К делу № 2-2523/2022

УИД 23RS0058-01-2022-003399-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2022 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Зубаревой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора купи-продажи, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 25 августа 2021 г. и расторгнуть его; применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика 1 500 000 руб.; взыскать с ответчика проценты по ст.395 ГК РФ за период с 27 августа 2021 г. по 02 июня 2022 г. в сумме 1 000 руб., а также с даты принятия судебного акта до даты фактического возврата денежных средств; взыскать убытки, связанные с заключением и исполнением договора, в размере 11 300 руб., связанные с проведением кадастровых работ, в размере 12 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 817 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 25 августа 2021 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № цена договора составила 1 500 000 руб. Расчеты за приобретаемый земельный участок произведены с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости Сбербанк» и исполнены в полном объеме. Переход права собственности зарегистрирован 27 августа 2021 г., номер государственной регистрации права №. В соответствии с условиями договора продавцом сделаны следующие заверения: продавец отдельно подтверждает, что на момент продажи земельного участка отсутствуют какие-либо ограничения прав на земельный участок, установленные актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном для охранных зон, а также в связи с резервированием или изъятием (п.7.1 договора); продавец подтверждает, что до момента продажи земельного участка сохранял межевые, геодезические и другие специальные знаки, которые должны были устанавливаться на земельном участке в соответствии с законодательством» (1.7.2 договора). Однако после заключения договора выяснилось, что в отношении спорного земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные ст.56, 56.1 Земельного кодекса (ограничения, связанные с установлением 2-ой зоны санитарной охраны курорта). Также выяснилось, что межевые знаки отсутствуют, межевание земельного участка предыдущим собственником не проведено. 24 сентября 2021 г. истец заключил договор на выполнение кадастровых работ по уточнению границ в отношении земельного участка, в результате которых выяснилось, что межевые знаки на земельном участке не сохранены, площадь земельного участка возможно установить только в меньшем размере, чем указано в договоре (558 кв.м), также земельный участок имеет полное наложение на границы другого земельного участка, находящийся в государственной собственности. Полагает, что продавец предоставил недостоверные сведения относительно характеристик земельного участка, зная на момент заключения спорного договора о невозможности установления границ находящегося в её собственности земельного участка в связи с полным наложением на границы иного земельного участка и невозможности его использования, однако скрыла данные обстоятельства от покупателя. Обращает внимание, что земельный участок был подобран на сайте «Авито», продажей земельного участка занимается агентство недвижимости «Перспектива 24 Сочи», до заключения договора истцу были предоставлены свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок на имя ФИО2, скрин-шот справочной информации по объекту недвижимости в режиме online c сайте Росреестра, фотографии земельного участка. С самим продавцом истец никогда не виделся, не встречался и по телефону не разговаривал. Проект договора купли-продажи был направлен истцу на адрес электронной почты агентством недвижимости, он согласился с его условиями. Договор подписывался с использованием сервиса «Дом клик» от ПАО «Сбербанк», денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи внесены истцом на номинальный счет в размере 1 500 000 руб., 27 августа 2021 г. на электронный адрес истца от сервиса «Дом клик» пришло уведомление о регистрации перехода права собственности на земельный участок. Считает, что поскольку продавцом предоставлены недостоверные заверения относительно качественных характеристик проданного земельного участка, а также предоставлены недостоверные сведения, позволившие получить преимущество перед иными аналогичными земельными участками, истец заявляет требования о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. Дополняет, что претензия о расторжении договора направлена ответчику 17 июня 2022 г. и получена ею 25 июня 2022 г.

В письменных возражениях на исковое заявление и дополнениях к ним ответчик ФИО2 указывает на несогласие с исковыми требованиями, отмечая, что земельный участок принадлежал ей на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке, договор купли-продажи был заключен с соблюдением закона, а истцом не доказано, что она знала о наложении границ земельного участка. Полагает, что предоставление первоначальному собственнику земельного участка на основании государственного акта от 08 сентября 1992 г. законно и обоснованно, каких-либо обременений и ограничений на участок наложено не было. Право собственности ответчика на участок в судебном порядке не оспаривалось, изъятие земельного участка не производилось.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и своевременно о месте и времени рассмотрения дела, причины неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по доводам, подробно изложенным в иске и утонениях к нему.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще и своевременно о месте и времени судебного заседания, причины неявки не сообщила, об отложении рассмотрения дела не просила.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лица, не явившегося в судебное заседание, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, признав причины неявки лиц, участвующих в судебном заседании неуважительными.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения ответчика, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что 25 августа 2021 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, цена договора составила 1 500 000 руб. (л.д. 11-12).

