РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2025 г. г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Суровцевой Ю.В., при секретаре Носовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело УИД38RS0№-91 (№) по иску АО БанкДом.РФ к ФИО1 о расторжении договора, взыскании сумм по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что **/**/**** между АО «БанкДОМ.РФ» и ФИО1 заключен Кредитный договор №/НКЛ-23РБ, по условиям которого Банк предоставил Заемщику для приобретения в собственность земельного участка и индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке, кредит в размере 6 000 000,00 рублей сроком на 360 календарных месяцев под 10,50 % годовых, перечислив сумму кредита на лицевой счет №, открытый на имя Заёмщика.

Согласно условиям Кредитного договора Кредит предоставляется частями (траншами), а именно:

764 000,00 рублей,

1 658 690,21 рублей,

1 635 9099,79 рублей,

1 941 400,00 рублей.

Первый и второй транш предоставлен Заёмщику, что подтверждается выпиской по счету №.

Согласно п. 20.1 Индивидуальных условий Кредитного договора, заемные средства, предоставляются в порядке, указанном 4.2 Общих условий, и при выполнении условий указанных в п. 4.2.1.

Согласно п. 4.1 Кредитного договора ежемесячная плата за пользование кредитом в виде процентной ставки за пользование кредитом установлена в размере 10,50 % годовых со дня предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно.

В соответствии с п. 5.4 Общих условий 5.4, Заемщик возвращает Заемные средства/каждый Транш и уплачивает проценты путем осуществления Ежемесячных платежей, а также платежей за Первый процентный период и Последний процентный период в сроки, указанные в Индивидуальных условиях.

В соответствии с Общими условиями Заемщик обязался: возвратить Кредитору, полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии) осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором.

Однако, Заемщиком в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются.

Заемщиком неоднократно допускались ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных Кредитным договором.

Условиями Кредитного договора предусмотрено, что неисполнение Заемщиком своих обязательств даёт право Кредитору досрочно истребовать кредит.

В соответствии с п. 24.1 Индивидуальных условий Кредитного договора, вся переписка, связанная с исполнением Договора, в том числе с возможными досудебными и судебными процедурами, будет осуществляться по адресу для направления корреспонденции, а именно: обл. Иркутская, .....

Согласно п. 6.4.1. Общих условий кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях:

при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней;

при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору Кредитором Заемщику было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек.

Заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору.

Однако до настоящего времени направленное требование Заемщиком не исполнено.

В соответствии с п. 13 Индивидуальных условий Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты, начисленных за пользование кредитом Заемщик уплачивает по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения Договора, от суммы Просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Кредитора (включительно).

По состоянию на **/**/**** сумма задолженности Заемщика по кредитному договору №/НКЛ-23РБ от **/**/****, составила 2 638 842,09 руб.

Согласно п. 11 Кредитного договора, предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в залоге у Кредитора в силу закона в соответствии с Федеральным законом от **/**/**** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с даты государственной регистрации ипотеки Недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости).

Предметом ипотеки является земельный участок и право требования на строящийся на данном земельном участке жилой дом.

Между ФИО2 был заключен договор Купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: обл. Иркутская, ....., <...> ...., кадастровый №. Часть стоимости Земельного участка оплачивается в соответствии с условиями Кредитного договора 0000-№ от **/**/****, в размере 764 000,00 рублей.

Согласно выписки ЕГРН, земельный участок оформлен в собственность ФИО1, обременение установлено в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», номер государственной регистрации №

В соответствии с Отчетом об оценке № от **/**/**** рыночная стоимость земельного участка оценивается в размере 906 000,00 рублей.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания на него составит 724 800,00 рублей.

Согласно п. 11.2 Индивидуальных условий Кредитного договора 0000№ от **/**/****, строящийся жилой дом расположен на Земельном участке, расположенному по адресу; обл., Иркутская, ....., ...., ...., кадастровый №, общей площадью 162,3 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 127,10 кв.м., этажность - 1 этажный.

Заемщиком предоставлен Проект дома. Согласно п. 18 Индивидуальных условий Кредитного договора, право требование Кредитора удостоверяется Закладной с момента гос. регистрации ипотеки, после ввода Жилого дома в эксплуатацию.

Информация о вводе жилого дома в эксплуатацию у Истца отсутствует. На данный момент строительство дома на Земельном участке не ведется.

Истец просит суд: расторгнуть кредитный договор № от **/**/**** заключенный между АО «Банк Дом.РФ» и ФИО1;

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Банк Дом.РФ» задолженность по кредитному договору №/НКЛ-23РБ от **/**/****, по состоянию на **/**/****, в размере 2 638 842,09 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 78 712, 00 руб.

Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности ФИО1 в виде земельного участка расположенной по адресу: обл., Иркутская, ...., ...., кадастровый №, право требования на строящийся жилой дом, расположенного на Земельном участке, расположенного по адресу, обл., Иркутская, ...., кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 724 800,00 рублей, определив способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по выплате процентов за пользования кредитом в размере 10,50 % годовых начиная с **/**/**** по день вступления решения суда в законную силу, начисляемых на сумму остатка задолженности по основному долгу.

Представитель истца АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дела в отсутствие представителя. Возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, об уважительности причины неявки суду не сообщил.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о времени и месте надлежащим образом.

Принимая во внимание позицию истца, настаивающего на удовлетворении заявленных исковых требований, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для регулирования договора займа, если иное не предусмотрено ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Согласно статьей 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

По правилам статьи 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

Судом установлено, что **/**/**** между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1 заключен Кредитный договор №/№, по условиям которого Банк предоставил Заемщику для приобретения в собственность земельного участка и индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке, кредит в размере 6 000 000,00 рублей сроком на 360 календарных месяцев под 10,50 % годовых, перечислив сумму кредита на лицевой счет №, открытый на имя Заёмщика.

Согласно условиям Кредитного договора Кредит предоставляется частями (траншами), а именно: 764 000,00 рублей, 1 658 690,21 рублей, 1 635 9099,79 рублей, 1 941 400,00 рублей.

Первый (**/**/****) и второй (**/**/****) транши предоставлены Заёмщику, что подтверждается выпиской по счету №.

Согласно п. 20.1. Индивидуальных условий Кредитного договора, заемные средства, предоставляются в порядке, указанном 4.2. Общих условий, и при выполнении условий указанных в п. 4.2.1.

Согласно п. 4.1. Кредитного договора ежемесячная плата за пользование кредитом в виде процентной ставки за пользование кредитом установлена в размере 10,50 % годовых со дня предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно.

В соответствии с п.5.4 Общих условий Заемщик возвращает Заемные средства/каждый Транш и уплачивает проценты путем осуществления Ежемесячных платежей, а также платежей за Первый процентный период и Последний процентный период в сроки, указанные в Индивидуальных условиях.

В соответствии с Общими условиями Заемщик обязался: возвратить Кредитору, полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии) осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором.

В соответствии с п. 13 Индивидуальных условий Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты, начисленных за пользование кредитом Заемщик уплачивает по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения Договора, от суммы Просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Кредитора (включительно).

Вместе с тем, Заемщиком в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются.

Предметом ипотеки, согласно п. 11 договора является земельный участок по адресу: .... площадью 929,0 кв.м., имеющий кадастровый №, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками», строящийся жилой дом, расположенный на земельном участке, общей (проектной) площадью 162,3 кв.м., в том числе жилой (проектной) площадью 127.1кв.м., этажность 1.

Согласно Отчету об оценке № от **/**/**** рыночная стоимость земельного участка оценивается в размере 906 000,00 рублей.

С содержанием Общих условий кредитования Заемщик ознакомлен и согласен. Общие условия кредитования выдаются Кредитором по требованию Заемщика.

Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок по адресу: ...., ...., кадастровый № принадлежит на праве собственности ФИО1

В силу ст. 153 ГК РФ сделка устанавливает, изменяет и прекращает права и обязанности сторон с момента ее совершения. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения.

Обязательства по кредитному договору заемщик исполняет ненадлежащим образом. Денежные средства в счет погашения задолженности вносятся нерегулярно и в недостаточном объеме.

Заемщиком систематически нарушаются сроки внесения платежей по кредиту, в связи с чем, в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов неустойки и о расторжении кредитного договора, до настоящего времени задолженность по кредитному договору не погашена.

По состоянию на **/**/**** сумма задолженности Заемщика по кредитному договору составила 2 638 842,09 руб.

Суду не представлено доказательств исполнения обязательств, следовательно, до настоящего времени истцу денежные средства не возращены. Допустимых доказательств наличия какой-либо договоренности по иному, чем предусмотрено кредитным соглашением, порядку возврата денежных средств суду не представлено.

Между тем в соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

По смыслу приведенной нормы Закона, предъявление кредитором требования о досрочном возврате суммы займа (кредита) изменяет срок исполнения обязательства по возврату суммы долга (кредита).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Свобода граждан, юридических лиц, а также других субъектов гражданского права по поводу заключения договора означает, прежде всего, их право вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения, а также определять условия договора по своему усмотрению.

Суду не представлено доказательств принуждения ответчика к заключению договора и, суд полагает, что ответчик, вступая в договорные отношения с банком сознательно выразил свою волю на возникновение у них определенных договором прав и обязанностей.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следовательно, ответчик, вступив в договорные отношения с банком, обязан исполнить возложенные на них кредитным договором обязанности и не вправе отказаться от их исполнения.

Истцом был представлен мотивированный расчет суммы задолженности, который был проверен судом, и может быть положен в основу решения суда.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от **/**/**** № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Истцом в адрес ответчика было направлено требование от **/**/**** о погашении задолженности, расторжении кредитного договора. До настоящего времени задолженность по кредитному договору не погашена. Доказательств иного суду не представлено.

Судом установлено, что заемщиком неоднократно были нарушены сроки исполнения обязательства по возврату кредитных средств, что повлекло формирование задолженности, что является существенным нарушением условий кредитного договора, влекущих его досрочное расторжение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Исследовав представленные документы, учитывая, что стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору, следовательно, истцом доказано нарушение существенных условий кредитного договора ответчика, учитывая, что допустимых доказательств, подтверждающих наличие задолженности в ином размере, чем указано истцом, а также не было представлено иного расчета взыскиваемой суммы, таким образом, исковые требования о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование кредитом исходя из 10,50 % годовых, начисляемых на сумму основного долга сумма с **/**/**** по день вступления решения суда в законную силу, начисляемых на сумму остатка задолженности по основному долгу подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд находит обоснованными требования истца об обращения взыскания на указанное имущество, являющееся предметом залога.

Согласно п.п. 4 п.2 ст. 54 Федерального закона от **/**/**** №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как было указано ранее, согласно Отчету об оценке № от **/**/**** рыночная стоимость земельного участка оценивается в размере 906 000,00 рублей.

Доказательств иной стоимости объекта недвижимости сторонами суду не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, стоимости земельного участка, указанной в Отчете в размере 906 000 руб., суд полагает возможным установить начальную продажную цену заложенного земельного участка в размере 80%, т.е. 724 800 руб., обратив взыскание на земельный участок на публичных торгах.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требования об обращении взыскания на право требования на строящийся жилой дом исходя из следующего.

В статье 64 Федерального закона «Об ипотеке» установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (пункт 1 названной статьи).

Таким образом, законодательством предусмотрено, что в случае ипотеки земельного участка, и строительства на нем сооружения, на вновь возведенный объект распространяется право залога залогодержателя.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона (пункт 2 данной статьи).

Как следует из искового заявления, на данный момент строительство дома на земельном участке не ведется.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .... принадлежит на праве собственности ФИО1, установлено ограничение – ипотека в силу закона в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», иные объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах земельного участка отсутствуют.

Таким образом, поскольку доказательств наличия на земельном участке строительства дома, а равно возведение на нем объекта – жилого дома, в материалы дела не представлено, равно как и не представлено сведений о стоимости объекта, что препятствует суду определить начальную стоимость объекта и указать ее в решении суда, при этом истец правом залога наделен в силу Федерального закона «Об ипотеке», в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на право требования на строящийся жилой дом.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в порядке применения ч. 1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежит взысканию с ответчика уплаченная государственная пошлина в размере 78 712 руб., уплата которой подтверждена платежным поручением № от **/**/****.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении договора, взыскании сумм по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от **/**/****, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (**/**/****, паспорт № №) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от **/**/****, по состоянию на **/**/****, в размере 2 638 842,09 руб., задолженность по выплате процентов за пользования кредитом в размере 10,50 % годовых начиная с **/**/**** по день вступления решения суда в законную силу, начисляемых на сумму остатка задолженности по основному долгу.

Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности ФИО1 в виде земельного участка расположенной по адресу: обл., Иркутская, ...., кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 724 800,00 рублей, определив способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 (**/**/****, паспорт № №) пользу АО «Банк ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 78 712, 00 руб.

В удовлетворении требований об обращении взыскания на право требования на строящийся жилой дом, расположенного на Земельном участке, расположенного по адресу, обл., ...., кадастровый № – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Суровцева Ю.В.

В окончательной форме решение суда изготовлено **/**/****