Дело № 2-717/2025
45RS0008-01-2025-000450-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кетовский районный суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Стенниковой Л.М.,
при секретаре Пуриной В.В.
рассмотрев в с. Кетово Курганской области 6 мая 2025 года в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Кетовский районный суд Курганской области к Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области с названным выше иском. В обоснование иска указал, что 15.01.2021 он и ФИО2 заключили договор купли – продажи квартиры и земельного участка, принадлежащих ФИО2 на праве собственности, и расположенных по адресу: Курганская область, Кетовский МО, <...>. Договор купли - продажи был подписан сторонами, однако в связи со смертью продавца переход права собственности на квартиру и земельный участок зарегистрирован не был. Поскольку у истца отсутствует возможность во внесудебном порядке зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество в связи со смертью продавца, просит признать за ним право собственности на квартиру с кадастровым номером: 45:08:040214:121 и земельный участок с кадастровым номером: 45:08:040214:161, расположенные по адресу: Курганская область, Кетовский МО, <...>.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, пояснил, что его родная сестра ФИО3 проживала совместно с ФИО2 в данной квартире. Так как жилое помещение требовало капитального ремонта, в доме было холодно, сам ФИО2 по состоянию здоровья не мог это сделать, между ним и ответчиком заключен договор о том, что ФИО1 будет ремонтировать квартиру на основании чего оформят договор купли-продажи. Он поменял окна, пробурил скважину для воды, пахал огород, оплачивал коммунальные услуги. Был заключен договор купли-продажи квартиры, однако оформить в установленном законом порядке право собственности не представилось возможным в связи со смертью ФИО2
Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала, просила удовлетворить, указала, что стороны 15.01.2021 заключили договор купли-продажи спорных квартиры и земельного участка, но 12.02.2021 ФИО2 умер. ФИО2 ранее проживал с сестрой ФИО1 – ФИО3 Поскольку дом требовал капитального ремонта, истец и ответчик договорились между собой, что ФИО1 будет его облагораживать, а ФИО2, в свою очередь, передаст данную квартиру с земельным участком в его собственность. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру и земельный участок до настоящего времени не зарегистрированы поскольку при попытке его регистрации истцом получен устный отказ от работника МФЦ при приеме документов, т.к. на сделке не присутствовала вторая сторона – ФИО2 Между тем, в п. 5 договора указано, что по соглашению сторон продавец сохраняет право пожизненной регистрации по месту жительства в спорной квартире.
Представитель ответчика Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще, позиции относительно исковых требований не представил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель третьего лица Отдела ЗАГС Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, об отложении не ходатайствовала. Ранее в судебном заседании требования поддержала, пояснила, что ФИО2 ее бывший супруг, позже он проживал с ФИО3 Действительно между сторонами был договор о том, что ФИО1 приводит в порядок данный жилой дом, а ФИО2 заключают с истцом договор купли-продажи. Более на данную квартиру никто не претендовал.
Суд, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира с кадастровым номером: 45:08:040214:121 площадью 28,7 кв.м, вид разрешенного использования: жилое, расположенная по адресу: Курганская область, Кетовский район (ныне - муниципальный округ), <...>, принадлежит на праве собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании Соглашения о реальном разделе домовладения и прекращения долевой собственности от 29.06.2015, о чем в ЕГРН сделана запись от 21.07.2015.
Земельный участок с кадастровым номером: 45:08:040214:161, площадью 524+/-8 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, Кетовский район (ныне - муниципальный округ), <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании Договора купли – продажи земельного участка № 1 от 11.01.2016, о чем в ЕГРН сделана запись от 04.08.2018.
15.01.2021 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 524 кв.м, кадастровый номер: 45:08:040214:161, расположенного по адресу: Курганская область, Кетовский район, <...>, и квартиры общей площадью 28,7 кв.м, кадастровый номер 45:08:040214:121, находящейся по адресу: <...>. Стороны согласовали стоимость квартиры в размере 200 000 руб., стоимость земельного участка в размере 100 000 руб., которая уплачены покупателем продавцу наличными до подписания договора (пункт 3 Договора). Передача квартиры и земельного участка осуществляется без передаточного акта (пункт 5 Договора). По соглашению сторон продавец сохраняет право пожизненной регистрации по месту жительства в квартире (пункт 5 Договора).
