УИД 61RS0010-01-2022-000980-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 июля 2022 года г. Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Каменской М.Г.,
При секретаре Третьяковой Н.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1104/2022 по иску Исмаиловой Тахиры А.К. к ФИО2, третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, У. Росреестра по РО о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Исмаиловой Тахире А.К., ФИО2 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО9 ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки и штрафа, указав в обоснование, что сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости от 01.06.2017г.
Согласно условиям договора ответчик (продавец) обязался до ДД.ММ.ГГГГ. выделить и поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть нежилого здания, приходящуюся на принадлежащую ответчику долю в размере 5/8 в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество — нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после чего передать указанное нежилое помещение и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, в собственность истцу.
Истец (покупатель) обязался оплатить стоимость нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок в размере 2 600 000 рублей.
Истец полностью и в срок, установленный п.3.2 договора купли-продажи, исполнил обязательство по оплате товара, что подтверждается распиской.
Согласно условиям договора стороны обязаны были подготовить документы для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи и совместно зарегистрировать его в Росреестре.
Однако ответчиком допущена значительная просрочка в исполнении обязательств по договору, поскольку ФИО2 только в мае 2020 года обратилась в суд с исковым заявлением о выделе принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание.
Батайским городским судом <адрес> по гражданскому делу № вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ, которым суд прекратил право общей долевой собственности ответчика на нежилое здание магазина-парикмахерской с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> выделил в собственность ФИО2 следующие нежилые помещения:
на втором этаже комнату № площадью 35,2 кв.м, комнату № площадью 7,5 кв.м., комнату № площадью 11,8 кв.м., комнату № площадью 3,9 кв.м., комнату №х площадью 1,2 кв.м;
на третьем этаже комнату № площадью 13,9 кв.м., комнату №а площадью 3,1 кв.м., комнату №б площадью 8,6 кв.м., комнату № площадью 6,6 кв.м.
До настоящего времени ответчиком указанные помещения не поставлены на кадастровый учет, право собственности на них не зарегистрировано.
Несмотря на то, что фактическая передача помещений истцу состоялась, ответчик уклоняется от оформления перехода права в установленном законом порядке.
Направленную истцом претензию от 12.03.2021г. ответчик оставил без ответа, на телефонные звонки не ответил. Позднее, в мае 2021 года, ответчик перезвонил истцу и сослался на болезнь. Стороны договорились, что ответчик незамедлительно по выздоровлении приступит к документальному оформлению права на выделенные помещения.
До настоящего времени ответчиком не исполнены обязательства по договору, хотя какие-либо объективные причины для этого отсутствуют.
Таким образом, у истца имеются законные основания просить суд признать переход права собственности истца по договору купли-продажи зарегистрированным.
Также договором предусмотрена ответственность продавца за просрочку оформления права собственности на нежилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости в виде уплаты неустойки в размере 0,01% от цены Договора за каждый день просрочки, а также штраф в сумме 300 000 рублей за уклонение от государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества.
С учетом уточнения исковых требований просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> от ФИО2 к Исмаиловой Тахире А.К. на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 318 кв. метров, по адресу <адрес> от ФИО2 к Исмаиловой Тахире А.К. на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ
Также просила суд взыскать с ФИО2 в пользу Исмаиловой Тахиры А.К. неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 273 520 рублей и штраф за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности в размере 300 000 рублей.
Определением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО4, ФИО5 были привлечены к учатсию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.
В свою очередь третьими лицами, ФИО3, ФИО4, ФИО5, заявлены самостоятельные исковые требования, поименованные как встречное исковое заявление, к Исмаиловой Тахире А.К., ФИО2 о признании сделки недействительной.
В обоснование своих исковых требований ими указано, что они являются собственниками магазина-парикмахерской, общей площадью 145,9 кв.м. <адрес>, каждый по 1/8 доли в праве общей долевой собственности.
Также ФИО4 принадлежит 5/8 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
ФИО5 и ФИО3 являются собственниками по 1/8 доли каждый указанного земельного участка.
Ответчику ФИО6 на праве собственности принадлежит 5/8 доли в праве общей долевой собственности на магазин-парикмахерскую, общей площадью 145,9 кв.м. и 1/8 доли земельного участка расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Батайским городским судом <адрес> было вынесено решение о разделе здания и определения порядка пользования земельным участком.
В ходе рассмотрения данного дела истцом выступала ФИО6 и из сути требований и показаний данных в судебных заседаниях пояснялось, что объект магазин-парикмахерская по вышеуказанному адресу находится в ее пользовании, там работают она и ее специалисты.
В настоящий момент из материалов гражданского дела № им стало известно о наличии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащих ФИО2 объектов по адресу: <адрес>.
При этом в спорном договоре продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение, которое будет выделено из нежилого здания и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Полагают данный договор недействительной сделкой, поскольку, они как участники долевой собственности, имеющие преимущественное право на приобретение доли не были уведомлены надлежащим образом ФИО2 о продаже доли объекта недвижимости и доли земельного участка истцу.
Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ составлен в простой письменной форме, в то время как сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.
Также полагали, что составленный договор является мнимой сделкой, поскольку объект недвижимости не выбывал из владения ФИО2 и истцу не передавался, несмотря на утверждения истца об обратном.
Просят суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и Исмаиловой Тахира А.К. недействительным.
Истец и ответчик в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом.
Представитель истца, по доверенности ФИО7 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске и просила их удовлетворить. В удовлетворении исковых требований третьих лиц просила отказать.
Представитель ответчика, по ордеру ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения обоих исков, полагая их не обоснованными и не законными.
Пояснила, что ответчик не возражает против перехода права собственности от ФИО2 к ФИО9 к. на нежилые помещения и долю земельного участка, являющихся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и готова зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра.
До настоящего времени переход права собственности по договору купли-продажи не был зарегистрирован ввиду наличия объективных обстоятельств, в частности обращения в суд за выделом ее доли и последующие проблемы при постановке на кадастровый учет, выделенных ей помещений.
В настоящее время данные проблемы устранены, объект поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем они готовы зарегистрировать переход права собственности в административном порядке.
Третьи лица ФИО4, ФИО3 и их представитель, по ордеру ФИО10, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО9 к., полагая заключенный договор недействительной сделкой, нарушающей их права как совладельцев спорных объектов недвижимости.
Свои исковые требований поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель У.Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положений ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с положениями ст. ст. 550, 554 и 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В судебном заседании установлено, что между ФИО2 и ФИО9 к. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество- нежилое помещение, которое будет выделено из нежилого здания магазина-парикмахерской с кадастровым номером №, с ориентировочной площадью 91,8 кв.м. в срок до ДД.ММ.ГГГГ и 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 318 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Судом установлено, что истцом обязанность по оплате приобретаемых объектов недвижимости исполнена, сумма в размере 2 600 000 руб. передана истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской.
Как следует из условий договора продавцу на праве общей долевой собственности принадлежит 5/8 доли нежилого здания, из которого будет выделен Объект и 1/8 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Совладельцами магазина-парикмахерской, общей площадью 145,9 кв.м. <адрес>, являются третьи лица- ФИО3, ФИО4, ФИО5 каждый по 1/8 доли в праве общей долевой собственности.
Также ФИО4 принадлежит 5/8 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
ФИО5 и ФИО3 являются собственниками по 1/8 доли каждый указанного земельного участка.
Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ выделить и поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельного помещения Объект, а также зарегистрировать право собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости.
Во исполнение условий договора ответчик обратилась в суд с иском о выделе своей доли из нежилого здания по адресу: <адрес>.
Решением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, суд прекратил право общей долевой собственности ответчика на нежилое здание магазина-парикмахерской с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> выделил в собственность ФИО2 следующие нежилые помещения:
на втором этаже комнату № площадью 35,2 кв.м, комнату № площадью 7,5 кв.м., комнату № площадью 11,8 кв.м., комнату № площадью 3,9 кв.м., комнату №х площадью 1,2 кв.м;
на третьем этаже комнату № площадью 13,9 кв.м., комнату №а площадью 3,1 кв.м., комнату №б площадью 8,6 кв.м., комнату № площадью 6,6 кв.м.
Обращаясь в суд с иском истцом указано, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно до настоящего времени указанные помещения не поставлены на кадастровый учет, а также ответчик уклоняется от осуществления перехода права собственности от ответчика к истцу.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного суда РФ N 22, изложенным в Постановлении от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к истцам, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика (ответчиков) от государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В судебном заседании установлено, что при обращении ФИО9 к. в суд с настоящим иском, право собственности на выеденные на основании решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ помещения за ответчиком не зарегистрированы, что подтверждается сведениями из ЕГРН.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись регистрации за ответчиком ФИО2 права собственности на нежилое помещение общей площадью 91,8 кв.м.
Данному нежилому помещению присвоен кадастровый № и, как следует из выписки № от ДД.ММ.ГГГГ., в состав данного нежилого помещения входят комнаты 1, 2, 3, 4, 1х; 1, 1а, 16, 2.
Нежилое помещение расположено в пределах иного объекта недвижимости с кадастровым номером: № - в пределах нежилого здания магазина-парикмахерской, расположенного по адресу: <адрес>.
Таким образом, учитывая разъяснения Верховного Суда РФ покупатель до ДД.ММ.ГГГГ был вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, а не требовать осуществления перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку право собственности на данные объекты возникло у ответчика только ДД.ММ.ГГГГ.
Более того, после возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости истец к ответчику с требованием явиться в МФЦ с целью осуществления перехода права собственности на данные объекты не обращалась.
Более того, следует учесть, что представитель ответчика в судебном заседании подтверждала готовность ответчика явиться в органы Росреестра с целью перехода права собственности на объекты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч. 1 ст. 11 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные права, свободы и законные интересы заявителя. Отсутствие указанного обстоятельства является основанием к отказу в иске.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду того, что по мнению суда, права истца со стороны ответчика нарушены не были.
При этом суд исходит из того, что судебное решение не может подменять собой административный порядок регистрации права собственности.
Суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО9 к., ФИО2 о признании сделки недействительной, в силу следующего.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях такжеиное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 к. и ФИО2, недействительным, истцами каких – либо относимых, допустимых и достаточных в своей совокупности доказательств, нарушения их прав данным договором суду предоставлено не было.
При этом следует учесть, что, заявляя самостоятельные исковые требования, в том числе, ввиду нарушения преимущественного права покупки, истцы каких-либо требований в порядке ст. 250 ГК РФ о переводе на них прав и обязанностей покупателя не заявляли.
Учитывая, что третьи лица стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не являются, их права данным договором не затрагиваются, доказательств обратному суду не предоставлено, они не обладают правом оспаривать договор купли-продажи
Более того, в соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Исмаиловой Тахиры А.К. к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отказать.
В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Исмаиловой Тахире А.К., ФИО2 о признании сделки недействительной, отказать.
Решение может быть обжаловано Ростовский областной суд через Батайский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Каменская М.Г.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.