Дело № 3а-22/2025
УИД - 78OS0000-01-2024-000422-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 15 января 2025 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г.,
при секретаре Карауловой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атерма» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Атерма» (далее – ООО «Атерма») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения административных исковых требований, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 286 970 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, утвержденной приказом от 28.02.2024 №АОКС-78/2024/000029 в размере 529 268 343,06 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 6 марта 2024 года внесена соответствующая запись, административный истец предоставил отчет об оценке № 26/02-24, составленный 27 апреля 2024 года оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Независимой Оценки Санкт-Петербурга» ФИО
Представитель административного истца ООО «Атерма» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, доводы административные искового заявления поддержала, просила удовлетворить требования.
Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.
Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, опросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Право собственности ООО «Атерма» на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) – 15 декабря 2008 года (т.1 л.д.24-36).
6 марта 2024 года в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 529 268 343,06 рублей, подлежащей применению с 1 января 2024 года (т.1 л.д.167).
Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 26/02-24 от 27.04.2024, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Независимой Оценки Санкт-Петербурга» ФИО и уточненный в ходе рассмотрения административного дела, с целью определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года (т.3 л.д.27-104).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-Тема» ФИО
Экспертом суду представлено заключение №10-2024 от 19.11.2024 (т.4 л.д.1-253, т.5 л.д.1-114), согласно которому уточненный отчет об оценке №26/02-24 от 27.04.2024, подготовленный ООО «Центр Экспертизы и Независимой Оценки Санкт-Петербурга» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
При проведении анализа соответствия отчета об оценке № 26/02-24 от 27.04.2024, экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета.
Согласно заключению эксперта, проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанный отчет содержит ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата, не соответствует требованиям, предъявляемых к отчету федеральными стандартами оценки в части анализа наиболее эффективного использования, анализа рынка недвижимости, подбора несопоставимых объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной и достаточной.
Рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу<адрес> по состоянию на 1 января 2023 года составляет 391 800 000 (триста девяносто один миллион восемьсот тысяч) рублей.
В судебном заседании в своих устных и письменных пояснениях суду, эксперт, в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ, поддержал выводы заключения экспертизы, составленного 19 ноября 2024 года, и дал дополнительные разъяснения в отношении сделанных выводов.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена затратным подходом к оценке, выбор которого, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – физкультурно-оздоровительный комплекс и бани, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.
Настаивая на необходимости проведения повторной экспертизы, в качестве оснований представителем административного истца указано на отказ эксперта применения сравнительного и доходного подходов; выбор объекта аналога значительно отличающегося по площади от Объекта исследования; необоснованность расчета физического износа.
Суд отклоняет доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объекта, как необоснованные исходя из следующего.
В соответствии с федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (Приложение №5), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).
Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, эксперт учел, что значимость затратного подхода наиболее высока, когда объект генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого создан. При определении возможности использовать затратный подход эксперт принял во внимание следующие обстоятельства: Объект оценки представляет собой объект капитального строительства (только здание); методы затратного подхода в данном случае являются методами «прямого расчета» стоимости объекта капитального строительства, поскольку не требуют расчета стоимости земельного участка; исходя из пункта 20 ФСО VII рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта – физкультурно-оздоровительный комплекс и баня, признаков существенного износа и устареваний у Объекта оценки не наблюдается; Объект является специализированным - физкультурно-оздоровительные комплексы и бани не продаются на рынке отдельно от бизнеса, для которого были созданы.
Отказ от применения сравнительного подхода, представляющего собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), и основанного на принципах ценового равновесия и замещения обоснован экспертом следующими обстоятельствами: Объектом оценки является объект капитального строительства, то есть часть единого объекта недвижимости (только здание без земельного участка); отдельный рынок продажи объектов капитального строительства без относящихся к ним земельных участков не существует; при использовании сравнительного подхода для единых объектов недвижимости из итоговой стоимости необходимо элиминировать (вычесть) стоимость земельного участка, что может привести к высокой погрешности выполненного расчета; оцениваемый объект представляет собой здание физкультурно-оздоровительного комплекса и бани, отсутствие объектов –аналогов которых (сопоставимых по функциональному значению, местоположению, общей площади, техническому состоянию и другим параметрам) делает невозможным применение сравнительного подхода.
Обосновывая отказ от применения доходного подхода, эксперт исходил из того, что рыночные данные по доходам и издержкам функционального использования здания физкультурно-оздоровительного комплекса и бани, отсутствуют. В случае получения указанных данных у административного истца отсутствует возможность проверки фактических данных на соответствие рынку. Кроме этого, стоимость, полученная на основе фактических данных, имеет отношение к земельному участку, зданию и юридическому лицу ООО «Атерма», в связи с чем возникают сложности с выделением стоимости, приходящейся на Объект исследования.
Таким образом, выбор затратного подхода, как и отказ от иных подходов, подробно мотивирован экспертом.
Оспаривая определение стоимости Объекта на основании затратного подхода, административный истец фактически выражает несогласие с выбранной экспертом методологией, вместе с тем эксперт учел особенности рынка, представил соответствующий расчет, оснований не согласиться которым не имеется.
В экспертном заключении отражены и учтены все, имеющие значение факторы.
Доводы административного истца о некорректном установлении и применении экспертом критериев сопоставимости аналогов для подбора объектов-аналогов в рамках затратного подхода, подлежат отклонению с учетом содержания экспертизы, разъяснений эксперта и положений пункта подпункта б пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из заключения экспертизы, выбор аналога, с которым высказано несогласие истца, осуществлен по справочнику «Укрупненных показателей стоимости строительства» с характеристикой площади 3 000 кв.м, поскольку в соответствии с рекомендациями по использованию УПСС-2023 стоимость строительства Объекта оценки определяется в соответствии с классом конструктивной системы здания и классом качества с учетом дополнительных корректирующих коэффициентов. КО-ИНВЕСТ 2023 серии «Справочник оценщика» предусматривает проведение корректировок. В соответствии с заключением эксперта спорный объект-аналог подобран с учетом шести параметров: назначение здания (совпадает), класс конструктивной системы здания (совпадает), класс качества здания (совпадает), этажность (отличается – нужна корректировка), высота этажа (совпадает), общая площадь (отличается – нужна корректировка). Кроме этого, с учетом дополнительных корректирующих коэффициентов.
Описание корректировки на общую площадь и расчет величин на создание здания Объекта оценки приведены в заключении эксперта. Исходя из представленной таблицы коэффициентов на различие в площади здания, величина поправочного коэффициента составила 0,93; отношение площади оцениваемого здания к площади аналога из Справочника составила 1,77, что попадает в диапазон 1,51 - 2,00, то есть является приемлемым. Из расчета величины затрат на создание Объекта оценки, представленного в заключении эксперта, следует, что суммарная величина всех корректировок по второй группе поправок составила 5,7 %, что незначительно и подтверждает сопоставимость объекта - аналога с исследуемым.
Таким образом, с учетом анализа указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что довод административного истца о несопоставимости принятых экспертом объектов – аналогов является необоснованным и подлежит отклонению.
Довод административного истца, приведенный в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, о том, что расчет величины физического износа исследуемого Объекта произведен экспертом без учета наличия конструктивных долгоживущих элементов и элементов с коротким сроком жизни отклоняется судом, поскольку расчет данной величины подробно мотивирован экспертом, может быть проверен. При определении физического износа здания эксперт использовал исследование, учитывающее итоговый износ здания (долгоживущих и короткоживущих конструктивных элементов) и применил полученный результат к итоговой стоимости строительства здания (долгоживущих и короткоживущих конструктивных элементов) с учетом прибыли предпринимателя. В качестве дополнительного довода об обоснованности расчета экспертом указано на то, что в заключении эксперта величина физического износа определена в 16 %, а в соответствии с Техническим паспортом от 25.09.2019, выданным филиалом ГУП ГУИОН - ПИБ Северо-Западное, физическое здание составляет только 3 %. При этом низкую величину физического износа в размере 3 % можно объяснить выполненной в 2019 году перепланировкой без изменения внешних границ, то есть часть короткоживущих конструктивных элементов в здании была заменена на новые (с нулевым физическим износом). Экспертом в расчете был учтен 2008 год постройки здания и срок использования конструктивных элементов в 15 лет (2023 - 2008), что стало причиной определения физического износа на 13 % превышающего данные в Техническом паспорте.
Таким образом, заключение эксперта №10-2024 от 19.11.2024 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.
Нарушения требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей 391 800 000 рублей.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 28 марта 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2).
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 5 331,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 391 800 000 (триста девяносто один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 28 марта 2024 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.Г. Бондарь
Мотивированное решение изготовлено 28 января 2025 года.