Дело №2-6033/2025
УИД: 36RS0002-01-2025-005759-02
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 декабря 2025 года г. Воронеж
Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:
председательствующего судьи Ивановой Т.Е.,
приведении протокола судебного заседания секретарем Забара О.В.,
с участием истца ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2,
несовершеннолетнего ФИО2,
истца ФИО3,
представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,
представителя ответчика ФИО6 по доверенности ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ), расположенной по адресу: <адрес>, недействительным в силу ничтожности,
В обоснование заявленных требований указали, что (ДД.ММ.ГГГГ) между ответчиками договор купли-продажи был составлен формально, лишь для вида, со злоупотреблением правом, фактическим сохранением владения и контроля над спорной квартирой ФИО4, в противоправных целях, чтобы в обход закона выселить из квартиры членов ее семьи, сыновей. Квартира была формально переоформлена на имя ее родственника ФИО8, который также формально выступает истцом в деле (№). Фактами, свидетельствующими о том, что договор является мнимым является то, что представитель ФИО4 ФИО5 оплачивал квитанции об уплате государственной пошлины от имени ФИО9, ее заплатил тот же самый ФИО5, а представитель ФИО9 ФИО10, в других процессах представлял интересы ФИО4 Кроме того, ФИО9 является родственником ФИО4 Фактически ФИО9 не оплачивал спорную квартиру, соответствующая финансовая возможность у него отсутствовала. Цена договора занижена от рыночной в два раза, в целях получения возможности создания видимости ее реальной оплаты. ФИО4 имеет большую задолженность по уплате алиментов ФИО1 на содержание несовершеннолетнего ФИО2 Заключив спорный договор ФИО4 фактически сохранила контроль над спорной квартирой, считая ее своей, что подтверждается видеозаписью и перепиской с ФИО3 ФИО9 не оплачивал квартиру, не приезжал в г. Воронеж, не осматривал ее, не убедился в ее освобождении, а также отсутствии зарегистрированных в ней лиц, что свидетельствует об его недобросовестном поведении и формальности совершения сделки, в целях помощи своей родственнице. В силу чего спорный договор является мнимый, в связи с чем они обратились с указанным иском. (л.д.10-14).
В судебном заседании истец ФИО1, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, несовершеннолетний ФИО2, истец ФИО3, заявленные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить, пояснили, что ответчики заключили мнимую сделку, с целью выселения их спорной квартиры. Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе, отчетом о рыночной стоимости квартиры, видеозаписью, где ФИО4, говорит, что это ее квартиры уже после заключения договора купли-продажи.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена в установленном законом порядке, обеспечила явку представителя.
Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержал изложенной в письменных возражениях. Подтвердил факт родственных отношений между ФИО4 и ФИО9 (л.д.219-221).
Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен в установленном законом порядке, обеспечил явку представителя.
Представитель ответчика ФИО9 по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержал изложенной в письменных возражениях. (л.д.222-225).
Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав все обстоятельства дела в их совокупности, приходит к следующему.
Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) установлено, что судебной защите подлежат нарушенные права, свободы или законные интересы граждан.
То есть, из анализа ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ следует, что истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.
В соответствии с п.2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.
В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него денежную сумму (цену).
По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая, последующее поведение сторон.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Правила о цене имущества определяют, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 153, п. 3 ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Понятие мнимой сделки определено п. 1 ст. 170 ГК РФ, в соответствии с которым мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что судам необходимо учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела ФИО4 и ФИО1 бывшие супруги, ФИО3 и ФИО2 их дети.
ФИО4 с (ДД.ММ.ГГГГ) принадлежит трехкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты>., находящейся на <адрес> этаже <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.
(ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО4 и ФИО9, в лице представителя по доверенности ФИО7, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.70-71).
В соответствии с п. 3 указанного договора квартира продана за 6 000 000 руб. Расчеты между сторонами происходил следующим образом: 170000 руб. переданы в качестве задатка (ДД.ММ.ГГГГ), 5830000 руб. в безналичном порядке в течении 1 рабочего дня с даты заключения договора в аккредитив в ПАО ТКБ Банк в офисе, расположенном по адресу: <...>. Д.6А.
