за пользование денежным средствами, что не оспаривалось стороной ответчика; в этот же день ФИО2 указанное требование направила ФИО1 заказным письмом по адресу: <адрес>В, <адрес>, которое им получено не было. Оставшаяся часть задатка в сумме 50 000 рублей ФИО1 ФИО2 не возвращена.

При таких обстоятельствах ответчик должен был по правилам пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить денежные средства в течение 7 дней, исчисленных с 12 января 2024 года, то есть не позднее 19 января 2024 года.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчиком допущена просрочка с 20 января 2024 года по 23 сентября 2024 года включительно (дата окончания расчета неустойки заявленная истцом).

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчика ФИО1 в пользу истца ФИО2, составляет 5 587 рублей 43 копейки, который исчислен за период с 20 января 2024 года по 23 сентября 2024 года включительно следующим образом:

за период с 20 января 2024 года по 28 июля 2024 года: 50 000 рублей х 16% / 366 х 191 день = 4 174 рубля 86 копеек;

за период с 29 июля 2024 года по 15 сентября 2024 года: 50 000 рублей х 18% / 366 х 49 дней = 1 204 рубля 92 копейки;

за период с 16 сентября 2024 года по 23 сентября 2024 года: 50 000 рублей х 16% / 366 х 8 дней = 207 рублей 65 копеек.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2, ФИО3 в пользу истца ФИО1 подлежит солидарному взысканию государственная пошлина, уплаченная им при подаче иска в суд, исходя из удовлетворенных судом исковых требований, в размере 5 402 рубля 65 копеек.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №) солидарно в пользу ФИО1 (ИНН №) в возмещение убытков 146 755 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 402 рубля 65 копеек, а всего 152 157 (сто пятьдесят две тысячи сто пятьдесят семь) рублей 65 копеек.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №) оставшуюся сумму задатка в размере 50 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 5 587 рублей 43копейки, а всего 55 587 (пятьдесят пять тысяч пятьсот восемьдесят семь) рублей 43 копейки.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 в большем размере отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Анивский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 мая 2025 года.

Председательствующий судья Н.Д. Невидимова