2-2815/2022

44RS0001-01-2022-003273-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2022 года <...>

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Ковунева А.В.,

при секретаре Киркиной К.Н., с участием представителя истица Г.Ю.Е., представителя ответчика С.И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К.Е.В., действующей в интересах К.К.С. к администрации г. Костромы о признании недостоверной стоимости для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на жилое помещение,

установил:

К.Е.В., действуя в интересах несовершеннолетней К.К.С., обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с исковым заявлением к администрации г. Костромы, просит суд, признать стоимость для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, указанную в отчете ЗАО «Аудит -Центр» от <дата> № в размере 1566000 рублей недостоверной; определить размер возмещения в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и за 36/115 указанной доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 2697000 рублей; взыскать с Администрации городского округа <адрес> за счет средств казны муниципального образования в пользу К.К.С. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. В обоснование требований указано, К.К.С. является собственником в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером и 36/115 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. <дата> межведомственной комиссией сделано заключение о признании жилого дома, по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был установлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> в срок до <дата>. Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был продлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> в срок до <дата>. Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был продлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> в срок до <дата>. Ответчиком в соответствии с постановлением администрации города Костромы от <дата> №, было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение у истца путем выкупа. Истец <дата> получил от ответчика письменное уведомление о том, что доля в земельном участке и жилом помещении будут изъяты путем выкупа. Ответчик предложил заключить соглашение об изъятии для муниципальных нужд, выкупе указанных долей по цене 1566000 рублей на следующих условиях: за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок - 384 000 рублей; за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - 1122000 рублей; размер убытков истца - 60 00 рублей. Доли в земельном участке и жилом помещении оценены независимым оценщиком ЗАО «Аудит - Центр» по договору с ответчиком на основании отчета об оценке № от <дата> года. Истец с такой ценой и данной оценкой стоимости выкупаемых долей в земельном участке и жилом помещении не согласен. По мнению истца, данная оценка стоимости выкупаемого имущества не достоверна ввиду того, что в нее не были включены предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ убытки, причиненные истцу как собственнику жилого помещения его изъятием. В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении суммы компенсации за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данная компенсация в отчете об оценке № от <дата> отсутствует, что также повлекло занижение выкупной стоимости имущества. Также отчет об оценке № был составлен на <дата>, проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд, выкупе указанных долей в земельном участке и жилом помещении был предоставлен истцу ответчиком лишь <дата>. При этом рыночная стоимость имущества начиная с февраля 2022 года резко выросла вверх и на сегодняшний момент отчет об оценке № не является актуальным. Кроме того, при анализе отчета об оценке № от <дата>, выявлены ряд существенных нарушений действующих норм и правил в оценочной деятельности, нарушены требования федеральных стандартов оценки, что и привело к занижению рыночной стоимости оцениваемых объектов. В том числе: п.5 ФСО №3: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; п. 13 ФСО №1 "Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов..."; п. 10 ФСО №1 "Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость"; п.22 ФСО №7 "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки"; п.11в ФСО №7: оценщик должен провести "анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен". Истец полагает, что размер возмещения не соответствует действительной стоимости принадлежащего ей имущества и фактически подразумевает его изъятие по цене значительно ниже рыночной стоимости, что нарушает её права как собственника и противоречит положениям жилищного законодательства. К тому же собственник изымаемых долей в жилом помещении и земельном участке является несовершеннолетним. Неактуальная рыночная стоимость изымаемых долей в жилом помещении и земельном участке по сути, означает нарушение права несовершеннолетнего на приобретение жилого помещения, отвечающего всем требованиям и нормам жилищного законодательства. Исходя из вышеизложенного, истцом был заказан иной отчет об оценке того же объекта, которым определены: рыночная стоимость 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - 1486000 рублей; рыночная стоимость земельного участка - 704000 рублей; убытки правообладателя (собственника) жилья - 507000 рублей, в том числе: компенсация за не проведённый капитальный ремонт объекта оценки - 427000 рублей; транспортные расходы (расходы, связанные с переездом) - 8000 рублей; риэлторские расходы (расходы, связанные с поиском другого жилья) - 70000 рублей; расходы на оформление права на другое жилое помещение - 2000 рублей. Рыночная стоимость изымаемых долей в земельном участке и жилом помещении на <дата> составляет 2697000 рублей.

Истица в судебном заседании не участвовала, извещена о времени и месте его проведения надлежащим образом, ее представитель на основании доверенности Г.Ю.Е. исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске. Полагала, что представленный стороной истица отчет стоимости для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на жилое помещение объективен, что подтверждается представленными в ходе рассмотрения дела доказательствами, подтверждает опрошенный в судебном заседании специалист оценщик.

Представитель ответчика С.И.Н. требования не признал, поддержал позицию изложенную в отзыве на заявление, согласно Методических рекомендаций по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения в домах непригодного для проживания жилищного фонда, принятых саморегулируемой организацией «Русское общество оценщиков» на основании сложившейся судебной практики по аналогичным делам вопрос включения в сумму выплат гражданам в связи с расселением компенсации за не проведённый капитальный ремонт возникает в связи с тем, что не проведение вовремя капитального ремонта в жилом доме привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным. Однако, в случае, если расчет стоимости жилой квартиры, при оценке размера возмещения гражданам производится с учетом технического состояния жилого дома аварийного, то есть: в расчете вносится отрицательная поправка учитывающая аварийное состояние дома, в котором расположена оцениваемая квартира, поскольку объекты аналоги подбираются не в аварийных, а в пригодных к эксплуатации домах, тогда стоимость квартиры по которой считается сумма возмещения гражданам, получится ниже, чем аналогичные квартиры (объекты-аналоги), но не в аварийном жилье. В таком случае действительно, необходим расчет компенсации за не проведённый капитальный ремонт. Тогда рассчитанная с учетом аварийного состояния жилого дома стоимость квартиры с учетом компенсации за не проведённый капитальный ремонт в сумме дадут стоимость расселяемой квартиры на уровне объектов аналогов в не аварийных жилых домах, т.е. на рыночном уровне. В заключении эксперта, представленного истцом, в рамках сравнительного подхода оценки при расчете рыночной стоимости расселяемого жилого помещения в качестве объектов аналогов подобраны аналогичные объекты, расположенные в домах, не признанных аварийными состояние дома не вносится, указывается их удовлетворительное состояние. При этом дополнительное включение компенсации за не проведённый капитальный ремонт, является нарушением. В случае с рассчитанной в заключении эксперта суммой компенсации, стоимость квартиры уже посчитана на среднерыночном уровне. В таком случае дополнительного включения в сумму компенсации расходов на не проведенный капитальный ремонт не требуется. Так же представитель в ходе судебного заседания пояснил, что отчет на основании которого органами местного самоуправления направлялось предложение истицу о выкупе ее доле в праве недостоверным не признавался, поэтому при осуществлении данной процедуры каких-либо прав истица нарушено не было, кроме того с момента выполнения отчета, на котором основывает свои требования истица, уже почти прошло полгода, он вскоре станет по истечению времени неактуальным, по мнению ответчика, несогласие истица с стоимостью выкупа ввиду изменившихся цен, не является основанием для выполнения нового отчета, при отсутствии каких-либо нарушений действующего законодательства при оценке в первый раз, чего по мнению ответчика установлено не было, отчет признан недействительным не был. Кроме того, указал на тот факт, что в данном случае должно быть оценено, избран ли истцом надлежащий способ защиты права.

Представитель третьего лица, участвующего в деле, ЗАО «Аудит -Центр», в судебное заседание не явился, о времени и месте го проведения извещены надлежащим образом, в материалы дела представлены письменные пояснений, в которых представитель указал свои возражений на отчет представленный истцом, а так дополнительные пояснения по существу собственного отчета об оценке. В соответствии с муниципальным контрактом № от <дата> и техническим заданием к нему предусмотрено определение выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение с выделением стоимости в денежном выражении трёх элементов: квартиры, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД и размер убытков. Стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от <дата> №-р, в части не противоречащей действующим федеральным стандартам оценки. Для определения стоимости земельного участка использован сравнительный подход (метод сравнения продаж). Существенное значение в итоговой выкупной стоимости объекта будет играть стоимость квартиры, определенная в рамках сравнительного подхода. Дополнительное исследование объектов-аналогов по данному фактору не требуется, ключевые сведения о виде из окна аналогов содержатся в тексте объявлений. У всех аналогов в тексте объявлений указан вид из окна - во двор. Ни у объекта оценки, ни у объектов-аналогов, относящихся к сегменту жилья старого фонда, нет существен ной значимости данного фактора, так как отсутствуют какие-либо значимые панорамные виды, виды на архитектурные достопримечательности города или красивую естественную природу или парковый ландшафт. Внесение поправки по данному элементу сравнения не требуется, так как применительно к оцениваемому объекту вид во двор или вид на тихую улицу не имеет существенного влияния на стоимость. Технические ошибки в описании данного ценообразуюшего фактора по объекту оценки и объектам аналогам не влекут за собой недостоверность определения итоговой рыночной стоимости. Таким образом, указанное замечание является несущественным. Внесение поправки по элементу сравнения – высота потолка не требуется, так как применительно к сегменту рынка старого фонда различие в высоте потолка в 10-20см не имеет существенного влияния на стоимость. Методика расчёта выкупной стоимости, используемая оценщиком в отчёте № от <дата> не требует дополнительного включения в размер возмещения суммы компенсации за непроведенный капитальный ремонт, так как расчет без применения понижающих корректировок на неудовлетворительное состояние жилого дома, позволяет учесть величину компенсации за непроведенный капитальный ремонт на рыночном уровне. Выделение суммы компенсации за непроведенный капремонт в отдельном денежном выражении законодательно не регламентировано. Ценообразующие факторы объектов-аналогов соответствуют ценообразующим факторам объектов соответствующих сегментов рынка: земельным участкам под ИЖС и квартирам старого фонда на вторичном рынке. Вся исчерпывающая ключевая информация по объектам-аналогам содержится в тексте объявлений, каких-либо дополнительных углублённых исследований аналогов не требуется, поскольку это не влечёт существенного изменения величины определенной стоимости объекта. Описание объектов-аналогов по квартирам приведено на странице 41-42 отчёта об оценке №. Описание объектов-аналогов по земельным участкам приведено на странице 53 отчёта об оценке №. Из анализа фактических данных следует, что среднее рыночное значение стоимости 1 кв.м. двухкомнатных квартир старого фонда, расположенных в кирпичных и кирпично-деревянных домах в центральной исторической части города Костромы составляет 47842 руб. Наличие или отсутствие ванны в квартире имеет существенное влияние на стоимость, поэтому по различиям в данном факторе требуется внесение корректировок. У объектов-аналогов имеются совмещенные санузлы с туалетами ваннами в индивидуальном пользовании (информация в тексте объявлений, приведенных в приложении к отчёту №). У объекта оценки имеется туалет в местах общего пользования. Душевая кабина, имеющаясяна фотографиях, установленная в объекте оценки, отсутствует на планах квартиры, которые имеются в документах технической инвентаризации. Следовательно, имеет место выполненная перепланировка, при которой на месте печи установлена душевая кабина с выносом мокрых точек в пределы жилых помещений. Сведений об узаконивании перепланировки оценщику не предоставлено. Документов, подтверждающих возможность узаконивания подобного рода перепланировки (снос печи как несущей конструкции, вынос мокрых точек в пределы жилых помещений), оценщику также не представлено. Таким образом, оценка проводится в допущении отсутствия душевой кабины в объекте оценки. Следовательно, поправка, внесённая оценщиком в отчёте № на разницу в типе санузла объекта оценки и объектов-аналогов, введена обоснованно. Так же проведено устранение обоснованных замечаний к отчёту №: устранено замечание (несущественное, вообще не оказывающее влияния на итоговую стоимость объекта оценки) в части отнесения земельного участка (кадастровый номер №) к сегменту рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с видом разрешенного использования; объект-аналог №1 исключен из расчетов, в расчеты включен новый объект-аналог по адресу: <адрес>; для дальнейших расчетов используются поправки для сегмента рынка земельных участков под ИЖС (поправка на торг, поправка на местоположение в пределах населенного пункта) ; устранены арифметические ошибки в части затрат по сносу ветхих строений. Таким образом, рыночная стоимость доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок по состоянию на <дата> составит 366000 рублей. Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что при устранении обоснованных замечаний, размер возмещения за объект жилой недвижимости гражданам-собственникам недвижимого имущества, расположенного в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным, за Объект: 36/115 долей жилого помещения по состоянию на <дата>, составляет: 1566000 рублей.

По существу отчета представленного истцом № от <дата> третьим лицом указано, что оценщиком не соблюдены требования п. 5 ФСО-3: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. В качестве аналогов для оценки квартиры оценщик ФИО2 использует в объекты-аналоги с существенной разницей в 43% в стоимости единицы измерения (стоимость 1 кв.м). страница 92-93, раздел 13.5.1. В данном случае большая разница (43%) в стоимости единицы измерения свидетельствует о том, что выбор аналогов произведен некорректно, выбранные в качестве объектов-аналогов квартиры не являются аналогами. Кроме того, в таблице имеется информация о предложении на продажу квартиры по <адрес> по цене 48919 руб. за 1 кв.м, который наиболее приближен по характеристикам и стоимости к аналогам № 1 и 2 и стоимость 1 кв.м которого находится в среднем ценовом диапазоне. Оценщиком не обосновано почему для расчётов предпочтение отдано аналогу с явно завышенной стоимостью 1 кв.м, приводящей к необоснованному завышению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объекта-аналога №2 оценщиком выбрана квартира по адресу: Кострома, <адрес>, которая расположена в значительном удалении от центральной части города, в районе с плохим обеспечением общественным транспортом, с низким обеспечением объектами социально-бытовой инфраструктуры. По параметру близость от остановок общественного транспорта данный аналог несопоставим с объектом оценки. Оценщик в описательной части аналогов использует просто расстояние по карте до ближайшей остановки, что является неверным и требует дополнительного анализа фактора. Остановка на <адрес>, расположенная в ближайшем доступе к аналогу №2 - это остановка с единственным маршрутом №4, до остановки в мкр. Черноречье с шестью маршрутами - 1км пешком, до остановки пл. Конституции (28 маршрутов) - 1,4км пешком по данным Яндекс-карт. В то время как объект оценки и аналоги №№1,3 действительно расположены в пешем доступе к остановкам, где проходят практически все основные маршруты города (17 маршрутов по данным Яндекс-карт). Таким образом, различие аналога №2 и объекта оценки по данному фактору является существенным, не введение поправки приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта. Оценщиком не соблюдены требования п. 22 ФСО-7: не скорректированы значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. В характеристиках аналога №2 оценщик указывает наличие организованной парковки. Исследуя аналог на Яндекс-картах видно, что парковка не обозначена (все организованные парковки нанесены на Яндекс-картах). По карте визуально определяется, что у объекта организована обычная стихийная парковка во дворе жилого дома, на небольшом земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому. Таким образом, для аналога №2 поправка на наличие организованной парковки не требуется. В отчёте № от <дата> оценщиком ФИО2 в качестве объектов-аналогов использованы квартиры в жилых домах, не признанных аварийными, что подтверждается отсутствием такой информации на сайте Реформа ЖКХ. Поскольку оценщиком ФИО2 сумма компенсации за НКР определялась по методике Ш.А.Ю., П.О.Б., то отсутствие понижающей корректировки на техническое состояние жилого дома приводит к двойному счёту, когда вводятся две повышающие поправки по одному и тому же смысловому признаку. Следовательно, оценщиком не соблюдены требования п. 22 ФСО-7: не скорректированы значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. Таким образом, в отчёте №-НЖ от <дата> оценщиком нарушены требования к отчету об оценке ФСО №3, ФСО №7, поскольку отчёт содержит нарушения принципов существенности, проверяемости, однозначности. Размер выкупной стоимости определен оценщиком ФИО2 в размере 2697000 рублей, что в пересчете на 1 кв.м площади составляет 2697000/36,1=74787 руб. (36/115 долей от 115,2 кв.м составляют 36,1 кв.м). Данное значение далеко от среднерыночной и близко к максимальной границе стоимости аналогичных объектов, приведенной оценщиком на странице 48 отчета об оценке № от <дата>. Скорректированный с учетом обоснованных замечаний размер выкупной стоимости объекта, определенный в отчёте № от <дата>, составляет 1566000 рублей. что в пересчете на 1 кв.м площади составляет 1566000/36,1=43424 рублей, что соответствует среднерыночному значению жилой недвижимости на дату оценки. Таким образом, считают, что отчёт об оценке № содержит обоснованное профессиональное суждение относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений на <дата>.

Управление опеки и попечительства администрации г. Костромы, участвующее в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, своего представителя в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как следует из статьи 1 Федерального закона от 21.07.2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», данный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, в частности на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

В пункте 3 статьи 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что К.К.С., <дата> г.р., на праве общей долевой собственности принадлежит: 36/115 доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 115,2 кв. м, (кадастровый номер объекта №), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации № доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, общая площадь 440 кв. м), пропорциональная размеру общей площади названного выше частного жилого помещения.

Как указывает истец, что так же не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, а так же отражено как в отчет от <дата> №, так и в отчете №-НЖ от <дата>, <дата> межведомственной комиссией сделано заключение о признании жилого дома, по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с постановлением администрации <адрес> от <дата> №, было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение у К.К.С. путем выкупа.

В соответствии со ст. 56.10 ЗК РФ, 32 ЖК РФ <дата> К.К.С. был направлен для рассмотрения и подписания проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением необходимого пакета документов: отчета о рыночной стоимости объектов от <дата> №, выписки о правах в отношении объектов недвижимости.

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества и оценка размера убытков за изымаемые объекты недвижимости в пользу муниципальных нужд произведены независимым оценщиком ЗАО «Аудит-Центр» (оценщик ФИО1, реестровый № в ассоциации Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», отчет от <дата> №

Согласно выводам данного отчета, размер возмещения за объект жилой недвижимости гражданам-собственникам недвижимого имущества, расположенного в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным, по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 1566000 рублей, из которых за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 440 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> – пропорциональная общей площади помещения - 384000 рублей; за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение -квартира общей площадью 115,2 кв.м. с кадастровым номером № адрес: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом доли в праве собственности на такое имущество - 1122000 рублей; размер убытков истца - 60 00 рублей.

Пакет документов был получен, как указывает сторона истица <дата>.

Посчитав указанную предлагаемую сумму явно несправедливой, <дата> истца в лице законного представителя К.Е.В. обратились в администрацию муниципального образования г. Кострома с протоколом разногласий к соглашению об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ссылаясь на заключение отчета об оценке №-НЖ от <дата> частнопрактикующего оценщика ФИО2

В соответствии с п. 3 ст. 279 ГК РФ, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснения Верховного Суда РФ, данные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года.)

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Таким образом, рыночная стоимость - это стоимость, за которую принадлежащее ответчикам жилое помещение могло бы быть отчуждено на вторичном рынке недвижимости, а не стоимость нового жилья либо стоимость жилья, приобретаемого взамен непригодного жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, а не тем видом, который установлен для дальнейшего его использования (ответ на вопрос N 8).

Согласно отчету об оценке № от <дата> частнопрактикующего оценщика ФИО2, на который ссылается истец, 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером 44:27:040110:306, общей площадью 115,2 кв.м, по адресу: <адрес>, с учетом общего имущества в многоквартирном доме, исходя из доли в праве общей долевой собственности на такое имущество - 2190000 руб., в том числе: Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 440 кв.м, по адресу: <адрес>, пропорционально размеру доли в праве общей площади на жилое помещение, изымаемого жилого помещения – 704000 руб., 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 115,2 кв.м, по адресу: <адрес>, с учетом общего имущества в многоквартирном доме, исходя из доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, без учета стоимости земельного участка – 1486000 руб., Убытки Правообладателя (собственника) жилья - 507000 руб., в том числе: Компенсация за не проведенный капитальный ремонт объекта оценки - 427000 руб., транспортные расходы (расходы, связанные с переездом) – 8000 руб., риэлторские расходы (расходы, связанные с поиском другого жилья) - 70000 руб., расходы на оформление права на другое жилое помещение – 2000 руб.

Итого, рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество (36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером 44:27:040110:306, общей площадью 115,2 кв.м, по адресу: <адрес>, с учетом общего имущества в многоквартирном доме, исходя из доли в праве общей долевой собственности на такое имущество; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 440 кв.м, по адресу: <адрес>, пропорционально размеру доли в праве общей площади на жилое помещение, изымаемого жилого помещения, убытки Правообладателя), включающего рыночную стоимость доли в праве на жилое помещение, с учетом общего имущества в многоквартирном доме, исходя из доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру доли в праве общей площади на жилое помещение, изымаемого жилого помещения, и размер убытков Правообладателя - 2697000 руб.

Участвовавшая в судебном заседании в качестве специалиста ФИО2 свое заключение поддержала, так же пояснила, что оценщик ФИО1, в качестве аналогов берет объекты в том же состоянии и, только не признанные аварийными. Она не делает поправку на техсостояние. Заключение оценщика ФИО1, содержит много ошибок и недочетов. Все поправки были ею взяты для многоквартирного жилья, взяла неверный аналог на <адрес> и она признает это. Также она взяла аналог на <адрес>, которая по характеристикам существо отличается от спорного объекта. Неверно указана высота потолка, куда выходят окна, ею неверное определено значение ценообразующих факторов. Ее отчет и отчет оценщика ФИО1 по разному определили компенсацию за не проведенный капремонт. ФИО1 не вводит поправку на техсостояние жилого дома. Она не поясняет, откуда данная Методика взята, указывает, что это процентная корректировка, на момент оценки дом находится в аварийном состоянии. На указывает, что оценщик действует исходя из опыта и знаний. По этому вопросу оценочное сообщество не пришло к единому мнению, однако публикуются статьи, проводятся вебинары, которые можно принимать во внимание. Таким образом, разница заключается в том, что ФИО1 исходила из своих знаний и опыта, не воспользовавшись мнениями иных авторов и Методик. Ей был дан ответ о том, что корректирующие коэффициент не включают поправку за не проведенный ремонт объекта. Таким образом, мнение ФИО1 в этой части категорически не верно. В отчете №-НЖ от <дата> все объекты-аналоги описаны, учтены все ценообразующие факторы Неверно также квалифицируются объекты по фактору приближенности к местам, повышающим стоимость участка. В связи с этим ФИО1 не сделаны поправки соответствующие. ФИО1 неправильно также посчитаны весовые коэффициенты. Как же тогда, учитывая то, что оценщик сама признает свои недочеты, ответчик может говорить о том, что во внимание необходимо брать ее отчет. Замечания, направленные в адрес ее отчета считает нецелесообразными. ФИО1 указывает, что в отчете № от <дата> не принято во внимание аналог на <адрес>. Вместе с тем, она при проведении отчета установила, что год его постройки существенно отличается от года постройки спорного объекта. Согласно Стандартам, аналогом может быть объект, сходный по ряду характеристик, в том числе по году постройки. Замечание об остановке общественного транспорта также считает необоснованным. Учтено, что объект находится в неком удалении от них. Также указано, что неверное взята поправка на тип парковки. Мнение оценщика ФИО1 о том, что нарушены требования Методики ФСО необоснованно. Полагает, что ее выводы подтверждены мнением оценочного сообщества.

В материалы дела истцом так же представлены возражений на вышеуказанный отзыв третьего лица, в котором указано, оценщиком ФИО2 проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект. Данный анализ проведен на основании анализа рынка предложений на продажу земельных участков под ИЖС и аналогичных жилых квартир в старом фонде, расположенных аналогично объекту оценки. Приведен анализ стоимости предложений о продаже квартир в двухэтажных жилых домах (1 этаж - стены кирпичные, 2 этаж - стены деревянные) в старом фонде в центральном районе г. Костромы, и именно в этой таблице приведен анализ предложений на продажу квартир в аналогичных жилых домах, из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект и именно по этой таблице следует сравнивать полученный результат рыночной стоимости 1 кв.м объекта оценки, который равен 60820 руб. и который находится в указанном диапазоне от 43 500 до 78 571 руб. за 1 кв.м и близок к среднему значению, равному 61 036 руб. за 1 кв.м. Кроме основного анализа стоимости предложений о продаже квартир в двухэтажных жилых домах (1 этаж - стены кирпичные, 2 этаж - стены деревянные) в старом фонде в центральном районе г. Костромы оценщик провел анализ дополнительный анализ стоимости предложений о продаже квартир в старом фонде в центральной части г. Костромы в кирпичных и деревянных домах. Этот анализ по стандартам оценки не является обязательным, оценщик его поместил в отчет для лучшего понимания состояния рынка предложений квартир в жилых домах старого фонда с различными конструктивными элементами и группой капитальности. Этот анализ при определении рыночной стоимости объекта оценки не использовался, и соответственно не мог повлиять на рыночную стоимость объекта оценки. Оценщиком соблюдены требования ФСО. В оценке не определено количественное значение существенности. Значение, указанное оценщиком ФИО1 в замечании - это ее субъективное мнение. Законодательством об оценочной деятельности и стандартами оценки данное значение не определено. Кроме того, в практике оценки, общепринятым правилом считается проверка ценового диапазона стоимости 1 кв.м объектов-аналогов не "на входе", а "на выходе", т.е. не до внесения корректировок, а уже после внесения корректировок. После внесения корректировок, проведен анализ скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определен коэффициент вариации, который характеризует степень однородности совокупности. В данном случае коэффициент вариации не превышает 33% и равен 14,45%, следовательно совокупность считается однородной. Отбор объектов-аналогов производится после проведения анализа фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект. Отбор объектов-аналогов производится оценщиком самостоятельно, выбираются те объекты, которые наилучшим образом, с точки зрения Оценщика, удовлетворяют основным ценообразующим факторам, и имеющаяся у Оценщика информация по которым удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Оценщик ФИО1 при обосновании замечания по ценнообразующему фактору – близость от остановок общественного транспорта смешивает две поправки: на местоположение и на близость от остановок общественного транспорта. Различие в местоположении объект оценки и объектов-аналогов учтено в отчете. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020. Квартиры под редакцией Л.Л.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Н.Новгород, 2020: элемент сравнения - близость к остановкам общественного транспорта «определяется, как правило, временем за которое можно добраться пешком до остановки общественного транспорта». В отчете №-НЖ от <дата> указаны минимальные расстояния до остановок общественного транспорта у объекта оценки и у объектов-аналогов. Для преодоления этого расстояния потребуется приблизительно одинаковое время, поэтому поправки не вносились. Замечание по ценообразующему фактору – тип парковки не соответствует действительности, так как у объекта аналога в отчете указана организованная парковка, поскольку такая информация взята из объявления, где указано, что покупателю остается гараж (что и является организованной парковкой). В качестве объектов-аналогов приняты квартиры в жилых домах, не признанных аварийными. Мнение оценщика в данном случае подтверждается и статьей к.э.н. П.И.В. «Особенности определения выкупной цены аварийного жилья». В соответствии с которой определен алгоритм определения выкупоной цены аварийное жилье: выбор объектов-аналогов - жилых помещений, не находящиеся в аварийном состоянии и определение рыночной стоимости объекта; выбор объектов-аналогов - земельных участков и определение их рыночной стоимости; определение стоимости убытков в связи с изъятием жилого помещения, которые включают и компенсацию за непроизведенныи капитальный ремонт МЖД. Оценка рыночной стоимости в отчете № производилась без внесения поправки на техническое состояние жилого дома, так как в качестве объектов-аналогов приняты квартиры в жилых домах, аналогичного года постройки (до 1917), у которых, как и у объекта оценки имеются аналогичные проценты износа, и в которых на протяжении нескольких десятков лет не проводился капремонт (данная информация имеется в свободном доступе на сайте), но на дату оценки эти дома еще не включены в перечень аварийных, т.е. не признаны аварийными. То есть, в качестве объектов-аналогов приняты квартиры в домах в неудовлетворительном техническом состоянии, как и объект оценки (т.е. в жилых домах, имеющих аналогичный физический износ). Поэтому внесение поправки на техническое состояние в данном случае не требуется и соответственно не возникает «двойного счета», про который ошибочно пишет оценщик ФИО1 Поправка на техническое состояние жилого дома предусматривает три состояния: хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное (требующего капитального ремонта). ФИО2 был отправлен запрос в организацию, которая разрабатывает справочники по оценке, который использовался при оценке объекта, в том числе и оценщиком ЗАО «Аудит-центр» ФИО1 ФИО2 просила разработчика применяемого для оценки справочника, дать разъяснение по применению поправки на физическое (техническое) состояние дома из "Справочника оценщика недвижимости - 2020. Квартиры": Содержит ли данная поправка компенсацию за непроизведенныи капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья? На запрос пришел ответ, в котором говорится о том, что корректировка на техническое состояние не включает в себя поправку на компенсацию за непроизведенныи капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья. Анализ оценщика ФИО1 на соответствие рыночной стоимости объекта, определённой ФИО2 в отчете №-НЖ от <дата> на соответствие рыночным данным проведен некорректно, так она принимает в расчет стоимости 1 кв.м не рыночную стоимость объекта, а «выкупную стоимость», т.е. рыночную стоимость размера возмещения за изымаемлое для муниципальных нужд имущество, которая включает в себя убытки правообладателя. При этом, в сравнение принимает рыночный диапазон цен предложений, который не включает в себя убытки правообладателя, так как в таблице на стр. 46 отчета №-НЖ проведен анализ предложений на продажу квартир в двухэтажных жилых домах (1 этаж - стены кирпичные, 2 этаж - стены деревянные) в старом фонде в центральном районе г. Костромы, для отбора объектов-аналогов для сравнительного подхода, в котором определяется рыночная стоимость объекта без учета убытков правообладателя. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом и составляет 2190000 рублей. Соответственно, стоимость 1 кв.м составляет 60820 руб. Данное значение находится в рыночном диапазоне. Оценщиком ФИО2 в отчете №-НЖ от 16.05.2022г. не нарушены требования ФСО, мнение оценщика ФИО1 ошибочно, расчеты проведены некорректно, данное мнение оценщика ФИО1 не соответствует действительности.

В ходе рассмотрения дела ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемых долей в праве на объект недвижимости и земельный участок, пропорционально доли в праве на жилое помещение в составе многоквартирного дома, в котором оно расположено, ни от кого-либо из лиц, участвующих в деле не поступало, ответчик полагал, что заключение представленное истцом является неверным, необходимо руководствоваться заключением ЗАО «Аудит -Центр».

Из содержания материалов обоих отчетов об оценке, представленных сторонами в дело, следует, что оба оценщика использовали сравнительны подход при оценке объектов недвижимости, при этом в отчете ЗАО «Аудит-Центр» не учтен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.

Исследование данного вопроса в отчете ЗАО «Аудит-Центр», как следует из его содержания, вообще не производилось. По мнению стороны ответчика, не отрицающего необходимость, расчета компенсации за капитальный ремоент, в заключении эксперта, представленного истцом, в рамках сравнительного подхода оценки при расчете рыночной стоимости расселяемого жилого помещения в качестве объектов аналогов подобраны аналогичные объекты, расположенные в домах, не признанных аварийными состояние дома не вносится, указывается их удовлетворительное состояние и дополнительное включение компенсации за не проведённый капитальный ремонт, полагают является нарушением.

Вместе с тем, по мнению суда, данная позиция опровергается содержанием отчета №-НЖ от <дата>, пояснениями, специалиста данными в ходе судебного заседания, которая мотивировала свои выводы и поход к определению размера возмещения за выкупаемую долю в праве на жилое помещение и долю на земельный участок под многоквартирным домом.

Доказательств того, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> на дату приватизации не требовал капитального ремонта, и в период нахождения его в муниципальной собственности администрация городского округа <адрес> проводила указанный ремонт во избежание снижения уровня надежности многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Таким образом, размер упущенной выгоды в связи с непроизведенным капитальным ремонтом обоснованно включен в выкупную стоимость определенную оценщиком в отчете №-НЖ от <дата>.

В отчете №-НЖ от <дата>, раздел 14.1 указано, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> был государственным (муниципальным), и бремя затрат на капитальный ремонт лежало на муниципалитете в полном объеме.

В техническом паспорте на жилой дом указан физический износ дома – 59% по состоянию на <дата>, этот же физический износ указан и на сайте «Реформа ЖКХ» https://www.reformagkh.ru/relocation/alarm-after-2012/view/9075674#content. Со ссылкой на заключение ОГБУ «Наследие» по результатам обследования технического состояния жилого дома по адресу: <адрес> от <дата> указано, несущие конструкции фундаментов и стен находятся от работоспособного состояния до ограниченно работоспособного и требуют проведения мероприятий по усилению, укреплению кирпичной кладки и вычинке сруба; несущие конструкции перекрытий находятся от ограниченно работоспособного состояния до недопустимого и подлежат частичной заменен; конструкции стропильной системы находятся от ограниченно работоспособного состояния до недопустимого и подлежат вычинке и частичной замене; инженерное обеспечение не соответствует современным санитарно-гигиеническим нормам, нормам по электроснабжению и правил пожарной безопасности и требует реконструкции. Из этих документов следует, что капитальный ремонт жилого дома по адресу: <адрес> как минимум с 1973 года не проводился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1973 по 2022 гг. (49 лет), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился. Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя — органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, должны быть исполнены в полном объеме.

Жилой дом относится к IV группе капитальности (Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные) – нормативный срок службы его составляет 50 лет. Таким образом, за нормативный срок службы жилого здания IV группы капитальности текущий ремонт должен быть проведен 16 раз, а капитальный ремонт должен быть проведен 3 раза.

Так же в данном отчете определены нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации меньший срока службы основного объекта, проведен расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому элементу, всего жилого дома и объекта оценки.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома общей площадью <адрес>,4 кв.м. составила 3156105 руб. В итоге величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 115,2 кв.м, по адресу: <адрес> составляет с учетом округления 427000 руб.

Таким образом, суд исходит из того, что отчет №-НЖ от <дата> более полно и объективно проведено исследование изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости, обосновав методы исследования, а специалист в ходе ее опроса в судебном заседании привела доводы о причинах ценовых расхождений в имеющихся в материалах дела отчетах №-НЖ от <дата> и №от <дата>.

Суд полагает возможным принять указанный выше отчет частнопрактикующего оценщика ФИО2 в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку он отвечает требованиям Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», подготовлено специалистом имеющим соответствующее образование в области оценочной деятельности, достаточный опыт и обладающим необходимой квалификацией для установления указанных в отчете обстоятельств, содержит мотивированные выводы по каждому элементов, слагаемых общую сумму установленного возмещения за выкупаемую долю в праве на жилое помещение и долю на земельный участок под многоквартирным домом, выводы экспертного заключения не содержат неясностей и противоречий.

Доказательств, свидетельствующих о необъективности данного отчета, о наличии заинтересованной связи оценщика, его проводившего, с участниками процесса, судом не установлено, мотивированных ходатайств, как суд указал выше о проведении судебной экспертизы для опровержения или подтверждения обстоятельств, указанных в отчете не представлено.

В связи с чем суд полагает возможным руководствоваться именно данным отчетом при определении стоимости возмещения для выкупа за долю в праве общей долевой собственности К.К.С. на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

При этом на данные выводы суда не может повлиять позиция ответчика, что данный отчет так же утрачивает актуальность, и истцом оспариванием отчет от <дата> избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку вышеприведенная норма ст. 32 ЖК РФ указывает, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Исходя из позиции истица, стоимость, определенную в отчете №-НЖ от <дата>, выводы которого по мнению суда не были опровергнуты ответчиком и являются допустимыми, что суд установил в ходе рассмотрения данного гражданского дела, она полагает достоверной, и по которой сторона готова заключить соответствующее соглашение с органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

А рыночная стоимостью, из критерия которой исходит норма ст. 32 ЖК РФ – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, поэтому оснований полагать, в отсутствие иного более актуального исследования, что отчет №-НЖ от <дата>, на котором основаны требования истица, является неактуальным не имеется, что так же допустимыми, достаточными и достоверными доказательствами, вопреки требованиями ст. 56 ГПК РФ ответчиком в ходе рассмотрения дела не опровергнуто.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований К.Е.В., действующей в интересах К.К.С. к муниципальному образованию городмской округ <адрес>, в лице администрации <адрес> о признании стоимости для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, указанную в отчете ЗАО «Аудит-Центр» от <дата> № в размере 1566000 рублей, недостоверной, и определению размера возмещения, подлежащего выплате за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение в размер выкупной стоимости в сумме 2697000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче искового заявления понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., что подтверждается извещением об осуществлении операции с использованием электронного средства платежа от <дата> на сумму 300 руб. Данные расходы истца, в соответствии ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию в пользу с ответчика в пользу истица в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования К.Е.В., действующей в интересах К.К.С. к администрации г. Костромы удовлетворить.

Признать стоимость для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, указанную в отчете ЗАО «Аудит-Центр» от <дата> № в размере 1566000 рублей, недостоверной.

Определить размер возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером 44:27:040110:699, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 36/115 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 115,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в размер выкупной стоимости в сумме 2697000 рублей.

Взыскать с администрации г. Костромы в пользу К.К.С.К.К.С. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья А.В.Ковунев