Подписи от имени ФИО2 и ФИО1, расположенные в договоре купли-продажи квартиры и земельного участка от 15.01.2021, выполнены сторонами рукописным текстом. Оснований сомневаться в действительности подписей сторон у суда не имеется. Сторонами данный факт не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер.
Согласно информации, полученной с официального сайта Федеральной нотариальной палаты, наследственных дел после смерти ФИО2, не открывалось.
Свидетель ФИО6 суду пояснила, что ФИО2 ее зять, ранее она дружила с матерью истца - ФИО7 Указала, что действительно между ФИО1 и ФИО2 имелась договоренность по передаче квартиры с земельным участком истцу при условии, что ФИО1 будет ремонтировать квартиру, облагораживать ее, поскольку квартира требовала ремонта. ФИО1 ремонтировал квартиру, поменял окна, утеплил ее, ФИО2 продолжал в ней проживать. Никто из третьих лиц не претендовал на данную квартиру, других родственников она не видела. Стороны не успели заключить договор купли-продажи, так как ФИО2 умер.
Разрешая вопрос по существу, суд исходит из того, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что умерший ФИО2 и ФИО1 подписали договор купли - продажи квартиры и земельного участка, ФИО2 имел намерение по устной договоренности передать (продать) указанное недвижимое имущество, а ФИО1 намерение его приобрести. Условия договора были соблюдены, ФИО1 произвел ремонт жилого помещения, в котором проживал ответчик, улучшил бытовые условия, в связи с чем сторонами был заключен и подписан договор купли-продажи.
О факте подписания и заключения договора свидетельствует текст договора, свидетельские показания, доказательства, представленные в материалы дела.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что договор купли - продажи спорной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: Курганская область, Кетовский район (ныне – муниципальный округ), <...>, между ФИО2 и ФИО1 является действительным, ФИО2 собственноручно подписал договор и имел волю к заключению договора по продаже квартиры и земельного участка именно с ФИО1
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно положениям статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В пункте 58 постановления Пленума №10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления Пленума №10/22).
Однако истец правом собственности на спорное имущество не обладал, в связи с чем заключение указанного договора купли-продажи земельного участка, а также факт уплаты продавцу предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.
Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами.
Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав, в связи с чем выводы судов о наличии оснований для удовлетворения этого иска нельзя признать обоснованными.
Вместе с тем, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на указанное недвижимое имущество, истец, по сути, преследует цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности.
Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются принадлежащее истцу субъективное материальное право или охраняемый законом интерес и факт его нарушения именно ответчиком. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
В пункте 3 постановления Пленума №10/22 было дано разъяснение о том, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.
Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Таким образом, суд, установив факт заключения договора купли-продажи, передачу спорного имущества во владение истцу во исполнение сделки и его наличие у него на момент рассмотрения спора, с учетом требований истца о признании права собственности в целях в государственной регистрации за ним права собственности, разрешает спор, определив надлежащий способ защиты прав.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (далее - Постановление) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку судом установлен факт заключения между ФИО2 и ФИО1 сделки по отчуждению квартиры и земельного участка, фактическое исполнение данной сделки сторонами и невозможность проведения государственной регистрации перехода права в связи со смертью продавца, суд приходит к выводу, что требование истца о признании права собственности на квартиру и земельный участок удовлетворению не подлежит, а подлежит государственной регистрации перехода пава собственности за ФИО1 на квартиру и земельный участок, находящихся по адресу: Курганская область, Кетовский район (ныне – муниципальный округ), <...>, подлежит удовлетворению.
Аналогичный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление удовлетворить частично.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №, выдан <адрес> по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру с кадастровым номером: 45:08:040214:121, площадью 28,7 кв.м, вид разрешенного использования: жилое, местоположение: <...>.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №, выдан <адрес> по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) на земельный участок с кадастровым номером: 45:08:040214:161, площадью 524+/-8 кв.м, местоположение: Россия, Курганская область, Кетовский район (ныне - муниципальный округ), <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 11 июня 2025 года.
Судья Л.М. Стенникова