Решение по делу № 2-1966/2025 от 20.05.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, об истребовании её из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о переходе права собственности, о восстановлении (признании) права залога и восстановлении регистрационной записи об ипотеке.

К делу №2-1966/2025

УИД: 23RS0003-01-2022-005319-91

Стр.: 2.219

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«20» мая 2025 город Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.,

при секретаре Зайцевой О.С.

представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности <адрес>8 от 11 марта 2025 года,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО1, ФИО7 ичу, ФИО6, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, об истребовании её из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о переходе права собственности, о восстановлении (признании) права залога и восстановлении регистрационной записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Капитоль Кредит» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО7, ФИО6, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, об истребовании её из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о переходе права собственности, о восстановлении (признании) права залога и восстановлении регистрационной записи об ипотеке.

Изначально ООО «Капитоль Кредит» просило суд признать (восстановить) право залога в пользу ООО «Капитоль Кредит» на квартиру, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенную по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером№ восстановить регистрационную запись об ипотеке за ООО «Капитоль Кредит» в едином государственном реестре недвижимости, установленную ранее на основании Договора ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ и Закладной №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ за №; взыскать пользу ООО «Капитоль Кредит» расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных исковых требований ООО «Капитоль Кредит» ссылалось на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Кредитный потребительский кооператив «КапитольКредит» (далее – займодавец, первоначальный залогодержатель) и ФИО7 (далее – заемщик, залогодатель, ответчик) заключен Договор ипотечного займа № ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Займодавцем предоставлена Заемщику сумма займа в размере 760 870 рублей, с процентной ставкой 47,2 % в год, со сроком на 120 месяцев с даты перечисления суммы займа Займодавцем Заемщику.

Обеспечением исполнения денежных обязательств ФИО7 по Договору ипотечного займа является залог (ипотека в силу договора) недвижимого имущества - квартира, назначение: жилое, общая площадь: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № (далее – предмет ипотеки).

Права на предмет ипотеки удостоверяются Закладной №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договора ипотечного займа предмет ипотеки принадлежал ФИО7 на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Займодавцем и Истцом (далее – залогодержатель, новый владелец закладной) заключено соглашение о передаче прав на закладную №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Займодавцем Истцу переданы права на вышеуказанную закладную.

Также в обеспечение исполнения денежных обязательств Заемщика между КПК «КапитольКредит» и ФИО7 Алёной А. был заключен Договор поручительства №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми Поручитель принял на себя обязательство отвечать за исполнение Заемщиком всех его обязательств перед Займодавцем по Договору ипотечного займа №

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 платежи по графику платежей не вносил, обязанности по Договору ипотечного займа надлежащим образом не исполняет. Таким образом, начиная с 29.02.2020г. в связи с ненадлежащим исполнением ФИО7 обязательств по оплате периодических платежей по займу Истец обратился в Калининский районный суд <адрес> с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору займа, процентов на сумму займа и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (дело №). В тоже время, в Анапском городском суде <адрес> рассматривалось несколько гражданских дел с участием ООО «Капитоль Кредит» и ФИО7

Так, решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковое заявление ФИО1 к ФИО7, ФИО6 о применении последствий недействительности сделки было удовлетворено. Признан недействительным Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО7, в отношении <адрес>, в <адрес>, кадастровым номером: 23:37:0101053:410. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО7 на квартиру. Восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО6 на данную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом <адрес> по гражданскому делу № вынесено решение по иску ФИО1 к ФИО7, ООО «Капитоль Кредит» о признании договора ипотеки объекта недвижимости недействительным и аннулировании в ЕГРН записи об обременении, которым в исковых требованиях было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ Анапским городским судом <адрес> по гражданскому делу № вынесено решение по исковому заявлению ФИО1 к ФИО7, ООО «Капитоль Кредит», ФИО8, ООО «Газпроммежрегионгаз Краснодар», ООО «СК Согласие», АО «Теплоэнерго», АО «Коммунальщик» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, освобождении имущества от арестов, о прекращении государственной регистрации ограничения (обременения), которым исковые требования были удовлетворены. Истребована у ФИО7 в пользу ФИО1 <адрес>, площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером: № расположенная по адресу: <адрес>. Прекращено возникшее на основании договора ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ обременение в виде ипотеки в отношении квартиры в пользу ООО «Капитоль Кредит». Решено освободить квартиру от обременения в виде запрета регистрации, произведенного на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя Анапского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по <адрес> ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ. Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении квартиры в части аннулирования записи государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ и записи государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что по своей сути решения Анапского городского суда <адрес> по гражданским делам № и № являются прямо противоречащими друг другу, вынесенными без учета ранее вынесенных судебных решений, вступивших в законную силу.

После вступления в силу решения суда по делу №, ответчик ФИО6 через органы Росреестра погасила регистрационную запись об ипотеке, тем самым нарушив права ООО «Капитоль Кредит» как залогодержателя по Договору ипотечного займа, прекратив право залога.

Анапский городской суд <адрес> в решении от 10.08.2020г. по делу № указал, что «давая оценку доводам ООО «Капитоль Кредит», изложенным в возражении на исковое заявление, суд приходит к выводу, что признание Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не затрагивает залоговые права ООО «Капитоль Кредит» (залогодержателя), которое не знало и не должно было знать о недействительности отчуждения спорной квартиры, права собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за ФИО7 (залогодатель), в связи с чем, при возврате имущества продавцу по сделке (ФИО6) в порядке реституции залог сохраняет силу (ответ на вопрос № Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) независимо от конкретных оснований, по которым сделка была признана недействительной (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ЭС16-14179, Постановление Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Истец считает, что решение в данной части имеет преюдициальное значение.

При этом, согласно абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще уполномочено распоряжаться имуществом, о чём залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Заключая договор ипотечного займа с ФИО7 по данному делу КПК «КапитольКредит» (первоначальный залогодержатель) не знал, не мог знать и не должен был знать о том, что ответчик не является управомоченным лицом на распоряжение предметом ипотеки, а также о том, что сделка, на основании которой у ответчика возникло право собственности на предмет ипотеки, может являться недействительной, поскольку КПК «КапитольКредит» разумно и добросовестно полагался на сведения Единого государственного реестра недвижимости о том, что собственником предмета ипотеки является заемщик по договору ипотечного займа, кроме того, КПК «КапитольКредит», действуя с должной степенью осмотрительности до заключения указанного договора ипотечного займа предпринял меры по проверке юридической чистоты сделки - запросил и получил документы, подтверждающие основание возникновения права собственности у ответчика на предмет ипотеки. При этом никаких признаков, свидетельствующих о наличии пороков сделки, в связи с совершением которой у ответчика возникло право собственности на предмет ипотеки, не имелось.

Решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела № в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО7, ООО «Капитоль Кредит» о признании договора ипотечного займа в части установления обременения в виде ипотеки недвижимого имущества недействительным, об аннулировании регистрационных записей об обременении было отказано.

При этом, вышеуказанным решением суда было установлено, что «в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства о недобросовестности КПК «КапитольКредит», как первоначального залогодержателя при заключении договора ипотечного займа от 10.01.2018г., а также о его осведомленности в отношении обстоятельств, послуживших основанием для выводов Анапского городского суда по делу № о недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, при таких обстоятельствах факт признания решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой не влечет последствия в виде прекращения договора залога на имущество, поскольку залог обладает правом следования (статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации), и ответственным перед залогодержателем по залоговому обязательству является то лицо, в собственности которого это имущество находится.

Также судом не могут быть приняты во внимание доводы истца ФИО1 о признании договора ипотечного займа в части установления обременения в виде ипотеки недвижимого имущества ничтожной сделкой, поскольку согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ). Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-9 сформирована позиция о том, что суд не может признать ничтожным договор ипотеки, заключенный между залогодателем, указанным в ЕГРН в качестве такового и владеющим данным объектом, и добросовестным банком, на основании того, что после заключения договора право собственности на квартиру было признано за третьим лицом, поскольку, несмотря на это, на момент заключения договора ипотеки собственником квартиры был залогодатель».

Как установлено вышеуказанным решением, которое вступило в законную силу, в требовании об аннулировании (прекращении) регистрационных записей об обременении было отказано. Истец считает, что решение суда от 17.05.2021г. является преюдициальным, а потому действия по погашению регистрационной записи об ипотеки в силу договора со стороны ФИО6 и Управления Росреестра по <адрес> являются незаконными, нарушающими права ООО «Капитоль Кредит».

В последующем истец уточнил исковые требования, указывая на то, что вместе с исковым заявлением, истцом было подано заявление об обеспечении иска в виде наложения запрета на регистрационные действия на недвижимое имущество - квартиру, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенную по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером: №, так как существовал риск того, что квартира может быть перепродана, что затруднит процесс рассмотрения настоящего гражданского дела, ООО «Капитоль Кредит» впоследствии будет невозможно обратить взыскание в рамках дела №, рассматриваемого в Калининском районном суде <адрес>, а также затруднит исполнение вынесенного решения суда. Однако истцу стало известно, что спорная квартира продана по договору купли-продажи, с ДД.ММ.ГГГГ квартирой владеет новый собственник – ФИО3 А потому истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенной по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером: №, запись о переходе права собственности от 03.04.2023г. №; истребовать указанную квартиру из чужого незаконного владения – ФИО3; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> аннулировать запись о переходе права собственности 03.04.2023г. № к ФИО3 на квартиру, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенную по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером: № и вернуть в собственность продавца; признать (восстановить) право залога в пользу ООО «Капитоль Кредит» на квартиру, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенную по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером: №; восстановить регистрационную запись об ипотеке за ООО «Капитоль Кредит» в едином государственном реестре недвижимости, установленную ранее на основании Договора ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ и Закладной №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ за №; взыскать в пользу ООО «Капитоль Кредит» расходы по оплате государственной пошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу произведена замена истца ООО «Капитоль Кредит» на ФИО5.

Представитель истца ФИО10 – ФИО11, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражения, просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ, также в судебном возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражения, в удовлетворении искового заявления просил отказать.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в ранее представленных возражениях.

Ответчик ФИО6 и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещавшиеся о времени и месте слушания дела, посредством направления в их адрес заказных писем с уведомлением о вручении, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, доказательств уважительности причины неявки суду не предоставили.

В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии с ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено в том числе по причинен неудачной попытки вручения или по истечении срока его хранения.

Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом изложенного, суд находит извещение ответчиков надлежащим, в связи с чем, рассматривает настоящее дело в их отсутствие.

Третье лицо ФИО7 судом о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в её отсутствие либо об отложении судебного заседания в адрес суда не представила.

Исследовав материалы дела, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст.209 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (ст.334.1 Гражданского кодекса РФ).

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, что следует из пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли (абзц.3 п.2 ст.335 Гражданского кодекса РФ).

Правило, содержащееся в абзаце втором пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, закреплено в развитие принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при совершении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, из которого исходит действующее законодательство, на что указывал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 35-П.

Так, в данном Постановлении Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, конкретизируя изложенные в названном Постановлении правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от ДД.ММ.ГГГГ №-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П и др.).

Таким образом, законодатель указал, что добросовестный залогодержатель подлежит защите - его залоговое право должно сохраниться, хотя бы и выяснилось, что право собственности на предмет залога принадлежит третьему лицу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, выступающей в качестве "продавца", и ФИО7, выступающим в качестве "покупателя", был заключен договор купли-продажи <адрес>, площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0101053:410, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пункта 12 указанного договора отчуждаемая квартира принадлежит ФИО6 на праве собственности на основании договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации №).Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 на праве собственности принадлежала <адрес>, площадью 49,2кв.м., с кадастровым номером № расположенная по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права №.

ДД.ММ.ГГГГ между КПК "Капитоль Кредит", выступающим в качестве "займодавца и залогодержателя", и ФИО7, выступающим в качестве "заемщика и залогодателя", был заключен договор ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого заимодавцем заемщику была предоставлена сумма займа на цели, связанные с осуществлением заемщиком предпринимательской деятельности, в размере 760 870 рублей, под 37,67% годовых, на срок - 120 месяцев с даты перечисления суммы займа заимодавцем заемщику.

Согласно пункта 8 договора ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения денежных обязательств заемщика по указанному договору регистрируется залог (ипотека) недвижимого имущества (предмет ипотеки): квартира, назначение: жилое, общая площадь: 49,2 кв.м., этаж: 7, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №, принадлежащая залогодателю ФИО7 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сделана запись регистрации №.

Как усматривается из закладной № ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, залогодателем является ФИО7, первоначальный залогодержатель - КПК "Капитоль Кредит", денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, - договор ипотечного займа № ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между залогодержателем - КПК "Капитоль Кредит" и залогодателем - заемщиком ФИО7 на сумму 760 870 рублей, под 37,67% годовых, на срок - 120 месяцев с даты перечисления суммы займа заимодавцем заемщику, предмет ипотеки - <адрес>, общей площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером 23№ этаж: 7, расположенная по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между КПК "Капитоль Кредит" и ООО "Капитоль Кредит" заключено соглашение о передаче прав на закладную №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, площадью 49,2кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись государственной регистрации № в виде ипотеки в пользу ООО "Капитоль Кредит" на срок с ДД.ММ.ГГГГ - 120 месяцев, на основании договора ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, могут быть получены, в частности, из письменных доказательств, к которым процессуальный закон относит и решения суда (ст.71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО6, ФИО7 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, признан недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО7, применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО7 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, восстановлена запись о праве собственности ФИО12 на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

При этом в мотивировочной части приведенного решения суд высказал суждение о том, что признание договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не затрагивает залоговые права общества (залогодержателя), которое не знало и не должно было знать о недействительности отчуждения спорной квартиры, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за ФИО7 (залогодатель), в связи с чем при возврате имущества продавцу по сделке ФИО6 в порядке реституции залог сохраняет силу (ответ на вопрос № Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №(2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) независимо от конкретных оснований, по которым сделка была признана недействительной (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ЭС16-14179, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО7, ООО "Капитоль Кредит" о признании договора ипотечного займа в части установления обременения в виде ипотеки недвижимого имущества недействительным, об аннулировании регистрационных записей об обременении.

При этом в мотивировочной части приведенного решения суд высказал суждение о том, что договор ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии с требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное жилое помещение принадлежало ФИО7, а не ФИО1 либо ФИО6, право собственности которой было восстановлено более через два года после заключения договора ипотечного займа на основании решения Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у неё не имелось, кроме того, поскольку спорное имущество выбыло из владения ФИО6 на основании договора, то есть по ее воле, последующее признание соответствующей сделки недействительной не может затрагивать залоговых прав КПК "Капитоль Кредит", а в настоящее время ООО "Капитоль Кредит", которое не знало и не должно было знать о ничтожности отчуждения этого имущества, право собственности на которое было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем ФИО7 Собственник имущества, которым в результате применения последствий недействительности сделки вновь стала ФИО6, должен иметь права и нести обязанности залогодателя по договора ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО7, ООО "Капитоль Кредит", АО "Коммунальщик" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об освобождении имущества от ареста, о прекращении государственной регистрации ограничения (обременения),

Указанным решением суда у ФИО7 в пользу ФИО1 истребована <адрес>, площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, прекращено возникшее на основании договора ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ обременение в виде ипотеки в отношении <адрес>, площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу ООО "Капитоль Кредит" на срок с ДД.ММ.ГГГГ - 120 месяцев, запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, освобождена от обременения в виде запрета регистрации, произведенного на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя Анапского городского отдела судебных приставов ГУ ФССП России по <адрес> ФИО9 №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба представителя ответчика – ООО "Капитоль Кредит" без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены в части прекращения обременения в виде ипотеки в отношении квартиры в пользу ООО "Капитоль Кредит", в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО7, ООО "Капитоль Кредит" о прекращении обременения в виде залога (ипотеки), погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

При этом в мотивировочной части приведенного решения суд высказал суждение о том, что по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать. Таким образом, принимая во внимание, что на момент заключения договора ипотечного займа ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира находилась в собственности ФИО7, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости была внесена соответствующая запись, то есть до признания решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО7, сведений о наличии каких-либо обременений передаваемого в залог имущества не имелось, что свидетельствует о том, что КПК "Капитоль Кредит" принял все разумные меры для выяснения правомочий ФИО7, как заемщика и залогодателя по договору ипотечного займа, то есть действовал добросовестно, поскольку кооператив не мог знать и не знал, что на момент заключения договора ипотечного займа заключенная между ФИО6 и ФИО7 сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, при этом доказательств, безусловно свидетельствующих о недобросовестности первоначального залогодержателя - КПК "Капитоль Кредит", суду не представлено, как не представлено доказательств недобросовестности ООО "Капитоль Кредит", договор ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ, который обеспечен залогом спорного имущества, сторонами не оспорен, недействительным не признан, последующее признание указанной сделки купли-продажи недействительной по требованию ФИО1 не может затрагивать залоговых прав залогодержателя - ООО "Капитоль Кредит", которое не знало и не должно был знать о недействительности отчуждения указанного имущества, право собственности на которое было зарегистрировано за ФИО7 в установленном законом порядке. Кроме того, как усматривается из решения Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении рассматриваемого спора суд пришел к выводу, что спорная квартира является общей совместной собственностью супругов ФИО6 и ФИО1, при этом выбыла из владения ФИО6 на основании договора купли-продажи, то есть по воле сособственника имущества. Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Капитоль Кредит" является добросовестным залогодержателем жилого помещения, переданного в залог в обеспечение исполнения обязательства по договору ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ, так как залогодержатель не знал и не должен был знать, что спорное имущество передано в залог залогодержателю лицом, которое не являлось его собственником, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения обременения в виде залога (ипотеки) и, как следствие, погашения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Из анализа части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также абзаца 4 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении" следует, что опровергать факты, установленные судом по ранее вынесенному решению, могут лишь лица, не привлеченные к участию в этом деле, поскольку только для них факты и обстоятельства, установленные предыдущим решением, не имеют преюдициального значения.

Как усматривается из приведенных решений судов, истец - ООО "Капитоль Кредит", ответчики ФИО1, ФИО7, ФИО6, также являлись сторонами по гражданским делам №, №, 2-1725/2023 в связи с чем установленные решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельства являются обязательными для них и не подлежат оспариванию и повторному доказыванию по настоящему гражданскому делу.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.ст.12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет, в свою очередь, лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности.

Согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (ст.1 Гражданского кодекса) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований действующего законодательства.

Согласно пп. 7 п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества.

В соответствии со ст.42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит п.1 ст.6 вышеуказанного закона.

Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо.

Вместе с тем, как было указано выше, решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО7, был признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст.ст.166, 167 Гражданского кодекса РФ, и судом были применены последствия недействительности ничтожной сделки, при этом признание недействительным договора купли-продажи квартиры не влечет прекращение залога, поскольку при возврате имущества продавцу по сделке в порядке реституции залог сохраняет силу.

При этом удовлетворение решением Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковых требований ФИО1 к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения было связано с неисполнением ответчиком ФИО7 решения Анапского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах факт признания Анапским городским судом договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой не влечет последствия в виде прекращения договоров залога на спорное имущество, поскольку залог обладает правом следования (ст.353 Гражданского кодекса РФ), и ответственным перед залогодержателем по залоговому обязательству является то лицо, в собственности которого это имущество находится. Таким образом, право залога за добросовестным залогодержателем сохраняется за последним независимо от того, по каким основаниям сделка признается недействительной, залога, поскольку залог продолжает обеспечивать те обязательства, которые не были исполнены на момент признания сделки недействительной, доказательств, свидетельствующих о полном погашении задолженности заемщиком ФИО7, суду не представлено, в связи с чем, оснований для снятия обременения, не имелось и не имеется.

А потому суд приходит к выводу, что требования истца в части признания (восстановления) право залога в пользу ООО «Капитоль Кредит» на квартиру, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенную по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером: № и восстановлении регистрационной записи об ипотеке за ООО «Капитоль Кредит» в едином государственном реестре недвижимости, установленную ранее на основании Договора ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ и Закладной №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ за №, подлежат удовлетворению.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, площадью 49,2 кв.м., с кадастровым номером 23:№ расположенная по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО3 (номер №

Между тем, поскольку доказательств, свидетельствующих о полном погашении задолженности заемщиком ФИО7, суду не представлено, в связи с чем, оснований для снятия обременения об ипотеке за ООО «Капитоль Кредит», установленного ранее на основании Договора ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ и Закладной №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ, в едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №, не имелось, в связи с чем отчуждение квартиры ДД.ММ.ГГГГ иному лицу – ФИО3, подлежит признанию недействительным.

Согласно статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По правилам части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

Исходя из размера заявленных истцом исковых требований, подлежащая оплате государственная пошлина составила 6 000 рублей.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истцом ООО «Капитоль Кредит» была оплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 12.08.2022г. (л.д. 85 т. 1).

Поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца в соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО7 ичу, ФИО6, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, об истребовании её из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о переходе права собственности, о восстановлении (признании) права залога и восстановлении регистрационной записи об ипотеке – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от «15» ноября 2022 года квартиры назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, по адресу: <адрес>. кадастровый №, заключенный между ФИО6 и ФИО3.

Аннулировать запись в ЕГРН № от «03» апреля 2023 года о праве собственности ФИО3 на квартиру назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, по адресу: <адрес>. с кадастровым номером №

Восстановить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО6 на квартиру назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, по адресу: <адрес>. С кадастровым номером №

Истребовать из чужого незаконного владения у ФИО3 квартиру назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, по адресу: <адрес>. кадастровый №.

Признать (восстановить) право залога в пользу ФИО5 (ИНН: №) на квартиру, назначение: жилое, общей площадью: 49,2 кв.м., этаж: 7, расположенную по адресу (местоположение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером: 23№.

Восстановить регистрационную запись об ипотеке за ФИО5 (ИНН№) в едином государственном реестре недвижимости, установленную ранее на основании Договора ипотечного займа №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ и Закладной №ЗВ-4-ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1, ФИО7 ича, ФИО6, ФИО3 в пользу ФИО5 (ИНН: №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Анапский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2025 года.

Председательствующий: