Дело № 2-Я-454/2023

УИД 21RS0014-02-2023-000435-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2023 года село Янтиково

Урмарский районный суд Чувашской Республики

в составе:

председательствующего судьи Калининой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Степановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о прекращении залога и прекращении записи об ипотеке, мотивируя свои требования тем, что 25.12.2008 г. между истцами ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (покупатели) и ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка по адресу: адрес. По условиям договора купли-продажи стоимость жилого дома определена сторонами в сумме 345600 руб., надворных построек в сумме 500 руб., земельного участка в сумме 500 руб., которые подлежали оплате в сумме 1000 руб. за счет собственных средств покупателя до подписания договора купли-продажи и в сумме 345600 руб. путем перечисления на расчетный счет продавца за счет социальной выплаты, предоставленной покупателям по программе «Жилище» за 2002-2010 годы подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» до 15.04.2009 г. Право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: адрес зарегистрировано в ЕГРН за истцами 11.01.2009 г. Одновременно с регистрацией права собственности в целях защиты прав продавца 11.01.2009 г. было зарегистрировано существующее ограничение (обременение) права собственности на жилой дом - ипотека в силу закона в пользу ФИО4 Условия договора купли-продажи о выплате ФИО4 покупателями собственных средств в сумме 1000,00 руб. и о перечислении на расчетный счет ФИО4 социальной выплаты в сумме 345600,00 руб. выполнены, однако продавец ФИО4 до настоящего времени уклоняется от совместного с истцами обращения с заявлением о снятии установленного обременения.

Ссылаясь на ст. ст. 131 ГПК РФ, ст. ст. 307, 334.1, 408 ГК РФ истцы просили признать прекращенной ипотеку в силу закона в пользу ФИО4 в отношении объекта права жилого дома по адресу: адрес прекращением записи в ЕГРН об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия, о чем указали непосредственно в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, возражений на иск не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, об отложении судебного заседания не просило, возражений на иск не представило, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п. п. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В судебном заседании установлено и следует из письменных материалов дела, что 25.12.2008 между ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах своих малолетних детей ФИО3 и ФИО2 (покупатели), владельцем свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья № г., с одной стороны и ФИО4 (продавец) с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, оплачиваемый в том числе за счет единовременной денежной выплаты, выделенной за счет средств бюджета. Предметом данного договора является купля-продажа жилого дома общей площадью 42,20 кв.м., надворных построек и земельного участка площадью 160 кв.м. расположенных по адресу: адрес

Согласно п. 6 Договора стоимость жилого дома составляет 345600 рублей. Расчет между сторонами в сумме 345600 руб. производится продавцу за счет социальной выплаты, предоставленной покупателям из средств бюджета по программе «Жилище» за 2002-2010 годы подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», утвержденной постановлением правительства РФ от 13.05.2006 г. № 285, и свидетельством о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья №., выданным администрацией Янтиковского района Чувашской Республики, путем перечисления средств социальной выплаты на банковский счет покупателя ФИО1, открытый в дополнительном офисе № 7507/053 Канашского отделения № 7507 Сбербанка России, в течение 7 банковских дней с даты заключения договора с последующим перечислением по ее поручению (по целевому назначению) на лицевой счет продавца ФИО4 в срок до 15.04.2009 г. Стоимость земельного участка и надворных построек определена сторонами по 500 руб. за каждый объект и уплачена покупателем продавцу в сумме 1000 руб. в момент подписания договора купли-продажи 25.12.2008 г.

11.01.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по ЧР зарегистрировано право собственности истцов ФИО1, ФИО5 и ФИО3 на жилой дом, находящийся по адресу: адрес, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена соответствующая запись регистрации № №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной 11.12.2023 г., жилой дом общей площадью 42,2 кв. м с кадастровым номером №, расположенная по адресу: адрес на основании договора купли-продажи от 25.12.2008 г. принадлежит на праве общей долевой собственности истцам ФИО1, ФИО5 и ФИО3 в 1/3 доле каждому. С 11.01.2009 г. в ЕГРН на указанный жилой дом в пользу ФИО4 зарегистрировано ограничение в виде - ипотеки в силу закона, регистрационная запись № №.

Из платежного поручения № 1 от 26.01.2009 г. следует, что 26.01.2009 г. со счета ФИО1 на счет ФИО4 перечислены денежные средства в сумме 345600 руб. по договору купли-продажи от 25.12.2008 (по свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья №, выданному администрацией Янтиковского района Чувашской Республики).

Денежные средства в оплату стоимости надворных построек и земельного участка уплачены продавцу как следует из условий договора купли-продажи от 25.12.2008 г. до подписания договора.

Таким образом, расчет по договору купли-продажи от 25.12.2008 г. между продавцом и покупателем, был произведен в полном объеме.

Как следует из искового заявления ответчик на протяжении длительного времени уклоняется от подачи совместного с истцами заявления в орган регистрации о погашении регистрационной записи об ипотеке. Бездействие ответчика нарушает право истцов на распоряжение недвижимым имуществом.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующий на момент совершения сделки) и ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (действующий на момент рассмотрения спора) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, указанной им в Определении от 05.07.2001 N 154-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В связи с чем, иной возможности погашения записи об обременении - о залоге (ипотеки в силу закона) у истцов как собственников указанного жилого дома не имеется и судом не усматривается.

Поскольку ФИО4 квартира была продана ФИО1, ФИО2, ФИО3 с отсрочкой платежа, а именно сумма 345600 руб. была перечислена на расчетный счет ФИО4 в срок до 15.04.2009, а сам договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен 25.12.2008 г., то спорный жилой дом в силу требований закона, находился в залоге у продавца ФИО4 до его полной оплаты.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ранее в порядке, установленном Федеральным законом Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно п. 1 ст. 25 указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в частности, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Действия по подаче совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя по погашению регистрационной записи об ипотеке по названной сделке купли-продажи от 25.12.2008 г. выполнены быть не могут в связи с уклонением залогодержателя ФИО4

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Исходя из анализа указанных норм закона и фактических обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 все обязательства об оплате за жилой дом по договору купли-продажи от 25.12.2008 г. (в целях обеспечения которых была установлена ипотека) исполнены в полном объеме.

Снятие в порядке, предусмотренном ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обременения в виде ипотеки в силу закона (признания прекратившим обременения и погашения такой регистрационной записи) на указанную квартиру невозможно в связи с уклонением залогодержателя (продавца) ФИО4, однако не должно нарушать права и интересы истцов.

Исходя из вышеприведенных положений правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ФИО1, ФИО2, ФИО3 о снятии ограничения права собственности и погашении регистрационной записи о залоге, считая возможным признать обременение в виде ипотеки в силу закону на жилой дом, общей площадью 42,2 кв. м, расположенный по адресу: адрес, отсутствующим (прекратившим), а запись в Едином государственном реестре недвижимости о таком обременении подлежащей погашению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Признать прекратившим (отсутствующим) обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, общей площадью 42,2 кв. м., с кадастровым №, расположенный по адресу: адрес, с погашением в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о таком обременении.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия через Урмарский районный суд Чувашской Республики.

Судья Л.А. Калинина.