БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 31 августа 2023 г.

Белгородский областной суд в составе

судьи Каюкова Д.В.

с ведением протокола секретарём Зиновьевой Я.Г.,

с участием представителей административного истца – ФИО1, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» - ФИО2, Администрации Алексеевского городского округа – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ЭФКО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

АО «ЭФКО» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 1 января 2021 г. по правилам государственной кадастровой оценки – <данные изъяты> руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» (далее – Центр кадастровой оценки) от 8 февраля 2023 г. № отказано в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2022 г.

Дело возбуждено по административному исковому заявлению, поданному 5 апреля 2023 г., в котором административный истец, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, увеличивающее размер налоговых обязательств, незаконность и необоснованность принятого Центром кадастровой оценки решения, требовал признать это решение незаконным и установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2022 г. – <данные изъяты> руб. (на основании отчёта оценщика Р. от ДД.ММ.ГГГГ №).

В судебном заседании представитель административного истца поддержала административный иск, просила установить кадастровую стоимость участка с учётом выводов судебной экспертизы о его рыночной стоимости.

Представитель Центра кадастровой оценки (административный ответчик) просил признать оспоренное решение законным и обоснованным, а требование об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости разрешить по усмотрению суда.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (административный ответчик) – ФИО4 не явилась, не оспаривала право административного истца на предъявление административного иска, просила рассмотреть дело в своё отсутствие и разрешить спор по усмотрению суда с учётом того, что Управления не является надлежащим административным ответчиком по делу.

Представитель Администрации Алексеевского городского округа (заинтересованное лицо) просил отказать в удовлетворении административного иска.

Исследовав объяснения лиц, участвующих в деле, и письменные доказательства, суд принимает следующее решение.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами, направленных на соблюдение принципа платности использования земли, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков путём проведения государственной кадастровой оценки. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п. 5 ст. 65, п.п. 2, 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предусмотрен нормами ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которые подлежат применению в настоящем деле. Согласно этим нормам уполномоченное бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, рассматривает соответствующее заявление и принимает по нему решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в приложенном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием этого решения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, информации ППК «РОСКАДАСТР», сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки установлено, что административному истцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) принадлежит упомянутый выше участок, имеющий вид разрешённого использования «пищевая промышленность».

Участок образован в 2022 г. путём раздела земельного участка с кадастровым №, поставлен на государственный кадастровый учёт <данные изъяты>, не включён в перечень объектов недвижимости, подлежавших государственной кадастровой оценке по распоряжению Правительства Белгородской области от 10 марта 2020 г. №88-рп о её проведении по состоянию на 1 января 2021 г.

В этой связи кадастровая стоимость участка на 1 января 2021 г. определена Центром кадастровой оценки в размере <данные изъяты> руб., которая подлежала применению с 30 августа 2022 г. (акт № от 14 сентября 2022 г., сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 сентября 2022 г.).

28 декабря 2022 г. административный истец через отделение почтовой связи подал в Центр кадастровой оценки заявление об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2022 г. – <данные изъяты> руб. (на основании указанного выше отчёта об оценке).

Решением Центра кадастровой оценки от 8 февраля 2023 г. № заявление отклонено, поскольку в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, связанные с анализом рынка недвижимости, подбором объектов-аналогов, применением корректирующих коэффициентов.

Указанное решение затрагивает права административного истца как собственника и плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость участка (п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации), оспорено в суд с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) срока. Следовательно, законность и обоснованность этого решения подлежит проверке.

Представленными доказательствами подтверждено, что оспоренное решение принято Центром кадастровой оценки, созданным по распоряжению Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 г. №648-рп и наделённым полномочиями в сфере государственной кадастровой оценке, в том числе по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятию по ним решений (ч. 2 ст. 6, п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», устав Центра кадастровой оценки, утверждённый распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 20 января 2022 г. №31-р).

Порядок вынесения оспоренного решения, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», не нарушен. Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости обоснованно принято Центром кадастровой оценки к рассмотрению, рассмотрено им в установленный законом срок (в течение 30-ти календарных дней со дня поступления, то есть с 10 января 2023 г.). Оспоренное решение вынесено по основаниям, указанным в п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», подписано уполномоченным на это заместителем директора Центра кадастровой оценки. Форма решения, требования к его заполнению и формату, утверждённые приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. №П/0287, соблюдены.

В целях проверки оснований отказа в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, изложенных в оспоренном решении, и установления рыночной стоимости участка назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта М. от ДД.ММ.ГГГГ № в отчёте об оценке, представленном административным истцом в Центр кадастровой оценки и в суд, допущены нарушения, которые описаны в оспоренном решении и повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 октября 2022 г. определена в размере <данные изъяты> руб. (на 46% меньше оспоренной кадастровой стоимости).

Исходя из ст. 84 КАС Российской Федерации, суд признаёт заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Судебная экспертиза непосредственно и независимо проведена экспертом, который имеет высшее экономическое образование и образование по дополнительным профессиональным программам, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области, является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы эксперту не были заявлены.

Заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписано экспертом, содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом, является полным, ясным, обоснованным, не имеет противоречий в выводах, предоставляет возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Проверяя отчёт об оценке, эксперт подробно проанализировал его содержание, сопоставил результат этого анализа с основаниями, по которым принято оспоренное решение, учёл требования законодательства об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости участка эксперт описал объект оценки, с учётом характеристик, расположения и использования объекта оценки отнёс его к сегменту рынка под индустриальную застройку, охарактеризовал состояние рынка недвижимости Белгородской области в этом сегменте, определил ценовой диапазон, обоснованно использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и отклонил иные подходы и методы оценки.

Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт определил единицу сравнения (цена за 1 м2) и наиболее важные факторы стоимости, выбрал для объекта оценки пять объектов-аналогов, рассчитал единицы сравнения для каждого из них, провёл сравнительный анализ количественных и качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки, внёс в значения единиц сравнения необходимые корректировки для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, согласовал полученные показатели стоимости, которые оказались близки друг к другу.

У суда не имеется оснований полагать, что применённый экспертом метод исследования противоречил закону, а проведённые экспертом расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы судебной экспертизы не противоречат иным собранным по делу доказательствам, не оспорены сторонами, а в части проверки отчёта об оценке – и заинтересованным лицом.

По замечаниям заинтересованного лица на заключение судебной экспертизы об определении рыночной стоимости участка экспертом М. даны обоснованные пояснения.

Выбирая объекты-аналоги №3 и №4, эксперт исходил из местоположения этих объектов и фактически окружающей их индустриальной застройки, что в совокупности с содержанием объявлений о продаже (стр. 123, 124 заключения) позволяло сделать вывод о возможности сравнения указанных объектов-аналогов с объектом оценки. В таком случае внесённые в Единый государственный реестр недвижимости сведения о виде разрешённого использования объекта-аналога №3 – «для обслуживания и эксплуатации административного здания» и объекта-аналога №4 – «для эксплуатации сооружения – части асфальтового покрытия двора» сами по себе не исключают возможности использования выбранных объектов-аналогов в промышленных целях.

Сравнение объекта оценки со всеми объектами-аналогами проведено экспертом как с учётом методологически обоснованного допущения о том, что застроенные земельные участки оцениваются как незастроенные, то есть их стоимость определяется без учёта стоимости имеющихся улучшений (зданий, сооружений, сетей и коммуникаций), так и с учётом основанного на этом допущении критерия отбора объектов-аналогов – отсутствие улучшений земельного участка (строений), участки, свободные от застройки. В этой связи расположение нежилого здания на объекте оценке не свидетельствует о несоблюдении экспертом правил отбора объектов-аналогов.

Отказ эксперта от применения корректирующего коэффициента на наличие железнодорожной ветки основан на том, что железнодорожная ветка находится на удалении от объекта оценки, между нею и объектом оценки расположены иные земельные участки, затрудняющие её использование.

Уточнение экспертом размера рыночной стоимости объекта оценки - <данные изъяты> руб. (на <данные изъяты> руб. больше изначального результата) связано с особенностями проведения расчётов (округлением) в программном продукте «Microsoft Excel» и не было следствием использования неполных, недостоверных сведений, нарушения алгоритма расчётов или требований законодательства об оценочной деятельности.

С учётом изложенного суд признаёт рыночную стоимость объекта оценки, определённую экспертом, достоверной.

Суд также полагает, что в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, исключавшие установление Центром кадастровой оценки кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости на основании этого отчёта, который по указанной причине не может быть признан достоверным доказательством.

Оспоренное решение по своему содержанию соответствует нормам Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, в признании такого решения незаконным следует отказать (п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации).

Вместе с тем, исходя из анализа норм ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и главы 25 КАС Российской Федерации, учитывая, что институциональные и процедурные условия осуществления права на доступ к механизмам правосудия должны предотвращать неоправданные задержки при рассмотрении дел, отвечать требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты, обеспечивать справедливость судебного решения и достижение баланса публичных и частных правовых интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2014 г. №28-П), суд – при изложенных обстоятельствах - не вправе отказать в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2022 г., определённом по заключению судебной экспертизы с учётом сделанного экспертом уточнения, - <данные изъяты> руб.

Административные ответчики не возражали против удовлетворения такого требования, не представили – как и заинтересованное лицо - доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость участка.

Установление судом кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости в рассматриваемом случае будет направлено на своевременную реализацию соответствующего права административного истца и обеспечит баланс публичных и частных правовых интересов.

Датой подачи заявления о пересмотре оспоренных результатов определения кадастровой стоимости участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 28 декабря 2022 г. (день сдачи заявления в отделение почтовой связи).

Ссылка представителя Центра кадастровой оценки на то, что датой подачи заявления следует считать 10 января 2023 г. (день поступления заявления в Центр кадастровой оценки) основана на неправильном толковании норм п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации, ст.ст. 18, 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которые связывают применение сведений о кадастровой стоимости с днём подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а не со днём поступления такого заявления в уполномоченное бюджетное учреждение.

В целях применения установленной судом кадастровой стоимости участка подлежит учёту то обстоятельство, что Центром кадастровой оценки определена кадастровая стоимость этого же участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере <данные изъяты> руб. (акт № от 15 марта 2023 г., сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 июня 2023 г.).

Исходя из установленных обстоятельств, ст. 38, ч. 2 ст. 247 КАС Российской Федерации, п. 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд отклоняет ссылку Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на то, что оно является ненадлежащим административным ответчиком при рассмотрении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.

Оснований для иных выводов по существу спора суд не усматривает. О возмещении судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявили.

Руководствуясь ст.ст. 227, 249 КА С Российской Федерации, суд

решил:

административный иск АО «ЭФКО» удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес: <адрес>) по состоянию на 1 октября 2022 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.

Датой подачи заявления о пересмотре оспоренных результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 28 декабря 2022 г.

Отказать в удовлетворении административного иска АО «ЭФКО» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 8 февраля 2023 г. № незаконным.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Каюков

Мотивированное решение изготовлено 4 сентября 2023 г.