Решение по делу № 2-894/2023 от 27.04.2023 - об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка.

Дело № 2-894/2023 Копия

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 20 апреля 2023 года

Мотивированное решение составлено 27 апреля 2023 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Симкина А.С.,

при секретаре судебного заседания Швецовой Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, КПКГ «Партнер», Межрайонной Инспекции Федеральной налоговой службы № 21 по Пермскому краю об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в суд с иском к ФИО2, КПКГ «Партнер», Межрайонной Инспекции Федеральной налоговой службы № 21 по Пермскому краю (далее – МИФНС № 21 по Пермскому краю) об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка.

В обоснование иска указано, что 23 июня 2020 г. между истцом и ФИО2 заключён договор купли-продажи земельного участка (далее – Договор), согласно которому ФИО2 приобрела у истца в собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена земельного участка установлена Договором в размере 296 640 руб. Оплата земельного участка предусматривалась в рассрочку ежемесячными платежами до июля 2027 г. с начислением процентов за рассрочку по ставке 17 % годовых. Право собственности ФИО2 на земельный участок и право залога истца на указанный земельный участок зарегистрированы 1 июля 2020 г. Фактически ФИО2 по Договору уплатила сумму в размере 60 645 руб.; с июля 2021 г. платежи прекратились. 28 января 2022 г. истец направила ФИО2 претензию с просьбой уплатить задолженность, а также предупредила о возможном расторжении Договора, однако ответчик от получения претензии уклонилась. По истечении срока хранения претензия направлена обратно истцу 28 февраля 2022 г., в связи с чем претензия истца считается полученной ФИО2 не позднее 28 февраля 2022 г. Таким образом, Договор подлежит расторжению, земельный участок подлежит возврату в собственность истца. Кроме того, в отношении спорного земельного участка судебным приставом-исполнителем ОСП по Очерскому и Верещагинскому районам УФССП России по Пермскому краю объявлены запреты на совершение регистрационных действий, в связи с чем в ЕГРН внесены записи о запрете регистрационных действий по исполнительным производствам №-ИП (возбуждено на основании судебного приказа от 5 октября 2021 г. судебного участка № Очерского судебного района <адрес>, взыскателем по которому является МИФНС № 21 по Пермскому краю), №-ИП (возбуждено на основании исполнительного листа от 30 октября 2018 г. Очерского районного суда <адрес>, взыскателем по которому является КПКГ «Партнер»). В этой связи истец, являясь залогодержателем спорного земельного участка, вправе требовать освобождения земельного участка от ареста.

Истец, извещённый о месте, дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представителем истца направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя.

Ответчики – ФИО2, КПКГ «Партнер», МИФНС № 21 по Пермскому краю, - извещённые о месте, дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не заявили, о наличии уважительной причины для неявки не сообщили.

Третьи лица – ОСП по Очерскому и Верещагинскому районам ГУ ФССП по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, - извещённые о месте, дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили; представителем третьего лица – Управление Росреестра по Пермскому краю - направлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором изложено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с ч. 1, ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчиков, третьих лиц в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пп. 1, 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определённое время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определённый в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

В соответствии с положениями п. 1, п. 2 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключённым, если в нём наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положением абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила своё обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснения, содержащегося в п. 65 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвёл оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, в связи с чем в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В этой связи, исходя из установленных ГПК РФ принципов диспозитивности и состязательности, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование (опровержение) их правовых позиций.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 23 июня 2020 г. между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка (далее – Договор), согласно которому ФИО2 приобрела у ФИО1 в собственность земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, площадью 927 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, стоимостью 296 640 руб. (л.д. 5-6).

Согласно условиям Договора оплата земельного участка предусматривалась в рассрочку ежемесячными платежами, в размере 6 063 руб., в соответствии с Приложением № 1 к Договору, начиная с июля 2020 г. по июль 2027 г., с начислением процентов за рассрочку по ставке 17 % годовых (п. 2).

В случае просрочки в выплате любого из платежей, предусмотренных п. 2 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени, в размере 0,3 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), а также письменному отзыву Управления Росреестра по Пермскому краю на исковое заявление, право собственности ФИО2 и залог в силу закона в пользу ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрированы 1 июля 2020 г. (л.д. 37-41).

В связи с неисполнением обязательств по Договору, 28 января 2022 г. истец направил ответчику претензию о необходимости погашения задолженности по Договору, а также выплате суммы пени, установив срок для оплаты - до 30 января 2022 г. (л.д. 11-12).

Претензия ответчиком не получена и 28 февраля 2022 г. возвращена отправителю (истцу) (л.д. 13-14).

Как следует из материалов дела, ответчик не исполнил обязательства по Договору, при этом согласно доводам, приведённым в исковом заявлении, ответчиком в счёт исполнения обязательства по Договору выплачены денежные средства, в размере 60 645 руб., доказательств обратного суду не представлено.

В этой связи ответчик не выплатил более 50 % от установленной Договором стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не уплачена сумма по Договору (более 50 % от суммы Договора) в установленные в Договоре сроки, просрочка платежа допущена более трёх календарных месяцев, с учётом п. 2 ст. 489 ГК РФ, требования истца о расторжении Договора и возврате указанного имущества в собственность истца подлежат удовлетворению.

В силу приведённых правовых норм и актов их толкования Верховным Судом Российской Федерации удовлетворение иска является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на спорный объект недвижимости и регистрации права собственности на земельный участок за истцом.

Разрешая требование истца об освобождении имущества от ареста, суд приходит к следующему выводу.

В силу ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон «Об исполнительном производстве») судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В этой связи иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

Согласно разъяснениям, приведённым в п. 50, п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведён арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое наложен арест, лежит на лице, обратившимся с требованием об освобождении имущества от ареста и исключении из описи.

Как следует из материалов приказного производства № 2а-2991/2021, 5 октября 2021 г. мировым судьей судебного участка № Очерского судебного района <адрес> вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО2 в пользу МИФНС России № 21 по Пермскому краю страховых взносов на обязательное медицинское страхование и страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, налоги, в размере 43 814,23 руб. (дело № 2а-2991/2021).

На основании указанного судебного приказа 8 февраля 2022 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по Очёрскому и Верещагинскому районам УФССП России по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника - ФИО2 - о взыскании налога, штрафа, пени в пользу взыскателя - МИФНС России № 21 по Пермскому краю (л.д. 67-68); в рамках указанного исполнительного производства постановлением судебного пристава-исполнителя от 23 марта 2022 г. объявлен запрет на совершение регистрационных действий и наложен арест в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 69).

19 апреля 2022 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по Очёрскому и Верещагинскому районам УФССП России по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника - ФИО2 - о взыскании денежных средств в пользу взыскателя - КПКГ «Партнер» (л.д. 58-59).

В рамках указанного исполнительного производства постановлениями судебного пристава-исполнителя от 6 июля 2022 г., 4 августа 2022 г. объявлен запрет на совершение регистрационных действий и наложен арест в отношении спорного земельного участка (л.д. 60, 61-62).

Постановлениями судебного пристава-исполнителя от 28 декабря 2022 г. в рамках исполнительного производства №-ИП отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, снят арест в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, наложенные постановлениями судебного пристава-исполнителя от 6 июля 2022 г., 4 августа 2022 г. (л.д. 63-64, 65).

28 декабря 2022 г. исполнительное производство №-ИП окончено (л.д. 66).

Принимая во внимание, что договор купли-продажи от 23 июня 2020 г. расторгнут, земельный участок с кадастровым номером № возвращён в собственность истца, право собственности ответчика (должника по исполнительным производствам) ФИО2 на данный земельный участок прекращено, суд полагает, что на данное имущество не может быть обращено взыскание по обязательствам ответчика (должника) ФИО2

В этой связи, учитывая, что договор купли-продажи от 23 июня 2020 г. был заключён между сторонами до возбуждения исполнительных производств и принятия судебным приставом-исполнителем мер в виде объявления запрета на совершение регистрационных действий, наложения ареста в отношении спорного земельного участка, принимая во внимание, что спорное имущество на момент вынесения указанных постановлений находилось под обременением (ипотека в силу закона), суд считает, что снятие запретов на совершение регистрационных действий, освобождение от ареста в отношении земельного участка не нарушает права взыскателей, при этом сохранение таких запретов, ареста нарушает права истца как собственника недвижимого имущества.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для освобождения спорного земельного участка от ареста, снятии запретов на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя от 23 марта 2022 г. по исполнительному производству №-ИП от 8 февраля 2022 г.

Между тем оснований для освобождения спорного земельного участка от ареста, снятии запретов на совершение регистрационных действий, наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Очёрскому и Верещагинскому районам УФССП России по Пермскому краю от 6 июля 2022 г. (исполнительное производство №-ИП от 19 апреля 2022 г.), от 4 августа 2022 г. (исполнительное производство №-ИП от 19 апреля 2022 г.), не имеется, поскольку постановлениями судебного пристава-исполнителя от 28 декабря 2022 г. по данному исполнительному производству отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, снят арест в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, арест, запреты на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, наложенные ранее в рамках исполнительного производства №-ИП от 19 апреля 2022 г., отсутствовали на момент обращения истца в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 233 – 237 ГПК РФ суд

решил:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, КПКГ «Партнер», Межрайонной Инспекции Федеральной налоговой службы № 21 по Пермскому краю об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка удовлетворить.

Освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, площадью 927 кв.м., от ареста, снять запреты на совершение регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Очёрскому и Верещагинскому районам УФССП России по Пермскому краю от 23 марта 2022 г. (исполнительное производство №-ИП от 8 февраля 2022 г.).

В удовлетворении иска об освобождении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, площадью 927 кв.м., от ареста, снятии запретов на совершение регистрационных действий, наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Очёрскому и Верещагинскому районам УФССП России по Пермскому краю от 6 июля 2022 г. (исполнительное производство №-ИП от 19 апреля 2022 г.), от 4 августа 2022 г. (исполнительное производство №-ИП от 19 апреля 2022 г.) отказать.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №) от 23 июня 2020 г., заключённый между ФИО1 и ФИО2.

Возложить на ФИО2 обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, площадью 927 кв.м.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности ФИО2 и записи о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: /подпись/ А.С. Симкин

Копия верна

Судья А.С. Симкин

Подлинник подшит

в гражданском деле № 2-894/2023

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2023-000175-18