УИД 50RS0028-01-2019-010144-58
Дело №2-7951/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 сентября 2022 года г. Мытищи Московской области
Мытищинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Литвиновой М.А.,
с участием прокурора Ворониной Ю.В.,
при секретаре Жмелькове Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7951/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности на жилые помещения, компенсации морального вреда, встречному иску ООО «Лидер Инвест Групп» к ФИО1, ФИО5 о прекращении права собственности на жилые помещения, истребовании жилых помещений из чужого незаконного владения, прекращении права пользования жилыми помещениями и снятии с регистрационного учета, выселении, признании права собственности за истцом на жилые помещения, взыскании пени,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «ФИО2» о признании права собственности на жилые помещения – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.
Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «ФИО2» был заключен Договор № ПР-18-3-2/141 уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве. В соответствии с условиями данного Договора после завершения строительства ФИО4 приобретает в собственность <адрес>, расположенную по вышеуказанному адресу, после ввода в эксплуатацию дома застройщиком ООО «СЗ «КомфортИнвест». Согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию был указан – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанная выше квартира поставлена на кадастровый учет и ей присвоен кадастровый номер. Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Договор № ПР-17-7-9/408 уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого после завершения строительства ФИО4 приобретает в собственность <адрес>, расположенную по вышеуказанному адресу, после ввода в эксплуатацию дома застройщиком ООО «СЗ «КомфортИнвест». Согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию был указан – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На настоящее время дом введен в эксплуатацию. Указанная выше квартира поставлена на кадастровый учет и ей присвоен кадастровый номер. В ООО «СЗ «КомфортИнвест» истцом было направлено требование о выдаче актов приема-передачи квартир, которое получено ДД.ММ.ГГГГ. Однако, на указанное требование ФИО4 ответа не получила. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ООО «ФИО2» истцом было также направлено требование о выдаче актов приема-передачи квартир. Однако, также на указанное требование ФИО4 никакого ответа до настоящего времени не получила. По непонятным причинам ни ответчик, ни третье лицо не реагируют на законные требования истца, по сути, отказываются выдавать акты приема-передачи на квартиры, в соответствии с которыми ФИО4 зарегистрировала бы свое право собственности на имущество в регистрирующем органе. В связи с этим истец также полагает, что неправомерными действиями ответчика ей причинен моральный вред, который она оценивает в 100 000 рублей.
Заочным решением Мытищинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение суда отменено, производство по делу возобновлено.
При новом рассмотрении дела ответчиком подано встречное исковое заявление к ФИО4 И ФИО3, в котором ООО «ФИО2» с учетом уточнения требований в окончательной редакции просит прекратить право собственности на <адрес> кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированную за ФИО4; истребовать из чужого незаконного владения указанную <адрес>; прекратить право собственности на <адрес> кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированную за ФИО4; истребовать из чужого незаконного владения истца указанную <адрес>; прекратить право пользования ФИО7 квартирой №; снять ФИО4 с регистрационного учета по адресу: <адрес>; прекратить право пользования ФИО3 квартирой №; снять ФИО3 с регистрационного учета по адресу: <адрес>; выселить ФИО4 из <адрес>; выселить ФИО4, ФИО3 из <адрес>; погасить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; погасить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; признать право собственности на <адрес> за ООО «ФИО2»; признать право собственности на <адрес> за ООО «ФИО2»; взыскать с ФИО4 в пользу ООО «ФИО2» пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 120 134 рубля 28 копеек за нарушение срока оплаты по Договору № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ; пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 515 285,64 рублей за нарушение срока оплаты по Договору № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ; расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 рублей.