Переход права собственности зарегистрирован 27 августа 2021 г., номер государственной регистрации права №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.15-20).

В соответствии с условиями договора продавцом сделаны следующие заверения: продавец отдельно подтверждает, что на момент продажи земельного участка отсутствуют какие-либо ограничения прав на земельный участок, установленные актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном для охранных зон, а также в связи с резервированием или изъятием (п.7.1 договора); продавец подтверждает, что до момента продажи земельного участка сохранял межевые, геодезические и другие специальные знаки, которые должны были устанавливаться на земельном участке в соответствии с законодательством (1.7.2 договора).

В связи с уточнением местоположений границ земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 обратился к кадастровому инженеру ФИО4, которым 01 октября 2021 г. был подготовлен межевой план (л.д. 29-44) и техническое заключение (л.д. 27-28), из которых следует, что конфигурация земельного участка не соответствует сведениям предоставленных документов, площадь земельного участка составляет 496 кв.м, площадь по данным ЕГРН – 558 кв.м, установлено полное наложение на земельный участок с кадастровым номером №, который находится в государственной собственности субъекта РФ.

Также истец указывает, что после перехода права собственности ему стало известно о том, что на земельном участке с кадастровым номером № установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец полагает, что ФИО2 достоверно знала об указанных обстоятельствах, однако, умышленно ввела в заблуждение ФИО1 как покупателя, не сообщив о них. В связи с чем полагает, что имеются основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным на основании ч.2 ст.179 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 2-3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Вместе с тем, судом не установлено обстоятельств, достоверно указывающих на совершение сделки под влиянием обмана или заблуждения, поскольку с момента заключения договора купли-продажи земельного участка истец не обращался к ответчику с претензией о возврате объекта недвижимости, а ответчик в свою очередь не обращался к истцу с требованием о возврате денежных средств и процентов. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что стороны, исполнив условия договора в полном объеме, не имели претензий друг к другу в течение длительного времени. Исковое заявление подано 06 июня 2022 г., тогда как межевой план изготовлен в октябре 2021 г., то есть истец посчитал себя обманутым по истечении более полугода с момента заключения договора купли-продажи земельного участка.

Более того, в соответствии с п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Вместе с тем, как следует из искового заявления до заключения оспариваемого договора ФИО1 был предоставлен скрин-шот справочной информации по объекту недвижимости в режиме online c сайте Росреестра (л.д. 26), из которого следует, что на земельном участке установлены ограничения. Однако данное обстоятельство не стало основаниям для отказа истца от заключения договора. Также суд отмечает, что сведения ЕГРН об объектах недвижимости находятся в общедоступном пользовании и при должной осмотрительности покупатель имеет право самостоятельно получить выписку из ЕГРН либо затребовать таковую у продавца и (или) посредника сделки.

Кроме того, с учетом приведенных норм права, юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу являются обстоятельства о том, имело ли место намеренное умолчание ответчиком об обстоятельствах либо сообщение недостоверных сведений, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям, обычно предъявляемым к договору дарения недвижимости.

Между тем стороной истца в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств того, что от него ответчиком умышленно была скрыта какая-то информация относительно условий или предмета оспариваемой сделки, либо истцу была предоставлена ответчиком недостоверная информация относительно условий сделки или ее объекта.

При этом довод истца, что ФИО2 как собственник земельного участка должна была обратиться к кадастровом инженеру, в связи с чем достоверно знала о наложении границ земельного участка с кадастровым номером № с границами земельного участка № является голословным и не подтверждается материалами дела. Кроме того, согласно копиям из реестрового дела (регистрационного дела), ФИО2 в уполномоченный орган с заявлением об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером № не обращалась.

Также суд принимает во внимание нижеследующее.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Установление границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков.

Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Из приведенных положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Руководствуясь названными правовыми нормами, установив приведенные обстоятельства на основании всесторонне исследованных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку истцом приобретен спорный земельный участок, на который было зарегистрировано право, однако, не были определены его границы и площадь, то есть фактически земельный участок был приобретен истцом без окончательной его постановки на государственный кадастровый учет. Приобретая же земельный участок, границы которого не установлены в законном порядке, о чем ФИО1 было достоверно известно, истец действовал на свой страх и риск. При этом постановка земельного участка с кадастровым номером № в соответствующих границах и площади была осуществлена до заключения спорного договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора купи-продажи, взыскании убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 августа 2022 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко