Решение по делу № 33-434/2022 от 12.12.2022 - о признании незаконным решения о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения.

Дело № 3а-654/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000603-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

с участием:

представителя административного истца акционерного общества «Деловой центр Воронеж» по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Деловой центр Воронеж» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о признании незаконным решения о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения,

установил:

акционерное общество «Деловой центр Воронеж» (далее по тексу - АО «Деловой центр Воронеж», общество) обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о признании незаконным решения о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения.

В обосновании административных исковых требований, с учетом уточнений, указало, что АО «Деловой центр Воронеж» на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание»;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена в размере 132789575 руб. 86 коп.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена в размере 242289356 руб. 56 коп.

Административный истец обратился с заявлением в государственное бюджетное учреждение Воронежской области (далее - ГБУ Воронежской области) «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области») об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилых помещений, поскольку в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о виде разрешенного использования нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № «гостиничное обслуживание».

ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» вынесено решение № № от 28 июля 2022 года об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости. В указанном решение пересмотрена кадастровая стоимость спорных нежилых помещений с отнесением данных помещений для целей определения кадастровой стоимости к подгруппе 0409 «Рестораны» функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населения, многофункционального назначения».

По мнению административно истца, такое отнесения указанных объектов является неверным, поскольку их необходимо отнести к подгруппе 0503 «Гостиницы: класс 4* и выше» функциональной группы группа 4 «объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения».

Нежилые помещения являются помещениями, предназначенными и используемыми для гостиничного обслуживания с 2018 года. Нежилые помещения образованы 01 апреля 2021 года в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером №, что подтверждается справкой ООО «Отель Эксперт» о гостинице «Воронеж Марриотт Отель» от 27 июня 2022 года.

Факт использования нежилого помещения с кадастровым номером № в качестве помещений, предназначенных и используемых для гостиничного обслуживания также подтверждается договорами аренды от 01 апреля 2022 года, заключенными между АО «Деловой центр Воронеж» с ООО «Веранда» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 Общая площадь нежилого помещения с кадастровым номером №, арендуемой по договорам аренды, составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом, ООО «Веранда» и индивидуальный предприниматель ФИО3 используют для вышеуказанных целей более 70 % площади нежилого помещения с кадастровым номером №, которая составляет <данные изъяты> кв.м. Согласно п. 5.1 договора аренды срок действия договоров аренды наступает с момента подписания. Согласно п. 2.4 договоров аренды арендаторы обязуются использовать нежилое помещение с кадастровым номером № для организации предприятия общественного питания, обеспечивающего нужды гостиницы «Воронеж Марриотт Отель».

Факт использования нежилого помещения с кадастровым номером № качестве помещений, предназначенных и используемых для гостиничного обслуживания, подтверждается данными технического паспорта на административно-деловой центр, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно имеющейся в техническом паспорте экспликации 8 этажа, общая площадь которого составляет <данные изъяты> кв.м, более 60 % площади этажа составляют помещения, используемые работниками гостиницы, в том числе кабинеты, санитарные узлы, гардеробы персонала. Помещение на № этаже с номером на поэтажном плане 78 «зал обслуживания посетителей» площадью <данные изъяты> кв.м используется для проведения конференций, встреч гостей гостиницы, помещение с номером на поэтажном плане 89 «ресторан» используется для организации банкетов, в том числе гостей отеля. Согласно имеющейся в техническом паспорте экспликации № и части № этажа помещения, расположенные на этих этажах, используются для размещения оборудования инженерных систем, необходимых для обеспечения деятельности гостиницы, в том числе мастерские, серверная, котельная, гладильня, помещения уборочного инвентаря, кабинет врача, постирочные, венткамеры.

Соответственно, решение ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от 28 июля 2022 года, вынесенное в ходе рассмотрения заявления от 28 июня 2022 года, о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с отнесением данных помещений для целей определения кадастровой стоимости к подгруппе 0409 «Рестораны» функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, многофункционального назначения» незаконно и необоснованно.

В связи с изложенным АО «Деловой центр Воронеж» с учетом уточнений административных исковых требований, просило суд признать незаконным решение ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от 28 июля 2022 года исх. № о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № с отнесением данных помещений для целей определения кадастровой стоимости к подгруппе 0409 «Рестораны» функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населения, многофункционального назначения» (приложение № 2 к Методическим указаниям № 226, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226, приложение № 2 к Методическим указаниям № 11/03336, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336). Обязать ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» вынести новое решение по результатам рассмотрения заявления АО «Деловой центр Воронеж» и провести перерасчет кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № с отнесением к подгруппе 0503 «Гостиницы: класс 4* и выше» функциональной группы группа 4 «объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения».

Определением Воронежского областного суда от 21 сентября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области (т. 1л.д. 125-127).

Определением Воронежского областного суда от 09 ноября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Веранда» и индивидуальный предприниматель ФИО3 (т. 2 л.д. 214-219).

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» просило отказать в удовлетворении требований, указав, что административным истцом было подано заявление от 28 июня 2022 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №. Административным ответчиком проведена проверка наличия ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки объектов капительного строительства ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» использованы характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости и в представленных регистрирующим органом для проведения оценки перечне. В Перечне содержались следующие сведения об объектах капительного строительства с кадастровыми номерами: № - вид объекта недвижимости «помещение», площадь <данные изъяты>, наименование «нежилое помещение», с кадастровым номером № - вид объекта недвижимости «помещение», площадь <данные изъяты>, наименование «нежилое помещение». Иными сведениями в отношении объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № административный ответчик по состоянию на даты оценки не обладало. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» руководствовалось использованными в период проведения государственной кадастровой оценки в рамках статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года № 226. В соответствии с ч. 4 п. 2.10.4 отчета № 2-2021 ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» было принято допущение, в связи с недостоверностью предоставленной информации об объектах оценки (в частности, информация в графе «наименование», которая не позволяет однозначно определить вид использования объекта недвижимости), расчет кадастровой стоимости объектов нежилого фонда преимущественно осуществлялся на основе затратного подхода методом удельных показателей кадастровой стоимости (кадастровая стоимость таких помещений рассчитывалась путем умножения определенного в рамках затратного подхода удельного показателя кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, на площадь помещения). Согласно перечню, помещения с кадастровыми номерами №, № расположены в здании с кадастровым номером №, который в ходе кадастровой оценки в соответствии с наименованием отнесен к подгруппе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» с присвоением кода подгруппы 0403. Поскольку в отношении спорных объектов информация в графе «наименование» не позволяет определить вид использования объектов недвижимости, данные объекты отнесены к подгруппе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» с присвоением кода подгруппы 0403. Проанализировав техническую документацию ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» пришло к выводу, что в соответствии с экспликацией к поэтажным планам помещения используются для предоставления питания и прочего использования. Таким образом, помещения должны быть отнесены к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» подгруппы 0409 «Рестораны», вид разрешенного использования, который наиболее эффективен в отношении данных помещений. В результате рассмотрения заявления было принято решение от 28 июля 2022 года об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 97-99).

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала административные исковые требования с учетом уточнений, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения административных исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просила в иске отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель заинтересованного лица ООО «Веранда» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Заинтересованное лицо индивидуальный предприниматель ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО2, исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе, в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и другими федеральными законами.

Исходя из положений пункта 1 части 1 статьи 248, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее – заявления о пересмотре кадастровой стоимости); об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (пункт 2). При рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценка. Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (пункт 13).

Согласно статье 1 Закона № 237-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пп. 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Закона № 237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 21 Закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 данной статьи).

Согласно части 19 статьи 21 Закона № 237-ФЗ в случае, если ошибка допущена при определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями, установленными указанной статьей, составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 23 статьи 21 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела, АО «Деловой центр Воронеж» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

1) нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21 июля 2022 года (т. 1 л.д. 11-13);

2) нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21 июля 2022 года (т. 1 л.д. 15-18).

Постановлением правительства Воронежской области от 20 декабря 2018 года № 1158 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Воронежской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ с 01 января 2019 года.

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости постановлением правительства Воронежской области от 14 февраля 2018 года № 144 в Воронежской области создано Учреждение, на которое возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки, - ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (далее по тексту - Учреждение).

В соответствии с пунктом 2 постановления правительства Воронежской области от 14 февраля 2018 года № 144 определена основная цель деятельности ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» - обеспечение определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки зданий на территории Воронежской области по состоянию на 01 января 2021 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость нежилое помещение с кадастровым номером № установлена по состоянию на 19 апреля 2021 года в размере 183500130 руб. 66 коп., что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости № № от 10 августа 2022 года (т. 1 л.д. 102).

Кадастровая стоимость нежилое помещение с кадастровым номером № установлена по состоянию на 02 июня 2021 года в размере 100569 438 руб. 42 коп., что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости № № от 10 августа 2022 года (т. 1 л.д. 103).

Данные объекты недвижимости были образованы путем раздела помещения с кадастровым номером №.

29 июня 2022 года административный истец обратился в ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, поскольку в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о виде разрешенного использования нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № «гостиничное обслуживание» (т. 1 л.д. 105-106).

ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» вынесено решение № от 28 июля 2022 года об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости. В указанном решение пересмотрена кадастровая стоимость спорных нежилых помещений с отнесением данных помещений для целей определения кадастровой стоимости к подгруппе 0409 «Рестораны» функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населения, многофункционального назначения» (т. 1 л.д. 22-23).

ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» находится в ведомственном подчинении департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, который осуществляет координацию и регулирование деятельности Учреждения.

Оспариваемое административным истцом решение принято ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в пределах полномочий, определенных статьей 21 Закона № 237-ФЗ и уставом данного Учреждения. Заявление административного истца было разрешено в срок, предусмотренный частью 16 статьи 21 Закона № 237-ФЗ.

С учетом изложенного, суд полагает, что оспариваемое решение ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» не выходит за пределы полномочия учреждения, принято надлежащим лицом, в связи с чем в силу требований Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации может быть признано незаконным в случае установления нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В соответствии со статьей 5 Закона № 237-ФЗ государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, который разрабатывает и утверждает методические указания о государственной кадастровой оценке, вносит изменения в методические указания о государственной кадастровой оценке (часть 1, пункт 3 части 2).

Согласно пункта 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с указанным Законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельные участки и иные объекты недвижимости, в том числе объекты капитального строительства (ОКС) (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ОНС), помещения, машино-место, единый недвижимый комплекс (ЕНК)), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение) (пункт 1.1).

Таким органом в силу пункта 1 и подпункта 5.2.2. пункта 5 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05 июня 2008 года № 437, является Министерство экономического развития Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 были утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке (далее – Методические указания), которые действовали на момент проведения государственной кадастровой оценки спорных земельных участков и утратили силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития РФ от 14 января 2022 года № 11.

В силу пункта 1.8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.

В соответствии с пунктом 12.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.

Результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию, а также результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (пункт 12.2 Методических указаний).

Как следует из материалов административного дела, при проведении государственной кадастровой оценки Учреждение отнесло спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» с присвоением кода расчета вида использования 0404 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы» (Приложение № к Методическим указаниям).

При проведении оценки в рамках статьи 15 Закона № 237-ФЗ Учреждением использованы характеристики объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и в определенном регистрирующим органе Перечне.

В Перечне содержались следующие сведения об объектах недвижимости: с кадастровым номером № - «помещение», площадь «<данные изъяты> кв.м», наименование «нежилое помещение»; с кадастровым номером № «помещение», площадь «<данные изъяты> кв.м», наименование «нежилое помещение». Из объяснений представителя административного ответчика следует, что иными данными Учреждение к моменту рассмотрения заявления не обладало. Учреждение, руководствуясь пунктом 12.1 Методических указаний №, действовавших на момент рассмотрения заявления, статьей 15 Закона № 237-ФЗ, в связи с недостаточностью представленной информации об объектах оценки, в частности, информации в графе «наименования», которая не позволяла однозначно определить вид использования объекта недвижимости, использовало отчет № 2-2021 об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Воронежской области по состоянию на 01 января 2021 года. Поскольку спорные объекты расположены в здании с кадастровым номером №, отнесенным согласно Перечня к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» с присвоением кода подгруппы 0403 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы», то спорные объекты также были отнесены к подгруппе 0403. Приложенное АО «Деловой центр» свидетельство № от 29 декабря 2021 года не было учтено Учреждением, так как принято после дат, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости. Учреждением был проанализирован технический паспорт и установлено, что в соответствии с экспликацией к поэтажным планам помещения с кадастровыми номерами №, № используются под помещения для представления питания и прочего использования.

Межгосударственный стандарт ГОСТ 31985-2013, введенный в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2015 года приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 июня 2013 года № 191-ст, распространяющийся на услуги и продукцию общественного питания, который устанавливает общие и предназначенные для применения всеми предприятиями питания независимо от их вида, размера, мощности и ассортимента изготовляемой продукции термины и определения основных понятий в этой области, признает предприятием общественного питания объект хозяйственной деятельности, предназначенный для изготовления продукции общественного питания, создания условий для потребления и реализации продукции общественного питания и покупных товаров (в т.ч. пищевых продуктов промышленного изготовления), как на месте изготовления, так и вне его по заказам, а также для оказания разнообразных дополнительных услуг, в том числе по организации досуга потребителей (подпункт 3 пункта 2). Общественное питание определяется как самостоятельная отрасль экономики, состоящая из предприятий различных форм собственности и организационно-управленческой структуры, организующая питание населения, а также производство и реализацию готовой продукции и полуфабрикатов, как на предприятии общественного питания, так и вне его, с возможностью оказания широкого перечня услуг по организации досуга и других дополнительных услуг (подпункт 1 пункта 2 названного межгосударственного стандарта). В пунктах 20 - 40 поименованного выше стандарта содержится перечень типов предприятий общественного питания.

Помещения с кадастровыми номерами №, №, расположенные на № этажах, к данным типам не относятся. Исследованный технический паспорт содержит сведения на всё здание по адресу: <адрес>, в том числе гостиницу «Воронеж Марриотт Отель» категории «Пять звезд» (т. 1 л.д. 194-203, т. 2 л.д. 178-192).

В соответствии с пунктом 6.5.1.2 СП 257.1325800.2020 «Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования» в гостиницах категорий «четыре звезды» (кроме гостиниц с числом номеров 15 и менее) и «пять звезд» следует предусматривать ресторан. В гостиницах категории «четыре звезды» с числом номеров менее 15 допускается предусматривать кафе. Таким образом, действующее законодательство предусматривает размещение ресторанов в гостиницах.

АО «Деловой центр» для возможного функционирования гостиницы «Воронеж Марриотт Отель», которая относится к категории «Пять звезд», предусмотрен ресторан.

Довод административного ответчика о том, что при принятии оспариваемого решения спорные помещения с кадастровыми номерами №, № были отнесены по «наименованию», исходя из Перечня, представленного Управлением Росреестра по Воронежской области и экспликации к поэтажным планам помещения технического паспорта, не может являться основанием для признания решения законным, поскольку сведения названного Перечня при определении подгруппы не имеют приоритета над сведениями о виде разрешенного использования, указанными в правоустанавливающих документах.

Согласно сведениям, представленным ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Воронежской области, на основании решения, принятого уполномоченным должностным лицом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, наименование вида разрешенного использования было внесено «гостиничное обслуживание» и исключено наименование помещений «нежилое помещение» Изначально сведения об объекте капительного строительства внесены в ЕГРН 01 апреля 2021 года. Данные объекты недвижимости были образованы путем раздела помещения с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 213).

В подтверждение фактического использования помещений в качестве гостиницы административным истцом представлены справка ООО «Отель-Эксперт» от 27 июня 2022 года (т. 1 л.д. 19), согласно которой в ходе работ была проведена оценка соответствия фактического состояния гостиницы присвоенной категории «пять звезд», были осмотрены помещения в здании по адресу: <адрес>, в том числе номерной фонд, общественные помещения, помещения для предоставления питания, помещения, в которых находится техническое оборудование и оснащение. Также представлено свидетельство № от 29 декабря 2021 года о присвоении гостинице категории (т. 1 л.д. 107-108). Представленные документы не опровергают сведений, содержащихся в техническом паспорте здания.

Судом также установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № предоставлен в аренду ИП ФИО3 и ООО «Веранда» на основании договоров аренды от 01 апреля 2021 года, заключенным между АО «Цум-Воронеж» (арендодатель) и ИИ ФИО3 (арендатор), ООО «Веранда» (арендатор). По условиям договоров аренды ИП ФИО3 и ООО «Веранда» обязуются оказать услуги по предоставлению гостиничных завтраков в соответствии с операционными стандартами и концепцией, обязаны взаимодействовать с оператором гостиницы в целях реагирования на запросы гостей по поводу питания за пределами арендуемых помещений. Под гостиницей в указанных договорах понимается гостиница «Воронеж Марриотт Отель» категории «пять звезд де люкс», расположенная в здании по адресу: <адрес>.

Названные договоры аренды объекта недвижимости с кадастровым номером № зарегистрированы в ЕГРН, относятся к правоустанавливающим документам, из которых также можно сделать вывод о фактическом использовании объекта недвижимости.

В отсутствие документов, подтверждающие фактическое использование объектов недвижимости, ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» исследован технический паспорт всего здания и не исследованы иные документы, позволяющие убедиться в фактическом использовании спорных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 9.2 Методических указаний группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Как видно из приложения № 2 к Методическим указаниям группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» включает: магазины до 250 кв.м, за исключением киосков, павильонов, ларьков - 0401; магазины 250 и более кв.м - 0402; прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы -0403; рынки - 0404; торговые киоски, павильоны, ларьки - 0405; автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС) - 0406; автомойки - 0407; автосалоны - 0408; рестораны - 0409; кафе 750 кв.м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более - 0410; кафе до 750 кв.м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек) - 0411; летние кафе - 0412; ломбарды - 0413.

Группа 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» включает: гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы – 0501; гостиницы: класс 3* - 0502; гостиницы: класс 4* и выше 0503; апарт-отели – 0504; гостиницы; объекты коттеджного типа - 0505; мотели - 0506; общежития - 0507; пансионаты - 0508; базы отдыха - 0509; пионерские лагеря - 0510; санатории - 0511; здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев - 0512; главные корпуса пансионатов - 0513; спальные корпуса пансионатов - 0514; главные корпуса санаториев - 0515; спальные корпуса санаториев - 0516; кемпинги - 0517.

Таким образом, при отнесении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № к определенной группе ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» не учло вид разрешенного использования объектов в соответствии с фактическим использованием. В результате ошибки, допущенной при определении группы и подгруппы, к которому относятся спорные объекты недвижимости, кадастровая стоимость возросла в несколько раз.

Согласно части 2 статьи 21 Закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Таким образом, о наличии ошибки свидетельствуют такие нарушения методических указаний, определяющих правила установления кадастровой стоимости, которые повлияли на величину кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Вопреки доводам административного ответчика об отсутствие сведений о фактическом использовании объектов недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования, в материалы дела представлены правоустанавливающие документы, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, технический паспорт здания, договоры аренды объектов недвижимости. Данных о фактическом использовании спорных объектов недвижимости в качестве «Ресторанов» в материалах дела не имеется. Также не представлено доказательств, свидетельствующих о правомерности отнесения спорных объектов к подгруппе 0409 группы 4 и на момент их образования и постановки на кадастровой учет. В этой связи утверждения о правомерности отнесения объектов недвижимости к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» с присвоением кода подгруппы 0409 «Рестораны» признаются несостоятельными.

При этом административным ответчиком не оспаривается, что в настоящее время спорные объекты недвижимости имеют вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» на основании решения, принятого уполномоченным должностным лицом Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Воронежской области.

Вопреки положениям части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным ответчиком не представлено доказательств того, что указанное выше нарушение методических указаний не повлияло на величину кадастровой стоимости спорных объектов.

Исходя из установленным по делу обстоятельств, и с учетом действующего на период спорных отношений правового регулирования, суд приходит к выводу о том, что при определении кадастровой стоимости и принятия оспариваемого решения нежилые помещения с кадастровыми номерами №, № необоснованно были отнесены к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» с присвоением кода подгруппы 0409 «Рестораны».

В связи с чем решение ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от 28 июля 2022 года № № является незаконным, нарушает права АО «Деловой центр Воронеж», поскольку влечет для административного истца обязанность оплачивать налоги, исходя из неправильно определенной кадастровой стоимости.

На основании изложенного административное исковое заявление АО «Деловой центр Воронеж» о признании незаконным решения ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежит удовлетворению.

В целях восстановления нарушенных прав административного истца на основании статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает необходимым обязать ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» повторно рассмотреть заявление АО «Деловой центр Воронеж» от 28 июня 2022 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №.

Исправление методологической ошибки при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и перерасчет кадастровой стоимости отнесено к исключительной компетенции ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», в связи с чем суд не вправе принимать указанные решения за административного ответчика при разрешении настоящего спора.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

При подаче в суд административного искового заявления АО «Деловой центр Воронеж» была оплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 773 от 26 августа 2022 года, которая в силу статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относится к судебным расходам.

Поскольку требования административного истца удовлетворены, отсутствуют обстоятельства для освобождения административного ответчика от возмещения судебных расходов, уплаченная АО «Деловой центр Воронеж» государственная пошлина в размере 2000 руб. подлежит взысканию с ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Деловой центр Воронеж» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о признании незаконным решения о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от 28 июля 2022 года № об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № по заявлению акционерного общества «Деловой центр Воронеж» от 29 июня 2022 года.

На государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» возложить обязанность повторно рассмотреть заявление акционерного общества «Деловой центр Воронеж» от 29 июня 2022 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в пользу акционерного общества «Деловой центр Воронеж» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2022 года.