77RS0023-02-2022-015842-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года адрес

Савеловский районный суд адрес, в составе председательствующего судьи Гостюжевой И.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9987/22 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи, признании утратившим права преимущественной покупки,

Установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что истец совместно с ответчиком владеет участками на праве общей долевой собственности по 1/2 доли земельный участок, кадастровый номер: 50:21:0130303:11, по адресу: Москва, адрес, СДТ "Строитель", дом 11, и 1/2 доли земельный участок, кадастровый номер: 50:21:0130303:12, по адресу: Москва, адрес, СДТ "Строитель", дом 12, на основании вступившего в законную силу решения Зюзинского районного суда адрес от 16.03.2021.

25.11.2021 истцом было направлено Почтой России в адрес ответчика Заявление с предложением выкупить принадлежащие ему доли указанного выше недвижимого имущества или письменно уведомить его об отказе от преимущественного права приобретения этих долей для продажи этих долей другому лицу за цену сумма

29.12.2021 ФИО2 было направлено заявление о согласии на выкуп долей фио 17.01.2022 истцом была направлена телеграмма о месте и времени подписания договора купли-продажи долей; на заключение сделки 01.02.2022 в 12.00 ответчик не явился. 01.02.2022 истец направил повторную телеграмму о месте и времени подписания договора купли-продажи; 02.02.2022 в 13.00 ответчик повторно уклонился от заключения данного договора.

В результате недобросовестного поведения ответчика истец потерял покупателя, а вырученные деньги от продажи участков являются единственной возможностью для него приобрести жилье, для реализации своего конституционного права на жилье. Отсутствие собственного жилья вынуждает его снимать квартиру и оплачивать помесячно арендную плату. 08.04.2022 истцом было повторно направлено Почтой России в адрес ответчика Заявление с предложением выкупить принадлежащие ему доли указанного выше недвижимого имущества. 13.05.2022 ответчик подтвердила заявлением свое согласие воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащих истцу долей участков. 01.06.2022 истец направил телеграмму ответчику о заключении сделки 09.06.2022 в 12.00. 09.06.2022 фио на сделку явилась и в присутствии свидетелей предложила выкуп долей участков с рассрочкой и первоначальной суммой сумма.

Поскольку денежные средства необходимы истцу единовременно, иначе он не может приобрести себе жилье, считает, что уклонение ответчика от заключения сделки по согласованной цене является злоупотреблением правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Истец просит суд обязать ФИО2 (в 7-ми дневный срок с даты вступления в законную силу решения суда) заключить с ним купли-продажи долей участков в общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер: 50:21:0130303:1011, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, адрес, СДТ "Строитель", дом 11, за сумма и 1/2 долю в праве общей долевой собственности земельный участок, кадастровый номер: 50:21:0130303:1012, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, адрес, СДТ "Строитель", дом 12, за сумма за сумма без рассрочки и залога, признать ФИО2 утратившей право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, кадастровый номер: 50:21:0130303:1011 и кадастровый номер: 50:21:0130303:1012, в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда в 7-ми дневный срок.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который исковые требования поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного заседания, не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности адвоката фио, который против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истец совместно с ответчиком владеет участками на праве общей долевой собственности по 1/2 доли земельный участок, кадастровый номер: 50:21:0130303:11, по адресу: Москва, адрес, СДТ "Строитель", дом 11, и 1/2 доли земельный участок, кадастровый номер: 50:21:0130303:12, по адресу: Москва, адрес, СДТ "Строитель", дом 12, на основании вступившего в законную силу решения Зюзинского районного суда адрес от 16.03.2021.

25.11.2021 истцом было направлено Почтой России в адрес ответчика Заявление с предложением выкупить принадлежащие ему доли указанного выше недвижимого имущества или письменно уведомить его об отказе от преимущественного права приобретения этих долей, для продажи этих долей другому лицу за цену сумма

29.12.2021 ФИО2 было направлено заявление о согласии на выкуп долей фио

17.01.2022 истцом была направлена телеграмма о месте и времени подписания договора купли-продажи долей; на заключение сделки 01.02.2022 в 12.00 ответчик не явился.

01.02.2022 истец направил повторную телеграмму о месте и времени подписания договора купли-продажи; 02.02.2022 в 13.00 ответчик повторно уклонился от заключения данного договора.

08.04.2022 истцом было повторно направлено Почтой России в адрес ответчика Заявление с предложением выкупить принадлежащие ему доли указанного выше недвижимого имущества.

13.05.2022 ответчик подтвердила заявлением свое согласие воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащих истцу долей участков.

01.06.2022 истец направил телеграмму ответчику о заключении сделки 09.06.2022 в 12.00.

09.06.2022 фио на сделку явилась и в присутствии свидетелей предложила выкуп долей участков с рассрочкой и первоначальной суммой сумма.

Как следует из искового заявления, поскольку денежные средства необходимы истцу единовременно, иначе он не может приобрести себе жилье, считает, что уклонение ответчика от заключения сделки по согласованной цене является злоупотреблением правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Истец, обращаясь в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи доли недвижимого имущества на условиях, изложенных им в нотариально оформленном заявлении, указал, что данное заявление о продаже является офертой, содержащей все существенные условия договора купли-продажи, которую ответчик, в свою очередь, акцептовал своим заявлением о согласии приобрести долю в праве собственности.

Суд полагает данные доводы несостоятельными, поскольку извещение одним из собственников недвижимого имущества (земельного участка и здания) другого собственника о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности офертой в силу закона не является, соответственно согласие на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество не является акцептом.

Указанным способом договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество в силу закона заключен быть не может ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ.

В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (пункт 2).

В соответствии с п. 1, пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Положениями ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, закон не допускает заключение договора данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения, указанных в ней условий. В связи с этим при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующего акцепта другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

На долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключение договора путем направления оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой (п. 2 ст. 432 ГК РФ) также невозможно. Договор купли-продажи доли в праве собственности должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в силу п. п. 1, п. 2 ст. 163, подп. 1.1 п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Материалами дела подтверждено, что предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст. 554, 555 ГК РФ, между сторонами не заключался. Уведомление собственника – истца другого собственника - ответчика о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру в порядке ст. 250 ГК РФ, и согласие второго сособственника на приобретение доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество не может быть рассмотрено как заключенный между сособственниками предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.

В отсутствие предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества, собственник доли не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника о намерении продать свою долю и о получении согласия последнего на ее приобретение, его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту и акцептовавшим ее.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиком правом суд полагает несостоятельными, так как действия ответчика по изменению намерения купить принадлежащую истцу долю в праве собственности на недвижимое имущество, о злоупотреблении правом не свидетельствует.

Ответчик, как собственник 1/2 доли в праве собственности на земельные участки, при покупки у истца его доли в силу закона имеет преимущественное право покупки, при этом действующим законодательством не закреплена обязанность покупателя после направления сообщения о намерении купить принадлежащую продавцу долю в недвижимом имуществе за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, получив направленную оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не вправе изменить данные условия и стоимость (п. 2 ст. 437 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 3 ГПК РФ, защите подлежат только нарушенные права и охраняемые законом интересы.

Недоказанность истцом факта нарушения ответчиком его прав исключает возможность удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи, признании утратившим права преимущественной покупки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательном виде.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 28.12.2022