гр.д.№2-542/2025

УИД 56RS0007-01-2025-000894-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года г. Бугуруслан

Бугурусланский районный суд Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Макуровой М.Н.,

при секретаре Мастяевой Ю.В.,

с участием третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области к ФИО2 о признании постройки самовольной, устранении нарушений, и по встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

администрация муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области обратилась в суд с иском к ФИО2, указывая на то, что поступило уведомление о выявлении самовольной постройки от 3 марта 2025 года №41/02-08-09-08, направленное инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области.

Согласно уведомлению от 3 марта 2025 года №41/02-08-09-08 по результатам контрольного (надзорного) мероприятия, проведенного 27 февраля 2025 года, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, выявлен факт строительства нежилого трехэтажного здания с подвалом без получения в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия: заключением по проведенному выездному обследованию от 27 февраля 2025 года и на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем указанного объекта, что подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия.

Строительство объекта капитального строительства обладает признаками самовольного строительства, так как выполнено с нарушением требований ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенного на нем здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН здание (жилой дом) с кадастровым номером <данные изъяты>

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах территории исторического поселения регионального значения, утвержденных постановлением правительства Оренбургской области от 27 сентября 2023 года №943-пп «Об установлении границ территории, утверждении предмета охраны, историко-культурного опорного плана и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения город Бугуруслан Оренбургской области». Согласно указанному постановлению земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в зоне застройки кварталов исторического центра.

Также поступило уведомление о выявлении самовольной постройки инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области №1 от 11 марта 2025 года, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположенном в границах территории исторического поселения регионального значения город Бугуруслан Оренбургской области, обнаружено строение с признаками самовольной постройки.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> входит в защитную зону объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой городской усадьбы мещанки Н.Д. Ферапонтовой, в котором в 1910-2013 гг. проживала семья доктора земской больницы ФИО3» (<адрес>, <адрес>).

Кроме того, контроль за эксплуатацией и содержанием в надлежащем состоянии здания собственником не производится. Строение имеет свободный доступ.

Просили признать строительство здания с подвалом на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, самовольным, обязать ФИО2 привести здание с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние в течение 1 года со дня вступления в законную силу судебного решения.

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования неоднократно уточнял, окончательно просил обязать ФИО2 получить уведомление о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства от инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в связи с тем, что реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства осуществлена в границах территории исторического поселения регионального значения. Обязать ФИО2 после завершения строительства здания, расположенного по адресу: <адрес>, осуществить обустройство автоматическими установками пожаротушения и устройства кранов для внутриквартирного пожаротушения в соответствии с п.5.3.3 СП 4.13330.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах» в течение 2,5 месяцев со дня окончания строительства жилого дома. Обязать ФИО2 направить в администрацию муниципального образования «город Бугуруслан» подтверждающие документы об устранении нарушений, указанных в заключении экспертизы № 91/25 от 15.10.2025 года в части обустройства автоматическими установками пожаротушения в течение 30 дней со дня устранения данного нарушения.

Протокольным определением суда от 27 мая 2025 года к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> по договору купли-продажи, зарегистрированный в установленном законодательством порядке в Росреестре.

Жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. был в плохом (ветхом) состояния, поэтому ею было принято решение возвести новый жилой дом взамен старого, в границах расположения старого дома.

Так как Правительством РФ был принят закон, упрощающий регистрацию новых объектов недвижимости в связи с их строительством либо с их реконструкцией, так называемая «Дачная амнистия», она не стала подавать заявление в администрацию о выдаче разрешения на строительство. Но при этом ею в 2015 г. был заказан проект на строительство нового дома и в тот же год ею были начаты работы по его возведению.

На сегодняшний день ею проведены работы только по возведению фундамента, стен и крыши дома. Однако из-за отсутствия финансов она не может завершить работы по его строительству.

Обратившись к кадастровому инженеру с целью проведения технического учета недостроенного жилого дома для постановки его на кадастровый учет и регистрации права, ей был предоставлен технический план, в котором указано, что процент готовности составляет 56%, площадь застройки – <данные изъяты> кв.м., а также кадастровым инженером разъяснено, что в связи с вступлением в силу ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2017 г. для постановки на государственный кадастровый учет объекта ИЖС установлены новые требования, а именно необходимо наличие разрешения на строительство объекта.

При обращении в администрацию города за выдачей ей уведомления о планируемом строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, она получила отказ в связи с тем, что возведенная постройка расположена в зоне культурного наследия. О том, что ее жилой дом находится в зоне культурного наследия, она узнала только из ответа администрации об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома.

Таким образом, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства она не может ввиду того, что 18.07.2023 г. за №01-08-265 инспекция гос.охраны объектов культурного наследия Оренбургской области вынесла приказ о включении жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, от которого в радиусе 100 м расположен ее земельный участок и жилой дом, включен в перечень выявленных объектов культурного наследия Оренбургской области. В результате данный приказ стал нарушать ее право собственности на жилье.

Территория земельного участка, на котором расположен ее недостроенный жилой дом на период покупки (2014г.) и начала строительства (2015г.) не находился в зоне культурного наследия и после её установления ее никто в известность об этом не поставил.

Недостроенный жилой дом находится в пределах границ ее земельного участка, отведенного в установленном законом порядке под индивидуальное жилищное строительство, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не противоречит градостроительным и строительных нормам, параметрам.

Она не произвела самовольной постройки, поскольку земельный участок у нее в собственности и в настоящий момент используется по целевому назначению - для индивидуального жилищного строительства, а сама постройка была возведена до принятия приказа о включении в перечень жилого дома, расположенного по <адрес>, в перечень объектов культурного наследия.

Просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 56%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>.

Определением суда от 10 июня 2025 года встречный иск ФИО2 к администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства принят к производству для совместного рассмотрения с иском администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области к ФИО2 о приведении постройки в первоначальное состояние.

Протокольным определением суда от 31 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО1, ФИО4

В судебное заседание представитель истца (ответчика – по встречному иску) администрации муниципального образования «город Бугуруслан» не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик (истец – по встречному иску) ФИО2, ее представитель Кинжалов Е.П., действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, обратились в суд с заявлением об отложении судебного заседания, в связи с тем, что процедура оформления и согласования описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, потребует значительного времени около месяца.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить первоначальный иск администрации муниципального образования «город Бугуруслан», в удовлетворении встречного иска просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, который приобщен к материалам дела.

Представители третьих лиц Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, Управления Росреестра по Оренбургской области, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Заслушав объяснения третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

Пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 установлено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ (пункт 31).

Согласно п.33 вышеуказанного постановления, в случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ).

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, и расположенное на нем здание, назначение – жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>.

Ранее участвуя в судебном заседании, представитель ФИО2 адвокат Кинжалов Е.П. пояснил, что в 2015 году ФИО2 было начато строительство трехэтажного жилого дома взамен пришедшего в ветхое состояние старого дома.

3 марта 2025 года инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области в адрес администрации муниципального образования «город Бугуруслан» направлено уведомление о выявлении самовольной постройки – нежилого трехэтажного здания с подвалом, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, а также заключение по проведенному выездному обследованию без взаимодействия с контролируемым лицом в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Оренбургской области от 27 февраля 2025 года.

13 марта 2025 года в адрес администрации муниципального образования «город Бугуруслан» инспекцией государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области направлено уведомление о выявлении самовольной постройки от 11 марта 2025 года, согласно которому участок с кадастровым номером <данные изъяты> входит в защитную зону объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой городской усадьбы мещанки Н.Д.Ферапонтовой, в котором в 1910-2013 гг. проживала семья доктора земской больницы ФИО3» (<адрес>, <адрес>), на данном участке обнаружено строение с признаками самовольной постройки

ФИО2 в материалы дела представлены проект реконструкции жилого дома, выполненный ООО «Альянс Проект» в 2015 году, а также рабочие чертежи жилого дома по <адрес> в <адрес>, выполненные ООО «Гражданпроект» в 2015 году.

Судом по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 91/25 индивидуального предпринимателя ФИО7, составленного 15 октября 2025 года, объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>0 кв.м, степенью готовности 56%, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Оба представленных проекта идентичны в отношении <данные изъяты> этажа, но имеют расхождения в отношении подземной части: проектом рабочих чертежей предусматривается наличие подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м, проектом на реконструкцию предусматривается наличие технического подполья высотой не более 1,8 м для пропуска инженерных коммуникаций, т.е. имеются расхождения в количестве этажей здания. В обоих случаях в результате проведения реконструкции целевое назначение здания не меняется и остается жилой дом. Согласно проведенного обследования выстроенная часть объекта незавершенного строительства в отношении планировки и расположения несущих стен соответствует представленной проектной документации. В результате проведенного исследования экспертом сделан вывод о несоответствии исследуемого объекта незавершенного строительства следующим нормативным документам, действовавшим на момент строительства в 2015 году: п.6.5 СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» в редакции 2011 года; п.4.3 СП 4.13330.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты» в редакции 2013 года; ст.63 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области; п.9.11 СП17.13330 «Кровли». Нарушение п.6.5 СП 53.13330.2011 связано с несоответствием противопожарного расстояния между объектом незавершенного строительства и жилым домом, расположенном на соседнем земельном участке (3.4м, требуется 6м). Для его устранения необходимо обустроить объект незавершенного строительства в будущем при завершении его строительства автоматическими установками пожаротушения и устройства кранов для внутриквартирного пожаротушения в соответствии с п.5.3.3 СП 4.13330.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах», срок обустройства 2-2,5 месяца после завершения строительства. Устранение угрозы жизни и здоровью третьих лиц связаны с отсутствием снегозадерживающих устройств, возможно путем установки снегозадерживающих устройств на карнизном участке над несущей стеной с фасадной стороны здания в соответствии с СП-17.13330 «Кровли», как это предусмотрено проектом на реконструкцию жилого дома, срок установки 5 дней не дожидаясь завершения строительства. Несоответствие ст.63 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Бугуруслан» связано с частичным нарушением минимальных отступов объекта незавершенного строительства по отношению к передней и боковой границы до границ земельного участка, являющихся смежными с территорий общего пользования, идентично местоположению ранее существующего здания, является следствием исторической практики пользования земельным участком, сложившимся до принятия Правил землепользования и застройки.

Согласно ответа эксперта ФИО7 на запрос суда, возведенное ФИО2 строение по сути является новым строительством, состоящее из новых строительных материалов и имеющее новые объемно-планировочные характеристики. В результате возврат строения в прежние объемно-планировочные характеристики будет возможен только путем полного сноса имеющегося строения.

Таким образом, судом установлено возведение ФИО2 в отсутствие необходимых разрешений и с нарушением строительных норм и правил самовольной постройки путем сноса прежнего жилого дома и возведения нового объекта площадью застройки на момент рассмотрения дела <данные изъяты> кв.м, степенью готовности 56%. При этом, согласно заключению эксперта и его дополнительным пояснения, приведение самовольной постройки путем ее сноса не является единственным возможным способом устранения нарушений. Имеется другой, более экономичный способ, путем проведения комплекса работ, указанных в заключении.

Данное заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями в области исследования строительных объектов, о чем им представлены сертификаты соответствия судебного эксперта. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за вынесение заведомо ложного заключения, оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеются. Доводы третьего лица ФИО1 об отсутствии у эксперта специального образования, его личной заинтересованности в исходе дела, суд считает надуманными. Кроме того, третьи лица, полагая свои права нарушенными возведенным ответчиком строением, не лишены возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями.

До рассмотрения дела по существу ФИО2 представлены доказательства устранения ею выявленным экспертом нарушений в части обустройства кровли снегозадерживающими устройствами, что подтверждается письмом ООО «Альянс Проект» от 19 ноября 2025 года.

При таких обстоятельствах, суд находит заявленные администрацией муниципального образования «город Бугуруслан» требования с учетом их уточнения, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования ФИО2 по встречному иску о признании права собственности на объект незавершенного строительства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно заключению эксперта ФИО7 №91/25 от 15 октября 2025 года, на данном этапе, в силу готовности незавершенного строительством объекта на 56% не выявлено явных признаков, которые могли бы говорить о конкретном целевом назначении строящегося объекта.

Из письменных пояснений эксперта ФИО7 на запрос суда усматривается, что поверхность земельного участка на боковых сторонах объекта незавершенного строительства (со стороны стадиона и соседнего жилого дома по <адрес>), не спланирована и имеет стихийный уклон со стороны фасада (<адрес>) в заднюю сторону (<адрес>). В результате чего высота перекрытий нижнего этажа над земной поверхностью с боковых сторон не одинакова, начиная с 1,34 м (минимальная) со стороны фасада (<адрес>) и 1,8-1,9 м (максимальная) с задней стороны (<адрес>). Определению точного параметра также мешает частично не засыпанный котлован фундамента вдоль стен.

При таких обстоятельствах, на момент рассмотрения дела невозможно с достоверностью определить, будет ли после завершения строительства подвал являться надземным этажом или он будет относиться к подвальному или техническому этажу, которые не включаются при определении этажности здания, и, соответственно, возможности его отнесения к индивидуальному жилому дому.

Также на данный момент невозможно определить целевое назначение незавершенного строительством объекта, доказательств обратного стороной истца по встречному иску не представлено.

Экспертом при проведении экспертизы также выявлено нарушение СП 4.13330.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты» при возведении спорного объекта капитального строительства, которое на момент рассмотрения дела не устранено, его устранение возможно после завершения строительства.

Кроме того, постановлением Правительства Оренбургской области от 14.03.2013 № 193-п утвержден перечень исторических поселений исторических поселений регионального значения Оренбургской области, в который включена территория центра города, ограниченная <адрес>, <адрес>. Таким образом, домовладение по <адрес> входит в зону малоэтажной жилой и общественной застройки исторического поселения <адрес>.

Согласно ст. 59 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" историческим поселением в целях настоящего Федерального закона являются включенные в перечень исторических поселений федерального значения или в перечень исторических поселений регионального значения населенный пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия и объекты, составляющие предмет охраны исторического поселения.

В соответствии со ст.60 указанного закона, градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения в соответствии с настоящим Федеральным законом. Региональный орган охраны объектов культурного наследия в течение десяти рабочих дней со дня поступления от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, которые предусмотрены частью 1 и пунктом 4 части 3 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, рассматривает описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и направляет, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, в указанные федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления уведомление о соответствии или несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Пунктом 4 ч.3 ст.51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к уведомлению о планируемом строительстве прилагается, в том числе, описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Уведомление о соответствии или несоответствии указанного описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, предоставляет, в силу положений ч.9 ст.51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, которым в Оренбургской области является инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области.

Согласно письменного отзыва представителя инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 12 декабря 2025 года, для зоны малоэтажной и общественной застройки (МЗ) исторического поселения города Бугуруслан Оренбургской области утверждены обязательные требования, утвержденные постановлением Правительства Оренбургской области от 27.09.2023г. № 943-пп «Об установлении границ территории, утверждении предмета охраны, историко-культурного опорного плана и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения город Бугуруслан Оренбургской области». На данный момент объект является незавершенным объектом капитального строительства, в связи с чем необходимо привести здание, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствие с предметом исторического поселения города Бугуруслана, а также обязать собственника ФИО2 согласовать внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства на предмет соответствия предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического регионального значения города Бугуруслан, для недопущения нарушения прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания.

Поскольку вышеуказанные требования по обеспечению сохранности объектов культурного наследия на день обращения ФИО2 в суд с требованиями о признании права собственности на объект самовольного строительства существовали, их соблюдение истцом по встречному иску является обязательным. Доказательств согласования внешнего облика спорного объекта незавершенного строительства с инспекцией государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области истцом по встречному иску не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО5 о признании права собственности на объект незавершенного строительства на момент рассмотрения дела не имеется.

При этом, в соответствии с п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска. Основания для применения пункта 2 части 1 статьи 134, абзаца третьего статьи 220 ГПК РФ, пункта 2 части 1 статьи 127.1, пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ в названном случае отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области к ФИО2 о признании постройки самовольной, устранении нарушений - удовлетворить.

Признать строительство здания на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, самовольным.

Обязать ФИО2 получить уведомление о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства от инспекции государственной охраны объектов культурного наследия; после завершения строительства объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, осуществить обустройство автоматическими установками пожаротушения и устройства кранов для внутреквартирного пожаротушения в соответствии с п.5.3.3 СП 4.14430.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах» в течение 2,5 месяцев со дня окончания строительства жилого дома по адресу: <адрес>, либо осуществить снос указанного здания в течение года со дня окончания строительства, направить в администрацию муниципального образования «город Бугуруслан» подтверждающие документы в части обустройства автоматическими установками пожаротушения либо в части осуществления сноса строения в течение 30 дней со дня устранения выявленных нарушений.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к администрации муниципального образования «город Бугуруслан» Оренбургской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Бугурусланский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н.Макурова

Текст мотивированного решения изготовлен 26 декабря 2025 года.