№ 2а-736/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года г. Нариманов

Наримановский районный суд Астраханской области в составе

председательствующего судьи Успановой Г.Т.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ажмуллаевой З.Ш.,

с участием административного истца ФИО1,

представителя администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» ФИО2,

заинтересованного лица ФИО3, его представителя ФИО4,

заинтересованного лица ФИО7 Г.,

представителя ООО «Партнер» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Наримановского районного суда Астраханской области, по адресу: <...> административное дело № 2а-736/2025 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о признании недействительным решения об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части замены арендатора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о признании недействительным решения об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части замены арендатора.

В обоснование исковых требований истец указал, что 9 сентября 2024 года он обратился в администрацию муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» с заявлением о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

22 октября 2024 года администрация района, письмом отказала ему в удовлетворении заявления, указав об отсутствии у него преимущественного права на приобретение земельного участка.

Решение администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» считает незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку основанием его обращения явился переход права собственности на объект недвижимого имущества, на нежилое здание (гараж), площадью № кв.м., с кадастровым номером № расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Кроме того, наличие на земельном участке нежилого здания (гаража) явилось основанием для заключения с физическим лицом, как собственником здания, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку у администрации района отсутствовали основания для отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, истец просил признать недействительным решение администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в части замены арендатора, обязать ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ посредством заключения дополнительного соглашения, посредством замены арендатора.

Впоследствии истец в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ изменил административные исковые требования, просил признать недействительным решение об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в части замены арендатора, просил принять отказ от иска в части требований о возложении обязанности внесения изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, посредством заключения дополнительного соглашения.

Определением Наримановского районного суда Астраханской области принят отказ истца ФИО6 от исковых требований о возложении обязанности внесения изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, посредством заключения дополнительного соглашения, производство по делу в данной части прекращено.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что наличие у него права собственности на нежилое здание (гараж) является основанием для замены арендатора в договоре аренды земельного участка для пользования земельным участком в целом, на условиях и порядке, предусмотренным договором аренды земельного участка.

Представитель администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования не признала, просила в иске отказать в полном объеме.

Заинтересованное лицо ФИО3, его представитель ФИО4, а также заинтересованное лицо ФИО7 г. в судебном заседании исковые требования не признали, просили в иске отказать.

Представитель ООО «Партнер» ФИО5 в судебном заседании административные исковые требования истца поддержала в полном объеме.

Представители Управления архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», специализированного отделения судебных приставов по Астраханской области ГМУ ФССП России, администрации муниципального образования «Строкучергановский сельсовет Наримановского муниципального района Астраханской области» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом установлено, что истец ФИО8 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания (гаража), с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Право собственности истца на указанное нежилое здание возникло по итогам торгов, проведенных ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №, возбужденного специализированным отделением судебных приставов по Астраханской области ГМУ ФССП России в отношении ФИО7 г.

Так, арестованное имущество – нежилое здание (гараж), с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> приобретено ФИО8 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и обществом с ограниченной ответственностью «Партнер».

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован за истцом ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Являясь собственником вышеуказанного нежилого здания, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» с заявлением о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> со ссылкой на приобретение им права собственности на объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №.

По итогам разрешения заявления, администрация муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказала истцу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в части замены арендатора, указав об отсутствии правовых оснований.

При разрешении исковых требований, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из главы 34 Гражданского кодекса РФ аренда основывается на договорных отношениях.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ).

Материалами дела установлено, что по адресу: <адрес> расположен земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в пользовании арендатора ФИО3 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 г. и ФИО3, в соответствии с которым права и обязанности арендатора ФИО7 г. перешли к ФИО3 на условиях, изложенных в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с даты государственной регистрации (государственная регистрация права аренды на земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ).

Земельный участок, по условиям пункта 1.1.5договора аренды земельного участка, имеет разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не отменен, недействительным не признан.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждают доводы ответчика о наличии обременений в отношении земельного участка правами третьего лица ФИО3, права которого не оспорены.

По смыслу законодательства, при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке (на праве аренды иному лицу), собственник здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для его использования, посредством заключения самостоятельного договора аренды.

Как следует из объяснений истца, с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, замены предыдущего арендатора он обращался в целях использования земельным участком на праве аренды в целом.

При этом, как установлено судом и не оспаривается истцом, с заявлением о предоставлении земельного участка для использования под зданием (гаражом), истец не обращался.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, учитывая, что заявление истца разрешено в установленном законом порядке и сроки, в соответствии с доводами, изложенными в заявлении, суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительным решения ответчика, оформленного письмом от № от ДД.ММ.ГГГГ о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, не имеется.

Кроме того, истец не лишен возможности повторного обращения к ответчику с соответствующим заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, занятого под зданием, принадлежим истцу на праве собственности.

При таких обстоятельствах, суд полагает административные исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о признании недействительным решения об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части замены арендатора – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Астраханского областного суда, через Наримановский районный суд Астраханской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Г.Т. Успанова

Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2025 года

Судья Г.Т. Успанова