Согласно ответу из ПАО «ТБК Банк» 07.10.2024 ФИО9 вносились денежные средства на аккредитив, что подтверждается платежным поручением (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.96-97).
На основании вышеуказанного договора купли-продажи право собственности зарегистрировано за ФИО9
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Представленный сторонами на регистрацию договор купли-продажи спорной квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ) содержит условие об оплате стоимости квартиры через аккредитив в течение 1 дня его подписания.
Договор собственноручно подписан ФИО4 и представителем ФИО9, действующего на основании нотариальной доверенности (№), ФИО7 в том числе, без какого-либо принуждения, либо давления, доказательств обратного стороной в судебном заседании не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Факт родственных отношений ФИО4 и ФИО11, не является основанием для признания такой сделки мнимой.
По смыслу приведенных выше норм ГК РФ для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности, а также выяснить наличие действительной воли участников сделки.
Оценивая поведение сторон оспариваемой сделки в совокупности с имеющимися в деле доказательствами и пояснениями сторон применительно к приведенным выше нормам права, суд приходит к выводу, что совершая сделку купли-продажи спорной квартиры, стороны имели действительное намерение на ее совершение и возникновение соответствующих юридических последствий в виде прекращения права собственности ФИО4 на указанную квартиру и возникновение права собственности на квартиру у ФИО9 Наличие воли ФИО4, на отчуждение спорной квартиры в пользу ФИО9 представитель ответчик подтвердил лично в судебном заседании.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о мнимости сделки, о намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, и опровергающих выводы суда, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не было представлено.
Отклоняя доводы истцов о том, что деньги за продажу квартиры у ФИО9 отсутствовали и фактически не передавались, суд исходит из приведенных выше сведений из банка о переводе денежных средств именно ФИО9, а также документами, подтверждающими его финансовое положение: договор купли продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ) на суму 3 790000 руб., договор купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) на сумму 2140 00 руб., выписками по счета, справками 2-НДФЛ за 2022-2024 гг. (л.д.140-167).
Не может признать состоятельными доводы истцов в подтверждение мнимости сделки, участие при ее заключении представителей ФИО4 – ФИО5, ФИО7, поскольку, ФИО9 проживал и находился в другом городе, участвовал в сделки через представителя, которого ему посоветовала его родственника ФИО4
Вопреки доводам истцов о мнимости сделки, ФИО9, после заключения договора купли продажи, оплачивает налоги за спорную квартиру, коммунальные услуги (л.д.108-132).
Судом отклоняются доводы истцов о заниженной стоимости спорной квартиры, в подтверждение чего был представлен отчет о стоимости спорной квартиры, которая определена в размере 10743497 руб. (л.д.175-218), поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ имеет место свобода договора, кроме того, на момент продажи квартиры в ней были зарегистрированы дети ФИО4, один из которой несовершеннолетний, что привело к судебному разбирательству, и как следствие, дополнительным расходам, а также имелась задолженность по коммунальным платежам.
В ходе рассмотрения дела судом обозревалась видеозапись, представленная стороной истца, где в спорной квартиры находится ФИО3, ФИО4, а также иные лица, которые пришли в квартиру, чтобы забрать вещи, признанные решением суда, как принадлежащими ФИО4 В ходе конфликта ФИО3 и ФИО4, последняя говорит, что это ее квартиры.
Представитель ФИО4 – ФИО5, пояснил, что у сторон в ходе развода и раздела имущества сложились конфликтные отношения, кроме того, у его доверительницы имеют психологические проблем, предположил, что ФИО4 на тот момент не хотела говорить, что она продала квартиру.
Учитывая вышеизложенное, истцами в нарушение указанных правовых норм не представлено доказательств заключения договора купли-продажи лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
При этом, суд отмечает, что факт не оплаты по договору является основанием для расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением существенных условий договора, а не признании его недействительным в силу ничтожности. Вместе с тем, таких требований исковое заявление не содержит.
Таким образом, оценивая условия оспариваемого истцом договора, суд соглашается с позицией стороны ответчиков о том, что все существенные условия договора нашли в нем свое отражение, в т.ч. в части согласованной сторонами стоимости предмета договора и порядка его оплаты в силу действующего законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ), расположенной по адресу: <адрес>, недействительным в силу ничтожности, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.Е. Иванова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.01.2026.