Дело № 3а-316/2022

27OS0000-01-2022-000332-04

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

31 октября 2022 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элина» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элина» (далее – ООО «Элина») обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, площадь: 3 388 кв.м.; земельного участка, с кадастровым номером №, адрес<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, площадь: 836 кв.м.

Согласно приложениям №1 к договору аренды земельного участка № 23-МУ, № 24-МУ от 21.07.2021, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с актом краевого государственного бюджетного учреждения «Хабаровский краевой центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – КГБУ «Хабкрайкадастр») от 23.03.2022 об определении кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.06.2021 определена в размере 1 704 130 рублей 12 копеек; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.06.2021 определена в размере 420 499 рублей 64 копейки.

Указанная кадастровая стоимость является неверной, что нарушает права ООО «Элина», поскольку влечет увеличение арендной платы.

В соответствии с отчетом ООО «Оценка-Партнер» от 08.07.2022 № 62/ЗУ/2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 747 426 рублей 68 копеек; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 250 800 рублей.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, площадь: 3 388 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 747 426 рублей 28 копеек; земельного участка, с кадастровым номером №, адрес<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, площадь: 836 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 250 800 рублей.

Определением судьи от 23 сентября 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Солнечного муниципального района Хабаровского края.

Определением от 18 октября 2022 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что общество оспаривает кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 21.06.2021 года.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО3 поддержала представленный отзыв, согласно которого в нарушение требований законодательства административным истцом представлен отчет с датой определения рыночной стоимости по состоянию на 21.06.2021, срок даты составления которого превышает установленный срок от даты определения кадастровой стоимости – 01.01.2021. Считает, что КГБУ «Хабкрайкадастр» является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость утверждена ФГБУ ФКП «Росреестра».

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

В судебное заседание представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. Учреждение не наделено полномочиями по утверждению кадастровой стоимости объектов, а лишь применяет удельный показатель, утвержденный Правительством Хабаровского края.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации Солнечного муниципального района Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что административным истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В административном исковом заявлении не указано на обращение истца в соответствующую комиссию, документы об обращении в комиссию и материалы по рассмотрению комиссией такого заявления административным истцом не приложены.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог.

В силу пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 названного Кодекса.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, в связи с чем довод заинтересованного лица о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не состоятелен.

Как следует из материалов дела, ООО «Элина» являясь арендатором земельных участков и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" настоящий Порядок устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

В соответствии с п.18 Порядка, кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.10.2022 №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 21.06.2022, составляет 5 734 630 рублей 44 копейки, определена по состоянию на 21.06.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.10.2022 №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 21.06.2022, составляет 1 415 038 рублей 64 копейки, определена по состоянию на 21.06.2021.

Оспариваемая кадастровая стоимость действовала до начала применения новой кадастровой стоимости, утверждённой актом КГБУ «Хабкрайкадастр» от 23.03.2022 об определении кадастровой стоимости, то есть до 01.01.2022 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В подтверждение рыночной стоимости указанных земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости № 62/ЗУ/2022, составленный 08.07.2022 года оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.06.2021 составляет 747 426 рублей 68 копеек; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.06.2021 составляет 250 800 рублей.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно отчёту оценщиком описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объектов оценки данными подходами был использован метод прямого сравнения. От применения затратного и доходного подхода оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектами исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости.

При исследовании отчета не установлено необоснованных суждений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которые бы привели к ее искажению.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО4, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества» от 17 мая 2021 года № 019136-1, с 06 июля 2021 года является членом СРО «Экспертный совет».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец подал настоящее административное исковое заявление 22.09.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Довод административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что учреждение не наделено полномочиями по утверждению кадастровой стоимости объектов, а лишь применяет удельный показатель, утвержденный Правительством Хабаровского края, не соответствует действующему правовому регулированию, в связи с чем признается несостоятельным.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено ФГБУ «ФКП Росреестра».

По настоящему административному делу установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость указанных земельных участков определена актами филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю от 3 марта 2015 года, от 30 декабря 2015 года на основании удельных показателей, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 года № 205-пр.

Учитывая изложенное, ФГБУ «ФКП Росреестра» является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, поскольку признано органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Элина» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, площадь: 3 388 кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 747 426 рублей 28 копеек; земельного участка, с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, площадь: 836 кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2021 года в размере 250 800 рублей.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Элина» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 22 сентября 2022 года.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда