Дело № 2-1802/2025
УИД 89RS0002-01-2025-002678-63
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года г.Лабытнанги
Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Михайловой О.В.,
при секретаре судебного заседания Колесниченко М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Лабытнанги о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Лабытнангский городской суд с иском к Администрации г. Лабытнанги о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований указано, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 89:09:030105:414, общей площадью 740 кв.м., категории: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: служебные гаражи, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ... данном земельном участке истцом собственными силами, в отсутствие разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства – нежилое здание, степенью готовности 70%, площадью застройки 96, 9 кв.м. Согласно техническому отчету №-СЭ от ДД/ММ/ГГ, выполненному экспертом ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» объект незавершенного строительства соответствует требованиям действующих строительных норм, правил, стандартов и отвечает всем предъявляемым градостроительным и противопожарным нормам. Ссылаясь на то, что спорный объект не нарушает законные интересы и права граждан, не несет угрозу жизни и здоровью, отвечает требованиям надежности и безопасности и является полностью пригодным для дальнейшего завершения строительства и ввода в эксплуатацию истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание, степень готовности 70%, площадь застройки 96,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ Лабытнанги, ....
Определением суда от 22 августа 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по ЯНАО (л.д.2-3).
В письменных возражениях представитель Администрации г. Лабытнанги ФИО3, действующий на основании доверенности, просит отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований. Указывает, что на основании договора уступки права по договору аренды земельного участка от ДД/ММ/ГГ №ЯНО-Л-02-8504, заключенного ДД/ММ/ГГ между ФИО4, действующей в интересах ФИО5 и ФИО1 к последнему перешли права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 89:09:030105:414, общей площадью 740 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ... для строительства объекта «гаражный бокс с открытой стоянкой для автотранспорта по ... в ...». С ДД/ММ/ГГ в пользу ФИО1 зарегистрировано обременение указанного земельного участка в виде аренды. Срок аренды установлен с ДД/ММ/ГГ до ДД/ММ/ГГ По результатам произведенного ДД/ММ/ГГ осмотра установлено, что на указанном земельном участке расположено строение без ворот и кровли на железобетонном основании, иные движимые объекты, строительные материалы. В связи с истечением срока аренды земельного участка ДД/ММ/ГГ ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о его продлении, в удовлетворении которого истцу отказано, тем самым право аренды земельного участка ФИО1 прекращено с ДД/ММ/ГГ Также указано, что вид разрешенного использования земельного участка предполагает возведение на нем не любого нежилого здания, а именно гаража, либо стоянки с кодом 4.9, тогда как в представленном истцом отчете спорный объект поименован как «нежилое здание». За разрешением на строительство с 2019 года по дату истечения срока договора, истец не обращался. Представленный в обоснование заявленных требований отчет является ненадлежащим доказательством, выполнен негосударственной судебно-экспертной организацией, не подтверждает соответствие постройки установленным требованиям, имеет недостатки.
Истец ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований иска по изложенным в нем доводам. Пояснил, что с момента оформления права на спорный земельный участок в виде аренды непрерывно осуществлял его освоение: завез грунт, песок, отсыпал территорию, тем самым понес затраты, размер которых составил более 4 мл. рублей. В связи с увеличением стоимости строительных материалов не смог завершить строительство объекта. Указал, что арендную плату оплачивал своевременно. Также указал, что при обращении в 2024-2025 г.г. в отдел архитектуры и градостроительства специалистами дано разъяснение об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство. Привел доводы о наличии у спорного объекта признаков недвижимого имущества, о его соответствии требованиям надежности и безопасности.
Представитель ответчика Администрации г. Лабытнанги ФИО6, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЯНАО, в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, в письменной позиции по делу указали, что правовых оснований для регистрации права на незаряженный строительством объект на день предоставления ответа не имеется. Для государственной регистрации объекта в границах земельного участка 89:09:030105:414 необходимо получить разрешение на строительство и в последующем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд, с учетом положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещённых в установленном законом порядке.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Как разъяснено в постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44).
На основании абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что Распоряжением Администрации г. Лабытнанги № от ДД/ММ/ГГ застройщику ФИО5 согласовано строительство объекта «гаражный бокс с открытой стоянкой для автотранспорта по ... в ...».
Пунктом 3 указанного Распоряжения установлен основной вид разрешенного использования земельного участка – размещение объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта.
В соответствии с п. 4 Распоряжения застройщик обязан в течение срока действий Распоряжения обеспечить за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка.
ДД/ММ/ГГ между Муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Лабытнанги» и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №ЯНО-Л-02-8504, в соответствии с которым последней на условиях аренды сроком на 10 лет с ДД/ММ/ГГ по ДД/ММ/ГГ предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:09:030105:414, общей площадью 740 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ..., с видом разрешенного использования обслуживание автотранспорта: для строительства объекта «гаражный бокс с открытой стоянкой для автотранспорта по ... в ...» (л.д.39-42).
ДД/ММ/ГГ между ФИО4, действующей в интересах ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки права, по условиям которого новому арендатору ФИО1 переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД/ММ/ГГ №ЯНО-Л-02-8504, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ..., площадью 740 кв.м, с кадастровым номером 89:09:030105:414, категории – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования обслуживание автотранспорта: для строительства объекта «гаражный бокс с открытой стоянкой для автотранспорта по ... в ...» (л.д.32-35).
ДД/ММ/ГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО произведена государственная регистрация уступки права (аренды) (л.д.36).
Из информации, предоставленной по запросу суда Управлением Росреестра по ЯНАО следует, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером 89:09:030105:414 записи о регистрации права собственности не вносились. Сведения о расположении в границах участка объекта незавершенного строительства отсутствуют. На рассмотрении находится обращение №КУВД-001/2025-32197502 о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи с созданием (образованием) объекта недвижимости: незавершенный строительством объект по ... в ..., по которому государственным регистратором принято решение о приостановлении регистрации до ДД/ММ/ГГ Согласно представленного ФИО1 технического плана, образуемый объект расположен в пределах земельного участка с видом разрешенного использования – служебные гаражи. Для государственной регистрации объектов в границах указанного участка необходимо получение разрешения на строительство, а затем разрешение на ввод в эксплуатацию. Также указано, что записи о регистрации договора аренды прекращены в соответствии с представленными Администрацией г. Лабытнанги документами (л.д.156-157).
ДД/ММ/ГГ специалистом сектора муниципального земельного контроля МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации г. Лабытнанги» проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 89:09:030105:414. По результатам осмотра установлено, что на указанном земельном участке расположены временные движимые объекты (металлический балок, металлический контейнер, резервуар), строительные материалы (металлические трубы и конструкции), автодорожные железобетонные плиты, насыпь щебня. Результаты осмотра зафиксированы в акте № от ДД/ММ/ГГ с составлением фототаблиц.
Письмом МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации г. Лабытнанги» от ДД/ММ/ГГ ФИО1 уведомлен об истечении срока действия договора аренды от ДД/ММ/ГГ №ЯНО-Л-02-8504.
ДД/ММ/ГГ ФИО1 обратился в Администрацию г. Лабытнанги с заявлением о продлении договора аренды земельного участка (л.д.69).
ДД/ММ/ГГ специалистом сектора муниципального земельного контроля МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации г. Лабытнанги» вновь проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 89:09:030105:414, по результатам которого установлено, что на указанном земельном участке расположено строение без ворот и кровли на монолитном железобетонном основании, а также движимые объекты, строительные материалы (сэндвич панели, металлоконструкции, насыпи щебня). Результаты данного осмотра зафиксированы в акте № от ДД/ММ/ГГ с составлением фототаблиц.
В соответствии с письмом от ДД/ММ/ГГ № ФИО1 отказано в продлении срока действия договора аренды земельного участка от ДД/ММ/ГГ №ЯНО-Л-02-8504, в связи с отсутствием построенного объекта недвижимости. Разъяснено право на приобретение указанного участка посредством участия в аукционе (л.д.70-71).
Как следует из градостроительного плана земельного участка № от ДД/ММ/ГГ, подготовленного на основании заявления ФИО1 объекты капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 89:09:030105:414, отсутствуют (л.д.10-31).
При этом, согласно техническому плану № от ДД/ММ/ГГ в разделе характеристики объекта недвижимости имеются сведения о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства – нежилое, гаражи (л.д. 72-82).
Согласно выводам эксперта по строительно-технической экспертизе ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» отраженные в техническом отчете №-СЭ от ДД/ММ/ГГ, проведенные обследовательские работы несущих и ограждающих конструкций объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ЯНАО, городской округ ... позволяют техническое состояние несущих и ограждающих конструкций определить, как работоспособное состояние, соответствующее СНиП, СП и техническим регламентам; техническое состояние внутренней отделки, устройства полов и систем инженерного обеспечения объекта показали удовлетворительное состояние, не препятствующее нормально эксплуатировать объект; здание в целом соответствует требованиям противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм; объект незавершенного строительства не нарушает права и законные интересы окружающих, не несет угрозы для жизни и здоровья, пригоден для завершения строительства и ввода в эксплуатацию (л.д.83-135).
Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что на момент окончания действия договора аренды земельного участка, истцом возведен лишь металлический каркас нежилого здания.
Указанное подтверждается фотоматериалом, приложенным к отчету (л.д.108-112).
Гаражом признается здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением (п. 3.3 «СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*», утв. Приказом Минстроя России от 7 ноября 2016 года №776/пр).
В соответствии с положениями пп. 2 ч. 1 ст. 40 и ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как разъяснено в абз. 3 п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)).
Частями 1 и 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.
Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений (п. 5 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ, подп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
В настоящее время срок договора аренды земельного участка от 17 июня 2015 г. №ЯНО-Л-02-8504, в соответствии с которым истцу в результате переуступки был предоставлен земельный участок во временное пользование для строительства гаража, истек.
Согласно выписке из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № установлен в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» - служебные гаражи (код 4.9). Данный вид разрешенного использования предполагает размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.
Таким образом, данный вид разрешенного использования предполагает возведение на земельном участке не любого нежилого здания, а именно гаража либо стоянки, с параметрами использования предусмотренными Приказом Росреестра №п/0412, для разрешенного вида использования земельного участка с кодом 4.9.
Согласно положениям указанного Приказа, код 4.0 содержит наименование – предпринимательство и описание: размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.
В данном случае, разрешение на строительства спорного объекта ФИО1 не получено, доказательств возведения капитального недвижимого объекта истцом не представлено, техническом отчете ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» №-СЭ от ДД/ММ/ГГ представленный истцом не указывает о категории возведенного объекта.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Как было указано, по обращению в МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации г. Лабытнанги» с целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 89:09:030105:414 в аренду ФИО1 было отказано.
Таким образом, входе рассмотрения спора нашел свое подтверждение тот факт, что спорное строение в целом, о признании права собственности на которое заявлено, не соответствует объекту индивидуального гаражного строительства.
Возведение подобного рода строения, в свою очередь, не соответствует целевому назначению земельного участка с кадастровым номером №, который предоставлялся истцу во временное пользование.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания за ФИО1 права собственности на спорный объект незавершенного строительства, расположенный по ... в ... на земельном участке с кадастровым номером 89:09:030105:414, в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Лабытнанги о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2025 года.
Председательствующий /подпись/
Копия верна:
Судья О.В. Михайлова