Требования встречного иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомфортИнвест» (застройщик) и ООО «ФИО2» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Впоследствии между ООО «ФИО2» и ФИО4 был заключен договор № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО4 принимает часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением: обязанности по оплате Цены ДДУ в части, соответствующей стоимости объекта, которая на момент заключения настоящего Договора произведена Участником долевого строительства полностью; права требования Цедента к Застройщику о передаче Цессионарию объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Учитывая, что на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, оплата по договору ФИО4 была произведена не в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО17» передал истцу <адрес> по акту приема-передачи в пользование без перехода права собственности. В соответствии с договором оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Цедента в соответствии с графиком платежей к настоящему договору (п. 2.3 Договора уступки). Последний платеж по Договору уступки истцом был произведен ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 036 руб. В связи с несвоевременной оплатой стоимости квартиры по Договору уступки, ответчик ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направил требование (претензия) об уплате цены договора, которое было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору в случае ненадлежащего исполнения Цессионарием обязанностей по оплате цедент вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор без уплаты каких-либо штрафных санкций. В связи со значительной просрочкой внесения денежных средств по графику платежей ответчик расторг в одностороннем порядке Договор уступки, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от Договора № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием возвратить (освободить) квартиру, которое получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Управления Росреестра по МО уведомление об одностороннем отказе от Договора № ПР-18-3-2/141 от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ, из Росреестра поступило уведомление о погашении ограничения (обременения) права от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН правообладателем спорной квартиры является ООО «ФИО2». Таким образом, договор № от ДД.ММ.ГГГГ является расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО4 отсутствуют основания для признания права собственности на квартиру.
Также ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомфортИнвест» и ООО «ФИО2» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Впоследствии между ООО «ФИО2» и ФИО4 был заключен договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ от «25» апреля 2016 г., согласно которому ответчик передает, а истец принимает часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ,за исключением: обязанности по оплате цены ДДУ в части, соответствующей стоимости объекта, которая на момент заключения настоящего Договора произведена Участником долевого строительства полностью, права требования цедента к застройщику о передаче цессионарию объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Учитывая, что на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома оплата по ДДУ ФИО4 была произведена не в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу <адрес> по акту приема-передачи в пользование. Оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Цедента в соответствии с графиком платежей к настоящему договору (п. 2.3 Договора уступки). Последний платеж по Договору уступки был произведен истцом ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 957,39 руб. В связи с несвоевременной оплатой стоимости квартиры по Договору уступки ответчик ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направил требование (претензию) об уплате цены договора, которое было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, а также вручено на руки. Согласно п. 5.3 Договора уступки, в случае ненадлежащего исполнения Цессионарием обязанностей по оплате Цедент вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор без уплаты каких-либо штрафных санкций. В связи со значительной просрочкой внесения денежных средств по графику платежей, ответчик расторг в одностороннем порядке Договор уступки, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием возвратить (освободить) квартиру, которое ДД.ММ.ГГГГ было возвращено отправителю из-за истечения срока хранения. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ответчик в адрес Управления Росреестра по МО направил уведомление об одностороннем отказе от Договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ с требованием возвратить (освободить) <адрес>, о чем свидетельствует ответ из Управления Росреестра по МО - уведомление о погашении ограничения (обременения) права от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН правообладателем спорной квартиры является ООО «ФИО2». Таким образом, договор № от ДД.ММ.ГГГГ является расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ и у ФИО4 отсутствуют основания для признания права собственности на квартиру.
Учитывая, что ответчики по встречному иску зарегистрированы и проживают в вышеуказанных квартирах, их право пользования жилыми помещениями подлежит прекращению, а они подлежат выселению, поскольку квартиры находятся в незаконном владении ФИО12.
Кроме того, с ФИО4 подлежит взысканию неустойка за просрочку оплаты по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ за последние 3 года (с учетом срока исковой давности), т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и по дату расторжения Договора уступки – ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 120 134,28 руб.; а также по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 515 285,64 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия об уплате цены договоров, которая согласно отчету об отслеживании отправления была возвращена отправителю из-за истечения срока хранения.
В судебном заседании представитель ФИО4 и ФИО3 – ФИО8 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Возражала против удовлетворения встречного искового заявления, указав, что после того, как начались изменения у ответчика, было заключено мировое соглашение, а в 2017 году генеральным директором ООО «ФИО2» выдано письмо о приостановке платежей. Пояснила, что доверитель от платежей никогда не отказывался, равно как и не отказывается в настоящее время. При этом, ФИО4 готова погасить всю образовавшуюся задолженность. Ей не было известно о том, что возможно класть денежные средства на депозит у нотариуса. У ФИО4 было письмо о необходимости уплачивать задолженность, однако, там не было указано, куда производить оплату и в каком размере. Она написала письмо, что готова оплатить задолженность со всеми задатками. В компании ответчика были перемены. Когда пришло уведомление, ФИО4 не жила по указанному ответчиком адресу. Дом был сдан, и ДДУ прекращает свое действие.
Представить ООО «ФИО2» ФИО9 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, а также поддержала встречные исковые требования, указав на необоснованность доводов стороны ФИО12 о невозможности производить оплату.
Третье лицо ООО «СЗ Комфорт Инвест» в судебное заседание представителя не направило, извещено.
Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что с учетом исследованных в ходе разбирательства дела доказательств, встречные исковые требования подлежат удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое не имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч.1 ст.223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 ч.2 ст.223 ГК РФ).
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника.
В силу ст.11, ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
В соответствии с п.1 ст. ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие правила об обязательствах, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п.2 ст.434 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента таковой регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.1 ст.6 Закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Согласно п.9 ст.4 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомфортИнвест» (застройщик) и ООО «ФИО2» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому Застройщик обязуется в срок построить (создать) Многоквартирный дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется оплатить цену и принять у Застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Данный договор заключен в отношении впоследствии построенной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ФИО2» был заключен Договор № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве. В соответствии с условиями данного Договора ФИО4 принимает часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением: обязанности по оплате Цены ДДУ в части, соответствующей стоимости объекта, которая на момент заключения настоящего Договора произведена Участником долевого строительства полностью; права требования Цедента к Застройщику о передаче Цессионарию Объекта после завершения строительства и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.
При этом, согласно п.1.2 договора в связи с тем, что оплата по договору будет производиться Цессионарием в адрес Цедента на условиях рассрочки, право требования к Застройщику о передаче Объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома перейдет к Цессионарию после окончательной оплаты последним в адрес Цедента цены настоящего договора.
Согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию был указан – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2.1 Договора уступки цена уступаемых прав и обязанностей по настоящему Договору составляет 4 724 101,29 руб. Оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Цедента в соответствии с графиком платежей к настоящему договору (п. 2.3 Договора уступки).
Последний платеж по данному Договору уступки прав истцом был произведен ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 036 руб., что ФИО4 не оспаривалось.
На момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома оплата по договору ФИО4 была произведена не в полном объеме, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО18» передал истцу <адрес>, расположенную по вышеуказанному адресу, по акту приема-передачи в пользование без перехода права собственности.
Согласно п. 5.3 Договора уступки, в случае ненадлежащего исполнения Цессионарием обязанностей по оплате на срок более 30 (Тридцати) календарных дней, после окончания предусмотренного указанным разделом срока оплаты, Цедент вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор (отказаться от исполнения Договора) без уплаты каких-либо штрафных санкций. При этом. Договор считается расторгнутым с момента наступления наиболее раннего события: истечения 10 (Десяти) рабочих дней с момента направления Цессионарию уведомления о расторжении по почте либо фактического получения такого уведомления Цессионарием.
В связи с просрочкой более 30 дней по оплате цены договора истец направлял ответчику требование об уплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.
Как указало ООО «ФИО20», в связи со значительной просрочкой внесения денежных средств по графику платежей, ответчик расторг в одностороннем порядке Договор уступки, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от Договора № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием возвратить (освободить) квартиру, которое согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Управления Росреестра по МО уведомление об одностороннем отказе от Договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве, что подтверждается ответом из Росреестра - уведомлением о погашении ограничения (обременения) права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ в регистрационные сведения была внесена запись об уведомлении об одностороннем отказе от Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием возвратить (освободить) квартиру, из которой усматривается, что правообладателем спорной квартиры является ООО «ФИО2».
Согласно выпискам из ЕГРН <адрес> поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый №.
В настоящее время собственником названной квартиры на основании заочного решения суда значится ФИО4
Учитывая изложенное, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора № № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ, поскольку просрочка по оплате стоимости договора по графику платежей составила более семи месяцев, учитывая получение истцом уведомления ДД.ММ.ГГГГ о расторжении названного договора, в отсутствие какого-либо ответа от ФИО4, отсутствии оплаты по договору, суд приходи к выводу, что данный договор является расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
В указанной связи, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, учитывая, что согласно условиям договора уступки прав, заключенного между истцом и ответчиком в отношении <адрес>, право собственности у ФИО4 может возникнуть только после полной оплаты по договору, принимая во внимание, что в соответствии с условиями названного договора ООО «ФИО21» имеет право расторгнуть договор при невыполнении условий в части оплаты, что и было сделано ООО «ЛИГ», отсутствуют правовые основания для признания за ФИО4 права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Также судом установлено, что 21» марта 2016 г. между ООО «КомфортИнвест» и ООО «ФИО2» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому Застройщик обязуется в срок построить (создать) Многоквартирный дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить цену и принять у Застройщика Объект долевого строительства при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию.
