Решение по делу № 02-1388/2025 от 23.10.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и незаключенным, применении последствий недействительности сделки.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе судьи Ивакиной Н.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1388/25 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и незаключенным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований истец ФИО1 указала, что 15 июля 2022 года между истцом и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого ФИО2 передал в пользование и владение истцу квартиру, расположенную по адресу: адрес. Также совместно с истцом в квартиру были вселены ее супруг фио и несовершеннолетние дети: фио и фио. Согласно п. 3.1 договора найма срок найма установлен 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи. Как указано в абз. 2 п. 3.1 договора найма, не позднее чем за три месяца до истечения договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение не менее года в нем. Также указано, что если наймодатель не выполнил это условие, а наниматель не отказался от найма помещения, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. По истечении 11 месяцев, а именно 15 июня 2023 года, ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть договор найма или перезаключить его, в связи с чем он считается продленным на тех же условиях. В сентябре истец ФИО1 получила от ФИО3 требование о выселении и узнала, что ФИО2 продал квартиру, расположенную по адресу: адрес, в которой проживает истец со своей семьей. Вместе с тем, ФИО2 не уведомил истца о намерении продать указанную квартиру и не уведомил нового собственника о существовании нанимателей. Таким образом, истец полагает, что договор купли-продажи заключен между ФИО2 и ФИО3 в нарушение положений ст. 558 ГК РФ и является недействительным.

Истец просит суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес от 28 марта 2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Истец фио в судебное заседание в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Финансовый управляющий ФИО3 – фио в судебное заседание не явилась, о извещена, обеспечила явку своего представителя, который в удовлетворении заявленных требований просил отказать по основаниям, указанным в ранее представленном отзыве, приобщенном к материалам дела.

Третье лицо фио в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя, который в удовлетворении заявленных требований просил отказать по основаниям, указанным в отзыве.

Представитель третьего лица ПАО Банк ВТБ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу данной нормы собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, если это не нарушает охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно положениям п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

Согласно положениям ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2).

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как указано в ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу положений ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно ст. 166 ГК РФ 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2022 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого ФИО2 передал за плату в пользование и владение ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: адрес. Также совместно с ФИО1 в квартиру были вселены ее супруг фио и несовершеннолетние дети: фио и фио.

Согласно п. 3.1 договора найма срок найма установлен 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи.

Как указано в абз. 2 п. 3.1 договора, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение не менее года в нем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от найма помещения, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

28 марта 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого ФИО3 за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставленных Банком ВТБ ПАО, приобрела квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2023.

Как следует из отзыва финансового управляющего фио, 02 октября 2024 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор найма указанного жилого помещения, по условиям которого плата за найм составляет сумма

До настоящего времени ФИО1 со своей семьей проживает в квартире, расположенной по адресу: адрес, что сторонами не отрицалось и не оспаривалось.

Решением Арбитражного суда адрес от 21 ноября 2024 года ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина на 6 месяцев до 15.05.2025, финансовым управляющим утверждена фио

Также из материалов дела следует, что по результатам проведения открытых торгов по реализации имущества ФИО3, а именно квартиры, расположенной по адресу: адрес, победителем которых была признана фио, 25 мая 2025 года между ФИО3 в лице финансового управляющего фио и фио заключен договор купли-продажи №ДКП/Лот-1, по условиям которого фио приобрела в собственность спорную квартиру.

Согласно п. 1.5 указанного договора покупатель поставлен в известность о наличии договора найма жилого помещения, заключенного 02.10.2024 между ФИО3 и ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Как указано в п. 1.6 договора, покупатель поставлен в известность о том, что в квартире по договору найма, указанному в п. 1.5 фактически проживают следующие лица: ФИО1, фио,паспортные данные, фио, паспортные данные и фио, паспортные данные.

23 июня 2025 года между ФИО3 в лице финансового управляющего фио и фио подписан акт приема-передачи вышеуказанной квартиры.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 27.06.2025.

Таким образом, в настоящее время собственником спорной квартиры является фио

13 мая 2025 года финансовым управляющим фио в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения от 02 октября 2024 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1, в связи не уплатой ежемесячных платежей за найм спорного жилого помещения. Данное уведомление получено ФИО1 20 мая 2025 года, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления (РПО 80545808679622).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исследовав представленные доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что ФИО1 знала о заключении 28 марта 2023 года договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3, а в суд обратилась только после получения уведомления о расторжении договора найма, принимая во внимание, что между ФИО3 и ФИО1 02 октября 2024 года также был заключен договор найма, о чем свидетельствуют пояснения финансового управляющего, доказательств нарушения прав истца в связи со сменой собственника не представлено и в материалах дела не содержится, принимая во внимание, что в адрес ФИО1 в мае 2025 года направлено уведомление о расторжении договора найма в связи с неоплатой ежемесячных платежей более 6 месяцев, которое получено последней, исходя из того, что в настоящее время собственником спорной квартиры является фио, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи квартиры от 28.03.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и незаключенным, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья Ивакина Н.И.

Решение изготовлено в окончательной форме 23.10.2025