Дело № 3а-19/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2022 года город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Датхужевой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-19/2022 по административному исковому заявлению исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования «Город Майкоп» Республики Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Верховный суд Республики Адыгея с административным иском Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования «город Майкоп» Республики Адыгея, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в обоснование указав, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – торгово-складское помещение, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность:1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: .

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям по состоянию на дату 01.01.2016 определена в размере 7 823 182,63 рублей (т.1, л.д. 9).

Не соглашаясь с размером кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и полагая его явно завышенным, административный истец обратился к оценщику для определения размера рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Согласно Отчету об оценке от 17.12.2021 № 077-12/21, выполненному ИП ФИО3 (г. Майкоп), рыночная стоимость объекта оценки – торгово-складское помещение, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность:1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: , по состоянию на дату 01.01.2016 составляет 2 738 588 рублей (т.1, л.д. 18-71, 63).

Полагая, что утвержденная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке от 17.12.2021, и влечет для административного истца увеличение его налоговых обязательств, в своем исковом заявлении на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 245 КАС РФ, ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость объекта оценки в соответствии с Отчетом в размере 2 738 588 рублей.

На административный иск от представителей административных ответчиков: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея поступили возражения с ходатайствами о признании представленного Отчета недопустимым доказательством, в связи с чем, определением суда от 04.03.2022 была назначена судебная оценочная экспертиза для разрешения вопросов об определении размера рыночной стоимости объекта недвижимости – торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность:1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: . Кроме того, в определении суд поручил судебному эксперту установить наличие либо отсутствие нарушений требований действующего законодательства и федеральных стандартов оценки в представленном административным истцом Отчёте об оценке от 17.12.2021 № 077-12/21, выполненным ИП ФИО3 (г. Майкоп), предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проведение судебной оценочной экспертизы определением суда было поручено экспертному учреждению ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, осуществляющему свою деятельность в г. Краснодаре.

12.04.2022 от начальника Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2 поступило ходатайство о предоставлении дополнительных материалов, необходимых для заключения эксперта и ходатайство о согласовании срока завершения экспертизы.

Определением от 27.04.2022 ходатайство судебного эксперта удовлетворено, срок проведения судебной оценочной экспертизы и приостановления производства по административному делу № 3а-19/2022 продлены на два месяца.

Однако 11.05.2022 административное дело № 3а-19/2022 возвращено в суд без проведения экспертизы в связи с невозможностью дать заключение (т. 1, л.д. 124, 125).

Ввиду не проведения судебной оценочной экспертизы вопреки определению суда ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, а, также с учетом мнения сторон, на основании статьи 77 КАС РФ суд пришёл к выводу о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы иному экспертному учреждению – ООО «Центр проектного управления», осуществляющему свою деятельность по адресу: 127253, .

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Центр проектного управления» от 25.08.2022 № 13-2022/07-ЭЗ рыночная стоимость торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность:1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: по состоянию на дату 01 января 2016 года составляет 3 596 351,00 (три миллиона пятьсот девяносто шесть тысяч триста пятьдесят один) рублей (т. 2, л.д. 147, 2-172).

В своем заключении судебный эксперт также указал на допущенные в Отчете об оценке от 17.12.2021 №077-12/21 нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости – торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность 1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: , что повлияло на расчет рыночной стоимости объекта оценки.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности – ФИО4 представил уточненное им административное исковое заявление, в котором просил суд определить кадастровую стоимость торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: , по состоянию на дату 01.01.2016 в размере его рыночной стоимости 3 596 351 рублей (т. 2, л.д. 180-182).

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения уточненных требований заявленного административного иска возражал, представил письменный отзыв на заключение судебной оценочной экспертизы от 25.08.2022 № 13-2022/07-ЭЗ с указанием на допущенные судебным экспертом в заключении нарушения требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», арифметические ошибки, которые искажают итоговую рыночную стоимость объекта оценки (т. 2, л.д. 184-186).

Полагал, что в заключении неверно произведён расчёт стоимости объекта в рамках затратного подхода, что повлекло определение неверной рыночной стоимости объекта оценки. Также представитель обращал внимание на то, что судебный эксперт применил неправильную корректировку на состояние здания для объектов- аналогов (-19%), чем значительно снизил рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, заявленный административный иск полагал не подлежащим удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Город Майкоп» Республики Адыгея по доверенности ФИО6 поддержала позицию представителя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям. Считала, что заключение судебной экспертизы нельзя признать допустимым доказательством по делу, поскольку в нем неверно определён процент физического износа объекта оценки, что повлекло значительное снижение стоимости объекта, возражала против удовлетворения уточненного административного искового заявления ФИО1

Представители административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явились.

На основании определения суда в письменных пояснениях от 28.09.2022 судебный эксперт ФИО7, проводившая судебную экспертизу, свое заключение от 25.08.2022 № 13-2022/07-ЭЗ полностью поддержала, поступившие замечания административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям полагала необоснованными, не опровергающими выводы заключения.

Изучив материалы административного дела, заслушав в судебном заседании мнение лиц, участвующих в деле, а, также письменные пояснения судебного эксперта ФИО7, суд приходит к следующему.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07. 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» также предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии, в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде, на дату, по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, в виду чего административному истцу необходимо доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Принимая заключение судебной экспертизы ООО «Центр Проектного управления» от 25.08.2022 № 13-2022/07-ЭЗ в качестве допустимого доказательства, подтверждающего определение рыночной стоимости спорного объекта капитального недвижимости, суд учитывает, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует федеральным стандартам оценки, содержит все сведения, имеющие значение для дела и влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, не противоречат друг другу и установленным обстоятельствам по делу, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Заключение эксперта прошито, скреплено печатью экспертного учреждения (т. 2, л.д. 2-172).

Отклоняя заявленные представителем административного ответчика ФИО8 замечания на заключение судебной экспертизы от 25.08.2022 № 13-2022/07-ЭЗ в части определения методов оценки недвижимости, необоснованного расчета судебным экспертом ООО «Центр Проектного управления» ФИО7 при определении рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода с учетом физического износа, суд принимает во внимание право оценщика (в т.ч. эксперта) самостоятельно определять методологию расчетов (п.25 ФСО-7), при этом установлено, что при расчете физического износа судебный эксперт в своем заключении руководствовался нормативами, предусмотренными Классификатором «Основных средств, включаемых в амортизационные группы», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 (т. 2, л.д. 35), что не противоречит требованиям законодательства.

При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, эксперт, установив на основании технического паспорта строения год его постройки – 1975 и признав удовлетворительным техническое состояние здания (на момент оценки срок – 41 год), к объектам-аналогам, являющимся более новыми зданиями с хорошим техническим состоянием, применил соответствующие понижающие корректировки (т. 2, л.д. 85, 137).

Кроме того, в своих письменных пояснениях судебный эксперт указала, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом в таблице 31 заключения (т. 2, л.д. 121, 122) была допущена опечатка в указании суммы рыночной стоимости (3 329 087 рублей), что не повлияло на итоговый результат стоимости здания, так как верное значение – «3 279 302 рублей» приведено в итоговом согласовании – в таблице 31 (т. 2, л.д.146).

При таких обстоятельствах приведенные в отзыве административного ответчика замечания на заключение судебной экспертизы не влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенную с учетом фактических обстоятельств и подтвержденную материалами административного дела. Иных допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, административным ответчиком не представлено.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости – торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: , должна быть определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 25.08.2022 № 13-2022/07-ЭЗ по состоянию на дату 01.01.2016 в размере его рыночной стоимости, что составляет 3 596 351 (три миллиона пятьсот девяносто шесть тысяч триста пятьдесят один) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: по состоянию на 01.01.2016, в размере 3 596 351 рублей в силу статьи 17 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, с учетом положений статьи 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, что соответствует дате 19 января 2022 года (т. 1, л.д. 2).

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0502013:181 подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Из смысла статьи 111 КАС РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает понесенные судебные расходы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П указано, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Следовательно, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями нежилого здания объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки. В то время, как, рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Как установлено по настоящему административному делу, расхождение кадастровой и рыночной стоимостей спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0502013:181 по состоянию на 01 января 2016 года составляет приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений.

При этом допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении кадастровой оценки спорного объекта недвижимости имели место нарушения методологии массовой оценки по делу не установлено. Напротив, в ходе рассмотрения настоящего дела нашли свое подтверждение доводы представителей административных ответчиков о недостоверности представленного административным истцом Отчета об оценке от 17.12.2021 № 077-12/21, выполненного ИП ФИО3 (г. Майкоп).

Как усматривается из материалов дела, расчет стоимости судебной экспертизы согласно заявлению судебного эксперта ООО «Центр Проектного управления» ФИО7 составил 76 000 рублей. Расходы за производство судебной экспертизы экспертному учреждению возмещены не были.

Таким образом, судебные издержки по делу, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы, подлежат возмещению экспертному учреждению ООО «Центр Проектного управления» (г. Москва) в размере 76 000 рублей административным истцом ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования «Город Майкоп» Республики Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить.

Определить рыночную стоимости объекта капитального строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу ФИО1

- торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: , по состоянию на дату 01 января 2016 года, в размере 3 596 351 рублей.

Датой подачи административного искового заявления ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования «Город Майкоп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, считать 19 января 2022 года.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объекта недвижимости – торгово-складского помещения, литер «Е», площадью 228,2 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 01:08:0502013:181, расположенного по адресу: , по состоянию на дату 01 января 2016 года, в размере 3 596 351 рублей.

Взыскать с административного истца ФИО1 судебные расходы на оплату стоимости судебной оценочной экспертизы в пользу экспертного учреждения ООО «Центр проектного управления» (г. Москва) в размере 76 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354000, <...>) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Председательствующий Е.А. Тхагапсова