Впоследствии между ООО «ФИО2» (Цедент или Участник долевого строительства) и ФИО4 (Цессионарий) был заключен договор № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от «25» апреля 2016 г., согласно которому ответчик передает, а истец принимает часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за исключением: обязанности по оплате цены ДДУ в части, соответствующей стоимости объекта, которая на момент заключения настоящего Договора произведена Участником долевого строительства полностью, права требования цедента к застройщику о передаче цессионарию объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При этом, согласно п.1.2 договора в связи с тем, что оплата по договору будет производиться цессионарием в адрес Цедента на условиях рассрочки, право требования к Застройщику о передаче Объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома перейдет к Цессионарию после окончательной оплаты последним в адрес Цедента цены настоящего договора.
Согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию был указан – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2.1 Договора уступки цена уступаемых прав и обязанностей по настоящему Договору составляет 3 334 803,23 руб.
Оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Цедента в соответствии с графиком платежей к настоящему договору (п. 2.3 Договора уступки).
Последний платеж по Договору уступки был произведен истцом ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 957,39 руб.
На момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома оплата по договору ФИО4 была произведена не в полном объеме, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО22» передал истцу <адрес>, расположенную по вышеуказанному адресу, по акту приема-передачи в пользование без перехода права собственности.
Согласно п. 5.3 Договора уступки, в случае ненадлежащего исполнения Цессионарием обязанностей по оплате на срок более 30 (Тридцати) календарных дней, после окончания предусмотренного указанным разделом срока оплаты, Цедент вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор (отказаться от исполнения Договора) без уплаты каких-либо штрафных санкций. При этом. Договор считается расторгнутым с момента наступления наиболее раннего события: истечения 10 (Десяти) рабочих дней с момента направления Цессионарию уведомления о расторжении по почте либо фактического получения такого уведомления Цессионарием.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направил требование (претензия) об уплате цены договора, которое было получено Истцом ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № Вышеуказанное требование (претензия) было также вручено лично в руки истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой о получении оригинала на руки ДД.ММ.ГГГГ.
Как указало ООО «ФИО23», в связи со значительной просрочкой внесения денежных средств по графику платежей, ответчик расторг в одностороннем порядке Договор уступки, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием возвратить (освободить) квартиру (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), которое согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № ДД.ММ.ГГГГ было возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.
В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Управления Росреестра по МО уведомление об одностороннем отказе от Договора № ПР-17- 7-9/408 от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве с требованием возвратить (освободить) <адрес>, о чем свидетельствует ответ из Управления Росреестра по МО - уведомление о погашении ограничения (обременения) права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ в регистрационные сведения была внесена запись об уведомлении об одностороннем отказе от Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, с требованием возвратить (освободить) квартиру, где усматривается, что правообладателем спорной квартиры является ООО «ФИО2».
Согласно выпискам из ЕГРН <адрес> поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый №.
В настоящее время собственником названной квартиры на основании заочного решения суда значится ФИО4
Учитывая изложенное, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора № № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по ДДУ, поскольку просрочка по оплате стоимости договора по графику платежей составила более одного года, учитывая, что от получения юридически значимого документа ФИО4 уклонилась, в связи с чем письмо вернулось отправителю ДД.ММ.ГГГГ, иной адрес для направления корреспонденции ответчику не сообщила, в отсутствие какого-либо ответа от ФИО4, отсутствии оплаты по договору, суд приходи к выводу, что данный договор является расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
В указанной связи, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, учитывая, что согласно условиям договора уступки прав, заключенного между истцом и ответчиком в отношении <адрес>, право собственности у ФИО4 может возникнуть только после полной оплаты по договору, принимая во внимание, что в соответствии с условиями названного договора ООО «ФИО31» имеет право расторгнуть договор по невыполнении условий в части оплаты, что и было сделано ООО «ФИО30», отсутствуют правовые основания для признания за ФИО4 права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании права собственности на жилые помещения, равно как и для взыскания компенсации морального вреда, в полном объеме.
Доводы ФИО4 о том, что она выплатила денежные средства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в августе 2017 года, допустимыми и достоверными доказательствами не подтверждены. Данные обстоятельства также опровергаются пояснениями стороны ФИО4, которая не отрицала наличие задолженности, имела намерение согласовать условия мирового соглашения с ответчиком.
Разрешая встречные исковые ООО «ФИО2» к ФИО4, ФИО3 о прекращении права собственности на жилые помещения, истребовании жилых помещений из чужого незаконного владения, прекращении права пользования жилыми помещениями и снятии с регистрационного учета, выселении, признании права собственности за истцом на жилые помещения, взыскании пени, суд приходит к выводу об их частичном удовлетворении, исходя из следующего.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу норм ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно с ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии с подпунктом «е» п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Как установлено из материалов дела, в настоящее время ФИО4 является собственником вышеназванных жилых помещений. При этом, суд при разрешении требований истца пришел к выводу о том, что ФИО4, не произведя оплату по договорам уступки прав требования, заключенным с ответчиком, не имеет право на признание за ней в настоящее время права собственности на жилые помещения – квартиры №№ и 408.
При этом, ФИО3 зарегистрирован в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, д. Пирогово, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО4 зарегистрирована в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, д. Пирогово, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, принимая во внимание, что в настоящее время право собственности ФИО4 на данные объекты недвижимости зарегистрировано, при этом, судом установлено, что правообладателем данных квартир, учитывая, что договоры уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ были расторгнуты, о чем были внесены сведения в ЕГРН, является ООО «ФИО34», суд приходит к выводу об обоснованности требования ООО «ФИО32» о прекращении права собственности ФИО4 на спорные квартиры и признании за истцом право собственности на них.
В указанной связи, требования ООО «ФИО33» об истребовании жилых помещений из чужого незаконного владения ответчиков, прекращении права пользования ответчиков указанными жилыми помещениями, снятии с регистрационного учета и выселении – подлежат удовлетворению.
Ссылки стороны ФИО12 о том, что квартиры приобретались без ремонта, без разводки коммуникаций, а также на то, что ФИО4 заключила договор с управляющей компанией, производит оплату жилищно-коммунальных услуг и несет бремя содержания имущества, не могут являться безусловным основанием для признания за ФИО4 права собственности на жилые помещения, равно как и основанием для регистрации права собственности на них за ООО «ЛИГ», поскольку указанные обстоятельства значительного вложения в жилые помещения в виде неотделимых улучшений могут быть предметом отдельного судебного разбирательства. Кроме того, стороны не лишены возможности заключения мирового соглашения на стадии исполнения решения суда.
Также ООО «ФИО35» заявлены требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательств по вышеназванным договорам уступки прав требования.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.4 Договора уступки № № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае просрочки оплаты по настоящему Договору Цессионарий обязан уплатить пени, по требованию Цедента. Начисление пени происходит следующим образом:
- просрочка от 3 (Трёх) дней до 14 (Четырнадцати) дней, 0,80 (Ноль целях восемьдесят сотых) % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день.
- просрочка от 15 (Пятнадцати) дней до 30 (Тридцати) дней, 1,50 (Одна целая пятьдесят сотых) % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день.
- просрочка от 31 (Тридцати одного) дня до 60 (Шестидесяти) дней, 2,50 (Две целых пятьдесят сотых) % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день.
Истец просит взыскать неустойку за последние три года с учетом срока исковой давности с ДД.ММ.ГГГГ (дата, предшествующая дате претензии) по ДД.ММ.ГГГГ (дата расторжения договора уступки прав) в размере 3 120 134,28 руб. согласно представленному расчету (3 120 134,28 (задолженность с учетом произведенных выплат) х 44 дня х 2,5%).
Судом данный расчет проверен и признан правильным, контррасчет ответчиком представлен не был.
Также истец ООО «ФИО36» просит взыскать с ФИО4 неустойку в связи с просрочкой оплаты по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 515 285,64 руб.
В соответствии с пунктом 5.4 Договора уступки № № от ДД.ММ.ГГГГ в случае просрочки оплаты по настоящему Договору Цессионарий обязан уплатить пени, по требованию Цедента. Начисление пени происходит следующим образом:
- просрочка от 3 (Трёх) дней до 14 (Четырнадцати) дней, 0,80 (Ноль целях восемьдесят сотых) % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день.
- просрочка от 15 (Пятнадцати) дней до 30 (Тридцати) дней, 1,50 (Одна целая пятьдесят сотых) % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день.
- просрочка от 31 (Тридцати одного) дня до 60 (Шестидесяти) дней, 2,50 (Две целых пятьдесят сотых) % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день.
Согласно расчету истца неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 515 285,64 руб. (1 515 285,64 руб. (задолженность с учетом произведенных выплат) х 44 дня х 2,5%).
Судом данный расчет проверен и признан правильным, контррасчет ответчиком представлен не был.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание условия заключенных между сторонами условий договоров, исходя из отсутствия доказательств полной оплаты по договорам, суд приходит к выводу, что истец имеет право требовать взыскание неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательств по договору за указанный истцом период.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и, с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, в связи с чем, как мера обеспечения она призвана стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства, а право снижения неустойки представлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, независимо от того, является неустойка законной или договорной.
По настоящему делу, суд считает, что требуемая истцом сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательств ответчиком. Взыскание неустойки в заявленном истцом размере не соответствует компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения. При таких обстоятельствах суд снижает размер взыскиваемой суммы до 50 000 рублей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, а также до 100 000 руб. по договору № ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд учитывает период, заявленный ко взысканию, сумму задолженности, а также обращает на себя внимание, что неоплата ФИО4 была связана, в том числе, с происходившими событиями у застройщика, в результате которых произошла смена генерального директора (что ответчиком не отрицалось), при этом, право собственности ФИО4 было зарегистрировано на основании заочного решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ФИО10 подлежат взысканию в пользу ООО «ФИО37» расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб., учитывая, что снижение пени не является основанием для уменьшения взыскиваемого размера госпошлины.
При вынесении решения суд полагает возможным одновременно разрешить вопрос об отмене обеспечительных мер, принятых определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «ФИО2» о признании права собственности на жилые помещения – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. – отказать.
Встречные исковые требования ООО «ФИО2» к ФИО4, ФИО3 о прекращении права собственности на жилые помещения, истребовании жилых помещений из чужого незаконного владения, прекращении права пользования жилыми помещениями и снятии с регистрационного учета, выселении, признании права собственности за истцом на жилые помещения, взыскании пени – удовлетворить частично.
Признать отсутствующим право собственности ФИО4 на жилые помещения:
<адрес>, расположенную по адресу: <адрес>;
<адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Истребовать жилые помещения:
<адрес>, расположенную по адресу: <адрес>;
<адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, из чужого незаконного владения ФИО4 и ФИО3.
Признать право собственности ООО «ФИО2» (№ на жилые помещения:
<адрес>, расположенную по адресу: <адрес>;
<адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Прекратить право пользования ФИО4, жилым помещением – квартирой №, расположенной по адресу: <адрес>,
Выселить ФИО4 из жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Мытищи, д. Пирогово, <адрес>.
Прекратить право пользования ФИО4, ФИО3 жилым помещением – квартирой №, расположенной по адресу: <адрес>
Выселить ФИО4, ФИО3 из жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>
Взыскать с ФИО4 (<данные изъяты>) в пользу ООО «ФИО2» (№) неустойку за нарушение срока оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб., неустойку за нарушение срока оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб.
Данное решение является основанием для снятия ФИО4 (<данные изъяты>) и ФИО3 (<данные изъяты>) с регистрационного учета по вышеназванным адресам.
Данное решение является также основанием для исключения из ЕГРН сведений о ФИО4 (<данные изъяты>), как о собственнике вышеназванных жилых помещений, и регистрации права собственности ООО «ФИО2» (№) на данные жилые помещения.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований – отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Росреестра по Московской области совершать любые регистрационные действия с квартирой №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №,
и с квартирой №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца с даты принятия решения судом в окончательной форме – 30.11.2022.
Судья М.А. Литвинова