К делу №2-918/2025 УИД: 23RS0013-01-2025-000912-77
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Новокубанск 11 августа 2025 года
Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:
судьи Соколенко А.В.,
при секретаре Переверзевой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании отсутствующим залога в отношении земельного участка,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании отсутствующим залога в отношении земельного участка и просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.М. и А.А., состоявшимся; признать отсутствующим залог в отношении земельного участка, площадью 800 кв.м., кадастровый № . . . и жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый № . . ., расположенные по адресу: <адрес>; указать, что судебный акт является основанием для погашения записи о праве собственности К.М. и снятия ограничения (обременения) права в виде ипотеки (залога) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; указать, что судебный акт, является основанием для изготовления технического плана, регистрации права собственности в регистрирующем органе за ФИО1
В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи в долевую собственность было приобретено домовладение, состоящее из земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый № . . . и жилого дома общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый № . . ., холодной пристройки дощатой, сарая саманного, сарая толевого, летней кухни саманной, сарая деревянного, дворовых сооружений, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям указанного договора купли-продажи продавец К.М. продала, а А.А., действуя за себя и за А.Л., А. (ныне - ФИО1) А.А., А. (ныне - В.О.) О.А., А.А. приобрел в долевую собственность по 1/5 доли указанного ранее домовладение. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация сделки. ДД.ММ.ГГГГ умерла А.Л., после смерти которой, права наследования никто не оформил в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ умер А.А., после смерти которого, права наследования никто не оформил в установленном законом порядке. В связи с возникшей необходимостью приведения в соответствие правоустанавливающих документов на недвижимое имущество наследники ФИО3 обратились в Новокубанский районный суд Краснодарского края. ДД.ММ.ГГГГ Новокубанским районным судом Краснодарского края было утверждено мировое соглашение по гражданскому делу № . . . по иску ФИО1 к А.А. и В.О. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности в порядке наследования и встречному иску А.А. и В.О. к ФИО1 об установлении факта принятия наследства и признании права собственности в порядке наследования. Согласно указанного ранее судебного акта за сторонами признано право собственности на 2/15 доли жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м. и земельного участка, площадью 800 кв.м., к/н № . . ., расположенных по адресу: <адрес>. Судебный акт вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. В целях регистрации перехода права собственности ФИО1, обратилась с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (офис Межмуниципального отдела по <адрес>, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Новокубанск), однако, ей было вручено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что земельный участок кадастровый № . . . и жилой дом кадастровый № . . ., расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированы за иным физическим лицом на праве собственности. Согласно п.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость приобретенного имущества составляет 315 800 (триста пятнадцать тысяч восемьсот) рублей. В п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что оплата стоимости приобретаемого покупателями земельного участка со строениями производится путем перечисления денежных средств с именного блокированного счета № . . . в Новокубанском отделении № . . . Юго-Западного банка СБ РФ А.А. в сумме, указанной в п.4 договора на счет продавца № . . . в филиале Новокубанского отделения Сбербанка РФ № . . . в течение пятнадцати рабочих дней со дня предъявления покупателями данного договора, прошедшего государственную регистрацию в администрации Новокубанского района. ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи, что подтверждается штампом на договоре, однако, право собственности на указанное имущество за покупателями не зафиксировано. Обязательства перед продавцом К.М. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме. ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ умерла (< . . . >.), в связи с чем, нет возможности обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности, погашении регистрационной записи об ипотеке, снятии обременений. Как указывалось выше, договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ей имущества, по адресу: <адрес>, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения иска не возражает. Она является дочерью К.М., ее наследником. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она действовала в качестве продавца по доверенности от К.М., поэтому знает, что недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, было К.М. продано и деньги за него получены в полном объеме.
Третьи лица А.А., В.О. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица, межмуниципального отдела по г. Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился.
Нотариус Новокубанского нотариального округа Б.И. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Суд, изучив материалы дела, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.
В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).
Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Согласно пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст.339.1) (п.2 ст.352 ГК РФ).
В силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с разъяснениями п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 действующая по доверенности от К.М. продала, а А.А. действующий за себя и от имени граждан: А.Л., А.О., А.А., А.А. приобрели в общую долевую собственность по 1/5 доле каждый земельный участок, общей площадью 800 кв.м., и расположенные на нем строения: жилой одноэтажный дом, площадью 26,8 кв.м., в том числе жилой площадью 21,7 кв.м., холодную пристройку дощатую, сарай саманный, сарай толевый, летнюю кухню саманную, сарай саманный, сарай деревянный и дворовые сооружения, расположенные по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.5 указанного договора, по соглашению сторон, отчуждаемое недвижимое имущество оценено в сумме 315 800 рублей.
Из содержания условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель А.А. являлся владельцем свидетельства о предоставлении субсидии гражданину, лишившемуся жилья или части его в результате стихийного бедствия выданного ему и членам его семьи № . . . от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 6 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата стоимости приобретаемого покупателями земельного участка со строениями производится путем перечисления денежных средств с именного блокированного счета А.А. в течении пятнадцати рабочих дней со дня предъявления покупателями данного договора, прошедшего государственную регистрацию в администрации Новокубанского района.
Согласно п.14 данного договора, он вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у покупателей возникает после регистрации перехода права собственности в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новокубанскому району Краснодарского края.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне договора.
ДД.ММ.ГГГГ умерла А.Л., ДД.ММ.ГГГГ умер А.А., после их смерти, права наследования на принадлежащие им доли указанного выше недвижимого имущества, в установленном законом порядке их наследниками оформлены не были.
ФИО5 являются их дети ФИО1 (А.) А.А., А.А., В.О. (А.) О.А.
С целью приведения в соответствие правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, ФИО3 обратились в Новокубанский районный суд Краснодарского края с исками об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на наследственное имущество.
Определением Новокубанского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №2-480/2022 утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО7 Установлен факт принятия ФИО7 наследства, состоящего из 2/5 долей жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м. и земельного участка, площадью 800 кв.м., кадастровый № . . ., расположенных по адресу: <адрес>, в порядке наследования по закону после смерти А.Л., умершей ДД.ММ.ГГГГ и после смерти А.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ. Признано право собственности за: ФИО1 на 2/15 доли жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м. и земельного участка, площадью 800 кв.м., кадастровый № . . ., расположенных по адресу: <адрес>; А.А. на 2/15 доли жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м. и земельного участка, площадью 800 кв.м., кадастровый № . . ., расположенных по адресу: <адрес>; В.О. на 2/15 доли жилого дома, общей площадью 31,8 кв.м. и земельного участка, площадью 800 кв.м., кадастровый № . . ., расположенных по адресу: <адрес>. Указано, что данное определение суда является основанием для изготовления технического плана, регистрации права собственности в регистрирующем органе.
При исследовании наследственного дела, открытого к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГ К.М. (продавец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) судом установлено, что за ней до настоящего времени числятся зарегистрированными на праве собственности земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>
ФИО1 с целью регистрации за собой права собственности, на признанные определением Новокубанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ней 2/15 доли жилого дома, и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, обратилась в регистрирующий орган.
ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, так как земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированы за иным физическим лицом на праве собственности.
Судом установлено, что К.М. на праве собственности принадлежал земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Между К.М. и А.А. действующим за себя и от имени граждан: А.Л., А.О., А.А., А.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи: о предмете и цене договора. Сделка сторонами исполнена, стоимость земельного участка покупателем (истцом) продавцу уплачена. Факт получения К.М. денежных средств подтверждается показаниями ответчика ФИО2 (дочерью К.М.). Стороны финансовых и имущественных претензий друг к другу не имеют. Правомерность заключения договора купли-продажи с 2004 года никем не оспаривается. Таким образом, правообладатель произвел отчуждение своей собственности, однако, договор купли-продажи в установленном законом порядке оформлен и зарегистрирован не был. В настоящее время возможность оформления и регистрации договора купли-продажи утрачена в связи со смертью продавца. Ответчик по делу иск признала.
Учитывая изложенное, суд считает, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, между продавцом К.М. и покупателями А.А. действующим за себя и от имени граждан: А.Л., А.О., А.А., А.А. заключен, исполнен в полном объеме, а поэтому его следует признать состоявшимся.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплата стоимости приобретаемого покупателями земельного участка со строениями производилась путем перечисления денежных средств с именного блокированного счета А.А. в течении пятнадцати рабочих дней, со дня предъявления покупателями данного договора прошедшего государственную регистрацию в администрации Новокубанского района, на основании свидетельства о предоставлении субсидии А.А., лишившемуся жилья или части его в результате стихийного бедствия выданного ему и членам его семьи № . . . от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно договор заключен с отсрочкой платежа (15 дней) в связи с чем, в отношении данного имущества действует ограничение (обременение) права.
В ходе судебного разбирательства установлено, что по договору купли-продажи обязательства по оплате стоимости жилого дома и земельного участка покупателями - истцами выполнены в полном объеме. К.М. после получения денежных средств за проданный жилой дом и земельный участок должна была снять обременение с недвижимого имущества, однако уклонилась от данной обязанности.
Суд полагает, что не обращение А.А. в соответствующий регистрирующий орган, для своевременной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость за собой и членами своей семьи, а также К.М. с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона), не может являться основанием для ограничения прав истца. В силу сложившейся ситуации, запись в ЕГРН о праве собственности К.М. на указанные выше объекты недвижимости, а также об обременении, подлежат прекращению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании отсутствующим залога в отношении земельного участка, - удовлетворить.
Признать состоявшимся договор купли-продажи земельного участка, площадью 800 кв.м., и жилого одноэтажного дома, площадью 26,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.М. и А.А. действующим за себя и от имени граждан: А.Л., А.О., А.Н., А.Ш..
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, площадью 800 кв.м., и жилого одноэтажного дома, площадью 26,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>
Настоящее решение суда, является основанием для регистрирующего органа, произвести записи о погашении права собственности К.М. на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: <адрес>, снятии ограничения (обременения) права, а также для изготовления технического плана, регистрации права долевой собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО1.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Новокубанского районного суда А.В. Соколенко