Решение по делу № 3А-291/2022 от 10.04.2023

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-43/2023

УИД 39OS0000-01-2022-000328-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «АБЦ» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 24 ноября 2022 года №ОРС-39/2022/001108, №ОРС-39/2022/001109, установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АБЦ» обратилось в Калининградский областной суд с административным исковым заявлением к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 24 ноября 2022 года № ОРС-39/2022/001108, № ОРС-39/2022/001109, установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости.

Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилые здания с кадастровыми номерами 39:15:131705:122, площадью 989,9 кв.м, 39:15:131705:123, площадью 5164,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>, принадлежат ООО «АБЦ» на праве собственности.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которая применяется для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:122 в размере 68 036 638,72 руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:123 в размере 148 912 633,58 руб.

Установленная кадастровая стоимость объектов значительно превышает их рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке от 30 августа 2022 года № 01/08/2022, выполненному оценщиком ФИО1, по состоянию на 25 августа 2022 года составляет 18 710 000 руб. для нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:122, 25 540 000 руб. для нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:123.

7 сентября 2022 года ООО «АБЦ» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости объекта.

Решениями ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 6 октября 2022 года № ОРС-39/2022/000898, № ОРС-39/2022/000899 заявителю отказано в установлении кадастровой стоимости указанных нежилых зданий с указанием нарушений, допущенных при подготовке отчета.

26 октября 2022 года ООО «АБЦ» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с откорректированным отчетом об оценке от 21 октября 2022 года №06/10/2022, однако решеними бюджетного учреждения № ОРС-39/2022/001108, № ОРС-39/2022/001109 ООО «АБЦ» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости объектов в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По мнению административного истца, при повторном обращении в бюджетное учреждение в представленном отчете оценщиком были устранены все недостатки, ранее указанные бюджетным учреждением. Оценщиком были выполнены все требования Федеральных стандартов оценки, замечания бюджетного учреждения на отчет об оценке от 21 октября 2022 года № 06/10/2022 являются необоснованными.

Определением судьи Струковой А.А. от 9 декабря 2022 года административное исковое заявление принято к производству.

Определением председателя судебной коллегии по административным делам Калининградской областного суда ФИО2 произведена замена судьи Струковой А.А. на судью Шкуратову А.В. (л.д. 128).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала административные требования по изложенным в административном иске основаниям, выразила согласие с заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление, суть которых сводится к обоснованию несоответствия отчета об оценке, представленного ООО «АБЦ» законодательству об оценочной деятельности и законности обжалуемых решений бюджетного учреждения, выразила несогласие с заключением судебной экспертизы, ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы не заявила.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН, применяются для целей налогообложения с 01 января 2022 года и являются актуальными.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.

В силу пункта 2 этой же статьи закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» Приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 № 199 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

В названный Перечень включены нежилые помещения с кадастровыми номерами 39:15:131705:122 (пункт 4189 Перечня), 39:15:131705:123 (пункт 4190).

Таким образом, установленная по состоянию на 01 января 2021 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 01 января 2022 года кадастровая стоимость объектов является налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2022 год.

Согласно пункту 15 статьи 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений, суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 августа 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество организаций за налоговый период 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет для ООО «АБЦ» правовое значение для целей исчисления налога на имущество организаций в справедливом размере.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 39:15:131705:122, 39:15:131705:123 в размере их рыночной стоимости ООО «АБЦ» 26 октября 2022 года обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с соответствующими заявлениями, представив отчет об оценке оценщика ФИО1 от 21 октября 2022 года № 06/10/2022, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:131705:122 составляет 16 600 000 руб., 39:15:131705:123 составляет 25 540 000 руб.

Решениями ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 24 ноября 2022 года №ОРС-39/2022/001108, №ОРС-39/2022/001109 заявителю отказано в установлении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в том, что

- полученные оценщиком в рамках сравнительного подхода удельные значения объектов оценки (руб./кв. м) существенно ниже среднерыночных значений объектов, определенных оценщиком в представленном отчете в таблицах 8.3, 8.5;

- отказ от использования доходного и сравнительного подходов не обоснован.

С учетом изложенного, как полагает бюджетное учреждение, оценщиком допущено существенное искажение рыночной стоимости объекта.

Порядок, сроки принятия обжалуемых решений, компетенция административного ответчика соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ и по этим основаниям решения не оспариваются.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4 отчет об оценке от 21 октября 2022 года №06/10/2022, выполненный оценщиком ФИО1, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; федеральным стандартам оценки;

следует признать обоснованными сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки на дату оценки: нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:122 в размере 16 600 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:123 в размере 25 540 000 руб.

Эксперт ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 1996 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердила правильность выводов составленного ею заключения, подробно ответив на заданные представителем ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 вопросы относительно исследованного отчета об оценке.

Категорически не согласившись с утверждениями стороны административного ответчика о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, эксперт ФИО4 указала, что оценщиком приведено обоснование отказа от доходного и сравнительного подходов при оценке объекта с кадастровым номером 39:15:131705:122, в связи с чем отчет соответствует требованиям федерального стандарта оценки. Несогласие бюджетного учреждения с основаниями такого отказа не свидетельствуют о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности. Согласно мнению эксперта, противоречия в данном обосновании отсутствуют, оно логично, а использование только затратного подхода обусловлено тем, что здание с кадастровым номером 39:15:131705:122 представляет собой длинный навес, под которым находятся торговые прилавки, в связи с чем разумно оценено по стоимости замещения в отличие от второго объекта с кадастровым номером 39:15:131705:123, представляющего торговые павильоны, при оценке которого применены два подхода: затратный и сравнительный, отказ от доходного подхода мотивирован.

Изменение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 01 января 2016 года и по состоянию на 21 октября 2022 года, по мнению эксперта, связано с длительным периодом времени, прошедшим между двумя оценками зданий, отсутствием сведений об их реновации, уменьшением срока их полезного использования, который близится к исчерпанию, применением оценщиком справочников разной редакции.

Суд не усматривает оснований, в том числе и процессуальных, не согласиться с пояснениями эксперта и результатом проведенной по делу судебной экспертизы.

Кроме того, согласно части 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Вместе с тем в судебном заседании представителем бюджетного учреждения указано на новые нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые не послужили основанием к принятию оспариваемого решения.

Суд соглашается с доводами стороны административного истца о том, что ни Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни федеральными стандартами оценки не установлено требование о соответствии полученного в рамках сравнительного подхода удельного значения объектов оценки (руб./кв. м) среднерыночным значениям аналогичных объектов, определенным оценщиком.

При этом удельные значения объектов оценки (руб./кв. м) принадлежащих административному истцу объектов укладываются в диапазон полученных оценщиком при анализе рынка значений.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Однако по настоящему делу бюджетное учреждение ходатайство о назначении повторной, дополнительной судебных экспертиз не заявило.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Также отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную оценщиком величину рыночной стоимости объекта.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Неизбежные в процессе оценочной деятельности издержки для кадастровых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Поскольку доказательств недостоверности рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 39:15:131705:122, 39:15:131705:123, определенной оценщиком ФИО1, ответчиком не представлено, исследованный в судебном заседании отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и сомнений в правильности не вызывает, требования административного истца, в том числе и об установлении кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости являются законными и подлежат удовлетворению.

Одними из принципов административного судопроизводства являются состязательность и равноправие сторон административного судопроизводства при активной роли суда (статья 6 КАС РФ).

В силу части 6 статьи 45 КАС РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Суд вынес на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной экспертизы, от проведения которой обе стороны спора отказались.

При таких обстоятельствах суд полагает подлежащими удовлетворению требования административного истца о признании незаконными решений ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 24 ноября 2022 года №ОРС-39/2022/001108, №ОРС-39/2022/001109 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении по состоянию на 25 августа 2022 года кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в размере их рыночной стоимости: нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:122 в размере 16 600 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:123 в размере 25 540 000 руб.

На основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 26 октября 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «АБЦ» удовлетворить.

Признать незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости от 24 ноября 2022 года №ОРС-39/2022/001108, №ОРС-39/2022/001109 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 25 августа 2022 года кадастровую стоимость объектов, расположенных по адресу: <...>, в размере их рыночной стоимости: нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:122 в размере 16 600 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:123 в размере 25 540 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 26 октября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме составлено 24 апреля 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова