РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
10 ноября 2025 года адрес
Лефортовский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Игониной О.Л.,
при помощнике судьи адресА.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6000/2025 (УИД 77RS0014-02-2023-014050-61) по иску ФИО1 к ФИО2, фио о расторжении договору купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО1 обратилась в суд с иском к фио о расторжении договору купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости, указывая в обоснование своих требований, что 19.05.2023 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, удостоверенный фио, временно исполняющим обязанности нотариуса адрес фио, согласно которому истец продал, а ответчик купил объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес. В соответствии с п. 5 и п. 6 Договора покупная цена квартиры в размере сумма должна была быть уплачена ответчиком истцу в течение 3 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности по Договору к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя ответчика состоялась 23.08.2023. Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по уплате стоимости квартиры. Квартира продолжает находиться во владении истца, акт приема-передачи квартиры сторонами до настоящего времени не подписан. 19.07.2023 ответчик заключил с ФИО2 договор потребительского займа № 19/07 на сумму сумма, а также договор № 19/07 о залоге недвижимости, согласно которому предметом залога выступает вышеуказанная квартира, которая была не оплачена со стороны ответчика.
На основании изложенного истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО1 и фио 19.05.2023, признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ответчика, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации ипотеки.
Ранее состоявшимся по делу решением Лефортовского районного суда адрес от 12 апреля 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2024 года, исковые требования удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 апреля 2025 года вышеуказанные решение Лефортовского районного суда адрес от 12 апреля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции, отменяя ранее состоявшиеся по делу судебные акты, указал, что разрешая требования ФИО1 об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации ипотеки за ФИО2, суд первой инстанции не привлек его в качестве соответчика, чем нарушил права последнего.
При новом рассмотрении настоящего дела в соответствии с вышеизложенными указаниями суда кассационной инстанции определением суда от 10 июля 2025 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО2
Истец ФИО1, ее представитель по доверенности – фио в судебное заседание явились, исковые требования с учетом уточнений поддержали.
Ответчик фио в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности - фио, который исковые требования признал, поддержал ранее поданное им письменное заявление о признании исковых требований.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, реализовал свое право на участие через представителя по доверенности - фио, которая согласно ранее представленным в материалы дела письменным возражениям, исковые требования с учетом уточнений не признает.
Третье лицо нотариус адрес фио в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по адрес своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, письменных возражений на иск суду не представило.
Привлеченный к участию в деле финансовый управляющий фио – фио в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, показания допрошенных свидетелей, изучив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч.1 ст.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ч.4 ст.486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 19.05.2023 между истцом ФИО1 как продавцом и ответчиком фио заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, удостоверенный фио, временно исполняющим обязанности нотариуса адрес фио (том 1 л.д.13-17).
Согласно указанному Договору истец продал, а ответчик купил объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес (п.1 договора).
Как установлено пунктами 5 и 6 договора, покупная цена квартиры в размере сумма должна была быть уплачена ответчиком истцу в течение 3 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности по Договору к покупателю.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке 22.05.2023 за № 77:04:0001020:7039-77/072/2023-13.
Как указывает истец, ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по уплате стоимости квартиры. Квартира продолжает находиться во владении истца.
Ответчик фио в ходе судебного разбирательства исковые требования признал, о чем представил письменное заявление.
19.07.2023 между фио как заемщиком и ФИО2 как займодавцем был заключен договор потребительского займа № 19/07 на сумму сумма
Также, 19.07.2023 между ФИО2 как залогодержателем и фио как залогодателем был заключен Договор № 19/07 о залоге недвижимости, согласно которому Залогодатель передает Залогодержателю недвижимое имущество, принадлежащее Залогодателю на праве собственности: помещение: жилое, адрес: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес.
В соответствии с имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН, в отношении спорной квартиры имеется запись об ипотеке от 26.07.2023 за номером 77:04:0001020:7039-77/055/2023-14, срок действия с 26.07.2023 не позднее 19.01.2024 включительно, основание – договор о залоге недвижимости № 19/07 от 19.07.2023.
Ответчик ФИО2, возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, указал, что в его распоряжении имеется скан-копия расписки в получении истцом денежных средств за проданное жилое помещение от 13.05.2023; при заключении договора ипотеки от 19.07.2023 ФИО2 были представлены выписки из ЕГРН, договор купли-продажи, отчет об оценке, расписка от продавца, подтверждающая наличие у залогодателя права собственности на предмет залога, более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатель предоставлял предмет залога к осмотру перед заключением договора залога. Договор залога от 19.07.2023 никем до настоящего времени не оспорен, недействительным не признан. Также в обоснование своих возражений ответчик ФИО2 ссылается на положения п. 2 ст. 335 ГК РФ, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось его собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.
Истец в ходе судебного разбирательства указывала, что акт передачи квартиры истцом и ответчиком фио не составлялся, квартира не передана ответчику, находится во владении истца; расписка о получении денежных средств за квартиру, на которую ссылается ответчик ФИО2, оригинал которой находится у истца и был представлен на обозрение суда, истцом была написана при подписании договора по рекомендации риелтора и должна была быть передана ответчику фио после передачи им истцу денежных средств за квартиру по договору купли-продажи.
В подтверждение вышеуказанных доводов истцом в материалы дела представлена переписка с ответчиком фио в мобильном мессенджере за июль 2023 года, удостоверенная протоколом осмотра доказательств, составленным 25.12.2023 нотариусом адрес фио, а также переписка в мобильном мессенджере с нотариусом адрес фио от 15.07.2023, удостоверенная протоколом осмотра письменных доказательств, составленным 09.10.2025 нотариусом адрес фио
Представитель ответчика фио – адвокат фио в письменном отзыве на иск указал, что ответчик фио не смог исполнить принятые на себя обязательства перед истцом (ни полностью, ни частично) по непредвиденным обстоятельствам (уголовное преследование), о которых он не знал и не мог знать на момент заключения спорного договора. Договор займа и договор о залоге недвижимого имущества от 19.07.2023 были заключены фио с ФИО2 с целью выйти из тяжелого финансового положения и восстановления платежеспособности, цели обмани ни истца, ни фио ответчик фио не имел, однако в связи со сложным материальным положением, которое ухудшилось уголовным преследованием, не был в состоянии расплатиться по имеющимся у него долгам. Заключая договоры с ФИО2, фио предупреждал его о том, что квартира находится во владении истца, так как в силу условий договора передаточный акт не может быть подписан до фактической оплаты по договору купли-продажи квартиры. ФИО2 была показана фотокопия расписки, написанной истцом, оригинал расписки находился у истца и подлежал передаче покупателю после полного расчета за спорную квартиру, о чем ФИО2 на момент заключения договоров было известно.
Решением Лефортовского районного суда адрес от 11.02.2025 по делу № 2-173/2025 исковые требования фио к фио о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично, постановлено взыскать с фио в пользу фио сумму основного долга, проценты, неустойку, судебные издержки, в удовлетворении остальной части иска (в том числе в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество – вышеуказанную квартиру истца) – отказано.
Определением Арбитражного суда адрес от 13.12.2024 фио признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим назначен фио Решением Арбитражного суда адрес от 12.08.2025 в отношении должника введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев до 02.02.2026.
Судом в качестве свидетелей были допрошены фио, фио
Свидетель фио суду показал, что он совместно с ФИО2 осматривал квартиру истца перед заключением договора залога с фио
Свидетель фио суду показала, что она присутствовала совместно с истцом при осмотре квартиры ранее неизвестными ей лицами.
Суд доверяет показаниям допрошенных свидетелей фио, фио, поскольку они последовательны, логичны, не противоречат друг другу и другим собранным по делу доказательствам, даны лицами, лично не заинтересованными в исходе дела.
Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО1 и фио 19.05.2023, признании за истцом права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ответчика фио, исключении из ЕГРН запись о государственной регистрации ипотеки подлежат удовлетворению, поскольку заключенный между ФИО1 и фио 19.05.2023 договор купли-продажи квартиры до настоящего времени сторонами не исполнен, денежные средства, составляющие цену объекта недвижимости, покупателем продавцу не переданы, акт приема-передачи квартиры сторонами договора не подписан, квартира до настоящего времени находится в пользовании истца.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Совокупность вышеуказанных обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, в силу ч. 4 ст. 486 ГК РФ является основанием для отказа истца как продавца от исполнения договора, а также для предъявления требований о возврате в ее собственность квартиры, являющейся предметом спорного договора.
На основании абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.
В соответствии с п. 7 ст. 352 ГК адресадресзакона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации) залог в отношении этого имущества прекращается.
С учетом изложенного суд считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес, заключенный между ФИО1 и фио 19.05.2023, удостоверенный фио, временно исполняющим обязанности нотариуса адрес фио на бланке 77 АД № 3901144, № в реестре 77/1698-н/77-2023-7-512, признать за истцом право собственности на указанную квартиру, исключив из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности фио № 77:04:0001020:7039-77/072/2023-13 от 22.05.2023 и запись о государственной регистрации ипотеки № 77:04:0001020:7039-77/055/2023-14 от 26.07.2023.
Доводы ответчика фио со ссылкой на положения п. 2 ст. 335 ГК РФ, предусматривающие право добросовестного залогодержателя на предмет залога, суд не может принять во внимание, поскольку ФИО2 не может быть признан добросовестным залогодержателем, поскольку на момент заключения договора о залоге законным собственником квартиры являлась ФИО1, залогодатель по договору об ипотеке не являлся собственником квартиры, находящейся в залоге у залогодержателя. Ответчиком ФИО2 не представлено доказательств того, что он при заключении договора займа под залог спорной квартиры проявил заботливость, разумную осмотрительность и осторожность, тем самым возложил на себя риск наступления неблагоприятных последствий совершенной сделки. Копия расписки о получении денежных средств датирована 13.05.2023, в то время как договор купли-продажи квартиры заключен 19.05.2023, переход права собственности зарегистрирован 22.05.2023; согласно пояснениям ответчика фио при заключении договора займа и договора залога он сообщил ФИО2 о том, что оригинал расписки находится у истца и будет передан ему только после осуществления полного расчета. Соответственно, ФИО2 было известно об отсутствии у фио право на распоряжение квартирой на момент заключения договора залога.
На основании ст.98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ суд взыскивает с ответчика фио в пользу истца документально подтвержденные расходы по оплате государственной пошлины размере сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, фио о расторжении договору купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес, заключенный между ФИО1 и фио 19.05.2023, удостоверенный фио, временно исполняющим обязанности нотариуса адрес фио на бланке 77 АД № 3901144, № в реестре 77/1698-н/77-2023-7-512.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, внутренний территориальный городской адрес, адрес.
Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности фио № 77:04:0001020:7039-77/072/2023-13 от 22.05.2023.
Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации ипотеки № 77:04:0001020:7039-77/055/2023-14 от 26.07.2023.
Взыскать с фио в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере сумма
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по адрес.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 19 января 2026 года.
Судья: О.Л. Игонина