Решение по делу № 3А-215/2023 от 02.11.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2023-000186-61

Дело № 3а-215/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1335,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, назначение – нежилое, обратился в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просил признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 03 мая 2023 года № ОРС-39/2022/000209 об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «НЦ «Балтэкспертиза» от 16 января 2023 года № Н-1390-2022, выполненном оценщиком ФИО2, в размере 15 374 600 руб.

Сославшись на незаконность оспариваемого решения бюджетного учреждения и на нарушение права ИП ФИО1 на справедливое налогообложение, административный истец просил суд установить по состоянию на 30 декабря 2022 года кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 15 374 600 руб., указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость в размере 35 212 947,08 руб. существенно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 просил административное исковое заявление удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на 30 ноября 2022 года в размере 264 953 365 руб., выразив согласие с заключением судебного эксперта

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 подала письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя бюджетного учреждения, указав на согласие с результатами судебной экспертизы.

Правительство Калининградской области в судебное заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки не сообщило, ходатайство об отложении судебного заседания не заявило.

Заслушав пояснения представителя ФИО3, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с 11 декабря 2017 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1335,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 143-147).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановление Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2021 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 35 212 947,08 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (подпункт 2 статьи 15, пункт 1 статьи 399 НК РФ).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Решение городского Совета депутатов Калининграда от 25 ноября 2015 года № 362 (ред. от 17.06.2020) «Об установлении на территории городского округа «Город Калининград» налога на имущество физических лиц» установлены налоговые ставки, исчисляемые из налоговой базы объектов налогообложения, определяемой исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 декабря 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество физических лиц за налоговый период 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для административного истца правовое значение для целей исчисления налога на имущество физических лиц в справедливом размере.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ИП ФИО1 обратился 04 апреля 2023 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 декабря 2022 года в размере 15 374 600 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО2 от 16 января 2023 года № Н-1390-2022.

Как следует из оспариваемого решения от 03 мая 2023 года №ОРС-39/2023/000209 и письменных возражений бюджетного учреждения на административное исковое заявление, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования подпунктов «б,в,д» пункта 11, пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: оценщик необоснованно отказался от использования сравнительного подхода в расчетах, не расширил территорию исследования для поиска аналогов;

- не выполнены требования подпункта «в» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: при оценке методом прямой капитализации дохода оценщик не провел сбор рыночной информации аренды помещений офисно-торгового назначения, не проверил соответствие фактической ставки аренды по отношению к рыночным данным, городовой валовой доход определен на основании фактических данных из справки заказчика, без учета рыночных данных, арендопригодная площадь, принятая в расчет доходным подходом существенно ниже основанной площади, указанной в техническом плане здания, а также общей площади объекта оценки.

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: несоответствие ставок аренды за кв.м в месяц для офисных помещений;

- необоснованно применено оценщиком значение процента недозагрузки и ставки капитализации из неактивного рынка в отсутствии информации о динамике рынка торгово-офисной недвижимости (активность рынка).

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 30 декабря 2022 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 31 августа 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 № 1069/6-4-23 от 05 октября 2023 года отчет об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО2 от 16 января 2023 года № Н-1390-2022 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертом выявлены следующие нарушения: оценщиком использованы Федеральные стандарты оценки, не актуальные на дату проведения и составления оценки; не выполнены требования пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200: анализ рынка торгово-офисной недвижимости Калининградской области не подкреплен подборкой подобранных объявлений по продаже и аренде объектов-аналогов, аналогичных объекту оценки; необоснованный отказ оценщика от сравнительного подхода; представленные в отчете заказчиком копии документов не заверены, в связи с чем проверить их достоверность не представляется возможным; выбор оценщиком неактивного рынка при оценке процента недозагрузки при сдаче в аренду не подтвержден.

По результатам проведенного исследования эксперт ФИО5 пришла к выводу о том, что отчет об оценке № Н-1390-2022 от 16 января 2023 года выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

По состоянию на 30 декабря 2022 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена экспертом ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 в размере 26 833 767 руб.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: имеет высшее экономическое образование, экспертную специальность 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2011 года.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 03 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000209 не подлежащими удовлетворению.

Требования, заявленные к Правительству Калининградской области, удовлетворения не подлежат, поскольку Правительство Калининградской области не является органом, разрешавшим в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта.

На основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 30 ноября 2022 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 26 833 767 руб.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 04 апреля 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 03 мая 2023 года №ОРС-39/2023/000209 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 декабря 2022 года в размере 26 833 767 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 04 апреля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 09 ноября 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова