УИД 25RS0003-01-2022-003066-10
Дело № 2-437/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 августа 2023 года гор. Владивосток
Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Смадыч Т.В.
при секретаре Гутник Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Единый Ипотечный Центр» о взыскании денежных средств,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что между ней и ООО «Единый Ипотечный Центр» 09.02.2022 был заключен договор аванса, в соответствии с которым ответчик обязался передать в ее собственность (продать) два жилых помещения, расположенные по адресу <...>. ФИО2, д. 46, кв. 26 и 27. С целью исполнения данного договора, ответчик обязался оказать ей юридическую помощь по направлению заявок в адрес кредитных организацией с целью получения одобрения по ипотеке. В результате произошедших 24.02.2022 событий, ЦБ РФ повысил ключевую процентную ставку, в связи с чем, ей было отказано в предоставлении ипотечного кредита для приобретения вышеуказанной недвижимости у ответчика на ранее одобренных условиях. При таких обстоятельствах, приобретение квартир у ответчика для нее стало невозможным. Она обратилась к ответчику с требованием возвратить сумму аванса, уплаченную на основании договора от 09.02.2022, а также возвратить денежные средства в размере 130 000 рублей, уплаченные в качестве вознаграждения за юридическое сопровождение сделки. Письмом от 15.04.2022 №7 ей было сообщено, что ответчик готов возвратить ей сумму денежных средств в размере 255 000 рублей, из которых 125 000 рублей составляют 50% от суммы переданного ей аванса с учетом пункта 5 договора аванса. С данным предложением ответчика она не согласна. Она не уклонялась от заключения договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости. Невозможность заключения договора купли-продажи недвижимости была обусловлена форс-мажорными обстоятельствами, произошедшими 24.02.2022 и увеличением процентной ставки по кредитам, ранее одобренным банками ВТБ и Сбербанк. С учетом данных обстоятельств, договор купли-продажи не был заключен в срок до 09.04.2022, в соответствии с п. 3 договора аванса. Между сторонами не был заключен предварительный договор купли-продажи, либо договор задатка, который бы ставил условие возврата переданного аванса в зависимость, от факта заключения сделки. У ответчика отсутствуют правовые основания удерживать 50% суммы переданного аванса, поскольку сделка не была заключена по вине третьих лиц (банковских учреждений). Условия об удержании половины суммы переданного аванса в результате срыва сделки по вине третьих лиц в договоре аванса не содержится. Поскольку ответчиком не было осуществлено фактических действий по юридическому сопровождению сделки купли-продажи, считает, что денежные средства в размере 130 000 рублей должны быть возвращены в полном объеме. Акт выполненных работ ею не был подписан, фактических услуг юридического характера ей оказано не было, какого-либо договора, в котором бы содержался перечень подобных услуг и срок их выполнения, ею не подписывался. Просила суд расторгнуть договор аванса, заключенный 09.02.2022 между сторонами, взыскать с ответчика в пользу истца сумму аванса 250 000 рублей, денежные средства в размере 130 000 рублей, переданные по договору аванса в счет оплаты юридического сопровождения сделки, штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 789, 59 рублей.
В последствии истец уточнила заявленные требования, просила суд признать недействительным договор аванса, заключенный 09.02.2022 между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца сумму в размере 250 000 рублей, уплаченную по договору аванса от 09.02.2022, денежные средства в размере 130 000 рублей, переданные по договору аванса в счет оплаты юридического сопровождения сделки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 789,59 рублей.
В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске и заявлении об уточнении требований, от требований в части расторжения договора аванса, заключенного 09.02.2022, между ФИО1 и ООО «Единый Ипотечный Центр» отказался.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ранее предоставил суду письменные возражения по заявленным требованиям истца, в которых указал, что учитывая фактическое оказание ответчиком истцу юридических услуг на сумму 105 000 рублей, общая сумма денежных средств подлежащих возврату ответчиком составляет 150 000 рублей, которую ответчик признает. В удовлетворении остальной части требований просил отказать.
ФИО3 в судебное заседание не явился, судом извещался.
Выслушав участника процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 09.02.2022 между ООО «Единый Ипотечный Центр», действующего в интересах и по поручению собственника ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор аванса, согласно которому стороны договорились, что продавец обязуется продать (передать в собственность), а покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до 09.04.2022 следующее недвижимое имущество:
- жилое помещение, площадью 21,9 кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес>
- жилое помещение, площадью 27,4 кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес>
Согласно п. 2 договора аванса от 09.02.2022 в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцу аванс за приобретенную недвижимость в сумме 250 000 рублей, которая входит в окончательную стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости составляет 7 250 000 рублей (п. 4 договора).
Покупатель и продавец обязуются заключить договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости на оговоренных условиях в срок до 09.04.2022 (п. 3 договора).
В случае отказа, либо уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи недвижимости на согласованных в договоре аванса условиях, по причинам, не зависящим от продавца, аванс подлежит возврату в размере 50% от внесенной суммы (п. 5 договора).
Из п. 7 договора следует, что отдельно покупатель оплачивает юридическое сопровождение сделки в размере 130 000 рублей.
Заявлениями от 31.03.2022 и от 19.04.2022 истец обращалась в ООО «Единый Ипотечный Центр», в которых просила расторгнуть договор аванса от 09.02.2022 и возвратить ей денежные средства в размере 130 000 рублей, переданные ею в счет оплаты юридического сопровождения сделки, а также вернуть денежные средства в сумме 250 000 рублей.
Данные требования истец мотивировала тем, что 24.02.2022 ЦБ РФ повысил ключевую процентную ставку, в связи с чем ей было отказано в предоставлении кредита для приобретения недвижимого имущества.
15.04.2022 ответчиком в адрес истца был направлен ответ о согласии возвратить ей денежную сумму в размере 255 000 рублей, состоящей из 50 % суммы аванса 125 000 рублей и суммы, оплаченной за юридическое сопровождение сделки 130 000 рублей.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, Гражданский Кодекс не исключает возможность обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или уплата его в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не было заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в том числе, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершенно в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По своей правовой природе выплаченная истцом денежная сумма является авансом, который в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно: предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.
При указанных обстоятельствах, сумма аванса в размере 250 000 рублей подлежит взысканию с ООО «Единый Ипотечный Центр» в пользу ФИО1
В силу ст. 10 ГК РФ не допускается действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Закрепив в ст. 779 ГК РФ право исполнителя на оплату оказанных услуг, законодатель, вместе с тем, в ст. 781 ГК РФ установил механизм, направленный на предотвращение злоупотребления данным правом, согласно которому заказчик обязан оплатить только оказанные ему услуги.
Поскольку договор оказания услуг между сторонами заключен в письменной форме, доказательства его исполнения также должны быть представлены в письменной форме (ст. 161 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
В обоснование доводов частичного исполнения обязательств юридического сопровождения сделки на сумму 105 000 рублей, ответчиком ООО «Единый Ипотечный Центр» предоставлен суду акт приемки оказанных услуг от 18.04.2022, который истцом не подписан. Данный акт был предоставлен ответчиком только в ходе рассмотрения гражданского дела.
В данном акте указано, что исполнителем проделана следующая работа: составление договора аванса от 09.02.2022, сбор документов и информации по заемщику, анализ кредитной истории заемщика, определение банков-кредиторов, заполнение полной анкеты заемщика по форме ПАО «Сбербанк», заполнение анкеты заемщика по форме ПАО «ВТБ», подготовка для заемщика чек-листа с информацией по заявке на получение ипотечного кредита, подача заявки в ПАО «Сбербанк» и в ПАО «ВТБ», сбор решений банков-партнеров, составление договора купли-продажи квартиры № 26 с использованием собственных средств, составление договора купли-продажи квартиры № 27 с использование собственных средств, получение с продавцом форсы № 10 в паспортном столе, согласование договоров купли-продажи и определение даты сделки, иные действия в виде телефонных переговоров/разъяснений, переписки и пр.
Вместе с тем, доказательств предварительного одобрения банками ипотеки на указанную в договоре аванса стоимость недвижимости в размере 7 250 000 рублей, составление и согласование договоров купли-продажи недвижимости, определение даты сделки, ответчиком не предоставлено.
Данный акт не подтверждает надлежащее оказание ответчиком истцу юридических услуг по договору от 09.02.2022.
Также, в договоре аванса услуги, которые был обязан оказать ответчик, не прописаны, определить объем услуг и соотнести их с актом не предоставляется возможным.
Договор аванса составлен в установленной законом форме, подписан сторонами, волеизъявление сторон при его заключении было направлено на достижение определенных правовых последствий – заключение договоров купли-продажи недвижимости, что ООО «Единый Ипотечный Центр» исполнено не было.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о взыскании с ООО «Единый Ипотечный Центр» в пользу ФИО1 130 000 рублей, оплаченных ею за юридическое сопровождение сделки.
Общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, уплаченная истцом по договору аванса от 09.02.2022 составляет 380 000 (250 000 + 130 000) рублей.
Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленуме Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от 08.10.98 г. в п. 1, имея в виду, что ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
Как усматривается из материалов дела, у ответчика перед истцом была обязанность по юридическому сопровождению сделки заключить в будущем договор купли-продажи, за что истцом были оплачены ответчику денежные средства.
Таким образом, на ответчика не возлагалась обязанность уплатить деньги, а исполнить обязательство в натуре.
В силу п. 25 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленуме Высшего Арбитражного Суда РФ № 13/14 от 08.10.98 "О практике применения положений Гражданского Кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", если по соглашению сторон обязанность исполнить обязательство в натуре (передать вещи, произвести работы, оказать услуги) заменяется обязанностью должника уплатить определенную сумму, то с истечением срока уплаты этой суммы, определенного законом или соглашением сторон, на сумму долга подлежат начислению проценты на основании пункта 1 ст. 395 ГК РФ, если иное не установлено соглашением сторон.
Судом при рассмотрении дела установлено, что требование о возврате денежных средств заявлено истцом 19.04.2022, в связи с чем суд пришел к выводу о необходимости взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с этой даты. Расчет процентов произведен истцом верно, с учетом действующей ставки рефинансирования. Сумма процентов за период с 20.04.2022 по 12.05.2022 составляет 3 789,59 рублей и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
От требований о расторжении договора аванса, заключенного 09.02.2022, между ФИО1 и ООО «Единый Ипотечный Центр», истец отказалась.
Требование о признании недействительным договора аванса не подлежат удовлетворению, так как истец обращалась к ответчику 19.04.2022 в том числе с требованием расторгнуть договор, а ответчик в ответе от 15.04.2022 указал, что заявление о расторжении договора аванса рассмотрено и удовлетворено, а в соответствии с п.5 договора аванса, договор считается расторгнутым по соглашению сторон.
В силу положений ст. 39 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска. Суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Согласно абз. 4 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.
Принимая во внимание, что отказ от иска является диспозитивным правом истца, процессуальные последствия, предусмотренные ст. ст. 220, 221 ГПК РФ, истцу разъяснены и понятны, отказ от иска не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, суд полагает необходимым принять отказ ФИО1 от части требований о расторжении договора аванса, заключенного 09.02.2022, между ФИО1 и ООО «Единый Ипотечный Центр» и производство по делу в данной части прекратить.
На основании статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобождён, подлежит взысканию с ответчика в бюджет Владивостокского городского округа в размере 7 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Принять отказ ФИО1 от требований о расторжении договора аванса, заключенного 09.02.2022, между ФИО1 и ООО «Единый Ипотечный Центр», прекратив производство в данной части.
Взыскать с ООО «Единый Ипотечный Центр» в пользу ФИО1 380 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами 3 789,59 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с ООО «Единый Ипотечный Центр» в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину 7 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.
Председательствующий